管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[2: 理事経験者]

スレ主、
まずは、今までやってきた滞納予防＆回収策を明らかにしなさい。
話はそれからだ！！

[3: 匿名さん]

>この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。
支払う意思があるのに支払う能力がない人はどうにもできんよ。

本人は払いたくても金がないだろうし、
強制競売をやるにしても銀行が先だろうし、
事情を鑑みて、そっとしておいてやるのが一番じゃないか？
責め立てて首でも括られたら大変だよ。

もちろんこれは、失業や給料カットで困っている人の話だよ。
金持ってるのに払わないヤツにはガンガンやるべきだけどね。

[4: 匿名さん]

管理費等の滞納金の効果的な督促方法
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_04.html
管理費等の滞納者への措置
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_05.html

[5: サラリーマンさん]

>>03
＞強制競売をやるにしても銀行が先だろうし、
よくご確認ください。

＞責め立てて首でも括られたら大変だよ。
これはあまり深くは言及できませんが・・・・

[6: 匿名さん]

うちのマンションは、裁判しましたよ。
分割で支払う約束を取り付けたようです。

賃貸に出してたようなので、収入がないわけではなく、悪質でしたね。

2年近く、かかりました。

[7: 匿名さん]

>>06のケースは、スレ主の質問にある不景気とは関係ないと思う

[8: 元理事]

>>07
スレ主も「増えそうだ」といってるし、不景気以外の滞納対策でも趣旨に沿ってると思う。

一番基本的なこととして、
　・口座引落の徹底
　・前受け方式の徹底（翌月分の管理費は前月中に回収）
などがあるなぁ。
本来なら滞納者への罰則規定（延滞金だけじゃなく）があると、効果的なんだが、まだそういう規約をみたことありません。

[9: 匿名さん]

>本来なら滞納者への罰則規定（延滞金だけじゃなく）があると、効果的なんだが、まだそういう規約をみたことありません。

第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

[10: 匿名さん]

どなたか教えて下さい。毎年の総会で、パソコンで作成された科目別明細というのを貰うのですが、金額、会社名は載ってますが領収書は添付されてないので、なんかごまかされているような気がします。分譲マンションの総会で貰う書類は領収書は添付しないのでしょうか？

[11: マンコミュファンさん]

＞No.10 by 匿名さん

一般論ですが、「毎年の総会で」ということは、監事が監査結果をその総会で報告するはずです。
監事は（手抜きをせず監査したのであれば）領収証もチェックするはずですので、領収証のチェックは済んでいることになります。
なお、それについて疑義ある時は、その総会の中で、質問して意見を述べる必要があります。

[12: 匿名さん]

≫11有り難うございました。

そうですね。総会で質問してみます。

[13: 理事経験者]

>>10さん
普通、総会での資料に領収書は付けないですよ。

[14: 匿名さん]

>>13
領収書は付けないのですか?当方の知人に聞きましたら領収書付いてると聞きましたので。領収書なかったらごまかされていても分からないと思うのですが?

[15: 近所をよく知る人]

>>14
領収書が付いてるから安心？？
誰がだれを騙すとお考えなのかわかりませんが、心配なら普段の入出金時にチェックしないと。

[16: 匿名さん]

>>14さん
銀行の残高照明ではなく、各支出の領収書がついてるところがあるんですか？
とてもコピーして全戸配布できるような分量ではないと思うのですけど。

[17: 匿名さん]

>>16さん

領収書添付してると聞きました。今の世の中、管理会社でもごまかす人いてますからね。領収書大変かと思うけどコピーは安いと思うのですが。

[18: 匿名さん]

小規模ならあるのかも・・・・（全領収書コピー添付するのは無駄極まりないと思うけど）
中〜大規模ならまずありえない話。

[19: サラリーマンさん]

管理費滞納住戸対策は、どうなったの？
本題に戻すそうよ。

[20: 匿名さん]

保育園料や給食費みたいに払えるのに払わないモンスターには給与差し押さえで対向できるけど
給与もらえなくなった人はどうしたらいいんだろうね？
マンションは銀行に差し押さえられて、管理費や修繕費は管理組合がかぶるんだろうか？

[21: 万年理事]

＞マンションは銀行に差し押さえられて、管理費や修繕費は管理組合がかぶるんだろうか？

抵当権の行使等により所有権が移転した場合には、その新所有者（特定承継人）に滞納管理費等の支払い義務（債務）が承継されます。（区分所有法第８条）

[22: 匿名さん]

>管理費滞納住戸対策は、どうなったの？ 本題に戻すそうよ。

そうだね。
１、２ヶ月間の滞納は管理会社の書面督促と遅延損害金徴収、
３ヶ月以上滞納したら、まともに支払い継続出来ないと判断。
あとは、理事会の決議で法的手続きするのが、理事長には負担が少なくて済み、管理者の善管注意義務の履行になる。

[23: 匿名さん]

21さんに関連する話ですけど
管理費・積立金を長期に渡って支払わない組合員の住戸を「共同の利益に反する行為」を行っているとして、競売にかけることができます。
通常、より高額な抵当権（例えば住宅ローン）が設定されていれば、「管理費等を回収するため」に競売にかけることはできないですが、「共同の利益に反する行為」を行っている組合員を追い出す（所有権を取り上げる）ために競売申し立てをすることができる、という判例があります。確か60万円くらいだったと記憶しています。

[24: ビギナーさん]

抵当権が付いてれば、管理費の滞納ぐらいで裁判所がすぐには競売を認めないよ。

[25: 匿名さん]

いきなり「競売」はまず無理だね。
督促の長い手順を踏んで、他に方法がないとかじゃないと。。。第一、判例に期待したって、裁判沙汰になったらドロ沼になるので、元は絶対にとれない。

[26: 元理事で次理事]

競売が無理とかでなく、どう対処するかだよ。こちらが強気の姿勢で臨まないと給食費と同じで払わなくてすむ。あいつが払わないのなら俺んとこも払わん。私も払わない。と後に続くのが出てきてマンションの管理も運営もできなくなるよ。裁判沙汰になれば、社会的責任が公にされるわけだから相手も反省する。裁判沙汰にされる前にどうにかしようとする。給食費問題も同じ、裁判沙汰にすると勧告した自治体は未納がなくなっているそうだ。

[27: 元理事で次理事]

第一番にすべきことは、他の人も書いているかとは思うが、マンション管理費の滞納は５年で時効になってしまうから、時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです。また理事の中に滞納者がおり故意に手続きをさせないようにした場合は、その理事に損害賠償の請求ができるので諦めないように。

[28: 匿名さん]

数ヶ月間の滞納者が、今月分から払い始めますと言って来たらどう対応したらいいの？

[29: 匿名さん]

先の分からにしてもらいましょう。

[30: 匿名さん]

↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。どうしましょう？

[31: 匿名さん]

民法４８８条に『今月の管理費から払います』は当たらない。
なぜなら今月の管理費は債務に該当しないから。
未来の管理費は債務の中の順位に該当しない。
３０さんは、サギの話をしてるのかな？

[32: 元理事]

>>30
＞↑この滞納者は、民法４８８条を指定しているんです。

私は民法に詳しいわけじゃありませんが、
488条をよく読めば、「組合側が意義を述べる」だけで終わりでは？
30さんは理事の方でしょうか？　まずは理事会内と管理会社の法務担当と話し合ってくださいね。

民法論議は、必要以上に荒れそうです。

[33: 匿名さん]

>時効にならないように管理会社から督促状をを内容証明郵便で出してもらうことです

管理会社が送るのは催告であって、時効の中断にはならないでしょ？
時効中断を目的とするなら、裁判所に支払い督促の申立てが必要だと
その場合は理事長が動く事になるのでは？

[34: 32]

追伸、
規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。
規約どおりに督促すれば、古い債権には遅延利息がどんどん付いていくこと説明しましょう。

[35: 匿名さん]

>規約に「遅延利息」の規則もあるはずです。

補足
古いＭＳ、規約改正していないＭＳには
無いと思うので確認が必要でしょうね！

[36: 匿名さん]

>>33.だから督促状、管理会社に聞いてみな

[37: 匿名さん]

＞３１，３２
そうですか？　では前月分として１ヶ月として主張されているのかも知れません。
兎に角、古い滞納から解消する方法はないのでしょうか？
（弁済の充当の指定）
民法第488条　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。
２　弁済をする者が前項の規定による指定をしないときは、弁済を受領する者は、その受領の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。ただし、弁済をする者がその充当に対して直ちに異議を述べたときは、この限りでない。
３　前２項の場合における弁済の充当の指定は、相手方に対する意思表示によってする。

[38: 買い換え検討中]

>>37
仮に債権の日付の新しいものから充当されて、何が困るの？
それと34で言われてる遅延利息の規定はないの？
そこらへんの説明もしないで、488条にだけ拘って正しいアドバイスなどできないでしょ。

[39: 匿名さん]

ご参考まで

http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-177.html

[40: 匿名さん]

私も新しい債務からでも管理費の徴収ができればそれでいいと思います。
ただし古い管理費の時効には注意して内容証明督促状の発行を続けなければなりませんね。
しかし、こんな事例はまれでしょう。管理費は一定で変化することは少ないのでは？
金額が一定にもかかわらず、古い管理費の支払いを避けたがるとしたら時効を狙っているからでしょう。
その場合、時効を狙ってのことですかと聞いてみたら？違うのなら古い順番から払うでしょう。

[41: 匿名さん]

時効の中断で
一番手軽で費用の掛からない方法とは？

[42: 匿名さん]

>>41

債務者（管理費滞納者）の承認

[43: 元理事]

>>41
確か、一部でも返済したら、そこからまた時効が始まりますよね。返済とは言わないか(笑

[44: 41]

>>42
>>43
早速のご回答有難うございます。

滞納する場合、居留守を使うケースがあり
債務の承認（債務確認や、返済計画など）が取れない場合も多いと思いますが
次にお手軽な方法は何がありますかね？

[45: 43]

現実的によくあるのは、小額訴訟などで、債務を確定したからの話ですよね？
小額訴訟でも訴訟で、債務者非出頭などで債務を確定すれば、差し押さえも含めた回収の方法論となります。

[46: 41]

>>45

早速のご回答感謝します。

少額訴訟が時間的拘束も費用も安く済みますね！
確か即日判決でしたよね？
少額って60万以下でしたっけ？
初歩的な質問で申し訳ないです。

[47: 匿名さん]

何かで見たけど
給与差し押さえできるんじゃなかった？

[48: 匿名さん]

うちの管理会社は未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

[49: 元理事]

＞未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
これはあまりにも、ひどい言い訳だと思います。＜確かに給料差し押さえ自体は敷居が高い方法ですが。

関連法が施行されてから逃げ腰な管理会社は多いですが、
組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

[50: 匿名さん]

＞組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

登記所で、区分所有者を閲覧するのが限界で、勤務先とは古いね、日雇いが多い昨今、勤務先を書けない人の方が多いし、プライバシーから緊急連絡先の報告も区分所有者の意志次第が当然です。

[51: 元理事長]

>給与差し押さえできるんじゃなかった？

確か民事執行の手続は面倒だったと思います。
債権差し押さえ命令の申立が必要ですが
執行文付きの債務名義を取得しないといけないのと
送達証明も必要だったと記憶します。


>勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
>少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

財産開示手続で把握する事は出来ると思いますが
そこまでやらないといけない状況は、回収もかなり難しい事になりますよね

[52: マンコミュファンさん]

勤務先などの緊急連絡先までそろえてる組合は、古いんじゃなくて、進んでるのでは？

日雇いの方が多く住まわれてるマンションだと、滞納だけじゃなく、いろいろ問題多発するでしょうし大変ですね。

[53: 匿名さん]

緊急連絡先は、最近携帯が多いのでは？
勤務先を届け出るのって少ないと思いますが・・

[54: 48]

>53さん
ですね。

うちのMの滞納者は携帯も家電もつながらず、ポストインも無視、訪問しても出ず(生活感?はあるらしい)話すらできずにいるそうです。

｢法的手続きを取りました｣と管理会社はいいましたが、少額訴訟ではないとの事。
それでいて差し押さえは難しい…
つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

すみません、他所様のスレで…

[55: 53]

>つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

管理会社との契約、重要事項説明書の確認が必要でしょう。
未収管理業務に管理会社が何をするか記載されていると思いますよ

[56: 匿名さん]

＞｢法的手続きを取りました｣と管理会社はいいましたが、少額訴訟ではないとの事。それでいて差し押さえは難しい…つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

管理委託契約書を読みましょう。
債権を回収する義務のあるのは理事長で、管理会社ではありません。一般には管理会社は３ヶ月間の督促手続きのみで、法的手続きは理事長の業務です。

[57: 匿名さん]

デベと管理会社が関連していたら顧客情報がわたっているので職場がわれますよね？転職してなければの話ですが…

[58: 匿名さん]

>デベと管理会社が関連していたら顧客情報がわたっているので職場がわれますよね？

デベ系管理会社なら、不可能ではないけど
個人情報の取扱は煩いから、現実デベから勤務先を把握するのは無理でしょう。

[59: 匿名さん]

デベに情報を渡したときに管理会社を含む関連会社に注意書きに共有する旨書いてあったから共有しているでしょうね。

[60: 入居済み住民]

おいおい、管理組合には情報流せないよ。

[61: 匿名さん]

>60さん

理事会なら可能ですか？
理事長のみ？

[62: 匿名さん]

いつの間にか話がすり替わっている。管理会社が督促状は出すが職場は分からないからそこから先は云々…の話でしたよね。デベ関連管理会社は住人の職場を知っている。なのでこのいいわけは通らない。そういう話です。

[63: 58]

補足

個人情報提出時に、個人情報使用目的が記載されていると思います。
管理会社と情報提供する旨記載されていれば、管理会社が知り得る可能性はあると思いますが
デベのリスクを考えると可能性は低いと思います。

[64: 匿名さん]

63さん、私の住まいの大京は情報共有の旨の通知文書を配布されています。
通常は共有してもいいかと同意するかしないか許可制になっていますがここは違いました。
管理会社だけでなく、インテリアも賃貸も関連なら共有です。

ちなみにこのＢＢＳで下の文書が大京文板で頻繁に掲載されています。

両親は名古屋でライオンズを新築購入、私は中古ライオンズを不動産仲介会社の大京リアルドを通じて購入しました。私、両親ともライオンズマンション建物自体に特になんの不満のありません。
ただ、大京の個人情報の管理は“いい加減＆ズサン”、グループ企業内であっち、こっちで入居者情報を共有しています。ライオンズマンションの管理は大京リアルドという会社が行うのですが、まだ、何の情報も教えていないに色々なTELや封書が対象のマンション以外に実家や移転前のマンションにもTELや封書が届きます。おそらく、不動産売買時に交わした契約書等の情報をもとに連絡をしてきているのだと思います。
一番頭にくるのが、マンション購入時の“オプション注文書”を書くのですが、個人情報を記載したまま、大京から施工会社へ、更に二次の各業者へ渡してしまうので色々なところからTEL＆ダイレクトメールが来ます。大変迷惑しています。私の方は中古なので、もう手放そうっと考えています。
大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

[65: 匿名さん]

ということで、大京物件には管理費や修繕費の回収漏れはないと思われます。

[66: 匿名さん]

>大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

どのデベの個人情報管理は杜撰な様な気がします。
ＭＲでは、購入検討段階であればあまり正直に書きたくないってのが本音です。

[67: No.60]

>>61
理事会でも理事長でもダメ。
滞納者から訴えられると困るでしょ。

[68: 匿名さん]

>67さん

携帯からなので引用できないのですが、質問は

滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

という質問です。

給料を差し押さえるのが裁判所で、代わりに集金してくれるのなら別に知らなくてもいいのですが。

[69: No.60=No.67]

自分たちで調べるしかありません。
銀行口座にしても勤務先にしても。
滞納している本人は開示しないでしょうし、管理会社も教えてくれません。

[70: 匿名さん]

＞滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
＞支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

理事長が、他の役員と複数で、本人と面会し滞納金の督促する際に、本人の支払い確認書に署名捺印させる際に勤務先を書かせております。これが無ければ確認書は成立しません。

[71: 匿名さん]

築25年ＭＳ在住の者です。

今後滞納者が、就業者とは限らないと思います。
私のＭＳでも、年金受給者が数ヶ月管理費を滞納しているケースも有りますので
そんな場合の対処方法も今後検討しないといけないかもしれませんね。

当ＭＳの場合、滞納者と交渉してもらちがあかず
その内に、居留守を使われるようになり
連絡取りたい為に、緊急連絡先（親族）に連絡した所
親族が立て替えてくれる事により幸運にも解決しました。
親族には支払い義務はありませんので、催促は出来ない
立場でしたがラッキーでした。

[72: 匿名さん]

当管理費滞納者は駐車場料金も支払わないのに、車を停めています。
しかもその車、よくみると車検切れ！たまにでかけています。
さらに駐車スペースに廃棄冷蔵庫が置いてある！

駐車場の使用差止め、および廃棄冷蔵庫の撤去を要求したいのですが、効果的な方法はありますか？

電話は不通(聞いた番号)、訪問しても不在(居留守?)手紙投函も音沙汰なし。

滞納は1年以上、金額は35万くらい

一度、話ができ支払う意思を示したそうですがその後３ヶ月何もなく再度(というか最初からやり直し)手紙投函…とやっております。
動いてるのは管理会社と理事長です。

[73: 匿名さん]

不法駐車と車検切れは警察に通報。警察に車を持ってってくれますよ。
不法駐車は、【契約車以外の駐車は禁止・警察に通報します】で張り紙してみるのもいいいでしょう。
破棄冷蔵庫は持ち主の部屋の前に移動して外出入室できないようにしてやりましょう。

しかし、この方はお金を持っていて払わないのではなく本当に持っていなそうですね。
車はガソリン切れで放置、マンションは銀行差し押さえになりそう。

[74: 匿名さん]

>不法駐車と車検切れは警察に通報。警察に車を持ってってくれますよ。

契約解除していない段階では不法駐車にはならないでしょう。
万が一、不法駐車と車検切れであっても
残念ながら民有地に停めた不法車両を警察は移動してくれません。

>破棄冷蔵庫は持ち主の部屋の前に移動して外出入室できないようにしてやりましょう。

消防法的に、避難路を塞ぐ行為は、問題になります。

[75: 72]

車は時たま無く、出掛けてるようです。車検ステッカーは去年で切れています。
管理会社曰く、冷蔵庫は、否定されたら所有者特定できないとのこと。
どう考えても、車の奥にあるのでその家が捨てたとしか思えませんが、『所有者』という確たる証拠がないと強く出れないそうです。
銀行の差し押さえが入れば、取りっぱぐれはないですよね？

[76: 74]

>車は時たま無く、出掛けてるようです。

車検切れの車が使用されている可能性があると警察に相談するのが良いと思います。

>銀行の差し押さえが入れば、取りっぱぐれはないですよね？

銀行等が競売手続きを取った場合
滞納管理費等が多ければ、落札は難しくなると思います。
落札前に滞納分減額交渉もあると思います。
又、交渉無く落札されたとしても、落札者が５年以上前の
滞納分を払わない可能性もあります。
これは消滅時効の判例が出ています。
又、新所有者が決まっても、５年以内の管理費等は請求出来ますが
駐車料等の滞納は、新所有者には請求出来ません。
早々に駐車場の契約解除をする必要があると思います。
駐車場使用細則を再度ご確認する必要があると思います。
使用料の滞納、及び駐車目的以外の使用で契約解除項目が無いか

５年以上の管理費等の請求も時効の壁があるので
時効の中断手続を取る必要があるでしょう。

管理会社の知恵を借りながら頑張って下さい。

[77: 元理事]

>管理会社曰く、冷蔵庫は、否定されたら所有者特定できないとのこと。

不法投棄は、どの管理組合でも問題になっていると思います。
現実、所有者を特定する事は管理会社が言う様に難しいでしょう。

私のＭＳの場合は
取り合えず写真を撮ってエントランス等に張り出し目撃情報を募ります。
（たぶん効果は無いと思います。注意喚起が主な目的で）
最終的には管理費で処分、今後の予防対策で防犯カメラ導入を提案する。
これが、私の経験でやった事です。

[78: 匿名さん]

＞今後の予防対策で防犯カメラ導入を提案する。
私共では防犯カメラに加えて、部屋番号を記載するか部屋番号ステッカーを張ることにしています。

[79: 匿名さん]

>部屋番号を記載するか部屋番号ステッカーを張ることにしています。

何にステッカーを貼るのですか？

[80: 匿名さん]

＞何にステッカーを貼るのですか？

ゴミ袋に入らない大型物。

[81: 72]

カメラで証拠押さえてれば、できるでしょうね。
今回のは管理費で処分するつもりで、ダメ元で言ってみます。

[82: 匿名さん]

>>80
>ゴミ袋に入らない大型物。

部屋番号ステッカー貼ったまま不法投棄してくれれば有りがたいですが
不法投棄するような人、貼らないのでは？

[83: 匿名さん]

>>82

つまり。
監視カメラで捨てた人を特定し(特定できたら)、その人の部屋番号を貼る。

て、ことですよね？

[84: 匿名さん]

リサイクル法で定められた物を投棄した場合は、法律で罰せる事は出来ますよね？
でも持ち主が、投棄ではなく保管、移動と云われたら
共有部の使用細則や、駐車場使用細則で
対応するしかないのですかね？

[85: 匿名さん]

持ち主がそんなもの知らないと言えば、どうしましょ？

[86: 匿名さん]

度胸があるならやってご覧なさい。

[87: 匿名さん]

度胸というか…
確たる証拠がないので、言い出せないでしょう。

まぁ、管理費で処理するのが手っ取り早いですね…

[88: 悲しいかな]

マンションはやったもん勝ち。

[89: 匿名さん]

滞納対策は、区分法の先取特権より少額訴訟の範囲内の滞納額でそれを進めることが、１，２年の任期の理事長間の引き継ぎもスムースで実効があがるよ。

[90: 匿名さん]

自分も>>89さんと同じに思うのに、なぜ理事会(管理会社)がやらないのか不思議。

[91: 匿名さん]

裁判所に行くこと自体に尻込みしてるのでしょう。理事長が１回やれば担当が丁寧に教えてくれるので要領が分かるが、その後に滞納者と面と向かう行為を嫌っているか怖がっているかでしょう。
管理会社の催促を邪険に逃げられて、困っているときに、管理会社に代わり理事長が直接電話して催促することでも滞納者は「これはまずいな」と取る場合もあるのにね。

[92: 匿名さん]

スレ違いかもしれませんが、ちょっと教えてください。

滞納者の名前と部屋番号を理事会の議事録に残すことは問題ないですか?

理事会の議事録は、所有者なら誰でも見れる、ということは、プライバシーの障害に
なってしまうように思うのですが・・・。

でも、もし、議事録に、滞納者の名前と督促した旨を書かないとしたら、どこに
書くんでしょうか?　理事長のメモ帳?　そんなの有効なのかなと思うのですが。

[93: 匿名さん]

議事録にはA氏とかB氏となってました。
伏せてはありましたが話の中でどこの誰かは、わかりましたけど。

[94: 元理事]

>>92
>>93
プライバシーや個人情報は取扱注意ではありますが、本来の目的に従って「正確に使う」ことも肝心です。
例えば、裁判の議事に被告人の実名が全く記録されなかったら、どうですか？

もし気が引けるようなら、部屋番号で議事録残すルールにするのも「有り」だと思いますが、
氏名は個人を特定するために存在するのであって、その氏名を正しく使うことに躊躇いは不要です。

組合員には理事会が議論している内容を正確に知る権利があります。

[95: 匿名さん]

恐れ入ります。相談に乗ってください。

管理費・駐車料金とも滞納している家があり、困っています。
総額で６０万弱です。

管理会社より、配達証明で支払い督促を出したそうですが、不在のため返送、取りに来ていないそうです。
それ以前もポストインしていますが音沙汰なし。
一度、管理会社と理事長が面談し支払うという返答をしたそうですが、まったく一度も支払ってないそうです。

管理会社は、裁判所の文書を送ったといいますが、強制執行のものではないようです。(差し押さえとか)

現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？
(管理会社に指示をすべき要点)

内容証明を送れ、小額訴訟の手続きを取れ、といったのですが、まだその段階ではないと管理会社の返答です。

駄文で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

[96: 理事未経験の住民]

小額訴訟は６０万以下ですので、それがオーバーしたら６０万以内での訴訟をして、それが解決したら、残りを請求すればいいでしょう。
時効は、管理費等は５年ですが、駐車場料は２年？ですので、早めの訴訟が必要です。
小額訴訟の一応の目安は、６ヶ月超の場合検討したらいいのではと思います。管理会社まかせでなく、組合で直接動けばいいのでは。
裁判所にいけば、詳しく説明してくれますよ。小額訴訟の裁判費用は、訴額の１％と低額です。
競売に持ち込むのなら支払督促の方法もありますが、まず小額訴訟でいかれた方がベターです。

[97: 新米理事長]

>>95

勉強中の俄知識ですが
参考になればと思いスレいたします。

先ずは、駐車場の解約が最優先ではないでしょうか？
万が一競売等で所有者が変わったとしても
新所有者に対して管理費等は請求出来ますが（但し一部条件あり）
駐車場使用料に関して、現滞納者に請求する事しか出来ません。

次に、滞納金約60万弱との事
法的回収で手間、費用が一番抑えられる方法の一つに、少額訴訟だと聞いています。
少額訴訟する為には、60万以下が条件ですので
滞納管理費等と駐車場使用料を共に訴える場合は
早急に手続する必要があると思います。
個別訴訟であれば、問題ないと思いますが手間、費用が倍掛かる事に・・・

「一部条件あり」の条件とは
判例で管理費等の時効は、5年となっています。
5年を経過すると、支払い義務から逃れる可能性があるので
5年を経過しそうな場合は、時効中断手続をする必要があります。
>一度、管理会社と理事長が面談し支払うという返答をしたそうですが
この時に書面等を交わしましたでしょうか？
債務確認が取れていれば、時効の中断になります。
口頭だけでは、立証問題で時効中断は難しいとの事

>管理会社は、裁判所の文書を送ったといいますが
どんな文章を送ったのか私には想像付きませんが
>強制執行のものではないようです
強制執行する為に、債務名義取得が必要で
一般的には、確定判決や執行証書等が必要になります。

>小額訴訟の手続きを取れ
少額訴訟の原告は、管理会社ではなく管理組合になります。
管理会社に、書類等の作成を依頼し、訴状を裁判所に提出
口頭弁論日は、原告である管理組合代表の理事長が出席する必要があります。
勿論法定代理人で弁護士でも可能ですが費用が掛かりますので

>現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？
>まだその段階ではないと管理会社の返答です。

取り合えず、管理会社に回収をどのような方法で考えているのか確認が必要なのでは？
管理会社も私以上にプロだと思いますので
もし、特別手段を考えていないのであれば
理事会で訴訟に関して検討する必要があるのではないでしょうか？

[98: 理事未経験の住民]

駐車場の解約は、規約か使用細則で決められていなければ解約できません。
小額訴訟は訴額の１％です。例えば、滞納額３０万なら、３，０００円です。別々にすれば手間はかかりますが、費用は一緒です。
口答でも、その事実が記載されているものがあれば、時効中断要件になります。
強制執行するには、まず訴訟が先です。
小額訴訟の原告は理事長です。通常は管理者ですから。法人であれば組合ですけど。
弁護士に依頼すれば、初期費用だけで１０万以上かかりますので、当然理事長が動くべきです。
管理会社は請求して、それがダメならやらなくていいことになっています。後は、理事が動くのです。
管理会社は、口答・電話・訪問などで細則します。それでダメなら理事へ。それが普通です。

[99: 匿名さん]

>口答でも、その事実が記載されているものがあれば

事実が記載とは？どんなケース？

[100: 匿名さん]

駐車場の解約は、一般的に使用細則で滞納時の解約条項があると思うのでご確認を

規約や細則改定をしていない古いＭＳには無いかもしれません。

[101: 匿名さん]

>>98
>駐車場の解約は、規約か使用細則で決められていなければ解約できません。

規約等で解約条項が無い場合、滞納得って事ですか？