管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[2: 理事経験者]

スレ主、
まずは、今までやってきた滞納予防＆回収策を明らかにしなさい。
話はそれからだ！！

[3: 匿名さん]

>この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。
支払う意思があるのに支払う能力がない人はどうにもできんよ。

本人は払いたくても金がないだろうし、
強制競売をやるにしても銀行が先だろうし、
事情を鑑みて、そっとしておいてやるのが一番じゃないか？
責め立てて首でも括られたら大変だよ。

もちろんこれは、失業や給料カットで困っている人の話だよ。
金持ってるのに払わないヤツにはガンガンやるべきだけどね。

[4: 匿名さん]

管理費等の滞納金の効果的な督促方法
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_04.html
管理費等の滞納者への措置
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_05.html

[5: サラリーマンさん]

>>03
＞強制競売をやるにしても銀行が先だろうし、
よくご確認ください。

＞責め立てて首でも括られたら大変だよ。
これはあまり深くは言及できませんが・・・・

[6: 匿名さん]

うちのマンションは、裁判しましたよ。
分割で支払う約束を取り付けたようです。

賃貸に出してたようなので、収入がないわけではなく、悪質でしたね。

2年近く、かかりました。

[7: 匿名さん]

>>06のケースは、スレ主の質問にある不景気とは関係ないと思う

[8: 元理事]

>>07
スレ主も「増えそうだ」といってるし、不景気以外の滞納対策でも趣旨に沿ってると思う。

一番基本的なこととして、
　・口座引落の徹底
　・前受け方式の徹底（翌月分の管理費は前月中に回収）
などがあるなぁ。
本来なら滞納者への罰則規定（延滞金だけじゃなく）があると、効果的なんだが、まだそういう規約をみたことありません。

[9: 匿名さん]

>本来なら滞納者への罰則規定（延滞金だけじゃなく）があると、効果的なんだが、まだそういう規約をみたことありません。

第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

[10: 匿名さん]

どなたか教えて下さい。毎年の総会で、パソコンで作成された科目別明細というのを貰うのですが、金額、会社名は載ってますが領収書は添付されてないので、なんかごまかされているような気がします。分譲マンションの総会で貰う書類は領収書は添付しないのでしょうか？

[11: マンコミュファンさん]

＞No.10 by 匿名さん

一般論ですが、「毎年の総会で」ということは、監事が監査結果をその総会で報告するはずです。
監事は（手抜きをせず監査したのであれば）領収証もチェックするはずですので、領収証のチェックは済んでいることになります。
なお、それについて疑義ある時は、その総会の中で、質問して意見を述べる必要があります。

[12: 匿名さん]

≫11有り難うございました。

そうですね。総会で質問してみます。

[13: 理事経験者]

>>10さん
普通、総会での資料に領収書は付けないですよ。

[14: 匿名さん]

>>13
領収書は付けないのですか?当方の知人に聞きましたら領収書付いてると聞きましたので。領収書なかったらごまかされていても分からないと思うのですが?

[15: 近所をよく知る人]

>>14
領収書が付いてるから安心？？
誰がだれを騙すとお考えなのかわかりませんが、心配なら普段の入出金時にチェックしないと。

[16: 匿名さん]

>>14さん
銀行の残高照明ではなく、各支出の領収書がついてるところがあるんですか？
とてもコピーして全戸配布できるような分量ではないと思うのですけど。

[17: 匿名さん]

>>16さん

領収書添付してると聞きました。今の世の中、管理会社でもごまかす人いてますからね。領収書大変かと思うけどコピーは安いと思うのですが。

[18: 匿名さん]

小規模ならあるのかも・・・・（全領収書コピー添付するのは無駄極まりないと思うけど）
中〜大規模ならまずありえない話。

[19: サラリーマンさん]

管理費滞納住戸対策は、どうなったの？
本題に戻すそうよ。

[20: 匿名さん]

保育園料や給食費みたいに払えるのに払わないモンスターには給与差し押さえで対向できるけど
給与もらえなくなった人はどうしたらいいんだろうね？
マンションは銀行に差し押さえられて、管理費や修繕費は管理組合がかぶるんだろうか？

[21: 万年理事]

＞マンションは銀行に差し押さえられて、管理費や修繕費は管理組合がかぶるんだろうか？

抵当権の行使等により所有権が移転した場合には、その新所有者（特定承継人）に滞納管理費等の支払い義務（債務）が承継されます。（区分所有法第８条）

[22: 匿名さん]

>管理費滞納住戸対策は、どうなったの？ 本題に戻すそうよ。

そうだね。
１、２ヶ月間の滞納は管理会社の書面督促と遅延損害金徴収、
３ヶ月以上滞納したら、まともに支払い継続出来ないと判断。
あとは、理事会の決議で法的手続きするのが、理事長には負担が少なくて済み、管理者の善管注意義務の履行になる。

[23: 匿名さん]

21さんに関連する話ですけど
管理費・積立金を長期に渡って支払わない組合員の住戸を「共同の利益に反する行為」を行っているとして、競売にかけることができます。
通常、より高額な抵当権（例えば住宅ローン）が設定されていれば、「管理費等を回収するため」に競売にかけることはできないですが、「共同の利益に反する行為」を行っている組合員を追い出す（所有権を取り上げる）ために競売申し立てをすることができる、という判例があります。確か60万円くらいだったと記憶しています。

[24: ビギナーさん]

抵当権が付いてれば、管理費の滞納ぐらいで裁判所がすぐには競売を認めないよ。

[25: 匿名さん]

いきなり「競売」はまず無理だね。
督促の長い手順を踏んで、他に方法がないとかじゃないと。。。第一、判例に期待したって、裁判沙汰になったらドロ沼になるので、元は絶対にとれない。

[26: 元理事で次理事]

競売が無理とかでなく、どう対処するかだよ。こちらが強気の姿勢で臨まないと給食費と同じで払わなくてすむ。あいつが払わないのなら俺んとこも払わん。私も払わない。と後に続くのが出てきてマンションの管理も運営もできなくなるよ。裁判沙汰になれば、社会的責任が公にされるわけだから相手も反省する。裁判沙汰にされる前にどうにかしようとする。給食費問題も同じ、裁判沙汰にすると勧告した自治体は未納がなくなっているそうだ。

[27: 元理事で次理事]

第一番にすべきことは、他の人も書いているかとは思うが、マンション管理費の滞納は５年で時効になってしまうから、時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです。また理事の中に滞納者がおり故意に手続きをさせないようにした場合は、その理事に損害賠償の請求ができるので諦めないように。

[28: 匿名さん]

数ヶ月間の滞納者が、今月分から払い始めますと言って来たらどう対応したらいいの？

[29: 匿名さん]

先の分からにしてもらいましょう。

[30: 匿名さん]

↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。どうしましょう？

[31: 匿名さん]

民法４８８条に『今月の管理費から払います』は当たらない。
なぜなら今月の管理費は債務に該当しないから。
未来の管理費は債務の中の順位に該当しない。
３０さんは、サギの話をしてるのかな？

[32: 元理事]

>>30
＞↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。

私は民法に詳しいわけじゃありませんが、
488条をよく読めば、「組合側が意義を述べる」だけで終わりでは？
30さんは理事の方でしょうか？　まずは理事会内と管理会社の法務担当と話し合ってくださいね。

民法論議は、必要以上に荒れそうです。

[33: 匿名さん]

>時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです

管理会社が送るのは催告であって、時効の中断にはならないでしょ？
時効中断を目的とするなら、裁判所に支払い督促の申立てが必要だと
その場合は理事長が動く事になるのでは？

[34: 32]

追伸、
規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。
規約どおりに督促すれば、古い債権には遅延利息がどんどん付いていくこと説明しましょう。

[35: 匿名さん]

>規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。

補足
古いＭＳ、規約改正していないＭＳには
無いと思うので確認が必要でしょうね！

[36: 匿名さん]

>>33.だから督促状、管理会社に聞いてみな

[37: 匿名さん]

＞３１，３２
そうですか？　では前月分として１ヶ月として主張されているのかも知れません。
兎に角、古い滞納から解消する方法はないのでしょうか？
（弁済の充当の指定）
民法第488条　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。
２　弁済をする者が前項の規定による指定をしないときは、弁済を受領する者は、その受領の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。ただし、弁済をする者がその充当に対して直ちに異議を述べたときは、この限りでない。
３　前２項の場合における弁済の充当の指定は、相手方に対する意思表示によってする。

[38: 買い換え検討中]

>>37
仮に債権の日付の新しいものから充当されて、何が困るの？
それと34で言われてる遅延利息の規定はないの？
そこらへんの説明もしないで、488条にだけ拘って正しいアドバイスなどできないでしょ。

[39: 匿名さん]

ご参考まで

http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-177.html

[40: 匿名さん]

私も新しい債務からでも管理費の徴収ができればそれでいいと思います。
ただし古い管理費の時効には注意して内容証明督促状の発行を続けなければなりませんね。
しかし、こんな事例はまれでしょう。管理費は一定で変化することは少ないのでは？
金額が一定にもかかわらず、古い管理費の支払いを避けたがるとしたら時効を狙っているからでしょう。
その場合、時効を狙ってのことですかと聞いてみたら？違うのなら古い順番から払うでしょう。

[41: 匿名さん]

時効の中断で
一番手軽で費用の掛からない方法とは？

[42: 匿名さん]

>>41

債務者（管理費滞納者）の承認

[43: 元理事]

>>41
確か、一部でも返済したら、そこからまた時効が始まりますよね。返済とは言わないか(笑

[44: 41]

>>42
>>43
早速のご回答有難うございます。

滞納する場合、居留守を使うケースがあり
債務の承認（債務確認や、返済計画など）が取れない場合も多いと思いますが
次にお手軽な方法は何がありますかね？

[45: 43]

現実的によくあるのは、小額訴訟などで、債務を確定したからの話ですよね？
小額訴訟でも訴訟で、債務者非出頭などで債務を確定すれば、差し押さえも含めた回収の方法論となります。

[46: 41]

>>45

早速のご回答感謝します。

少額訴訟が時間的拘束も費用も安く済みますね！
確か即日判決でしたよね？
少額って60万以下でしたっけ？
初歩的な質問で申し訳ないです。

[47: 匿名さん]

何かで見たけど
給与差し押さえできるんじゃなかった？

[48: 匿名さん]

うちの管理会社は未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

[49: 元理事]

＞未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
これはあまりにも、ひどい言い訳だと思います。＜確かに給料差し押さえ自体は敷居が高い方法ですが。

関連法が施行されてから逃げ腰な管理会社は多いですが、
組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

[50: 匿名さん]

＞組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

登記所で、区分所有者を閲覧するのが限界で、勤務先とは古いね、日雇いが多い昨今、勤務先を書けない人の方が多いし、プライバシーから緊急連絡先の報告も区分所有者の意志次第が当然です。

[51: 元理事長]

>給与差し押さえできるんじゃなかった？

確か民事執行の手続は面倒だったと思います。
債権差し押さえ命令の申立が必要ですが
執行文付きの債務名義を取得しないといけないのと
送達証明も必要だったと記憶します。


>勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
>少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

財産開示手続で把握する事は出来ると思いますが
そこまでやらないといけない状況は、回収もかなり難しい事になりますよね