長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[361: 匿名さん]

又、長谷工叩きが始まったな。
よっぽど怨みがあるんだろうな。
長谷工の者はどう思っているのだろう。
間違いなくこのスレは見てるはずだから。

[362: 匿名さん]

>>357
委託業務で再委託しているのは殆どの管理会社がやっていることだよ。
何も長谷工だけじゃないからね。
そして、手数料をとっている（ピンハネではない、契約）のも全ての管理会社がやっていること。
設備点検費、ＥＶ保守点検費、清掃費、管理員人件費等全て管理会社が上乗せ請求しているよ。
それがいやなら、自主管理とか部分委託すればいいんですよ。
クリーニングの件についても、管理員がその取次ぎ等に何らか関与しているんではないですか。
管理委託契約書に管理員の仕事としてクリーニングの取次ぎ等の役割が明記されてれば別ですが。
他所のマンションもみんなそういう契約をしてますよ。

[363: 匿名さん]

>>357
362です。
私が答えなかったら、長谷工が不利なスレはそのままだったでしょうね。
あなたのレスは全ての管理会社に該当することですので。

[364: 住んで１年未満]

357の投稿者です。

掲示板のタイトルとおり「長谷工コミュニテイどうですか？」について
現時点で思った事、感じた事を単に書いただけ。

長谷工不利、叩き？？？　同業他社でもないし、どうでもいい。

[365: 匿名さん]

>>364
あなたは管理会社との委託契約についてあまりにも疎い方なんですね。
部分委託とか分かります？
通常は再委託が殆どです。そしてそれには当然手数料等が加味されているので、直接契約するより
高いのは当たり前のことです。
それが嫌だったら部分委託で契約すべきです。それだけのことです。
できるかどうかわかりませんがね。

[366: 匿名さん]

>>364
再委託がイヤというのであれば、自分達でするだけです。
お金で全て責任もってやってもらうか、自分達で雇い・契約して管理までするかですよ。
部分委託にすれば管理員もそのことについてはタッチしませんよ。マンションの住民が全てやることになるだけです。

[367: ビギナーさん]

高い委託管理費を請求しておいてそれでまた、各作業の手数料をとっている（ピンはね）していたらそれは法的に問題ないのでしょうか？
止めさせるにはどうしたらいいですかね。うちの担当者も相当調子いい奴なので。

[368: 匿名さん]

>>367
事務委託費と部分委託費とは別問題です。
委託業務費の内訳には
　事務管理業務費　　　　　　　　　　　管理手数料
　管理員業務費　　　　　　　　　　　　管理員業務費
　清掃業務費　　　　　　　　　　　　　清掃業務費
　建物・設備管理業務費　　　　　　　　建物・設備管理業務費（ＥＶ保守点検費、消防設備点検費等）
　管理報酬

　　部分委託費、例えばＥＶの管理は自分達でするといえばその部分をカットすることになるのです。
　　組合でＥＶ会社と契約を結び、自分達で立会いをするとか、交渉をするとかが入ってきます。
　　この部分を管理会社に委託すれば当然手数料が取られるでしょう。これはピンハネではありません。
　　クリーニングの件も一緒でしょう。事務管理の仕事内容にそれがプラスされていれば別ですが。管理員の
　　手を煩わせることになるのであれば経費が伴ってきます。組合ではやれないでしょうからね。

　※管理会社の肩をもつようですが、私は管理会社の者ではありません。マンションの住民です。

[369: 下請け業者]

管理会社あてに見積もりを出したら上乗せしますよね。商売だから当然ですが・・・。しかし、管理組合あてに工事の見積もりを作成して直接契約書を交わす場合でも私たち下請け業者は管理会社あてのバックリベートが必要なんです。いずれにしても長谷工に限らず管理会社に手数料は住人が負担しています。およそ安い管理会社で５％、高いところでは２０％ものバックリベートを要求されます。

[370: 匿名さん]

>>369
下請け業者さん支障が無い範囲で教えて下さい。

　管理会社とは関係無い設計事務所やコンサルタントと管理組合が工事監理契約をして
　その上で数社の工事見積もりとなった場合、その見積もりは管理会社の事を配慮したものと
　なるのですか？
　さらに、その工事を受注して請け負った場合、コンサルタントや設計事務所、管理会社に
　対してリベートを含め、その他の何かの配慮をしますか？
　次の仕事のための営業費としたら安いのかもしれませんが？

　業者さんの本音を聞きたいところです。支障ない範囲で宜しくお願いします。
　

[371: 匿名さん]

こんな記事があるよ。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[372: 下請け業者]

管理会社によっては、相見積もりをとったように見せかけて、私たちのような専属の下請け業者に仕事が行くように、別な業者名でダミーの少し高めの見積もりを用意するように指示させられた事がありました。
専属の業者を守るためと自社へのバックが入るためです。また、競争入札でどちらも取引のある管理会社同士がバッティングしても、途中で降りてやるから獲得したらバックを出すようにと要求してくる管理会社もあります。
管理会社だけではなくコンサルも設計事務所も似たり寄ったりですね。住民が言われなきマージンを負担しているか、下請け業者が泣いているかどちらかです。

[373: 匿名さん]

>>370
見積り施工会社を組合で５～６社募集してその業者からヒアリングして採点を行い、組合（専門委員会）が
独自で業者を決めることが大切です。その募集については、管理会社に相談しないことです。
評価の仕方については、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法がありますのでそれで評価し、点数の
高い業者に決めればバックリベートからは逃れることができるでしょう。
設計事務所が施工業者や設計・監理会社と繫がりがあれば元の木阿弥になってしまいます。あくまで自分達で
業者は決めるという姿勢が大切です。

[374: 370]

>>372
有り難う御座います。

１．管理会社を通しての２つ以上の工事会社の相見積もりは見積もりとして、意味が無くなるの　　　は理解できます。
２．管理会社同士のバッティングも他の現場をお互いに考慮して裏で調整しますね。
３．仕事を貰う弱い立場の下請けさんは、リベートは必要経費ですよね。
　　逆にリベートの無い仕事は自分で直接受注しなければならないですよね
　　リベートのない仕事ってどの位有りますか？
　　支障がなければザックリでいいので聞かせて下さい


　立ち入ってすみませんが３７２さんは長谷工の専属の下請け業者さん？

[375: 匿名さん]

管理委託業務の契約について、委託費の値下げの交渉をする場合、ＥＶであれば、管理会社以外で、独立系のＥＶ保守会社に、管理組合から直接見積もりを取るほか、現行のＥＶ保守会社に対しても、管理組合から直接契約した場合の見積もりを取る（当然管理会社にその情報が伝わりますが）なお、その際当然中間に管理会社が入っているのだから、マージンが入っていることは考えている旨、提示金額を考慮しないのであれば、別に委託も考えている旨伝え、ゆさぶりをかけることも効果ありです。
それ以外に、各種部品交換（ロープ交換や、バッテリーなどの部品の交換等）の場合は、管理会社経由ではなく、その都度管理組合から、直で発注することが大事です。
それらの工事は、通常フルメンテ契約でなければ、当初より委託契約外の項目となるからです。
管理会社は、スケールメリットがあるので、直接発注より有利な条件となるなどと言って、それを拒む場合が多いですが、見積書の各部品単価は、メーカー系列の場合決まっています。なお、標準管理委託契約書に準拠していれば、大規模以外のそれらの保守等については、管理会社で管理組合支持のとおり、行うことっとなっているはずですよ。
国交省のマンション管理に関する標準委託契約書のコメントには、それに関する記載があったと思います。
うちの理事会は、保守系の個別補修について、管理会社に発注するなんて、絶対にないですよ。
まあ、少なくても３割ぐらいはマージンが言ってると思っています。

[376: 匿名さん]

うちのマンションも長谷工が建築、長谷工コミュニティーが管理だけど、数年前あい見積もりを取っただけで、30％の削減額を出してきたよ。

その上、変更を計画していた理事長と副理事長に対する脅迫文や犯罪行為が頻発した。こうかくと、長谷工コミュニティーが犯人とはいえないではないかと言う反論が来るのは覚悟だけど、時間軸とか利益の損得を考えると、長谷工コミュニティ以外にそれをやって得する人が誰もいないと言う事や、個人情報を持っていたりしているのは長谷工コミュニティー以外ないから、ほぼ犯人は間違いないほど長谷工コミュニティだと断言できるくらい、当事者達は確信している。

まあ今度あたりに管理会社変更になるのは間違いないよ。あんなことをやったんでは、信頼も減った暮れもないからね

[377: 匿名]

あげとく

[378: 入居済み住民さん]

376

長谷工コミュニティならあってもおかしくないと思いました。
うちのマンションでも長谷工の管理（？）でおかしなところ沢山ありますが、みな穏やかな住民ばかりなのかなかなか表面化しないです。

ここ見て私だけが長谷工に不信感を持っているのではないということが分かりました。
文句ばかりいってもしょうがないですけど、住民からお金をとる以上ちゃんと仕事していただきたいだけなんですけど・・・

[379: 入居済み住民さん]

ここは最悪の管理顔社です。
『当マンションは長谷工が建てた（設計・施工・販売）。しかもグループである長谷工コミュニティが日常の管理をしている。従って、このマンションのことならどんなことでも把握（熟知）しているのだよ。だからこそ修繕工事は長谷工コミュニティに任せれば安心（安全）でしょ・・・』
これが長谷工コミュニティが大規模修繕工事等に際して区分所有者（素人）を説得する際に使う常套句です。
勿論、専門的知識を有する方ならばこれが詭弁以外のなにものでもないことはお分かりかと。
十数年前のことになりますが大規模修繕工事の際に第三者機関を交えて同一仕様書に基づく見積りを十数社からとりました。すると、何故か一社だけ当マンション（仕様書）にはない非難はしごの項目が突然あったりして。で、この一社が当マンションを最も知り尽くしている筈の長谷工コミュニティだたりするものだから笑えなかったり。
また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。
私は実名を名乗ってこれまでの長谷工のデタラメの数々をを暴露しても良いとさえ思っている今日この頃です。勿論これまでの証拠資料並びに音声ファイルを公開して。

[380: 匿名さん]

そこまでやっちゃう！？
相当溜まってますな～