管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

198,199さん　
なるほど、先取り特権か・・・。
それなら、滞納者の出方によっては早めに結論を出して法的手続きに行かないと、滞納額が大きくなってしまって競落者の（入札者の）予定額より多額になった場合、入札自体が成立しない（入札者がいない）なんて事になるよね。
落札された場合は、確かに少なくとも滞納はとまると思うけど、残った債権はどうするの？
確か、損金処理するためには組合員全員の同意がいるのでななかったっけ。そうねら、殆ど不可能だよね。

[202: 匿名さん]

>>201
残った債務は次の所有者が引き継ぎます。
リソートマンションの競売で誰も入札しないのはそのためです。

みなさいん裁判したら負ける可能性もゼロでないこともお忘れなく。
たとえば偽造した滞納管理費免除の文書をだされ、それが認められることもある。

裁判所は必ず正しい判断をしてくれると信じたら痛い目にあうよ。

[203: 匿名さん]

>損金処理するためには組合員全員の同意がいるのでななかったっけ

確か全員の必要は無かったと思うが
勉強不足で、正確な事は言えませんが・・・

[204: 匿名さん]

>残った債務は次の所有者が引き継ぎます。
>リソートマンションの競売で誰も入札しないのはそのためです。

ケース的には少ないですが
入札前に、滞納管理費の値引き交渉があります。
管理組合（勿論総会の総意が必要）がそのまま管理費が入らない事と
値引き分の損失を天秤に掛けて、滞納分を値引きする事によって入札される場合も
それだけの価値のあるＭＳでなければ、交渉はないでしょうが

[205: 匿名さん]

>残った債務は次の所有者が引き継ぎます。

過去５年分までですが

[206: 匿名さん]

競落されなかったらどうなるんですか？

[207: 匿名さん]

>競落されなかったらどうなるんですか？

最低入札がを下げて再度競売

最低入札額が下がる事によっての弊害
最悪のケースとして
滞納者が別名義(例えば妻名義とか)を利用して、最低入札額で入札、落札
管理費の滞納は続く可能性はあるでしょう。
実際によくあるケースです。

[208: 匿名さん]

>たとえば偽造した滞納管理費免除の文書をだされ、

管理組合の印鑑管理と押印帳で管理が出来ていなかったのか
杜撰か管理組合の落ち度もあったのでしょう。

[209: 匿名さん]

>>200

国税庁のサイトを参照。
第16条関係　法定納期限等以前に設定された抵当権の優先
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/02...
第20条関係　法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/02...
第26条関係　国税及び地方税等と私債権との競合の調整
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/chosyu/in...

[210: 匿名さん]

>>209
なんだか読んでも良く分からない
209さんは、理解できましたか？

[211: 匿名さん]

この不景気
競売も任売も物件の動きが止まっている。

[212: 匿名さん]

＞過去５年分までですが

時効の中断が発生した場合は？

[213: 匿名さん]

>時効の中断が発生した場合は？

中断の時点から５年です。

[214: 匿名さん]

時効の中断で
承認ってのがありますが
例えば、管理会社か理事長が滞納者に回収交渉しに行った時に
妻が(組合員ではない)一部を支払った場合は、時効の中断になるの？
本人（組合員）が払った訳ではないから、承認には当たらない？

その点詳しい方教えて

[215: 匿名さん]

保証人が承認しても、債務者の時効の中断にはならないのでは？

債務者が承認すれば時効は中断する。保証人も随伴性で時効の中断する。

だから妻が払っても時効の中断にはならない？
のではないかな

[216: 匿名]

時効の中断なら、半年おきぐらいに、その時点での滞納内容（額）について、滞納者から確認書に署名・押印いただければ、都度止まるんじゃない？
問題は、裁判やろうと、どうしようと実効性だよね。
一般的には、競売されれば、次の区分所有者から回収できるが、価値の問題なのかどうかはわからないが、入札が不調に終わり、裁判所から債権の減額や放棄を求められたケースもあると聞いています。つまり、必ず回収できるとは限らないって事です。
また、強制競売が成立したとしても、その滞納者が立ち退きに応じなかった場合、それはそれでまた大変だそうです。その滞納者が身寄りの無いお年寄りのような場合、人情として強制執行しにくいケースは十分考えられます。（悪いのはもちろんその滞納者ですが。）
とはいえ、理事長個人が代表して行うんですよ・・・。自分ならできれば避けたいよな。
まあ、マンションの区分所有というのは、そこも理解して、飲み込んで行く覚悟が必要なのかも。

[217: 匿名さん]

>滞納者から確認書に署名・押印いただければ、都度止まるんじゃない？

簡単に時効の中断は出来るけど、実際居留守使って話し合いに出てこない人も居るから
苦労するんだけど

[218: 匿名さん]

>強制競売が成立したとしても、その滞納者が立ち退きに応じなかった場合、それはそれでまた大変だそうです。そ
>の滞納者が身寄りの無いお年寄りのような場合、人情として強制執行しにくいケースは十分考えられます。（悪い
>のはもちろんその滞納者ですが。）

でも競売が成立した場合の立ち退き交渉は、新所有者で管理組合は関係ないのでは？

[219: 匿名さん]

>裁判所から債権の減額や放棄を求められたケースもあると聞いています

競売の最低入札額って、債権額で決まる訳じゃないですよね？
市場価格（もっとも安い値段に掛け目でしょうが）で決まるのでは？

[220: 匿名さん]

>>210
管理費について書くなら･･･
管理費は、一般の先取特権の中の共益の費用にあたります。普通は登記されていません。
なので、>>200に列挙した国税や抵当権等に関しては劣後します。
列挙した項目の優先順位については、>>209で上げたサイトや関連法令を確認してください。

[221: 匿名さん]

209さんの法令関係読むと
裁判員制度が怖くなってしまう。

[222: 匿名さん]

>>220

素人質問ですが
管理費等の先取り特権は、登記債権よりも劣後で
一般債権よりも優先って事なのでしょうか？

[223: 匿名さん]

>競売の最低入札額って、債権額で決まる訳じゃないですよね？
>市場価格（もっとも安い値段に掛け目でしょうが）で決まるのでは？

最低売却価額は裁判所の裁量で決まる。
市場価格に大体の掛け目を決めて設定するけど、債権者の保護の目的もあるので、
極端に安い価格を決めるのは難しい。
本当に売却だけが目的だったら、オークション状態だろうけど。。。

[224: 匿名さん]

>一般的には、競売されれば、次の区分所有者から回収できるが

滞納者から例えば時効の中断で10年分の管理費請求権があっても
新所有者には摘要はしないんですよね？
新所有者には5年が限度になるのでしょうか？

[225: 219]

>>223
>最低売却価額は裁判所の裁量で決まる。
>市場価格に大体の掛け目を決めて設定するけど、債権者の保護の目的もあるので、

早速の回答有難うございます。

そうなると、その制度を悪用して
債務者が高額な根抵当権等を第三者に登記させ
競売を難しくする事も可能ですよね？

[226: 匿名さん]

競売になる物件って
基本的に、担保余力が無いから競売になるのでは？
担保余力があれば、任売する方が債務者にとっても得ではないか？

[227: 223]

>そうなると、その制度を悪用して
>債務者が高額な根抵当権等を第三者に登記させ
>競売を難しくする事も可能ですよね？

専門家じゃないので、回答じゃないんですが。

制度ではないですよあくまでも最低売却価額は裁判所の裁量です。
逆に、裁判所が市場価格の何割ということが、制度としてあるわけでも
ないということです。

[228: 匿名さん]

書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

先取権もあるが滞納管理費は特定継承人が引き継ぐから、管理組合はそっちを気にしてて下さい。
競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の３割引き。
立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
やっかいな居住人がいれば評価額が下がるだけ。
入札者は立ち退き料やリフォーム代も勘案して入札する。

[229: 匿名さん]

句点がおかしかったら修正します
>立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
立ち退き云々は、滞納とおなじで、あれば評価額からさっぴかれるだけ。

[230: 220]

>>222
>管理費等の先取り特権は、登記債権よりも劣後で
>一般債権よりも優先って事なのでしょうか？
そういうことになります。住宅ローンや不動産担保ローンには劣後しますが、
無担保ローン（サラ金等）よりは優先されます。

>>226
＞担保余力があれば、任売する方が債務者にとっても得ではないか？
その通りです。普通は金融機関等も任売を優先します。
ただし、税金滞納に関わる差押があった場合には微妙です。
（特に、相続税の滞納等で滞納額が大きい場合）

基本的に先取特権での管理組合のメリットはあまりありません。
先取特権があることにより、管理組合も競売請求できるくらいですかね。
特定継承人が引き継ぐことになるので、区分所有者を変えるためにね。

[231: 匿名さん]

＞書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

別にＱ＆Ａじゃないし、悪意でなければ何書いてもいいんじゃないの・・・

間違いを書いて、他人に指摘されて勘違いを訂正することもできる。

間違いを指摘されても、直さないのは困るけど。

[232: 匿名さん]

＞書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

知識があると云う割には、他のスレで書かれている程度の内容だと思うのだが

[233: 222]

>>230さん

ご丁寧な教授ありがとうございます。

登記債権が優先するとなると、滞納者が悪意的に
第三者に高額抵当権等を設定されると、滞納管理費も回収が難しい事に
なると言うことですね。

[234: 匿名さん]

>>228
>競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の３割引き。
>立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
>やっかいな居住人がいれば評価額が下がるだけ。
>入札者は立ち退き料やリフォーム代も勘案して入札する。

知識豊富な228さんに質問です。
評価額の３割引、立ち退き料、滞納額もさらに引かれ
厄介な居住者が居ればさらに引かれ
マイナス要因を総て差し引いているのに
昨今の競売物件が落札されないのは何故？

[235: 匿名さん]

>>232
既出が多くてスレが間延びしてるのが問題だろ。
質問者は過去ログが多すぎて見落としてるんだろうが、
回答者は、１から議論しないで要点を回答すべき。

>他のスレで書かれている程度の内容だと思うのだが
答えがいくつもあるワケないだろ。脊髄反射するな。

[236: 匿名さん]

>>234
落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、
「売れない」とは聞かないですね。

近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

[237: 匿名さん]

架空の話は飽きたね。

[238: 匿名さん]

>近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
>個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

というより売れる物件しか競売に出てきてないからね。
最近は任売→競売と同時並行で債務者が自己破産や個人再生の手続を進めている。
普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
マンションを手放さない人も多いよ。

[239: 匿名さん]

>>236
>近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
>個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

近年と言う割には古い情報しかないようですが
昨今の競売物件の動きは悪いですよ
個人の競売落札も立ち退き等が絡むと一般購入よりも割高になりますし
専門業者？これだけ不動産業者に資金が流れてこない時に買いたくても
買えないの現状です。

[240: 匿名さん]

>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

かなりの値段って？
任売よりも高くはないんでしょ？（笑
高ければ、任売するだろうし！

[241: 匿名さん]

>落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、

４～５年前にはよくそんな話出たけど
最近は、競売物件に手を付ける業者は減ったし
素人落札者も、一括払いできないから入札は減っている。
結果、流れる競売物件も多いのが最近の傾向
それを踏まえて、滞納者への回収を考えないとね

[242: 匿名さん]

>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが

これだけ不動産が低迷している時に
かなりの値段で売れるなんて云う人が居るとは驚きですね！

[243: 匿名さん]

>普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
>マンションを手放さない人も多いよ。

めいいっぱいのローンを組んでいる人は個人再生も難しいのが
現状ですよ
個人再生の場合、縛りが多いですからね

[244: 匿名さん]

かなり情報が交錯しているようですが、
東京地裁管轄では不動産鑑定額より高い値がついているものも多いですよ。

地方は知りません。

[245: 匿名さん]

>不動産鑑定額より高い値がついているものも多いですよ。

鑑定額じたい、相場よりもかなり低いですからね

[246: 匿名さん]

>>245
知識無さ杉

[247: 匿名さん]

書き込みが多すぎて、もしかして前に書かれていたらごめんなさい。

スレッドの主旨は、滞納の対策なんだと思いますが、催促して払ってもらえなかったら
次ぎの段階は競売とか売却なんですか?

管理組合がそこまでできるとはとうてい思えないのですが・・・。ただ、ローンも
返却できないとなるとしょうがないかなとは思います。

滞納額を見ていると、管理費だけでなく、駐車場代も含まれている人がいます。
どうしてこういうことになるのかよくわかりませんが、まず車売ったらどうかな
と思うのですが・・・。

[248: 金融関係]

5～6年前は、競売専門業者に金融機関も資金提供して盛んだったが
素人が競売参加が増え相場に近い金額で競落する様になって
多くの専門業者は撤退
その代わり残った専門業者は、素人競落者が立ち退き等で苦戦し
手に負えなくなった物件を購入する
そんな動きが多かったが、最近はそれすら減った。

ま～新古ＭＳ、アウトレットＭＳが市場に出ている中
競売物件に手を出すリスクを考えれば、人気は無いのは当り前

[249: 匿名さん]

>>247

総ての回答は、頭から読むと分かります。
ここで個別アドバイスすると
そのアドバイスに対して、他の皆様から色々と意見の相違がありますので
247さんには、最初から読まれる事をお勧めします。

駐車場使用料金の滞納だけは早目に対処する必要があるので
使用細則、駐車場契約書を確認して早期解約に務める事をお勧めします。

[250: 匿名さん]

>>238
>最近は任売→競売と同時並行で債務者が自己破産や個人再生の手続を進めている。

競売と同時進行で個人再生？
意味が分からん。