管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[21: 万年理事]

＞マンションは銀行に差し押さえられて、管理費や修繕費は管理組合がかぶるんだろうか？

抵当権の行使等により所有権が移転した場合には、その新所有者（特定承継人）に滞納管理費等の支払い義務（債務）が承継されます。（区分所有法第８条）

[22: 匿名さん]

>管理費滞納住戸対策は、どうなったの？ 本題に戻すそうよ。

そうだね。
１、２ヶ月間の滞納は管理会社の書面督促と遅延損害金徴収、
３ヶ月以上滞納したら、まともに支払い継続出来ないと判断。
あとは、理事会の決議で法的手続きするのが、理事長には負担が少なくて済み、管理者の善管注意義務の履行になる。

[23: 匿名さん]

21さんに関連する話ですけど
管理費・積立金を長期に渡って支払わない組合員の住戸を「共同の利益に反する行為」を行っているとして、競売にかけることができます。
通常、より高額な抵当権（例えば住宅ローン）が設定されていれば、「管理費等を回収するため」に競売にかけることはできないですが、「共同の利益に反する行為」を行っている組合員を追い出す（所有権を取り上げる）ために競売申し立てをすることができる、という判例があります。確か60万円くらいだったと記憶しています。

[24: ビギナーさん]

抵当権が付いてれば、管理費の滞納ぐらいで裁判所がすぐには競売を認めないよ。

[25: 匿名さん]

いきなり「競売」はまず無理だね。
督促の長い手順を踏んで、他に方法がないとかじゃないと。。。第一、判例に期待したって、裁判沙汰になったらドロ沼になるので、元は絶対にとれない。

[26: 元理事で次理事]

競売が無理とかでなく、どう対処するかだよ。こちらが強気の姿勢で臨まないと給食費と同じで払わなくてすむ。あいつが払わないのなら俺んとこも払わん。私も払わない。と後に続くのが出てきてマンションの管理も運営もできなくなるよ。裁判沙汰になれば、社会的責任が公にされるわけだから相手も反省する。裁判沙汰にされる前にどうにかしようとする。給食費問題も同じ、裁判沙汰にすると勧告した自治体は未納がなくなっているそうだ。

[27: 元理事で次理事]

第一番にすべきことは、他の人も書いているかとは思うが、マンション管理費の滞納は５年で時効になってしまうから、時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです。また理事の中に滞納者がおり故意に手続きをさせないようにした場合は、その理事に損害賠償の請求ができるので諦めないように。

[28: 匿名さん]

数ヶ月間の滞納者が、今月分から払い始めますと言って来たらどう対応したらいいの？

[29: 匿名さん]

先の分からにしてもらいましょう。

[30: 匿名さん]

↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。どうしましょう？

[31: 匿名さん]

民法４８８条に『今月の管理費から払います』は当たらない。
なぜなら今月の管理費は債務に該当しないから。
未来の管理費は債務の中の順位に該当しない。
３０さんは、サギの話をしてるのかな？

[32: 元理事]

>>30
＞↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。

私は民法に詳しいわけじゃありませんが、
488条をよく読めば、「組合側が意義を述べる」だけで終わりでは？
30さんは理事の方でしょうか？　まずは理事会内と管理会社の法務担当と話し合ってくださいね。

民法論議は、必要以上に荒れそうです。

[33: 匿名さん]

>時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです

管理会社が送るのは催告であって、時効の中断にはならないでしょ？
時効中断を目的とするなら、裁判所に支払い督促の申立てが必要だと
その場合は理事長が動く事になるのでは？

[34: 32]

追伸、
規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。
規約どおりに督促すれば、古い債権には遅延利息がどんどん付いていくこと説明しましょう。

[35: 匿名さん]

>規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。

補足
古いＭＳ、規約改正していないＭＳには
無いと思うので確認が必要でしょうね！

[36: 匿名さん]

>>33.だから督促状、管理会社に聞いてみな

[37: 匿名さん]

＞３１，３２
そうですか？　では前月分として１ヶ月として主張されているのかも知れません。
兎に角、古い滞納から解消する方法はないのでしょうか？
（弁済の充当の指定）
民法第488条　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。
２　弁済をする者が前項の規定による指定をしないときは、弁済を受領する者は、その受領の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。ただし、弁済をする者がその充当に対して直ちに異議を述べたときは、この限りでない。
３　前２項の場合における弁済の充当の指定は、相手方に対する意思表示によってする。

[38: 買い換え検討中]

>>37
仮に債権の日付の新しいものから充当されて、何が困るの？
それと34で言われてる遅延利息の規定はないの？
そこらへんの説明もしないで、488条にだけ拘って正しいアドバイスなどできないでしょ。

[39: 匿名さん]

ご参考まで

http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-177.html

[40: 匿名さん]

私も新しい債務からでも管理費の徴収ができればそれでいいと思います。
ただし古い管理費の時効には注意して内容証明督促状の発行を続けなければなりませんね。
しかし、こんな事例はまれでしょう。管理費は一定で変化することは少ないのでは？
金額が一定にもかかわらず、古い管理費の支払いを避けたがるとしたら時効を狙っているからでしょう。
その場合、時効を狙ってのことですかと聞いてみたら？違うのなら古い順番から払うでしょう。