管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[102: 新米理事長]

>>96
>時効は、管理費等は５年ですが、駐車場料は２年？

駐車場使用料の時効は２年？
駐車場は、民法の169条の定期給付債権に当たるのではないでしょうか？
そなると時効は５年では？

[103: 匿名さん]

>別々にすれば手間はかかりますが、費用は一緒です。

ケース的に少ないでしょうが念の為
少額訴訟の場合
同じ裁判所に対して少額訴訟は年間１０回までの制限があるので
滞納者が多く、複数回訴訟が必要なケースは注意が必要です。

[104: 匿名さん]

＞現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？(管理会社に指示をすべき要点)

管理会社に任せたら事は絶対に進みません。滞納者は他の組合員の管理費などを借金している姿なのですよ。他の組合員が一致団結して回収に努めなければ回収されません。

[105: 匿名さん]

定期給付債権は５年ですが、使用料は確か２年だったような気もします。

[106: 匿理事未経験の住民]

＞＞１０１さん
滞納得ってことはないですよ。どっちみち支払わなければ成らないでしょう。遅延損害金と一緒に。
遅延損害金は、公共機関に準じて使用細則等で決められているでしょうから。うちの場合は年１４％（国は１４．６％）　裁判にでもなれば、訴訟費用等も当然加味されますよ。

[107: 匿理事未経験の住民]

＞＞９９さん
口答でもというのは、例えば管理員が滞納者に対して請求した日とか時間等を管理手帳やノートに記載している場合です。これも請求として認められます。

[108: 初心者理事]

>>107さんへ
>例えば管理員が滞納者に対して請求した日とか時間等を管理手帳やノートに記載している場合です。
>これも請求として認められます。

勉強を始めたばかりなのですが
請求した段階で時効は中断するものなのでしょうか？
内容証明を送って受け取ったとしても時効の中断にはならないと聞いた事があります
時効の中断には、延滞者が、債務の確認や返済計画や返済案を提示し
債務がある事を認めない限り、請求だけでは中断にならないのではないでしょうか？

間違っていたらごめんなさい。

[109: 理事未経験の住民]

説明不足のところがありましたね。時効はその時点から５年という意味です。

[110: 匿名さん]

>>106

実際、払えない経済状況の人からは
規約で遅延損害金や訴訟費用負担を謳っても
回収は難しいでしょう。

[111: 外野]

時効の中断に関して

口頭請求でも、催告と認められているけど
後の立証の事を考えたら内容証明郵便がベストでしょう。
内容証明を送って請求したからと云って、時効の中断はしません。
催告後６ヶ月以内に裁判上の請求等の手続を取れば
中断の効力が催告の時に遡って生じる事になります。

その他中断事由は色々ありますが・・・

[112: 匿名さん]

>滞納得ってことはないですよ。どっちみち支払わなければ成らないでしょう。

自己破産するような人にとっては、駐車場を使わせてもらっている分
滞納得とも云えるかもしれない。

[113: 理事未経験の住民]

もっと詳しく説明しますと、中断事由には請求・差し押さえ等・承認があります。裁判上の請求は勿論訴えの提起が普通です。
請求に似たものに催告がありますが、催告は中断の効力が弱くそのままにしておくと効力がなくなります。
催告しても、その後６ヶ月以内にほかの強力な中断事由によって補強しておかないと中断の効力がなくなってしまいます。
又、承認とは時効の利益を受ける者が、権利者の権利を認めるような行為をすることをいいます。具体的な例としては、債務者が必ず返しますからとか、債務の一部を弁済した場合がこれに該当します。
時効の中断とは、時効期間の進行中に中断事由が発生したため、またゼロから時効期間を数え直すことです。

[114: 匿名さん]

＞現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？(管理会社に指示をすべき要点)

まずは、管理契約書を確認する必要があるでしょう。

滞納に対してどこまでやるか書かれています。
それ以上の事は、理事会が中心になって法的手続き等とっていかなければなりません。
勿論法的手続きも、管理会社からアドバイスを貰うのも一つの方法です。

[115: 理事未経験の住民]

１１０さん　実際払えない人はいるでしょうね。人情的には苦しいところです。
しかし、組合を存立させていく為には、決断しなければならない時もあるでしょう。
最終的には、裁判を行い、競売手続きになるでしょう。勿論組合が動かなくてもそういう状態になっていたら銀行が第一抵当権者ですから銀行が動くでしょう。先取り特権として滞納金も遅延損害金まではわかりませんが、取れると思います。

[116: 匿名さん]

最近多いのは、高齢者、年金生活者の滞納！
その場合、銀行の抵当権はとっくに終わっているケースも多く
銀行による競売の可能性は低いでしょう。

一番怖いのは、税金の滞納です。
税金の滞納は一定額になると差し押さえされ、競売手続きに入ります。
税金の延滞金は年利14.6％で、優先債権なので
一般債権者に殆どお金が残らないのが最近の傾向です。

競売＝延滞金回収
とはいかないようです。

[117: 匿名さん]

滞納者が銀行からの借入のみであれば良いのだが

消費者金融から不動産担保で借入があると
回収は難しいでしょう。

早期の対応が肝心です。

[118: 理事未経験の住民]

１１７さん　滞納金は先取り特権があるんですよ。一般債権より先に取れます。
税金だけで全部ということはないでしょう。

[119: 117]

>>118さん

根抵当権を設定していても、管理費の滞納分は先取り特権なのですか？

[120: 匿名さん]

>税金だけで全部ということはないでしょう。

ケースバイケースですが
自営業や事業主の滞納は要注意です。
思った以上に税金の滞納があります。
中古のＭＳ、競売で安く売られたら回収は難しいでしょう。
任買ならまだしも

[121: 匿名さん]

＞氏名は個人を特定するために存在するのであって、その氏名を正しく使うことに躊躇いは不要です。

うーん。滞納しているほうが悪いには決まっているのですが、滞納していることの公表って、
結構なプライバシーの侵害じゃないですか?　他のご意見はないでしょうか。

[122: 役員経験者]

滞納者氏名議事録記載方法に関して

私のＭＳの場合も同じく総会で問題になり
匿名Ａ氏、Ｂ氏では継続的に議事録で滞納者への対応確認するのに不便で
個人名の場合、完済した後も議事録に残ってしまう事など考え
議論の結果、部屋番号で議事録記載しています。
その方法が一番良かったのか、正直分かりません。

他、何か良い方法ある方教えて下さい。

[123: 匿名さん]

>>120
任売であっても、差押が入っていれば足元見られるので、売却価格にそれほどの
期待ができるんでしょうかね？

[124: 元理事]

＞駐車場の解約は、規約か使用細則で決められていなければ解約できません。
細則ではなくて、駐車場契約書とか交わしてないのかな。。。うちは契約書にきっちり書いてあります。

[125: 匿名さん]

＞議論の結果、部屋番号で議事録記載しています。

部屋番号はいいかもしれませんね。それで検討してみることにします。
ありがとうございました。

[126: 元理事]

どうも概念的な誤解をされてる方がいるようなので・・・・

プライバシーの侵害（Infringement of privacy） とは、
　私生活上の事実や事実らしく受け取られるおそれがある内容を公開する事によって、人を不快にしたり、不安にさせること。

プライバシー侵害の概念の４類型区分
　1.私生活に侵入すること。
　2.他人に知られたくない私事を公開すること。
　3.事実の公開により他人に自己の真の姿と異なる誤った印象を与えること。
　4.氏名や肖像を他人が利得のために流用すること。

----
理事（理事会）は、滞納に関しても管理組合代表として正確に把握し協議対応し、会議の内容は議事録として記録しなければいけない。
組合員は、組合の一員として理事会議事録の閲覧ができる。

上記にあたっては個人名が出ていても「プライバシーの侵害」は起きません。
起きるのは、知りえた内容を第三者や無関係の目的に公開するときです。

理事会が個人名を明記して公開の場で張り出す場合などは、組合員以外が直接知りえる機会を留意すべきです。

[127: 匿名さん]

＞匿名Ａ氏、Ｂ氏では継続的に議事録で滞納者への対応確認するのに不便で個人名の場合、完済した後も議事録に残ってしまう事など考え議論の結果、部屋番号で議事録記載しています。

議事録は規約に規定されている重要書類です。証拠書類を自ら毀損するとは余りにも自己中心思想の結果ですね。
議事録写しの段階では、匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

[128: 理事未経験の住民]

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できます。これを行うと、元の根抵当権の被担保債権は保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が優先回収権を手中にできます。
根抵当権は、債権者が、担保物権の担保力を当てにして債務者に過剰融資をして債務者が破綻しても設定者は担保提供者としての責任を負わなければなりません。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になってきます。そうすれば、根抵当権者は第三者への根抵当権移転登記ができるようになります。

[129: 匿名さん]

少々話がズレてしまってすいませんが、

近々、マンション管理組合のホームページが立ち上がります。理事会議事録を載せるかどうか
思考中なんですが・・・・

１．そもそも、理事会議事録をホームページに載せるべきではない。

２．ホームページに載せるなら、該当者がわからないように匿名にすべき。

３．ホームページに載せるとしても、名前を載せても構わない。

のいずれかが正しいですか？　もちろん、住民（組合員）以外は、この部分を見ることは
できません。

[130: 匿名さん]

>近々、マンション管理組合のホームページが立ち上がります。理事会議事録を載せるかどうか思考中なんですが・・・・

総会の議事録と同等に扱うのが常識です。

[131: 匿名さん]

セキュリティ上、心配なこともありますね。

[132: 匿名さん]

個人情報を載せるわけじゃないから、セキュリティは問題にならないような・・・・

なお、理事会議事録の電子保存という方法自体は、法律でも認められていたと
思いました。

[133: 匿名さん]

いや、もし滞納者の実名を議事録に書くのであれば、それを電子掲示板みたいに容易に
見えるものに書くのは問題ではないかという意味ですよ。

もし、実名が載っていなければ、理事会の議事録を電子的に見えるようにするのは
問題ないと思いますけど。

[134: 匿名さん]

＞いや、もし滞納者の実名を議事録に書くのであれば、それを電子掲示板みたいに容易に見えるものに書くのは問題ではないかという意味ですよ。

関係者とは言え、議事録は実名があろうが無かろうが、閲覧の権利、義務のあるものです。

[135: 匿名さん]

>>123
>任売であっても、差押が入っていれば足元見られるので、売却価格にそれほどの
>期待ができるんでしょうかね？

競売の場合立ち退きの手間が掛かる分安い入札になり
任売の場合は、その点購入者の手間が掛からない分多少でも高く売れます。

又、競売で揉める物件に、専有屋などが入ればその分明け渡しに時間が掛かりますしね

[136: 匿名さん]

>>126さん
>組合員は、組合の一員として理事会議事録の閲覧ができる。

組合員でなくても議事録は閲覧出来るのではないですか？

[137: 匿名さん]

>>127
>議事録写しの段階では、匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

議事録の閲覧希望が有った場合、原本ではなく
写しを提示されているのでしょうか？
期を重ねたＭＳは、費用と手間が掛かることになりますね

[138: 匿名さん]

>いや、もし滞納者の実名を議事録に書くのであれば、それを電子掲示板みたいに容易に
>見えるものに書くのは問題ではないかという意味ですよ。

私も同じ意見です。

以前新聞で滞納者に対してエントランス掲示板に組合が支払うよう書面を掲示して問題になった事が
随分昔ですがあったと記憶しています。
又、消費者金融の取立て禁止事項にも張り紙も禁止されています。
掲示板も同じく、第三者が容易に閲覧出来る環境に実名を公表するのには問題ありだと
捕らええています。

[139: 匿名さん]

>>124
>駐車場契約書とか交わしてないのかな。。。うちは契約書にきっちり書いてあります。

古いＭＳ、規約改正していないＭＳは結構杜撰な管理、契約をしていますよ

[140: 匿名さん]

>議事録写しの段階では、匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

議事録の閲覧依頼があれば、誰でも閲覧する事が出来ます。
議事録の写しではなく、手を加えていない議事録を

>>127
正確に理解する必要があります。

[141: 匿名さん]

滞納したら、議事録に記載しますとか決算報告書に記載されますと、あらかじめアナウンスしておけばいいですよ。

うちは、何にどう公表されるか細則にまとめて総会承認しています。
記載した理事が悪いなんて事言われたら、やってられませんからね。

逆に「滞納者の氏名を議事録に記載してはならない」なんて規約あったらおかしいでしょ？
悪いのは滞納者です。議事録の書き方まで指図されるいわれはありません。

[142: 匿名さん]

>匿名に書き換えるなどの頭を使う人はいないのでしょうか。

誰がどのような基準で書き換えるの？
それによって、大きな弊害も出るでしょうし
書き換える人によっては、お役所の開示のように
黒塗りだらけになる可能性もあるのでは？

やっぱり書き換えるのは不適切ではないでしょうか？
少し考えれば分かる事なのに・・・

[143: 匿名さん]

個人情報保護法および同施行令により、5000件以上の個人情報を個人情報データベース等として所持し事業に用いている事業者は個人情報取扱事業者とされ、個人情報取扱事業者が主務大臣への報告やそれに伴う改善措置に従わない等の適切な対処を行わなかった場合は、事業者に対して刑事罰が科される。

[144: 匿名さん]

>>123
競売の場合、落札してから明け渡しまで時間が掛かる場合が多いです。
その為、明け渡し時間や費用を差し引いた金額、又企業が落札する場合は
利益を考え入札します。

その点、任売は、物件明け渡し等を含めた条件で売買契約が出来るので
競売よりも割高な金額で売れるのです。

売り急ぎに関しては多少足元は見られるかもしれませんが

[145: 匿名さん]

>>143
今ここで問題になっているのは、個人情報保護法の問題ではないと思うのだが

[146: 匿名さん]

>>126
>組合員以外が直接知りえる機会を留意すべきです。

議事録は、組合員以外にも閲覧が出来ます。
議事録に明記すれば組合員以外でも知り得る機会がある事になりますが
その点について、どう解釈されているのでしょうか？

[147: 匿名さん]

裁判では負けないにしても、訴訟起こされるだけでも嫌だな・・・

会社を変わったりして一時的に払えなくなる、あるいは年金の払いが遅くて間に合わなくて、
一時的に払えない、なんて事態は予測できる。

そのときに、名前がホームページに出されたら恥ずかしい。情報保護法の対象でなくても、
名誉毀損罪は成立するのではないか・・・。

[148: 匿名さん]

個人情報保護法は、管理会社に適用されるものではないでしょうか。

管理組合が独自ならば、問題ないんじゃないですか？
厳重に管理しないと行けませんが。

[149: 匿名さん]

>個人情報保護法は、管理会社に適用されるものではないでしょうか。

名簿管理をしていない管理会社は、個人情報保護法の適用外になるはずです。
なので、最近の管理会社は、名簿作成をしない所が多いそうです。

[150: 匿名さん]

>名誉毀損罪は成立するのではないか・・・。

実際名誉毀損で訴えても立証が難しいのでは？
週刊誌やマスコミなっど名誉毀損の訴えをしてもなかなか訴えを認められていないようですし

[151: 匿名さん]

「他人に知られたくない個人の情報は, それがたとえ真実に合致するものであっても,その者のプライバシーとして法律上の保護を受け,これをみだりに公開することは許されず違法に他人のプライバシーを侵害することは不法行為を構成するものといわなければならない.このことは,私人による公開であっても,国や地方公共団体による公開であっても変わるところはない.国又は地方公共団体においては,行政上の要請など公益上の必要性から個人の情報を収集保管することがますます増大しているのであるが,それと同時に,収集された情報がみだりに公開されてプライバ シーが侵害されたりすることのないように情報の管理を厳にする必要も高まつているといつてよい.」