長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[901: 匿名さん]

↑　オマエの様になｗ

[902: 入居済み住民さん]

#898さん

長谷工コミュニティ管理のマンションが連携して情報交換するアイデア大賛成。

#382さんが次の発言してます。
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「最近貼り出された理事会の議事録によると、「長谷工コミュニティから事務管理手数料について報告があった」として、当マンション(410戸、2006年3月竣工、1498円/月・戸）と他のマンションを比べた下記のような数字を記載して「安心してください。当マンションの金額は妥当です」という説明がありました。

①川崎、856戸、2007年2月、1702円、②川崎、411戸、2008年1月、1500円、③相模原、324戸、2008年8月、1550円、④川崎、358戸、2009年3月、1600円、⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸、1700円 」
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まずは、長谷工コミュニティが管理している上記の６つのマンションが、どこなのか探し出しませんか？

そのマンションに事務管理手数料の情報を伝えて、住民連合の結成ができれば、長谷工コミュニティが管理しているマンションの管理組合連合会が作れるのでは？

[903: 匿名]

↑言ってることは良いが、一人芝居は良くないぞ。

[904: 入居済み住民さん]

>897 >901 >903 がアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。（嵐は文末にwを入れる傾向がある。まるで自らにバカの烙印を押すかのように）本当のバカになると、自分が馬鹿である事に全く気付かなくなる。そしていつしか世間から見捨てられていく。

[905: 匿名さん]

↑　自分で自分のことを書いている・ウマ・シカ・君ｗ

[906: 入居済み住民さん]

>897 >901 >903 >905 がアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。（嵐は文末にwを入れる傾向がある。まるで自らにバカの烙印を押すかのように）本当のバカになると、自分が馬鹿である事に全く気付かなくなる。そしていつしか世間から見捨てられていく。

[907: 入居済み住民さん]

IP表示機能つければいいのにね。なりすましや荒し防止になるのに。

[908: 入居済み住民さん]

そだね。ともかく自作自演とマッチポンプの達人だからな。加害者と被害者と救済者の三役同時にやってんだからさ。放火魔と通報者と消防士を一人でやってる訳だ。よくやるよな。それも業務の一環だからできるんだよ。またすぐさま反論して来るぞ。

[909: 入居済み住民さん]

902さんへ

ネットで調べればすぐに分かりました。

①川崎、856戸、2007年2月、1702円、②川崎、411戸、2008年1月、1500円、③相模原、324戸、2008年8月、1550円、④川崎、358戸、2009年3月、1600円、⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸、1700円 」 
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①は不明ですが、他は下記のとおりです。

②川崎、411戸、2008年1月は、
「レジデンシャルスクエア SHINKA　CITY」です。

③相模原、324戸、2008年8月は、「ザ・ガーデン　プレミアム　相模原北公園」です。

④川崎、358戸、2009年3月は、「フォレシアム(川崎グリーンメガプロジェクト)の第一期」の358戸の事です。

⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸は、「オーベル茅ヶ崎ラチエン通り」の事です。

以上のマンションに住んでいる方が、このページを読んで長谷工コミュニティに支払っている管理委託費用が高いことに気がつきアクションを起こされることを期待します。

[910: 匿名]

>>863
足元見られるどころか。
数社見積もりで、逆に相手の足元見れますよ

[911: 匿名さん]

高い委託費払うのが嫌だったら戸建てに引っ越せよ。

頼んで住んでもらってるわけじゃないし、委託費払うこと分かってて買ったんだろ？

分かってて買ったのなら、長谷工が悪いんじゃなくて、あんた自身が悪いんだぞ！

程度の低いやつが多すぎる。あんたみたいのは賃貸で充分だ！

[912: 匿名さん]

>>911
管理会社からお金を貰っている身分と言うのは、理不尽な事でも書かないといけないから、大変ですね。

ご心情をお察し申し上げますです、はいｗ

[913: マンション住民さん]

③相模原、ザ・ガーデン　プレミアム　相模原北公園の住民です。

うちのマンションは管理会社、理事会対住民みたいな印象を受けます。理事会への立候補はどんな案をだしても却下するのに既存理事の留年は認めます。そして総会の最後の挨拶で平然と今後も管理会社は長谷工でいきますと公言しています。

[914: 入居済み住民さん]

No.913殿

輪番制を主張して立候補を認めなかったというマンションの話もありましたが、理事会が長谷工寄りで、同じ人が何期も理事に居座って住民の側を向いていないというのはかなり困った状況ですね。

理事会は次年度の理事選出にあたっては、理事会決議で選出方法を決めることができます。それに対抗するには住民側が法律的な対策を用意する事です。法的に間違っていなければ、長谷工コミュニティはどうすることもできません。そのアドバイス
として、下記の2点をお教えします。

（１）一般社団法人　首都圏マンション管理士会（東京都千代田区外神田１−１−５　昌平橋ビル３階　Tel:[phone]）では、毎月1回マンション管理に詳しい弁護士による無料法律相談（50分）をやっています。そこで、対抗策を伝授してもらう事です。この相談は事前予約制で、相談内容も事前に送付しておく必要があります。詳しくは、ホームページ（http://www.kanrisi.org/consult.html）をご覧ください。

（２）管理規約は長谷工が最初に配布したものですので、どこも同じだと思いますが、組合員総数の五分の一以上の賛成があれば臨時総会の開催を理事会に要求できます。そちらのマンションですと65人以上の賛同者がいればいいわけです。

総会の議題は開催を要求した側で決められますから、理事役員の選出方法や再任に関するルールを具体的にまとめ、それを「規約に追加する」とか、「理事会運用規則として管理規約の次に位置するものとして定める」いう議案にするのです。

総会で成立させるには組合員の過半数の賛成があればいいはずです(上記の弁護士による無料法律相談やマンション管理士にご確認ください)。

総会で承認されたら、それは、理事会決議よりも重い決定ですので、その後は長谷工寄りの理事会がどうあがいても、そこで決まった選出方法に逆らう事はできません。

65人以上の賛同者がまとまれ理事会は臨時総会開催に応じる必要があります。彼等が応じなければ、賛同者の皆さんが開催すればいいのです。

総会の時の大事なポイントは、議決に直結する委任状の扱いです。抜き取り工作をされないため、決して長谷工コミュニティのライフマネージャーや長谷工コミュニティ寄りの理事会に委任状を総会当日まで触らせないことです。投かん箱には2つの南京錠を互い違いにかけて、それぞれの鍵を理事会と総会開催を要求したグループの代表で一つずつ管理し、総会当日に投かん箱を開けて票を数えることです。

もし、賛同者が65名以上確保できるなら、管理組合の運営についても、長谷工コミュニティに主導権を握られないようにするため、次の点も議題に盛り込めればパーフェクトです。
(1)理事役員の任期を二年とし、一年で半数が改選される形にすること。

(2)理事会の下部組織として諮問委員会を設ける。(この委員の任期は理事の任期よりも長くする)

委員会では、防災•防犯、管理費、長期修繕計画、修繕積立金、修繕工事の進め方など「任期一年で一斉交代する理事」では対応が難しい問題を検討して諮問委員会から提言を理事会に上げる形にする。望ましいのは、委員会では現役理事も交えて議論し、理事会へ提言することです。理事会は、その提言をもとに、具体的なアクションを行なう仕組みを作る。

[915: 入居済み住民さん]

>897 >901 >903 >905 >912がアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。（嵐は文末にwを入れる傾向がある。まるで自らにバカの烙印を押すかのように）本当のバカになると、自分が馬鹿である事に全く気付かなくなる。そしていつしか世間から見捨てられていく。

[916: 匿名さん]

911の様な哀れなおバカさん達を見るに見かねて、我々は崇高な志と理念を基に、救いの手を差し伸べようとしてるんだよ。でも長谷工住人さんたちはIQレベルが余りに低すぎて、そんな他人の情け心も分からないようですねw

[917: 入居済み住民さん]

なんか、最近色々な情報が出てきて面白くなってきましたね。荒らし君達だけでは治まりそうにないから長谷工コミュニティも焦ってるだろうな(^_-)

ここを週刊ダイヤモンドあたりが取材して、長谷工コミュニティと管理組合がそれぞれどんな状況にあり、それぞれがどういう対応をしているかが分れば、面白い記事になると思うのは私だけでしょうか？

[918: 周辺住民さん]

いいえ、周辺住民の私もそのように思います。
マスコミが動いて、役所が動く、国の施策に影響を与え、法律が改正される、というように進んでもらいたい。

最初のマスコミを動かすのは、住民の力ですね！

[920: 匿名さん]

>897 >901 >903 >905 >912 >916 >917 >918 >919がアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。（嵐は文末にwを入れる傾向がある。まるで自らにバカの烙印を押すかのように）本当のバカになると、自分が馬鹿である事に全く気付かなくなる。世間から見捨てられる前に自己崩壊していくでしょう。否、書き込みの内容からして既に自己崩壊してるようです。馬鹿を相手にするとバカが移りますからくれぐれもご用心願います。

[921: 匿名さん]

↑こいつ、入居済み住民になったり匿名になったりしてるぞwww 投稿があれば即メールで更新通知が入るので、いつでも速攻で反撃してあげますね　Hooohohohoho!　　

[922: 匿名さん]

>>914
長谷工の　　委任状　　　抜き取り、ありましたよ！

やっぱりどこでもやっているんだなあ。。。

[923: 匿名さん]

922
間抜けな理事、マンション住人ばかりなんですね。
そんな阿呆住人ばかりのとこは買いたくない。

[924: 入居済み住民さん]

礼儀に欠ける「間抜け」「阿呆」なんて言葉が平気で出てくる住民がいるマンション・・・

[925: 匿名さん]

なんでこんなバカ投稿する奴らに礼儀を払わないといけない？

[926: 匿名さん]

>897 >901 >903 >905 >912 >916 >917 >918 >919 >921 >923がアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。（嵐は文末にwを入れる傾向がある。まるで自らにバカの烙印を押すかのように）本当のバカになると、自分が馬鹿である事に全く気付かなくなる。世間から見捨てられる前に自己崩壊していくでしょう。否、書き込みの内容からして既に自己崩壊してるようです。馬鹿を相手にするとバカが伝染しますからくれぐれもご用心願います。

[927: 匿名さん]

うるせーー！くそったれどもめが！！！こっちも生きる為には必死なんだ！あんまり人を馬鹿にすると天罰が下るぞ！！！チンカス洗って待ってやがれ、この低能な長谷工住人共めがw

[928: マンション住民さん]

913です。

来年そうそうにでも、首都圏マンション管理士会に相談してみます。
管理会社もそうですが、理事会の運営にもいろいろ問題があり黒い噂もちらほらでてきます。

[929: 入居済み住民さん]

913殿

914です。情報を提供した者としては参考にしていただけて嬉しいかぎりです。

(1) 本格的に行動を始めると、様々な困難にぶつかると思います。でも、どんな問題が起きたとしても、信頼できる仲間と相談しながら行動すると、いい知恵が湧き出てきます。

(2) これから想定される長谷工コミュニティ側からの妨害工作としてどんなことをやってくるかを知っておけば、その場面に直面しても動ずる事なく対処できます。

彼等は、長谷工コミュニティから見て危険な動きをするグループや個人に対しては、匿名で誹謗中傷ビラをマンション内にばらままいたり、住民が利用するネット掲示板があれば、そこにも書き込みをします。中には脅迫まがいの内容になったりします。何故そこまでするのかと良識ある一般人は疑問に思うのですが、やっている方はそれをやることによって得られるインセンティブがあるからやるわけです。そのからくりを知っていれば、感情的にならず冷静に対処できます。

(3) マンション内の子育てママさん達や、奥様方、あるいはシニアの方々や同好会などの中に信頼できる仲間を見つけて、その方々がマンション内で持つネットワークを利用して、問題意識を共有する仲間を増やすことです。それが臨時総会開催に必要な票数確保につながります。

(4) マンション管理を考えてもらう機会を増やすことも大事です。マンション管理を専門とするNPO法人やマンション管理士を講師として呼んで、管理費の節約方法とか長期修繕について話をしてもらえば、長谷工コミュニティべったりで居坐る理事達の弊害に気がつく人が増えるはずです。無料サービスでやってくれるところがあるはずです。

(5) 週刊ダイヤモンドが、過去に何回かマンション管理について特集をしています。仲間と勉強会をするときのテキストに使えます。

大崎図書館(品川区)や国会図書館(永田町)へ行けばバックナンバーをコピーできます。

[930: 匿名さん]

　　　　　　　　長谷工の悪徳さが伝わる、良い書き込みですね。

[931: 入居済み住民さん]

>>928

黒い噂って、長谷工コミュニティが金を握らせるってこと？

私もはじめは「それって嘘だろう、いくら長谷工コミュニティでもそこまではやらないだろ」と思ってたら、「うまくやれば、君だって貰っていいんだよ」と暗に金を貰っていたことを新しく理事になった私の知人に仄めかした人がいて、見事に私の期待は裏切られました。

別の方からも聞きましたが、裏金を握らせるという話はマンション管理士の間では有名な話だそうです。

[932: 匿名さん]

>別の方からも聞きましたが、裏金を握らせるという話はマンション管理士の間では有名な話だそうです。

へ～、マン管でもそんな噂があるんだ。
まあ、うちの理事長も貰っていいんだよと言っていたから、あるのはほぼ間違いないんだろうねえ。

長谷工コミュって、本当に悪質だなあ。。。

[933: 匿名さん]

>897 >901 >903 >905 >912 >916 >917 >918 >919 >921 >923～932の全てがアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。自作自演の天才です。

[934: 入居済み住民さん]

長谷工コミュニティ管理で何も文句の無い私ですが、少し疑問に感じた事や他のマンションでは
どうなのかなといった軽い気持ちで板を参考にさせていただきましたが、心無い書き込みも
多々見受けられ、少々残念な部分がありました。
他の方がおっしゃるように、ただ叩くだけの書き込みは意味を持たないと思っています。

事実に基づいた情報を書き込みされている方に、出来ればのお願いなんですが、
管轄の支店名も一緒に書いていただくと、もっといいと思います。

大きい管理会社ですから、やっぱり支店や担当のフロントがどういう人なのかで、
随分と違う部分もあると思うんですよね。
もしここを関係者の方が見ているなら、自分の支店の評価を見て気を引き締めてくださる
事でしょうし。それで少しでも良くなってくれるなら、いいと思います。

それと、管理会社が理事関係者にお金を握らせているという書き込みですが、私も来年は
理事が回ってくると予想しているので、もしそれが事実なら支店名も添えて書き込みますね。
事実無根でしたら、勿論それも書かせていただきます。

[935: 匿名さん]

>>934
理事の全部に接触があると思っていると言う時点で、頭がよほど悪いか、長谷工の書き込みだとすぐばれるんですがｗｗｗ

こんな程度の書き込みで消費者を騙せると思っているのが、長谷工のレベル。

全く悪質な企業だなあ、長谷工って

[936: 匿名さん]

>897 >901 >903 >905 >912 >916 >917 >918 >919 >921 >923～932 >935の全てがアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。

人から相手にされたけりゃ、まず会社名を名乗りなさい。それとデマ情報を垂れ流したり、人をこき下ろしたり、恫喝したりするのは止める事だな。ってか、ここに出て来るなよ。

ちょっと数えただけでもお前さんの書き込みは数は常軌を逸してるな。執念深いと言うかしつこいというか、暇人というか、凄い熱の入れようだが、まともな職業につきなさい。その前に先ず、病院に行って、特に精神状態と脳ミソのチェックを受けなさい。

[937: 事務局長]

うちは長谷工さんじゃ無いけど立ち寄ってみました。
> 902 さんの書き込みに興味を持ち、> 382 さんまでさかのぼって。。。

事務管理手数料だけで、1500円以上ってホントですか
うちは 600円で口座振替手数料は銀行から１口座50円が来るだけなんだけど

[938: 匿名さん]

＞全く悪質な企業だなあ、長谷工って

貴方は余程頭が悪いから管理会社への対応の仕方が悪い結果として相手を悪質と決めつけないと浮かばれないのね、気の毒に！

[939: 入居済み住民さん]

>937もバレバレの嵐君じゃないか。いつから事務局長になったんだい？1500円が600円にって話しかないのかよ。そんなせこい話じゃなくて、月２万円の管理費が５千円になります、みたいな話を持ってこいよ。数百円下げる為に、別の管理会社にしようかなんて思う奴はいないだろう。

[940: 匿名さん]

こうやって板が荒れていくのを待っている長谷工。

本当に悪質な企業だ。

[941: 入居済み住民さん]

事務管理は、長谷工コミュニティに払う管理委託費の一部ですが、馬鹿にできないんです。

例えば、私の住むマンションは戸数が400戸で、事務管理手数料は月額平均で1500円/戸です。これが、もし600円まで下がれば、

(１５００円/月-６００円/月)×12ヶ月×400戸で年間430万円ものコスト削減になります。

これは事務管理手数料だけを取り上げていますが、他の費目も見直して削減すればあっという間に年間で1000万円を超える削減は可能です。

管理委託費を削減した分を修繕積立て金に回せばいいわけです。

大規模修繕はだいたい10年おきに実施されますから、管理委託費をもし年間1000万円値下げできれば、それは10年間で見れば1億円の蓄積になります。1億円は大きいですよね。

[942: 匿名さん]

>>941
９３９は知っていて書いているんですよ。

こうやって板が荒れていくのを計画しているんです。

もし、知らないで書いていたら、よほどの浅はかな人間としか言いようが無いです

[943: 事務局長]

>939 数百円下げる為に、別の管理会社にしようかなんて思う奴はいないだろう

長谷工か合人社が良いと言い張る組合員がいたので一瞬考えたが
詳しく計算したら、管理員も清掃員も最低賃金レベルと出てきたので
総会にそのまま報告したら、それ以来、管理会社変更を言う組合員はいなくなった。

> 月２万円の管理費が５千円になります、みたいな話を持ってこいよ
そりゃ無理だろうけど、２年続けて２割づつ引き下げた。２万円からなら１２，８００円。

>941 by 入居済み住民さん
うちは、ここ３年で管理会社経由の契約は直契に、もともと直契はほぼ業者変更をしました。

ここは同姓同名の人がいるみたいですね

[944: 入居済み住民さん]

事務管理手数料は長谷工コミュニティに支払っている管理委託費のごく一部ですが、だからと言って馬鹿にはできない金額です。

909で取り上げられた４つのマンションに、仮に長谷工コミュニティが2000円を600円に下げたという例を適用して計算してみると、次のようになります。

川崎の「レジデンシャルスクエア SHINKA　CITY」は 411戸で、事務管理手数料は月額一戸当たり平均で1500円とのことですから、もし600円まで下げれば、1500円ー600円=900円の削減になります。これは年額で一戸当たり900円×12ヶ月=10、800円になりますから、マンション全体では10、800円×411戸=4,438,800円と、年間で4百万円を超える削減になります。

以下、同じように計算すると

相模原の「ザ・ガーデン　プレミアム　相模原北公園」の場合、324戸で1550円ですから、年間で3,579,600円の削減になります。

川崎の「フォレシアム(川崎グリーンメガプロジェクト)の第一期」は、358戸で1600円ですから、年間で4,296,000円の削減になります。 

茅ヶ崎の「オーベル茅ヶ崎ラチエン通り」は、123戸で1700円ですから、年間で1,623,600円の削減になります。

「なんだ、これだけ？」と思われる方がいるかもしれませんが、これは水面の上に見えている、まさに氷山の一角です。

事務管理手数料が最も他のマンションとの比較が簡単で、それを見れば管理委託費というものがいかに恣意的に設定されているかが分かります。

当然ながら顕在化しにくいところ(水面下)でも管理会社はたっぷり儲けています。

それは、TV東京の「ガイアの夜明け」で実例紹介された戸数50戸未満の小規模マンションが、複数の管理会社から相見積を取ると4割、5割も下げた見積が出てきたことを見れば明らかです。

この実態を知らない、あるいは気がついていても理事会が大人しくて何もしない管理組合に対しては、当然ながら管理会社は値下げをしてくれません。

管理委託費の中の他の費目でも、管理会社が間に入って業者と契約している場合は間違いなく割高です。また、管理組合と業者の直接契約になっている場合でも、その業者を選んだのが管理会社であれば、そこにも業者から管理会社へのキックバックが含まれて割高になっている可能性が高いです。

943の方が言われているように、マンションの維持管理に関わる全ての業者と管理組合とが直接契約を結べば、管理委託費の他の費目も大幅に費用を削減できます。

その時に大事なことは、管理会社の息がかかっていない候補業者を探すことと、その候補の選定作業に管理会社が一切タッチできないようにすることです。

もし、理事会や管理組合がしっかりしていて、管理会社を他に変えることをいとわなければ、値下げはもっと簡単です。先ほどのガイアの夜明けのように、マンション管理士など専門のアドバイザーを探して、その人と相談しながら相見積を取れば、理事にかかる負荷も少なくして、大きな成果を上げられます。

私の知り合いが住む神奈川県内の大型マンションも長谷工コミュニティが管理していますが、理事会がマンション管理士と契約して、その人のアドバイスをもとに相見積で大幅な値下げを実現しています。私の知人は、「そのうち暇になったら事の類末を整理して、ネットで公開する」と言っていましたので、楽しみにしています。

[945: 匿名はん]

マンション管理士のスレに管理会社別有資格者一覧が載ってるけど、長谷工の資格の取得率はかなり高いね。
ということは、フロントはマンション管理の勉強をしているし、知識ももっているということだね。
知識があるということは、管理組合にとっていいことかどうかは分からないけど。

[946: 入居済み住民さん]

>897 >901 >903 >905 >912 >916 >917 >918 >919 >921 >923～932 >935 >940の全てがアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。 「長谷工は最低だ、最悪だ、悪質だetc」の中身の無いオーム返し的コメントは聞き飽きたので、まずはお前さんとこの会社名を名乗れよ。

[947: 入居済み住民さん]

事務管理手数料６００円とは、どこの管理会社ですか？
そこまで書いたなら、管理会社名も書いてくださいよ。

[948: 入居済み住民さん]

944の続きです。

相見積で事務管理手数料を2000円から600円まで下げさせた長谷工コミュニティが管理するマンションの場合、理事会が管理会社を辞めてマンション管理士として独立している方と契約したそうです。管理会社の事情をよく知っている人がアドバイザーになれば、これ以上心強い味方はないですよね。

[949: 事務局長]

> 947 by 入居済み住民さん　事務管理手数料６００円とは、どこの管理会社ですか？

マンコミュで検索したら４件しかヒットしなかった
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75121/
本社　兵庫県西宮市　東証一部上場
うちの場合、平成１３年度から金額に変動は無い。

[950: 近所をよく知る人]

地元のリフォーム屋さんに相見積もりしたら

なんと

地元リフォーム屋さんは

四分の一の金額でした。

今までなんだったのか！