管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[222: 匿名さん]

>>220

素人質問ですが
管理費等の先取り特権は、登記債権よりも劣後で
一般債権よりも優先って事なのでしょうか？

[223: 匿名さん]

>競売の最低入札額って、債権額で決まる訳じゃないですよね？
>市場価格（もっとも安い値段に掛け目でしょうが）で決まるのでは？

最低売却価額は裁判所の裁量で決まる。
市場価格に大体の掛け目を決めて設定するけど、債権者の保護の目的もあるので、
極端に安い価格を決めるのは難しい。
本当に売却だけが目的だったら、オークション状態だろうけど。。。

[224: 匿名さん]

>一般的には、競売されれば、次の区分所有者から回収できるが

滞納者から例えば時効の中断で10年分の管理費請求権があっても
新所有者には摘要はしないんですよね？
新所有者には5年が限度になるのでしょうか？

[225: 219]

>>223
>最低売却価額は裁判所の裁量で決まる。
>市場価格に大体の掛け目を決めて設定するけど、債権者の保護の目的もあるので、

早速の回答有難うございます。

そうなると、その制度を悪用して
債務者が高額な根抵当権等を第三者に登記させ
競売を難しくする事も可能ですよね？

[226: 匿名さん]

競売になる物件って
基本的に、担保余力が無いから競売になるのでは？
担保余力があれば、任売する方が債務者にとっても得ではないか？

[227: 223]

>そうなると、その制度を悪用して
>債務者が高額な根抵当権等を第三者に登記させ
>競売を難しくする事も可能ですよね？

専門家じゃないので、回答じゃないんですが。

制度ではないですよあくまでも最低売却価額は裁判所の裁量です。
逆に、裁判所が市場価格の何割ということが、制度としてあるわけでも
ないということです。

[228: 匿名さん]

書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

先取権もあるが滞納管理費は特定継承人が引き継ぐから、管理組合はそっちを気にしてて下さい。
競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の３割引き。
立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
やっかいな居住人がいれば評価額が下がるだけ。
入札者は立ち退き料やリフォーム代も勘案して入札する。

[229: 匿名さん]

句点がおかしかったら修正します
>立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
立ち退き云々は、滞納とおなじで、あれば評価額からさっぴかれるだけ。

[230: 220]

>>222
>管理費等の先取り特権は、登記債権よりも劣後で
>一般債権よりも優先って事なのでしょうか？
そういうことになります。住宅ローンや不動産担保ローンには劣後しますが、
無担保ローン（サラ金等）よりは優先されます。

>>226
＞担保余力があれば、任売する方が債務者にとっても得ではないか？
その通りです。普通は金融機関等も任売を優先します。
ただし、税金滞納に関わる差押があった場合には微妙です。
（特に、相続税の滞納等で滞納額が大きい場合）

基本的に先取特権での管理組合のメリットはあまりありません。
先取特権があることにより、管理組合も競売請求できるくらいですかね。
特定継承人が引き継ぐことになるので、区分所有者を変えるためにね。

[231: 匿名さん]

＞書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

別にＱ＆Ａじゃないし、悪意でなければ何書いてもいいんじゃないの・・・

間違いを書いて、他人に指摘されて勘違いを訂正することもできる。

間違いを指摘されても、直さないのは困るけど。

[232: 匿名さん]

＞書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

知識があると云う割には、他のスレで書かれている程度の内容だと思うのだが

[233: 222]

>>230さん

ご丁寧な教授ありがとうございます。

登記債権が優先するとなると、滞納者が悪意的に
第三者に高額抵当権等を設定されると、滞納管理費も回収が難しい事に
なると言うことですね。

[234: 匿名さん]

>>228
>競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の３割引き。
>立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
>やっかいな居住人がいれば評価額が下がるだけ。
>入札者は立ち退き料やリフォーム代も勘案して入札する。

知識豊富な228さんに質問です。
評価額の３割引、立ち退き料、滞納額もさらに引かれ
厄介な居住者が居ればさらに引かれ
マイナス要因を総て差し引いているのに
昨今の競売物件が落札されないのは何故？

[235: 匿名さん]

>>232
既出が多くてスレが間延びしてるのが問題だろ。
質問者は過去ログが多すぎて見落としてるんだろうが、
回答者は、１から議論しないで要点を回答すべき。

>他のスレで書かれている程度の内容だと思うのだが
答えがいくつもあるワケないだろ。脊髄反射するな。

[236: 匿名さん]

>>234
落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、
「売れない」とは聞かないですね。

近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

[237: 匿名さん]

架空の話は飽きたね。

[238: 匿名さん]

>近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
>個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

というより売れる物件しか競売に出てきてないからね。
最近は任売→競売と同時並行で債務者が自己破産や個人再生の手続を進めている。
普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
マンションを手放さない人も多いよ。

[239: 匿名さん]

>>236
>近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
>個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

近年と言う割には古い情報しかないようですが
昨今の競売物件の動きは悪いですよ
個人の競売落札も立ち退き等が絡むと一般購入よりも割高になりますし
専門業者？これだけ不動産業者に資金が流れてこない時に買いたくても
買えないの現状です。

[240: 匿名さん]

>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

かなりの値段って？
任売よりも高くはないんでしょ？（笑
高ければ、任売するだろうし！

[241: 匿名さん]

>落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、

４～５年前にはよくそんな話出たけど
最近は、競売物件に手を付ける業者は減ったし
素人落札者も、一括払いできないから入札は減っている。
結果、流れる競売物件も多いのが最近の傾向
それを踏まえて、滞納者への回収を考えないとね

[242: 匿名さん]

>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが

これだけ不動産が低迷している時に
かなりの値段で売れるなんて云う人が居るとは驚きですね！

[243: 匿名さん]

>普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
>マンションを手放さない人も多いよ。

めいいっぱいのローンを組んでいる人は個人再生も難しいのが
現状ですよ
個人再生の場合、縛りが多いですからね

[244: 匿名さん]

かなり情報が交錯しているようですが、
東京地裁管轄では不動産鑑定額より高い値がついているものも多いですよ。

地方は知りません。

[245: 匿名さん]

>不動産鑑定額より高い値がついているものも多いですよ。

鑑定額じたい、相場よりもかなり低いですからね

[246: 匿名さん]

>>245
知識無さ杉

[247: 匿名さん]

書き込みが多すぎて、もしかして前に書かれていたらごめんなさい。

スレッドの主旨は、滞納の対策なんだと思いますが、催促して払ってもらえなかったら
次ぎの段階は競売とか売却なんですか?

管理組合がそこまでできるとはとうてい思えないのですが・・・。ただ、ローンも
返却できないとなるとしょうがないかなとは思います。

滞納額を見ていると、管理費だけでなく、駐車場代も含まれている人がいます。
どうしてこういうことになるのかよくわかりませんが、まず車売ったらどうかな
と思うのですが・・・。

[248: 金融関係]

5～6年前は、競売専門業者に金融機関も資金提供して盛んだったが
素人が競売参加が増え相場に近い金額で競落する様になって
多くの専門業者は撤退
その代わり残った専門業者は、素人競落者が立ち退き等で苦戦し
手に負えなくなった物件を購入する
そんな動きが多かったが、最近はそれすら減った。

ま～新古ＭＳ、アウトレットＭＳが市場に出ている中
競売物件に手を出すリスクを考えれば、人気は無いのは当り前

[249: 匿名さん]

>>247

総ての回答は、頭から読むと分かります。
ここで個別アドバイスすると
そのアドバイスに対して、他の皆様から色々と意見の相違がありますので
247さんには、最初から読まれる事をお勧めします。

駐車場使用料金の滞納だけは早目に対処する必要があるので
使用細則、駐車場契約書を確認して早期解約に務める事をお勧めします。

[250: 匿名さん]

>>238
>最近は任売→競売と同時並行で債務者が自己破産や個人再生の手続を進めている。

競売と同時進行で個人再生？
意味が分からん。

[251: 匿名さん]

>普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
>マンションを手放さない人も多いよ。

現実どの程度個人再生で住宅を手放さずに住んでいるのか？
再生条件の中に
繰り延べ最長で10年
それも最終弁済時年齢が70歳までの条件で、
どの程度の人が住宅を守れているのか疑問。
完済60歳で組んでいた人が再生で10年伸びれば
まだ返済計画もたつかもしれないが
完済年齢がそれ以上の人にとっての個人再生は
余り利用価値のある制度ではないのではないか

[252: 匿名さん]

管理費滞納に対して、
先取特権によって競売申立をする、

しかも、先取特権は法定担保物件だから
債務名義（判決や支払督促など）は不要であり、
いきなり競売申立ができる。

以上は知られている事実ですが
意図的に、やれその前に少額訴訟だ、支払督促だ、
といって話をそらす人がいるようですね。

先順位に抵当権がついてたって、
競売申立をする効果は絶大。

裁判所の競売市場も、
昨年の世界的不況でも
思ったほど影響がないこともネット上ですぐわかるのにね。

[253: 匿名さん]

252は学生？
債務名義なき強制競馬いなんて引き受ける弁護士はいないよ

[254: 匿名さん]

252
実戦経験ない、卓上オタク？

[255: 匿名さん]

重ねて言っとくけど、252は知識なさ杉
１レスでボロが出るのは、ある意味凄いわ

[256: 匿名さん]

駐車場の使用差止めって、具体的にどのようなことができますか？
再三、使用禁止の通達をし(車両に貼り紙してもいいのでしょうか？他の居住者に見られるけど…)、出払った隙に違う(例えば契約していない車←これはマズイですかね)のを停めてしまうとか…

うちの滞納者の例ですと、理事会(管理会社)から何度も連絡し、一度支払う意思をみせる(口頭のみ)も、結局一度も支払わず、その後居留守、配達記録受け取り拒否などです。ただし在宅のようでたまに車が出かけてない場合があります。

[257: 匿名さん]

さっさと駐車場契約解除して次の人に貸し出すだけ

[258: 匿名さん]

>さっさと駐車場契約解除して次の人に貸し出すだけ

新駐車場使用者が出庫中に
滞納者の車が駐車した場合の対応は？

まさか当事者同士で話し合えって云うの？
257だったらその駐車場使う？

[259: 匿名]

確か、違法駐車の対応をする会社があったはず。そこに管理組合として委託すると（当然全総会決議が必要ですが）、月額３万円程度だった気がするが、その委託会社が駐車場に看板を立てて、（「違法駐車はレッカーする。」「レッカー料金、その他は車の持ち主負担。」との内容の）対応してくれるはずです。
私の組合では、まだ委託しておりませんが・・・。

[260: 匿名さん]

>月額３万円程度だった気がするが

都心の駐車場なら駐車場使用料は月に３万円以上で
費用対効果はあると思うけど
郊外の駐車場だと、1台分の駐車料金の方が安くて
1台の為の対策費としては、逆財になってしまいそう。

[261: 匿名]

そうですね。年間３６万円はお大きいですよね・・・。だからうちの組合では委託しなかったのかな。
まあ、費用の大小は組合によってありますが、対応の方法は全くないって事じゃなさそうですね。

[262: 匿名さん]

次の人に貸すまでに数か月のブランクがあるんだからブロックでも置いて置けば諦めるでしょ

[263: 匿名さん]

うちは、駐車場が余っている。

その車を使用禁止にしても、利益がない。手間かけるのはあほらしい。

[264: 匿名]

263さん
駐車場が余ってるとって問題じゃなく、滞納者なら解約しないと、駐車場の滞納が止まらないよ。
つまり、利益がないところか、赤字が増えるって事。
外部に委託すかどうかは別として、まず、解約が先ですよ。
そのまま駐車されようと、解約すれば使用料としての計上は止まるから、滞納も止まる。
後は不法駐車をどう処理するかの問題。

[265: 256]

もちろん強制解約したんですが、図々しくも停めているんです。
よって遡って使用期間を請求してますが無視されてますorz
出庫したらすかさず他車を置き、問題が解決するまで閉鎖したい所ですがその車が出たら停められそうです…代わりに何か置いとけるのってないですかね？

[266: 匿名]

そうですか・・・。図々しいですね。こんな奴には弁護士から支払督促出してもらった方が良い。弁護士によっては5～6千円程度で出してくれるよ。それも無視されたら、本当に小額訴訟！

[267: 匿名さん]

＞意図的に、・・・話をそらす人がいるようですね。


と・・・したら

253＝254＝255は、

とたんにすばやいハマリで話し逸らしましたね。

ハハハ。＞252は学生？

＞債務名義なき強制競馬いなんて引き受ける弁護士はいないよなぜ、学生だ、弁護士じゃないと決め付けられたのかな？担保不動産競売申立がほとんどなのにね。約定担保物権と法定担保物権の違いが分からない学生もいないし、

わざわざ迂遠な手段をとる法律家もいない（迂遠な方法とっても報酬は同じだよ）。

そもそも最近の金融機関は弁護士に依頼しないで競売申立してるでしょ。

ましてや管理会社においてをや。

競売に知識の多寡は関係ない。

申立も素人ができるし、入札も素人がたくさんでしょ。ふ-む、正体を推理しましょう！

管理費滞納現象が減ると不利益を被る・・・の方ですか？

違うなら、さっきみたいにすぐヒントください。

よろしくね!

[268: 匿名さん]

>>252あたりの流れと他のサイトで先取り特権見てみたんですが、
管理費未納者がいる。→
督促するが払わず。→
a.いきなり競売
b.少額訴訟なり支払督促のち競売

>>252さんが言ってるのが、a.ってこと？

それから、競売にかけ、ローン残債より安くしか売れなかった場合でも先取り特権って有効なんですか？

[269: 匿名さん]

法律事務所に勤めるものです。

裁判所実務では先取特権による差押えは受け付けてくれないよ。
未払い給与なんかでも仮差押えまで。

最近は債務名義が執行証書でも改めて執行文を要したりします。
法学部の教科書どおりにはいかないものですね。

ちなみに債権譲渡通知は債権者が出すのが実務（笑）

[270: 匿名さん]

>>269さん参考になります。>>252はやっぱり学生ですね。>>267も（笑）

[271: 匿名さん]

２６９さん、支払督促で債務者から督促異議の申し立てがない場合、債権者から仮執行の宣言付き支払督促の
申し立てをして、強制執行の申し立てをした場合でも、競売はダメなんですか。
支払督促でやって簡易裁判所は受け付けてくれましたけどね。
勿論第一抵当権者は銀行でして、滞納金は先取り特権はあるけど、遅延損害金まではとれませんでしたが。