管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[321: 匿名さん]

＞管理規約には、弁護士費用も・・・なんて書いてあるけど実際、滞納回収で弁護士に依頼する管理組合ってあるの？

時効になって歴代の理事長の善管注意義務違反で彼等の賠償になっても良いなら放置するのも一つの方法だね。

[322: 匿名さん]

弁護士使わずに回収できるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！

[323: 匿名さん]

小額訴訟や支払督促で弁護士に依頼することはまずないでしょう。弁護士が出ていってもやることないでしょう。
勝訴とか敗訴はないでしょう。裁判所から支払命令がでるだけです。
それでも支払がなければ、競売（動産から先。しかし、滞納金の額は小さいので、殆ど動産で決着がつく）
給与差し押さえも可能。

[324: 匿名さん]

この種の問題は先ず実行することが、第二、第三の滞納者を増やさないことにつながる。
逆に、一人でも三ヶ月以上の滞納者が現れると、待っていたかのように次々と滞納者は増えていく。

[325: 匿名さん]

>弁護士使わずに回収できるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！
弁護士が、回収してくれるなら、そりゃすばらしいことだと思いますよ！

今日は釣りですか？
本気で弁護士が回収してくれると思ってるの？

[326: 匿名さん]

＞本気で弁護士が回収してくれると思ってるの？

管理会社にたいてい顧問弁護士がいるから
理事の中には、委任すれば回収してくれると思う人もいるんだろうね。

でも、

＞法律事務所に勤めるものです。裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。
未払い給与なんかでも仮差押えまで。

これが真実、弁護士事務所だとしたら、
こういうのに委任したこと自体
不運としか言いようがない。

要は、理事がやるにしろ、専門家に委任するにしろ
一番がんばって、調べて、対処するのは理事以外じゃないということでしょ。

[327: 匿名さん]

支払督促では、仮執行の宣言付き申し立て後は、３０日以内に強制執行の申し立てを簡易裁判所にすることができます。
そして、最終的に確定判決と同一の効力があるのをご存知ないのかな。法律事務所に勤めてて。

[328: 匿名さん]

結局>>312の弁護士は、「カネ出せないの？」しか言わなかったな。

たったの一言すら「専門家の視点」みたいなコメントが出ないのは、
結局何も出来ないというのを如実に語っている。

[329: 匿名さん]

小額訴訟の場合は、５０万以下の滞納金に対してだよ。それを回収するのに弁護士に頼む組合はいないよ。
訴額の１％、つまり５千円以下でやれるんだから。

[330: 匿名さん]

普通訴訟の場合は、１４０万以下は簡易裁判所、１４０万超は地方裁判所が管轄。
支払督促で意義を申し立てられた場合。

[331: 匿名さん]

>小額訴訟の場合は、５０万以下

ちゃう！

少額訴訟は目的物の価格が60万円以下の金銭支払請求権だぜ。（眠訴368条1項）

そういう間違いすると、無知をいいことにプロにボッタくりされるぜ。

プロに頼んでもいいが、どういう方針か、
その方針の根拠を、
しっかり尋ねることが重要。

無料法律相談の相談内容で
委任している専門家がちゃんと仕事しているかどうか、という相談
がかなりの割合ということ聞いたことあるぞ！

そうすると結局プロがやるより理事が自分でやった方がいい場合が多いと思われ。

[332: 匿名さん]

ごめん、６０万が正解です。

[333: 匿名さん]

委任すればしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。

でも、
区分所有者に弁護士がいる場合や
理事に弁護士がいても
絶対に名乗らないだろうし
弁護士としてアドバイスはしないだろう。

弁護士が理事でも理事としてかかわるんであって
弁護士としてかかわらない。

ましてや、
＞法律事務所に勤めるものです。

というのはあり得ない。
これは絶対嘘と思われ。
おいらの興味はこういう嘘で釣る目的です。

滞納処理を妨害することで利益を得るのは、
滞納している人かな。
それとも滞納処理を商売している人かな。

[334: 匿名さん]

＞区分所有者に弁護士がいる場合や理事に弁護士がいても絶対に名乗らないだろうし

へー、そんな共同住宅あるの？
男の感覚だね。井戸端会議ではすべて見通しですよ。

[335: 匿名さん]

>委任すればしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。
取材に対してはしっかり対応してくれる弁護士もいるけどね。

の間違いだろ？弁護士も人気商売だからな。

[336: 匿名さん]

滞納者の勤務先などを調べるのに、探偵事務所を使うのは(もちろん合法内の調査で)問題ありませんか？
またその費用は管理費から支出できると思いますか？

[337: 匿名さん]

＞探偵事務所を使うのは(もちろん合法内の調査で)問題ありませんか？

必要性が全く認められません。

[338: 匿名さん]

給与の差し押さえとかしたいんだろ。
管理費からの支出は難しいと思う。
弁護士を通して「調査費用」として弁護士から請求してもらうのがいいんじゃない？

[339: 匿名さん]

債務者行方不明なら裁判に移行すれば良いだけです。
裁判所の掲示板への公示送達されれば、欠席裁判で請求通りの判決となり、債権の消滅時効期間は判決確定日から10年となります。

[340: 匿名さん]

>債務者行方不明なら裁判に移行すれば良いだけです。
それで10年に延ばした債権は、塩漬けにでもするんですか？

[341: 匿名さん]

そうですね。先ずは時効５年を延長しておけば、特定継承人が現れたり、債務者が見つかったり財産相続したりしたら強制執行などの回収の機会を待つことです。

[342: 匿名さん]

そんなの待たないで強制競売すれば？

[343: 匿名さん]

出来たらどうぞ。

[344: 匿名さん]

出来ないなら帰れ

[345: 匿名さん]

強制競売なんてそんな簡単じゃないよ。

管理費を滞納するような所有者は、ほぼ抵当権が付いてるしね。

先取り特権は抵当権に劣後するんだよ。

実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。

[346: 匿名さん]

住金や銀行の抵当権には劣後するが、普通抵当権には先取り特権のある管理費は優先します。

[347: 匿名さん]

最低売却価額が４１８万円であるのに対して抵当権等優先する債権が２，７８８万円あり、これを弁済すれば剰余の見込みがない競売ができなければ、区分所有者全体の利益を害するとして競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定を下したよ。

[348: 匿名さん]

不良区分所有者は、排除するしかないね。

[349: 匿名さん]

>不良区分所有者は、排除するしかないね。

どのような段取りで？

[350: 匿名さん]

昔、ヤンキーだった人とか。。。。

[351: 匿名さん]

>>345-347
ピントがズレた話がループしてるよ。
実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。w

抵当の話は、下記レス参照してから発言しろ
>>21
>>228
>>230
>>341

[352: 匿名さん]

俺のが一つ入ってる。有難う。

[353: 匿名さん]

滞納金に対する先取り特権は、民法の共益費用の先取り特権と同じに扱われます。その結果債務者の全財産を
対象にする他の一般の先取り特権には優先しますが、債務者の特定の財産だけを対象とする特別の先取り特権には劣後します。例えば住金や銀行ローン。
そして、この先取り特権を実行する場合は、まず建物に備え付けた動産から弁済を受け、それでも債権の満足を
得られない時に区分所有者から弁済を受けることになります。

[354: 匿名さん]

>>353の解答はキーワード「特定継承人」が含まれていないから50点

[355: 匿名さん]

先取特権は絵に描いた餅に過ぎないのが分かってないのね。

[356: 匿名さん]

355さん　法解釈はいろいろあるんだよ。そして弁護士によって変わることもあるしね。
先取り特権、支払督促でやれば競売までいけるよ。但し、破産者の場合はだめだけどね。

[357: 匿名さん]

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

先取特権と競売は無関係だ。

[358: 匿名さん]

屁理屈だけいう奴だな。もう少し柔軟に素直に物事を考えることをしないと益々嫌われ者になるよ。

[359: 匿名さん]

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

確かに誤解を招く表示だな

[360: 匿名さん]

管理費滞納の場合は、先取特権は現実的でないから、
除外して話を進めてもなんら差し支えないだろ。

あと>>351よんどけ

[361: 匿名さん]

>>358
もう少し吟味してからコメントしてね。

[362: 匿名さん]

先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
ただし、一般の先取特権ですので、まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。したがって、先取特権があるという意味は、
　１：抵当権者が競売申立をした際に、判決がなくても配当を受ける資格がある（配当要求が可能）
　２：滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納分を払ってもらえることが多い（別除権の受け戻し）

　ということだろうと思います。

そのほか、マンションが売却等された場合、特定承継人への請求もできます。ただし、特定承継人に対し譲渡前の滞納分について先取特権を有しているかは、疑義があるところです。インターネット上では、当然先取特権を有しているかのように書いている方もいらっしゃいますが。。。

[363: 匿名さん]

＞３６２さん

＞先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
＞ただし、一般の先取特権です・・・

ここまでは、正しいです。
しかし、

＞まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、
＞不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

これは間違いです。

民執181条4項によって、競売の順序に関する制限はなく動産競売をしなくても不動産の競売が可能です。
民335条1項は効力(弁済の順序)に関する規定であり、
競売の申立の順序に関する規定ではありません。

同項は、一般の先取特権が債務者の総財産を目的にできるので、
仮に総財産から弁済を受けるとすれば、不動産以外の財産からそれを受けなければならないという意味であって、
競売を動産からしなければ不動産の競売ができないというわけではないのです。

たとえば同条4項の規定（同条1項ないし3項と異なる順序で配当される場合は、
不動産等の代価の配当の順序につき、先取特権者はどの部分からも配当を受けられる。）は、
このことを意味しています。

もし貴殿の解釈であれば、
民執１８１条４項の規定は、
競売の要件として動産執行を経るべきという文言があるべきでしょうが、
そうはなっていません。

＞もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、
＞競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。

ここは上記の如く貴殿の誤った条文解釈に基づく評価なので説得力に乏しいですね。

債務名義をとらずに、したがって、支払督促や判決等を求めなくとも、
申立書一本で先取特権に基づく担保不動産競売ができるのは、
そうでない場合に比べて実効性があるといえないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>362
書生の感覚ですね、マン管士の勉強なら他の板でどうぞ。
三ヶ月以上の滞納者にそんな悠長なことを考える理事長がいたら、理事長を取り替える方が最善策です。

[365: 匿名さん]

>>３６３
　だいぶお詳しいですね。でしたら、民３３５条４項の注釈あたりを参照してみてください。
　動産があるのにそれをさしおいて不動産の競売申立をすれば、理論上は不適法になるはずです。
　
　ただし、貴殿のコメントのとおり、さすがに動産の競売申立を先行させなければならないわけではないと思います。その点は、訂正いたします。

　そうすると、競売実務では、３３５条１項の関係はどのように処理されているのですかね。動産がないということを申立人のほうで明らかにするのか、それとも、債務者のほうで動産があるので不動産競売申立は不適法だと主張することになるのか。後者であれば、債務者がかかる主張をすることはまれでしょうから、実際上は、いきなり不動産競売申立をしてもほとんど問題なく手続がすすむことになるでしょうね。
　
　どなたかご経験あれば教えて欲しいです。

　なお、いきなり不動産競売申立ができるとしても、やはり実益は乏しいのが通常でしょう。管理費すら支払えない場合は、複数の抵当権がつきオーバーローンだったり税務署の差し押さえ等がなされていたりするでしょうから。
　債務額＋申立費用をまかなえるだけの余剰が見込めるのであれば、もちろん効果はあると思いますが。

[366: 匿名さん]

いろいろな見解があるようですね。滞納金を小額訴訟で請求して支払命令が出た時、それでも滞納者が支払わない、支払えない時、どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

[367: 匿名さん]

強制競売して下さい。

[368: 匿名さん]

小額訴訟程度で競売は難しいでしょうし、優先抵当権で殆どもっていかれ、取れないでしょう。
給料差し押さえとかはできるのかな。

[369: 匿名さん]

>どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

うっかり忘れなら電話催促ですむでしょうが、意志のない者、金のない者から回収は無理でしょう。
時効の延長を図りながら、回数と時間を重ね悪質の傍証を蓄積してから競売にすれば、悪質者の排除と特定継承人からの回収ができましょう。

[370: 匿名さん]

３年で強制競売できますから、
時効の延長は通常は必要ありません。

滞納３か月くらいでキャンキャン騒いでいるのは子犬