管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[362: 匿名さん]

先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
ただし、一般の先取特権ですので、まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。したがって、先取特権があるという意味は、
　１：抵当権者が競売申立をした際に、判決がなくても配当を受ける資格がある（配当要求が可能）
　２：滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納分を払ってもらえることが多い（別除権の受け戻し）

　ということだろうと思います。

そのほか、マンションが売却等された場合、特定承継人への請求もできます。ただし、特定承継人に対し譲渡前の滞納分について先取特権を有しているかは、疑義があるところです。インターネット上では、当然先取特権を有しているかのように書いている方もいらっしゃいますが。。。

[363: 匿名さん]

＞３６２さん

＞先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
＞ただし、一般の先取特権です・・・

ここまでは、正しいです。
しかし、

＞まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、
＞不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

これは間違いです。

民執181条4項によって、競売の順序に関する制限はなく動産競売をしなくても不動産の競売が可能です。
民335条1項は効力(弁済の順序)に関する規定であり、
競売の申立の順序に関する規定ではありません。

同項は、一般の先取特権が債務者の総財産を目的にできるので、
仮に総財産から弁済を受けるとすれば、不動産以外の財産からそれを受けなければならないという意味であって、
競売を動産からしなければ不動産の競売ができないというわけではないのです。

たとえば同条4項の規定（同条1項ないし3項と異なる順序で配当される場合は、
不動産等の代価の配当の順序につき、先取特権者はどの部分からも配当を受けられる。）は、
このことを意味しています。

もし貴殿の解釈であれば、
民執１８１条４項の規定は、
競売の要件として動産執行を経るべきという文言があるべきでしょうが、
そうはなっていません。

＞もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、
＞競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。

ここは上記の如く貴殿の誤った条文解釈に基づく評価なので説得力に乏しいですね。

債務名義をとらずに、したがって、支払督促や判決等を求めなくとも、
申立書一本で先取特権に基づく担保不動産競売ができるのは、
そうでない場合に比べて実効性があるといえないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>362
書生の感覚ですね、マン管士の勉強なら他の板でどうぞ。
三ヶ月以上の滞納者にそんな悠長なことを考える理事長がいたら、理事長を取り替える方が最善策です。

[365: 匿名さん]

>>３６３
　だいぶお詳しいですね。でしたら、民３３５条４項の注釈あたりを参照してみてください。
　動産があるのにそれをさしおいて不動産の競売申立をすれば、理論上は不適法になるはずです。
　
　ただし、貴殿のコメントのとおり、さすがに動産の競売申立を先行させなければならないわけではないと思います。その点は、訂正いたします。

　そうすると、競売実務では、３３５条１項の関係はどのように処理されているのですかね。動産がないということを申立人のほうで明らかにするのか、それとも、債務者のほうで動産があるので不動産競売申立は不適法だと主張することになるのか。後者であれば、債務者がかかる主張をすることはまれでしょうから、実際上は、いきなり不動産競売申立をしてもほとんど問題なく手続がすすむことになるでしょうね。
　
　どなたかご経験あれば教えて欲しいです。

　なお、いきなり不動産競売申立ができるとしても、やはり実益は乏しいのが通常でしょう。管理費すら支払えない場合は、複数の抵当権がつきオーバーローンだったり税務署の差し押さえ等がなされていたりするでしょうから。
　債務額＋申立費用をまかなえるだけの余剰が見込めるのであれば、もちろん効果はあると思いますが。

[366: 匿名さん]

いろいろな見解があるようですね。滞納金を小額訴訟で請求して支払命令が出た時、それでも滞納者が支払わない、支払えない時、どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

[367: 匿名さん]

強制競売して下さい。

[368: 匿名さん]

小額訴訟程度で競売は難しいでしょうし、優先抵当権で殆どもっていかれ、取れないでしょう。
給料差し押さえとかはできるのかな。

[369: 匿名さん]

>どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

うっかり忘れなら電話催促ですむでしょうが、意志のない者、金のない者から回収は無理でしょう。
時効の延長を図りながら、回数と時間を重ね悪質の傍証を蓄積してから競売にすれば、悪質者の排除と特定継承人からの回収ができましょう。

[370: 匿名さん]

３年で強制競売できますから、
時効の延長は通常は必要ありません。

滞納３か月くらいでキャンキャン騒いでいるのは子犬

[371: 匿名さん]

＞３年で強制競売できますから、時効の延長は通常は必要ありません。

期間の問題ではないので、出来ません。

[372: 匿名さん]

>期間の問題ではないので、出来ません。
他に特段の落ち度がなければ強制競売できる期間の目安です。
ケースバイケースを全て考慮していたら>>371のような意味のないレスになります。

[373: 匿名さん]

小額訴訟で支払命令が出ても、本人が支払わない場合はやっぱり取れないんですね。

[374: 匿名さん]

競売申立してから実際競売開始になるまで
最長半年から１年と聞いたのですが
そんなに掛かるものなのですか？

[375: 匿名さん]

時効はクリアーされるので次の継承者を待ちましょう。

[376: 匿名さん]

いよいよボーナス時期です。減額は当然としてローン返済の停滞に続き、管理費等の滞納が始まります。理事長さんは早めに対策を立てる必要がありましょう。例えば、滞納対策細則を作り理事長が誰であろうとこの督促基準に従って対処することが必要です。

[377: 匿名さん]

滞納１ヶ月目から遅延損害金請求と弁護士費用他の法的措置、徴収のための諸経費を損害金として請求するとの事前通知、
２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

[378: 匿名さん]

>>377
ちょっと性急過ぎるんじゃないの。もうちょっと余裕をもたせたほうがいいよ。
３ヶ月までは、ＴＥＬ・督促状・訪問による請求
３ヶ月過ぎたら内容証明郵便での督促
６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

[379: 匿名さん]

＞ＴＥＬ・督促状・訪問による請求、内容証明郵便での督促までは管理会社の仕事。後は理事長の仕事。

[380: 匿名さん]

>>378
額にも因るけどね。
378のは１つのパターンとしては見本みたいなものだけど、3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

[381: 匿名さん]

＞3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

３ヶ月以上の滞納者は、一括支払い不能、出来たとしても自転車操業状態、法的手段で事務的にやるのが鉄則。