管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[21: 万年理事]

＞マンションは銀行に差し押さえられて、管理費や修繕費は管理組合がかぶるんだろうか？

抵当権の行使等により所有権が移転した場合には、その新所有者（特定承継人）に滞納管理費等の支払い義務（債務）が承継されます。（区分所有法第８条）

[22: 匿名さん]

>管理費滞納住戸対策は、どうなったの？ 本題に戻すそうよ。

そうだね。
１、２ヶ月間の滞納は管理会社の書面督促と遅延損害金徴収、
３ヶ月以上滞納したら、まともに支払い継続出来ないと判断。
あとは、理事会の決議で法的手続きするのが、理事長には負担が少なくて済み、管理者の善管注意義務の履行になる。

[23: 匿名さん]

21さんに関連する話ですけど
管理費・積立金を長期に渡って支払わない組合員の住戸を「共同の利益に反する行為」を行っているとして、競売にかけることができます。
通常、より高額な抵当権（例えば住宅ローン）が設定されていれば、「管理費等を回収するため」に競売にかけることはできないですが、「共同の利益に反する行為」を行っている組合員を追い出す（所有権を取り上げる）ために競売申し立てをすることができる、という判例があります。確か60万円くらいだったと記憶しています。

[24: ビギナーさん]

抵当権が付いてれば、管理費の滞納ぐらいで裁判所がすぐには競売を認めないよ。

[25: 匿名さん]

いきなり「競売」はまず無理だね。
督促の長い手順を踏んで、他に方法がないとかじゃないと。。。第一、判例に期待したって、裁判沙汰になったらドロ沼になるので、元は絶対にとれない。

[26: 元理事で次理事]

競売が無理とかでなく、どう対処するかだよ。こちらが強気の姿勢で臨まないと給食費と同じで払わなくてすむ。あいつが払わないのなら俺んとこも払わん。私も払わない。と後に続くのが出てきてマンションの管理も運営もできなくなるよ。裁判沙汰になれば、社会的責任が公にされるわけだから相手も反省する。裁判沙汰にされる前にどうにかしようとする。給食費問題も同じ、裁判沙汰にすると勧告した自治体は未納がなくなっているそうだ。

[27: 元理事で次理事]

第一番にすべきことは、他の人も書いているかとは思うが、マンション管理費の滞納は５年で時効になってしまうから、時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです。また理事の中に滞納者がおり故意に手続きをさせないようにした場合は、その理事に損害賠償の請求ができるので諦めないように。

[28: 匿名さん]

数ヶ月間の滞納者が、今月分から払い始めますと言って来たらどう対応したらいいの？

[29: 匿名さん]

先の分からにしてもらいましょう。

[30: 匿名さん]

↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。どうしましょう？

[31: 匿名さん]

民法４８８条に『今月の管理費から払います』は当たらない。
なぜなら今月の管理費は債務に該当しないから。
未来の管理費は債務の中の順位に該当しない。
３０さんは、サギの話をしてるのかな？

[32: 元理事]

>>30
＞↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。

私は民法に詳しいわけじゃありませんが、
488条をよく読めば、「組合側が意義を述べる」だけで終わりでは？
30さんは理事の方でしょうか？　まずは理事会内と管理会社の法務担当と話し合ってくださいね。

民法論議は、必要以上に荒れそうです。

[33: 匿名さん]

>時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです

管理会社が送るのは催告であって、時効の中断にはならないでしょ？
時効中断を目的とするなら、裁判所に支払い督促の申立てが必要だと
その場合は理事長が動く事になるのでは？

[34: 32]

追伸、
規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。
規約どおりに督促すれば、古い債権には遅延利息がどんどん付いていくこと説明しましょう。

[35: 匿名さん]

>規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。

補足
古いＭＳ、規約改正していないＭＳには
無いと思うので確認が必要でしょうね！

[36: 匿名さん]

>>33.だから督促状、管理会社に聞いてみな

[37: 匿名さん]

＞３１，３２
そうですか？　では前月分として１ヶ月として主張されているのかも知れません。
兎に角、古い滞納から解消する方法はないのでしょうか？
（弁済の充当の指定）
民法第488条　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。
２　弁済をする者が前項の規定による指定をしないときは、弁済を受領する者は、その受領の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。ただし、弁済をする者がその充当に対して直ちに異議を述べたときは、この限りでない。
３　前２項の場合における弁済の充当の指定は、相手方に対する意思表示によってする。

[38: 買い換え検討中]

>>37
仮に債権の日付の新しいものから充当されて、何が困るの？
それと34で言われてる遅延利息の規定はないの？
そこらへんの説明もしないで、488条にだけ拘って正しいアドバイスなどできないでしょ。

[39: 匿名さん]

ご参考まで

http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-177.html

[40: 匿名さん]

私も新しい債務からでも管理費の徴収ができればそれでいいと思います。
ただし古い管理費の時効には注意して内容証明督促状の発行を続けなければなりませんね。
しかし、こんな事例はまれでしょう。管理費は一定で変化することは少ないのでは？
金額が一定にもかかわらず、古い管理費の支払いを避けたがるとしたら時効を狙っているからでしょう。
その場合、時効を狙ってのことですかと聞いてみたら？違うのなら古い順番から払うでしょう。

[41: 匿名さん]

時効の中断で
一番手軽で費用の掛からない方法とは？

[42: 匿名さん]

>>41

債務者（管理費滞納者）の承認

[43: 元理事]

>>41
確か、一部でも返済したら、そこからまた時効が始まりますよね。返済とは言わないか(笑

[44: 41]

>>42
>>43
早速のご回答有難うございます。

滞納する場合、居留守を使うケースがあり
債務の承認（債務確認や、返済計画など）が取れない場合も多いと思いますが
次にお手軽な方法は何がありますかね？

[45: 43]

現実的によくあるのは、小額訴訟などで、債務を確定したからの話ですよね？
小額訴訟でも訴訟で、債務者非出頭などで債務を確定すれば、差し押さえも含めた回収の方法論となります。

[46: 41]

>>45

早速のご回答感謝します。

少額訴訟が時間的拘束も費用も安く済みますね！
確か即日判決でしたよね？
少額って60万以下でしたっけ？
初歩的な質問で申し訳ないです。

[47: 匿名さん]

何かで見たけど
給与差し押さえできるんじゃなかった？

[48: 匿名さん]

うちの管理会社は未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

[49: 元理事]

＞未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
これはあまりにも、ひどい言い訳だと思います。＜確かに給料差し押さえ自体は敷居が高い方法ですが。

関連法が施行されてから逃げ腰な管理会社は多いですが、
組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

[50: 匿名さん]

＞組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

登記所で、区分所有者を閲覧するのが限界で、勤務先とは古いね、日雇いが多い昨今、勤務先を書けない人の方が多いし、プライバシーから緊急連絡先の報告も区分所有者の意志次第が当然です。

[51: 元理事長]

>給与差し押さえできるんじゃなかった？

確か民事執行の手続は面倒だったと思います。
債権差し押さえ命令の申立が必要ですが
執行文付きの債務名義を取得しないといけないのと
送達証明も必要だったと記憶します。


>勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
>少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

財産開示手続で把握する事は出来ると思いますが
そこまでやらないといけない状況は、回収もかなり難しい事になりますよね

[52: マンコミュファンさん]

勤務先などの緊急連絡先までそろえてる組合は、古いんじゃなくて、進んでるのでは？

日雇いの方が多く住まわれてるマンションだと、滞納だけじゃなく、いろいろ問題多発するでしょうし大変ですね。

[53: 匿名さん]

緊急連絡先は、最近携帯が多いのでは？
勤務先を届け出るのって少ないと思いますが・・

[54: 48]

>53さん
ですね。

うちのMの滞納者は携帯も家電もつながらず、ポストインも無視、訪問しても出ず(生活感?はあるらしい)話すらできずにいるそうです。

｢法的手続きを取りました｣と管理会社はいいましたが、少額訴訟ではないとの事。
それでいて差し押さえは難しい…
つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

すみません、他所様のスレで…

[55: 53]

>つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

管理会社との契約、重要事項説明書の確認が必要でしょう。
未収管理業務に管理会社が何をするか記載されていると思いますよ

[56: 匿名さん]

＞｢法的手続きを取りました｣と管理会社はいいましたが、少額訴訟ではないとの事。それでいて差し押さえは難しい…つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

管理委託契約書を読みましょう。
債権を回収する義務のあるのは理事長で、管理会社ではありません。一般には管理会社は３ヶ月間の督促手続きのみで、法的手続きは理事長の業務です。

[57: 匿名さん]

デベと管理会社が関連していたら顧客情報がわたっているので職場がわれますよね？転職してなければの話ですが…

[58: 匿名さん]

>デベと管理会社が関連していたら顧客情報がわたっているので職場がわれますよね？

デベ系管理会社なら、不可能ではないけど
個人情報の取扱は煩いから、現実デベから勤務先を把握するのは無理でしょう。

[59: 匿名さん]

デベに情報を渡したときに管理会社を含む関連会社に注意書きに共有する旨書いてあったから共有しているでしょうね。

[60: 入居済み住民]

おいおい、管理組合には情報流せないよ。

[61: 匿名さん]

>60さん

理事会なら可能ですか？
理事長のみ？

[62: 匿名さん]

いつの間にか話がすり替わっている。管理会社が督促状は出すが職場は分からないからそこから先は云々…の話でしたよね。デベ関連管理会社は住人の職場を知っている。なのでこのいいわけは通らない。そういう話です。

[63: 58]

補足

個人情報提出時に、個人情報使用目的が記載されていると思います。
管理会社と情報提供する旨記載されていれば、管理会社が知り得る可能性はあると思いますが
デベのリスクを考えると可能性は低いと思います。

[64: 匿名さん]

63さん、私の住まいの大京は情報共有の旨の通知文書を配布されています。
通常は共有してもいいかと同意するかしないか許可制になっていますがここは違いました。
管理会社だけでなく、インテリアも賃貸も関連なら共有です。

ちなみにこのＢＢＳで下の文書が大京文板で頻繁に掲載されています。

両親は名古屋でライオンズを新築購入、私は中古ライオンズを不動産仲介会社の大京リアルドを通じて購入しました。私、両親ともライオンズマンション建物自体に特になんの不満のありません。
ただ、大京の個人情報の管理は“いい加減＆ズサン”、グループ企業内であっち、こっちで入居者情報を共有しています。ライオンズマンションの管理は大京リアルドという会社が行うのですが、まだ、何の情報も教えていないに色々なTELや封書が対象のマンション以外に実家や移転前のマンションにもTELや封書が届きます。おそらく、不動産売買時に交わした契約書等の情報をもとに連絡をしてきているのだと思います。
一番頭にくるのが、マンション購入時の“オプション注文書”を書くのですが、個人情報を記載したまま、大京から施工会社へ、更に二次の各業者へ渡してしまうので色々なところからTEL＆ダイレクトメールが来ます。大変迷惑しています。私の方は中古なので、もう手放そうっと考えています。
大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

[65: 匿名さん]

ということで、大京物件には管理費や修繕費の回収漏れはないと思われます。

[66: 匿名さん]

>大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

どのデベの個人情報管理は杜撰な様な気がします。
ＭＲでは、購入検討段階であればあまり正直に書きたくないってのが本音です。

[67: No.60]

>>61
理事会でも理事長でもダメ。
滞納者から訴えられると困るでしょ。

[68: 匿名さん]

>67さん

携帯からなので引用できないのですが、質問は

滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

という質問です。

給料を差し押さえるのが裁判所で、代わりに集金してくれるのなら別に知らなくてもいいのですが。

[69: No.60=No.67]

自分たちで調べるしかありません。
銀行口座にしても勤務先にしても。
滞納している本人は開示しないでしょうし、管理会社も教えてくれません。

[70: 匿名さん]

＞滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
＞支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

理事長が、他の役員と複数で、本人と面会し滞納金の督促する際に、本人の支払い確認書に署名捺印させる際に勤務先を書かせております。これが無ければ確認書は成立しません。