管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[222: 匿名さん]

>>220

素人質問ですが
管理費等の先取り特権は、登記債権よりも劣後で
一般債権よりも優先って事なのでしょうか？

[223: 匿名さん]

>競売の最低入札額って、債権額で決まる訳じゃないですよね？
>市場価格（もっとも安い値段に掛け目でしょうが）で決まるのでは？

最低売却価額は裁判所の裁量で決まる。
市場価格に大体の掛け目を決めて設定するけど、債権者の保護の目的もあるので、
極端に安い価格を決めるのは難しい。
本当に売却だけが目的だったら、オークション状態だろうけど。。。

[224: 匿名さん]

>一般的には、競売されれば、次の区分所有者から回収できるが

滞納者から例えば時効の中断で10年分の管理費請求権があっても
新所有者には摘要はしないんですよね？
新所有者には5年が限度になるのでしょうか？

[225: 219]

>>223
>最低売却価額は裁判所の裁量で決まる。
>市場価格に大体の掛け目を決めて設定するけど、債権者の保護の目的もあるので、

早速の回答有難うございます。

そうなると、その制度を悪用して
債務者が高額な根抵当権等を第三者に登記させ
競売を難しくする事も可能ですよね？

[226: 匿名さん]

競売になる物件って
基本的に、担保余力が無いから競売になるのでは？
担保余力があれば、任売する方が債務者にとっても得ではないか？

[227: 223]

>そうなると、その制度を悪用して
>債務者が高額な根抵当権等を第三者に登記させ
>競売を難しくする事も可能ですよね？

専門家じゃないので、回答じゃないんですが。

制度ではないですよあくまでも最低売却価額は裁判所の裁量です。
逆に、裁判所が市場価格の何割ということが、制度としてあるわけでも
ないということです。

[228: 匿名さん]

書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

先取権もあるが滞納管理費は特定継承人が引き継ぐから、管理組合はそっちを気にしてて下さい。
競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の３割引き。
立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
やっかいな居住人がいれば評価額が下がるだけ。
入札者は立ち退き料やリフォーム代も勘案して入札する。

[229: 匿名さん]

句点がおかしかったら修正します
>立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
立ち退き云々は、滞納とおなじで、あれば評価額からさっぴかれるだけ。

[230: 220]

>>222
>管理費等の先取り特権は、登記債権よりも劣後で
>一般債権よりも優先って事なのでしょうか？
そういうことになります。住宅ローンや不動産担保ローンには劣後しますが、
無担保ローン（サラ金等）よりは優先されます。

>>226
＞担保余力があれば、任売する方が債務者にとっても得ではないか？
その通りです。普通は金融機関等も任売を優先します。
ただし、税金滞納に関わる差押があった場合には微妙です。
（特に、相続税の滞納等で滞納額が大きい場合）

基本的に先取特権での管理組合のメリットはあまりありません。
先取特権があることにより、管理組合も競売請求できるくらいですかね。
特定継承人が引き継ぐことになるので、区分所有者を変えるためにね。

[231: 匿名さん]

＞書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

別にＱ＆Ａじゃないし、悪意でなければ何書いてもいいんじゃないの・・・

間違いを書いて、他人に指摘されて勘違いを訂正することもできる。

間違いを指摘されても、直さないのは困るけど。

[232: 匿名さん]

＞書き込みが急に増えたと思ったら、知識が乏しいヤツが随分回答してますね。

知識があると云う割には、他のスレで書かれている程度の内容だと思うのだが

[233: 222]

>>230さん

ご丁寧な教授ありがとうございます。

登記債権が優先するとなると、滞納者が悪意的に
第三者に高額抵当権等を設定されると、滞納管理費も回収が難しい事に
なると言うことですね。

[234: 匿名さん]

>>228
>競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の３割引き。
>立ち退き云々は、滞納とおなじであれば評価額からさっぴかれるだけ。
>やっかいな居住人がいれば評価額が下がるだけ。
>入札者は立ち退き料やリフォーム代も勘案して入札する。

知識豊富な228さんに質問です。
評価額の３割引、立ち退き料、滞納額もさらに引かれ
厄介な居住者が居ればさらに引かれ
マイナス要因を総て差し引いているのに
昨今の競売物件が落札されないのは何故？

[235: 匿名さん]

>>232
既出が多くてスレが間延びしてるのが問題だろ。
質問者は過去ログが多すぎて見落としてるんだろうが、
回答者は、１から議論しないで要点を回答すべき。

>他のスレで書かれている程度の内容だと思うのだが
答えがいくつもあるワケないだろ。脊髄反射するな。

[236: 匿名さん]

>>234
落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、
「売れない」とは聞かないですね。

近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

[237: 匿名さん]

架空の話は飽きたね。

[238: 匿名さん]

>近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
>個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

というより売れる物件しか競売に出てきてないからね。
最近は任売→競売と同時並行で債務者が自己破産や個人再生の手続を進めている。
普通の住宅ローンで購入された自己居住用のマンションだと、個人再生の手続で
マンションを手放さない人も多いよ。

[239: 匿名さん]

>>236
>近年では専門の業者も現れるなど、事業者も積極的に介入している上、
>個人の競売物件への心理的抵抗も最近は少なくなり、
>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

近年と言う割には古い情報しかないようですが
昨今の競売物件の動きは悪いですよ
個人の競売落札も立ち退き等が絡むと一般購入よりも割高になりますし
専門業者？これだけ不動産業者に資金が流れてこない時に買いたくても
買えないの現状です。

[240: 匿名さん]

>ほとんどの物件がかなりの値段で売れているますが、どうかしましたか？

かなりの値段って？
任売よりも高くはないんでしょ？（笑
高ければ、任売するだろうし！

[241: 匿名さん]

>落札価格が高騰してしまって「うま味」が無くなったとは聞きますが、

４～５年前にはよくそんな話出たけど
最近は、競売物件に手を付ける業者は減ったし
素人落札者も、一括払いできないから入札は減っている。
結果、流れる競売物件も多いのが最近の傾向
それを踏まえて、滞納者への回収を考えないとね