長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[381: 入居済み住民さん]

掲示板なので少し誇張した部分もあるかもしれませんが、概ね379さんと同じよう長谷工コミュニティには失望しています。住民のみなさんはも少し真剣に管理業務について考えるべきです。月の管理費はたいしたことなくてもこの先一生つづくので相当な損失になるということを。

実際に長谷工コミュニティを追い出したとか事例があればぜひ教えていただきたい。

[382: 入居済み住民さん]

長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する鎌倉市内のマンション（総戸数410戸、2006年3月竣工）に入居している者です。

当マンション内には管理費の勉強会があります。2月にこの勉強会が開催した管理費に関する説明会で、当マンションと同じく長谷工が施工して長谷工コミュニティが管理する平塚市内にある築26年、総戸数414戸のマンションの管理費と比較した結果が報告されました。

当マンションの管理費は年間75.7百万円ですが、これに対して平塚のマンションは59百万円とのことでした。ただ、勉強会の方によると、当マンションの方が新しい分だけ平塚のマンションにはない支出（CATVやインターネットほか）があるため、単純に管理費の総額を比べても妥当性の検証は難しいとのことです。

管理費の中で、長谷工コミュニティへ支払う「委託管理費」を比較すると、当マンションは年間40百万円に対し、平塚のマンションは29百万円と、これも当マンションの方が支払額は多いです。この費用の中には総合監視業務費（ALSOK)など平塚のマンションには無い支出があるし、定期清掃なども作業内容に違いがあるので、詳細が分からないと比較はできないとのことでした。

勉強会の方が着目されていたのは、委託管理費の中の「事務管理手数料」です。これは当マンションが年額7.4百万円に対して、平塚のマンションは5.5百万円でした。これを一戸当たりの平均月額で比較すると、当マンションは約1500円/月・戸に対して、平塚は約1000円/月となり、当マンションの方が5割も高いことがわかったそうです。

勉強会の方は、「事務管理手数料は『出納・会計業務費』と『管理運営業務費』という二つの費目から成り立っており、この名目から類推すると、築年数に違いはあるが戸数が同規模で5割もの差があるのはおかしいのではないか？　その理由を長谷工コミュニティに説明させるべきではないか？」と指摘されていました。

勉強会からの指摘に対して、理事会からは「当マンションの管理費は妥当である」という見解が議事録で示されましたが、あまり納得できる説明ではありませんでしたし、肝心の「5割高いことに関する説明」はありませんでした。

最近貼り出された理事会の議事録によると、「長谷工コミュニティから事務管理手数料について報告があった」として、当マンション(410戸、2006年3月竣工、1498円/月・戸）と他のマンションを比べた下記のような数字を記載して「安心してください。当マンションの金額は妥当です」という説明がありました。

①川崎、856戸、2007年2月、1702円、②川崎、411戸、2008年1月、1500円、③相模原、324戸、2008年8月、1550円、④川崎、358戸、2009年3月、1600円、⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸、1700円

私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし、残念ながら平塚のマンションより5割高いことについての説明は未だありませんので、安心はできないなと思っています。どちらかというと、理事会が長谷工コミュニティの説明を鵜呑みにしている感じがします。

それにしても、川崎の856戸にお住まいの方は、戸数が多いのに事務管理手数料が他所より高いわけですから、これを知ったら納得のいく説明が聞きたくなるでしょうね。

というわけで、長谷工コミュニティの事務管理手数料について皆さんからの情報のご提供とご意見を期待しております。

[383: 匿名さん]

私も長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する相模原のマンション（総戸数324戸、2008年8月竣工）に入居している者です。
ここでは勉強会などはありません。でも管理費の勉強会ってこれ見て初めて知りましたが絶対大事ですよね、自分にかかわることですから。
マンション専用掲示板に事細かく管理費（委託管理費）を指摘している投稿がありました。確かになるほどという内容ではありますが、それについて他住民からの投稿は一切ありません。
かくいう私もそうですが、専用掲示板だから投稿が長谷工コミュニティに知られてしまいそうで心配です。376で「脅迫文や犯罪行為が頻発した」とありますし。
現状を打破するにはこちらもそれなりの覚悟が必要ということでしょうか。
長谷工コミュニティとしても問題になる前に取れるだけ取ってやれ的な感じが伺えます。

＞私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし・・・
　こういう都合のいい数字だけを平気で言ってくるのはあきらかに住民をバカにしています。
　また理事会にもしっかりしていただけなければいけませんね。同じ住民として代表で行っているわけで長谷工コミュニティのいいなりになっていてはむさぼりくわれるだけですから。

[384: 匿名さん]

３７６です。
>>379
>また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。

当方でもそういう勢力がいて、ネットの掲示板では、今では存在しないマンション建設に反対した人達を誹謗中傷する書き込みを毎日続けています。最初はその目的が分からなかったんですが、自分達（長谷工関係者とそれにまとわりついてマンションのお金を貪ろうとする連中）が、自分達の妨害工作や陰謀を隠すためであることが判明しました。


当方では現在長期修繕に関する委員会？を立ち上げ、毎月２回会合を行っています。しかし出席者は全居住戸数に対して2％程度。この無関心さが長谷工コミュニティに良いようにやられている原因の一つだと思っています。


委員会では、色々な問題が話し合われますが、近隣の長谷工マンションの人達と連携して、お互い情報を交換し合って負担金額を削減するというようなことも話し合われています（築年数とか居住戸数など色々な違いがあるのは分かっていますが）。

一つのマンションだけでは力が弱くても、近隣が集まってやれば情報量も多くなるし、長谷工も下手なやり方ができないだろうという考えです。

私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

[385: 入居済み住民さん]

>私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

当マンションの勉強会の方は、長谷工コミュニティ管理の3つのマンションと連絡を取り合っているとのことでした。

この勉強会の方がOFF会を企画すれば、長谷工コミュニティが管理するマンションの方が参加していただけるのであれば、私から勉強会の方へ連絡するのですが、いかがでしょうか？

[386: 匿名さん]

>>385さん

場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い（脅迫文、犯罪行為、怪文書のバラマキ）ので今は詳しく書けませんが、近々会合もあるのでそういう話もあったと話してみます。

ただみんなの意見では、デベが長谷工で管理が長谷工コミュニティーなので、この関係を打ち壊す必要があるということで一致してます。

これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いようです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

[387: 入居済み住民さん]

>　場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い

確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

私はパソコンに詳しくないのですが、ネット上でTV会議はできないんでしょうか？

あるいは、各マンションで活動する勉強会や委員会で、ホームページを作り、情報発信してはどうでしょうか？

[388: 入居済み住民さん]

長谷工の人間はほんとにいい加減です、これは一人二人の問題ではありません。
みんなどこかで所詮住民には大したことできないぐらいにしか思っていないのでしょうか？
管理業務ってそんなに

＞これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いよ＞うです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

[389: 匿名さん]

>>388
＞応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

ありがとうございます。
こちらもかなりやられましたので、みなさん恨み真髄に達していられるようで、必ず排除するという意思を持っていられるようです。自分としては心強い仲間です。

>>387
＞確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

ＯＦＦ会に対する嫌がらせはそう心配ではないですが、長谷工関係者の潜り込みには気をつけないといけないですね。情報が漏れると、必ず妨害が入りますから。

定期会合を最近行いましたが、１人の飛び入りが来ました。たまたま近くの大規模修繕を行っているマンションの方で、私は粗忽者なのですぐに資料を渡そうとしましたが、仲間にちょっと待てと合図されて話を色々聞いてから資料を渡しました。結局スパイではなかったようでこれからも情報交換をやりましょうということで帰っていかれました。

最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

それと、上に書かれている事務管理手数料、その会合に出席していただいたマン管の人に最後に確認したところ、削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

因みに当方は関東地区で築数年、世帯数は５００世帯以上です。

マン管さんのお話ですと、世帯数が多ければ多いほど、お金がかからなくなるのは当たり前だとの事です。

ですから上に書かれている事務管理手数料割高な印象がぬぐえません。

[390: 入居済み住民さん]

>　最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

この話を勉強会の方に伝えたところ、場所を決めてもらったら週末に自分の方から出かけて行きますとのことでした。

「お互いの身分を確認できるもの（保険証と免許証）と、自分の住むマンションの管理組合の総会資料を持参すれば、そのマンションの住人であることがお互いに確認できるから部外者が紛れ込むことを防げるのでは？」とのことでした。いかがでしょうか？

>　削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

すごいですね。こういうことを知ると、何もいわずに高いお金を支払っているマンションの住人は、いいカモなんですね。

[391: 消防設備点検非高すぎ]

390 >> 「お互いの身分を確認できるもの（保険証と免許証）と、自分の住むマンションの管理組合の総会資料を持参すれば、そのマンションの住人であることがお互いに確認できるから部外者が紛れ込むことを防げるのでは？」とのことでした。いかがでしょうか？

長谷工管理物件での茨城に住んでますけど、興味ありぜひ参加したいです
どうすれば参加できますか？

[393: 入居済み住民さん]

389の方からの連絡（日時と場所）をお待ちしています。連絡があり次第、勉強会の方に伝えます。私も興味があるので、日程が合えば参加しようと考えています。

こちらは鎌倉ですが、多くのマンションから参加者が集まる事を期待しています。

[394: 入居済み住民さん]

私も日程が合えば参加したいと思います（相模原）
こういう横の連携は大切にしたいですね。

[395: 匿名さん]

389です。

ＯＦＦ会に前向きな方が多くて、私もすぐにでもやりたいのですが、いくつかここで議論（準備のための）してからＯＦＦ会をやったほうが良いと思うのですが、いかがでしょうか？

それと個人的なことで申し訳ないのですが、私は６月～７月始め頃は少し忙しく、ＯＦＦ会があっても出席できないと思われます（確定的ではないですが・・・）

勿論仲間に連絡して相談してもらいＯＦＦ会を開催することもできますが、行き違いがあるといけないかな？とも思っています。


あとこちらは月数回の会合をやっていますが、忙しい方が多いので（皆さんも同じだと思いますが）日時をうまくあわせないと、出席者が少ないという状態になって内容が充実していないのもいけないとは思っています。

さて、ＯＦＦ会ですが、もしやるとしたら、どのような話し合いで行きましょうか？単なる顔合わせだけでは時間の無駄と言うことになりかねないので、ある程度議題のようなことを考えておいたほうが良いと思います。

当方では会合ではその前に、大体の議題を決めてそれぞれが勉強したりしてきてから話し合いをしています。前回ではこういうＯＦＦ会で、横のつながりを持ち、それぞれのマンションで違う問題を議論してもらい、お互いが持ち寄れば、情報が蓄積され、時間も大きく節約できるのではないか？ということを私が提案したところ、納得してもらえました。

いくつかのマンションの方々も参加されたいとの事なので、人数とか開催場所などの問題もどうするべきなのか？考えて見たいと思います。

とにかくせっかく集まるのですから、時間と労力を無駄にしないように、またお金もかからないようにしたいと思っています。

ＯＦＦ会は少し先になるかもしれないですが、とりあえず、1、参加されたいマンションの方々が何人くらい、2、曜日や時間はいつが良いか、3、場所はどこが良いか、4、ＯＦＦ会時間はどのくらいが良いか、5、当日どのような話し合いをしたいか？をまず話し合いませんか？

もしなにかほかに良い提案があれば、ご指摘もお願いします。

[396: 消防設備点検費高すぎ]

1、締切日決めて募集
2、第1回目ということで　No389さんが日時指定みてはいかがでしょう？
3、第1回目とういことで　No389さんのホームタウンでどうでしょうか？
4、120分　白熱次第延長あり
5、お話し合い内容は管理費の細目・内訳について　
　　直近3年程度の総会資料と管理業委託契約書及び費用内訳を持参するなんていかがでしょう？

[397: 匿名さん]

>>396
ありがとうございます。他の方のご意見も募集いたします。

あと、自分以外の他の方の意見も聞かないといけないので、この掲示板でまとまった意見を今度の会合で仲間に聞いてもらうように連絡します（自分は今度の会合には恐らく出られないので・・・）

それと、ここに書き込まれている方では、すぐそばのマンションの方もいらっしゃるようです。
そういう方は、こちらの会合の時に直接いらっしゃって下さってもいいかも・・・（月２回ですが、休日夕方と平日夜とに会合をしています）

因みに相模原は近くです。時間が合えば、車やバイク（場合によっては自転車でも）で来てもらって情報交換をすることが可能だと思います（勿論我々の仲間の同意が必要ですが、この前の会合の時飛び入りで来られた他のマンションの方も受け入れているので、恐らく大丈夫でしょう）。

それでは皆さんのご意見をお待ちしてます

[398: 入居済み住民さん]

396の提案に賛成です。

> 因みに相模原は近くです。時間が合えば、車やバイク（場合によっては自転車でも）で来てもらって情報交換をすることが可能だと思います

こちらは鎌倉です。勉強会の方もOFF会が相模原近辺なら参加しやすいとのことです。

こちらの都合で申し訳ないですが、今月に管理組合の総会があるので、勉強会としては、その前に事務管理業務費をふくむ管理委託費について情報交換をさせていただきたいとのこと。

第一回目を6月12日(土)か、13日(日)でお願い出来ればありがたいとのことですか、いかがでしょうか？

場所は、小田急の相模原駅あたりで待ち合わせして、参加者の身元をお互いに確認していた、そこから会場となる場所へ向かうということでいかがでしょうか？

[399: ３８９です]

>>398さん、
ありがとうございます。

せっかくのお申し込みですが、６月の開催はちょっと難しい状態になりました。私は現在他県にいます。しばらくこちらに滞在することになっていて、地元に１ヶ月程度戻れない状態になりそうだからです。

今日出発前に、当委員会のリーダーとたまたまお会いして、こちらの掲示板の話をしたら、たいそう勇気づけられ是非とも開催したい、とおっしゃっていました。しかし、このリーダーもこれから１ヵ月半ほど不在になるので、引継ぎもうまくできなくなりそうなので、帰ってきてから開催しようと言う話になりました。

私が戻ってくれば、すぐにでも開催したいと思います。

すぐに開催を希望されている皆さんには申し訳ないのですが、開催時期は来月の半ばくらいと言うことでいかがでしょうか？勿論予定が変わって、私が地元に戻れば、すぐにこちらに連絡をさせてもらって、もっと早く開催できるように勤めさせて頂きます。因みに１回でも開催すれば、その後は私がいなくてもお互い知り合っていますので、順次開催は可能だと思っています。

今回の事はこのリーダーに当委員会で意見を聞いてもらうようにお願いしました（リーダーは今度の当委員会の会合まではいらっしゃるので）。その意見もこちらに届き次第、連絡させていただきます（私の滞在する地域は、ネット環境が少し悪いので、たびたびは投稿できませんが、極力こちらの掲示板は注視させていただきます）。

せっかく情熱が高まってきているのに、水を挿すような状態になって申し訳ありませんが、事情を汲んでいただいて、ご理解をよろしくお願いいたします。

[400: 入居済み住民さん]

お忙しいので、OFF会が7月以降になるのは、仕方ないですね。

この掲示板のことを宣伝しすぎたので、勉強会の方もOFF会での情報交換をかなり期待されていたたので残念です。

ところで、389のコメントで、「マンション管理士さんや仲間の努力で1戸平均で2000円/月だった事務管理費を600円台にまで下げることができた」とありましたが、具体的にどのような方法で値下げできたのか教えていただけると助かります。勉強会の方もその点を一番知りたがっていました。

そのマンション管理士さんを、この掲示板でご紹介いただくことはできないでしょうか？