長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[331: 匿名さん]

根拠も不確かなのに、顧客満足度NO.1顧客満足度NO.1と連呼してきた方は本当に無責任かつ卑怯ですね。
幾ら掲示板だからとはいえ、自分の言っていることに少しは責任を持つべきですよ。
この方は実社会でもこんな感じで通してきたのでしょうか？
こんな方が実社会でまともに通用してきたとは思えませんが、
マン管士の資格を盾に管理組合を振り回されては、
他の区分所有者・居住者の方達がとても気の毒だと思います。

[332: 匿名さん]

自分達のマンションの管理に無関心かつ面倒を嫌うばかりで、
マンションが抱えている問題に気付いていない管理組合が圧倒的多数ですからね。
でも、理事会がまともに機能し管理費や修繕費の使い方に目を向け出したら、
今後も長谷工と付き合っていこうなどとは到底考えられないのが現実ですよ。
日常の定額及び定額外の管理委託費、大規模から小修繕に至るまでの修繕費用、
全てが半端なく割高なことに気付かされ、驚かされるからです。
長谷工に管理も修繕も依頼し続けたのでは将来財政破綻してしまうことになるべく早く気付き、
他の役員や区分所有者達に警鐘を鳴らすことが必要です。
管理組合（理事会）をうまくコントロールし、
住民に要らぬことを考えさせないようにするのが物件担当者の役割ですが、
彼らのガードを突破して組合本位の運営をしていかないと、
長谷工に利益を吸い取られるだけ吸い取られ、しまいには財政破綻してしまいます。
余程財源が豊富だったり、幾ら金を積んでも面倒なことは避けたいという管理組合なら、
現状のまま長谷工に管理を続けさせれば良いでしょう。
多くの組合においてはそんな悠長なことを言ってられないのが現実であり、
何も手を打たなければ将来の財政破綻への道をましぐらに進むでしょう。
そうなっても、今までさんざん美味しい思いをさせて貰ったのだから…
などと長谷工が温情をかけてくれる訳ではありません。
最後はあっけなく見捨てるだけです。

[333: 匿名さん Ａ]

>332さんのご意見は何も長谷工に限った話ではなく、全ての管理会社に通じる共通の問題点です。

理事会は、任期中何事もなく過ぎることのみを願っている人達の集合体。
管理会社におんぶにだっこの状態。

この様な管理組合が圧倒的で、20年後の修繕積立金の大幅な不足何んて考えても見ない。
後悔先にたたず路線を突き進んでいてスラム化しないと気が付かない。

だから管理会社は人材が少なくとも何とも思わないし、サービスのレベルアップなんて考えていない。

みんな鳩山さんや小沢さんと違うんだから、いつの間にか何十億円も入金されていたなんて事は絶対におこらない。
何割の管理組合が生き残れるかと考えるとぞっとするね。

[334: 匿名さん]

>>331はスルー　私は長谷工を褒めてた訳じゃないので。ただ顧客満足度NO.1の会社という記事を読んだだけのこと

>>332
確かにデベ系の管理会社については、大規模修繕時その会社に工事を依頼する確率が高くなると思います。
適正かつ公平な競争が行われない可能性も高いでしょうし、管理会社にバックリベートがいく可能性も高いでしょう。
委託会社にしてもデベ系同士ということでその管理会社に普通はなるでしょう。
問題は、大規模修繕だと思います。しかし、この点については長期修繕計画を管理会社の提示以外にマン管センター
なりに頼んで比較すればいいでしょう。３～４万でやってくれるはずです。
それにそって工事を計画してやればいいのですが、問題は修繕周期の優先順位のジャッジを管理会社まかせに
するのではなく、組合独自でジャッジすることです。
それから、施行業者を５～６社組合で募集し、業者選定を総合評価方式や入札評価の計算方法を使い、組合だけで
決めていくことが必要になるでしょう。
その為には、住民の方もマン管の勉強をやるべきです。素人でも大概のことはできますよ。
管理会社にしてもできればデベ系の管理会社じゃない方が自由かつ低料金でやれると思います。
私のところは東福互光さんへ管理を依頼してます。勿論デベ系じゃありません。

[335: 匿名さん]

>>334

＞私は長谷工を誉めてた訳じゃないので。

さんざん長谷工を持ち上げてきたのに、今更こんなことがよく言えたものですね。
結局、自分の主張に責任を持たなかったってことで終了ですね。
本当にスルーならあえてスルーなんて書き込まなければいいのに…。

[336: 匿名さん]

>>335
以前も書いてたんだけど、私は長谷工とは全然関係のない者だと、そして顧客満足度NO.1の記事を読んだ
とレスしてただけと。
それを顔を真っ赤にして反論するもんだからおもしろくて満足度の高い企業と評価されているといってきただけと。
そんなに真剣に考えなくてもいいんじゃないの。

[337: 匿名さん]

延々とこんな投稿を繰り返してきたくせに、長谷工を褒めた訳じゃないとか言っている335って…ｗ

No.93 by 匿名さん 2009-11-15 20:24
何故人気の高い長谷工を変えるんですか。
それ以上にいい管理会社は少ないですよ。

No.109 by 匿名さん 2009-11-18 09:33
>>108
長谷工いい会社じゃないの？
地方都市なもんで長谷工はないもんでね。
しかし、顧客満足度１位だからね。
そこを悪くいえば、それより下位の会社はどんだけといいたいね。
やっかみかな？それとも下位の管理会社の者？
顧客満足度第１位の栄光は認めてやるべきだね。

No.148 by 匿名さん 2009-11-24 15:30
長谷工コミュニティはいい管理会社には違いないけど、フロントや管理員は当りはずれもあるからね。

No.152 by 匿名さん 2009-11-24 21:38
やっぱり長谷工がいいよね。健全経営だから。
管理会社は長谷工にしなさい。

No.154 by 匿名さん 2009-11-26 09:48
長谷工が健全でなければ一体どこが健全なんですか。
一般的には、顧客満足度NO.1とかの評価も多いに参考になるのでは。
顧客満足度２０位とかの企業と１位の企業のどちらを信用しますか。

No.155 by 匿名さん 2009-11-26 09:57
今まで長谷工コミュニティを顧客満足度１位ということで持ち上げてきたけど、実はこの会社は
私の街にはなくてどういう会社かは知らないんです。
少々おもしろ半分でレスしてました。
しかし、１位という事実は重いですね。
中にはフロントや管理員でばばを掴まされているマンションもあるでしょう。
しかし平均的には評価の高いところがいい会社だと思います。


No.164 by 匿名さん 2009-11-28 11:07
いい企業であり続けるためには、それなりの経営努力をしていかねばならないでしょう。
少なくとも共存共栄、適正利潤は必要でしょう。
委託業務費に相応するサービスができていれば顧客はついてくるし、顧客拡大にも繋がってきます。
それを実行しているのが、顧客満足度上位の管理会社だと思います。

>勤務時間は一応決まっているが、休日・夜中を問わず入居者からの電話はお構いなしにかかってくる場合も珍しく　>ない。 まさしく24時間365日待機状態なので気が休まることは滅多にない。

私のところのマンションではそんな無茶なことはやっていません。理事会や総会の時は管理員に対しては残業手当
を組合で支給します。
全て契約として割り切った付き合いをするのが普通でしょう。過剰サービスを期待してはいません。
無理して組合に参入した管理会社は、過剰サービスとかがあるのかもしれませんが。
人が代わればサービス内容が変るようなやり方は長続きしませんよ。

No.195 by 匿名さん 2009-12-04 13:10
しかし、管理会社を変更したいとき、その候補を選ぶ時は顧客満足度NO.1とかの情報を
参考にするでしょう。
知識がなければそういう情報は参考になりますので。
多分長谷工はいい管理会社だと思います。
これを否定しているのはライバル社なんでしょうね。

No.235 by 匿名さん 2009-12-12 09:46
>>234
スレ主の主旨を勝手に変えちゃだめだよ。
長谷工の管理情報等も聞いているのだから、長谷工という会社のことも触れて当たり前のこと。
長谷工の管理は顧客情報NO.1だからいい管理がされている筈ですよ。そして、フロントマンはマンションの
管理について良く勉強してます。その根拠は資格取得率の高さにあらわれています。
この情報をスレ主に提供しただけのこと。
ライバル会社か知らないけど反発したくなる気持ちも分からないではないけどね

No.247 by 匿名さん 2009-12-13 09:13
長谷工を褒めるレスは全然出てこないけどいいとこもあるでしょう。
何故いいことはレスされないのかな。
王者の貫禄・余裕？

[338: 匿名さん]

337ですが、

＞延々とこんな投稿を繰り返してきたくせに、長谷工を褒めた訳じゃないとか言っている335って…ｗ

335じゃなくて336に置き換えて読んで下さい。

[339: 匿名さん]

>>338
全て私じゃないけど、一環して顧客満足度について述べているじゃない。
評価の高い長谷工をどうみるのかの論点でしょうが。私は長谷工の評価が高いという情報を見てそういってただけ。
ただそれだけを一環してレスしてたのですよ。
いいじゃない長谷工は高い評価がされているのは事実でしょう。
ところであなたは一体何者？
何故長谷工の評価が高いことにそんなにむきになるの？
337みたいにいろいろ調べてご苦労さん、良くがんばりましたね。おりこうさん。
来年はもっと違うことにその労力を使ってね。

[340: 匿名さん]

>>339
長谷工を常軌を逸するほどさんざん礼賛してきたあなたに、褒めた訳じゃないなんて今更言わせませんよ。
いいかげん自分の無責任と卑怯さを認め、この場を引き取っては如何ですか？

＞ところであなたは一体何者？
私は一介の区分所有者に過ぎないと、318で述べていますが？
また、無批判に長谷工を礼賛擁護するあなたの姿勢が許せないから反論しています。
マンション管理の適正化に努めるべきマン管士資格保有者なら尚更です。

[341: 匿名さん]

>>340
私は長谷工は知らないけど、あなたは長谷工のことをすべて知っているの？
何故あなたは長谷工のことを批判したいの。
長谷工にもいいところはあるはずでしょう。
私は何も長谷工の全てや管理内容について褒めた訳ではありませんよ。
顧客満足度でいい評価をされているのだから、当然いい管理がされている筈といっているでしょう。
それ以上でもそれ以下でもないんです。
長谷工と全然関係ない私がたまたまこのスレを覗いたのは、顧客満足度第１位というのをみたからなんですよ。
それでそのことをレスしたら、反発がすごかったので、ではその評価は何なんだというように反発した、それだけ
ですよ。おもしろ半分の気持ちもありましたけどね。
そんなにむきにならずに、冷静になってね。
そんなにかっかしてるといい年は迎えられないよ。
でもおもしろかったよ。

[342: 匿名さん]

>>341
まず、長谷工そのものもさることながら、サービスに見合わない超割高な管理・修繕を繰り返している
長谷工をそれも不確かな事実を以て擁護しているあなたを批判しているのです。
私は自分自身の経験においてもそうですが、他の管理組合やマンション管理の関係者の方からも
これまで長谷工のそうした傾向を見聞きしてきました。
なので、無批判に長谷工への礼賛を繰り返すあなたの言動に強い憤りを覚えるのです。
それもマン管士の立場でありながら、そうした言動を繰り返すなどもってのほかだと考えています。
あなたが本当にマン管士なら業界の状況をもう少し勉強して書き込んで欲しい、と言いたいですね。
他の長谷工管理のマンション住民から指摘されているのに、ひたすら長谷工を擁護するあなたは、
マンション管理の適正化とは正反対の方向を向いていることを自覚すべきです。

[343: 匿名さん]

>>342
長谷工の管理内容が全て悪いと思っている住民ばかりではないでしょう。
長谷工の社員の方も一生懸命仕事されているんでしょうからね。
中には悪い社員もいるかもしれませんが、それはどこにもいるでしょうしね。
偏ったものの見方ばかりではいけないですね。
もう今年も終わりに近づいてきましたのでこのスレはやめますけど、又、何か機会があったら
あうこともあるでしょう。
あまりこういったスレで真剣になることはないですよ。
顔も素性も分からないので、無責任な書き込みがあるのは認識しないと人生疲れますよ。
来年はいい年が迎えられ、いい年になるといいですね。
グッバイ！

[344: 匿名さん]

>>343
＞長谷工の管理内容が全て悪いと思っている
こんな書き込みはしたことないのですけどね？
あなたの勝手な印象で論旨をねじ曲げないで下さい。
完全にあなたの読解力不足です。

＞偏ったものの見方ばかりではいけないですね。
あなたの長谷工擁護こそ、その偏りぶりは異常という他はありません。
この言葉をそのままあなたにそっくりお返しします。

ついに、顧客満足度No.1の根拠の説明責任を果たさずに終わるのですね？
来年こそはあなたが長谷工擁護の書き込みをされないことと、
健全なマンション管理士になっていくことを期待して、
一連の応酬に終止符を打ちたいと思います。

[345: 匿名さん]

熊本にも、長谷工ありますが、可もなく不可もなくというところでしょうか？

[346: 匿名さん]

［ザ・ヒルズ秦野レジデンス」からパンフレットが送られてきました。ここも長谷工コミュニティですが。
　　　　　　　　　　　　　　どうでしょうか？


　　　　　　ｋ
　

[347: 匿名さん]

長谷工が全て悪い訳ではないでしょう。
たまたまフロントや管理員が悪いところがあったのでしょう。
それはどの管理会社にもあること。
電化製品に当たり外れがあるのと一緒。
総体的にはいい管理会社です。

[348: 匿名さん]

おやおや。
また長谷工擁護のマン管士の登場かい。

[349: 匿名さん]

長谷工は顧客満足度NO.1です。しかし、以前見た記事を探せないので、５位でもいいでしょう。
長谷工を批判する者もいますが、出る杭は打たれるということで、他の管理会社は嫉妬もあり
徹底的に反発してきますけどね。
長谷工がいい管理会社として現在も立派にやっておられるのに、絶対そんなことはないといって猛反発
する者もいますが、もしそうだったら長谷工は倒産に追い込まれるはずですよね。
批判する者は単なるライバル会社の意見と思ってください。

[350: 匿名さん]

349は管理組合の側に立つべきマンション管理士にも関わらず、特定の管理会社を援護しているまことに不思議な人物です。この人物、自分の居住するマンションの管理会社は東福互光で、長谷工のことは何も知らないと本人も認めています。にも関わらず、長谷工は顧客満足度No.1だから良い管理会社と繰り返し絶賛するばかりで、果ては顧客満足度No.1の根拠すら示せずに昨年末このスレから退却しました。

今回、少しの時間をおいてまた長谷工絶賛を再開しようとの魂胆なのでしょうが、本当に恥知らずなマンション管理士だと言わざるを得ません。長谷工批判をする人を他のライバル会社だと349は非難していますが、ここまで執拗に長谷工を擁護する349の言動が変だと考えられるのは至極当然です。

[351: 匿名さん]

３５０、又出てきたね。
あなたが出てきて、長谷工を批判すればするほど長谷工擁護をしてるのが分からないの？
あなたをからかっているんだよ。
真剣に反論するからおもしろくてね。
でもあなたは何故長谷工が嫌いなの？
長谷工の粗捜しのみをして批判ばかりしているよりいいのではないの。
私は褒めてるんですからね。いいことをいって批判されるてるんですからね。
長谷工の社員の前であなたは批判できますか、私は褒めることはできますから何もびびることなく
褒めることができますが。あなたはできないでしょう。やましいことしてるから。

[352: 匿名さん]

>>351
あなたは長谷工のことは何も知らないしと書いてきたでしょう？それなのに、顧客満足度No.1だから良い管理会社との宣伝に執着するのは何故？

あなたのやっていることはあまりに不自然です。

[353: 匿名さん]

351は何の擁護にもなってないようなw

[354: 匿名さん]

>>352
私は長谷工とは全然関係ないし、何もしらないんだよ。
長谷工がどうなろうと私には全然関係ない。
ただ、何かの資料で長谷工が顧客満足度NO.1というのを見て、このスレを覗いてみたらあなた達が
長谷工の批判をしていたから、顧客満足度N0.1の会社なのに何故批判するの？ということから発展して
いったんだよ。
何も不自然でもないね。
私はただ顧客満足度の記事をみたと一環してそのことをいってるだけなんだけどね。
あなたはそれにくいついて、やれその情報はどこにあるんだとかいってるからね。
確かに一度見たその情報は見つけられなかったので、私も残念だけどね。
ただ顧客満足度５位はあるよね。５位でもいい会社であるのには間違いないでしょう。
何の関係のない者が長谷工を盛んに擁護してるので会社としてはプラスになっただろうがね。

[355: 匿名さん]

>>354
そもそもソースも示せないなら話にならないんですよ。現状はあなたがあやふやな記憶に基づいて顧客満足度No.1だと吠えているだけでしかありません。

それから、その種の満足度調査なるものがどこまで妥当なものかも疑ってかかる必要があるのではないですか？これは何も長谷工に限った話ではなく、他社も含めての話です。満足度調査と言ったって、それこそ他社と比較して回答している人は少ないでしょうし、回答者の年齢や性別、職業、知識の有無、マンションの築年数や立地、規模、運営状態等々の状況や回答数によっても全然変わってきます。所詮、満足度調査などその程度のものなのですよ。参考程度に留めておくくらいのもので、鵜呑みにすべきものではありません。

また、このスレでは長谷工の管理物件に住んでいたりかつて住んだ経験のある方から長谷工に対する疑問の声が寄せられていました。にも関わらず、長谷工は顧客満足度No.1だから良い管理会社であり、批判するのはライバル社だとしてあなたは非難しました。
マンション管理の適正化の為に創設され、管理組合の側に立つべきマンション管理士なら、満足度調査なるものへの疑義を持ち、長谷工を批判する管理組合の側の声に真摯に耳を傾けるのが筋のはずです。

率直に言いますが、長谷工そのものに対する批判以上に、無邪気に特定の管理会社を擁護するマン管士のあなたに対する批判だと受け止めて下さい。

[356: 匿名さん]

>>355
顧客満足度の結果をあなたが判断すべきものではありません。
それを信じ参考にする者もいるのです。
いい管理会社を選ぼうとする場合、管理組合は管理会社ランキングとかを参考にするのは当たり前のことです。
いろいろ情報を収集するのが普通ですよ。
管理組合が管理会社を変更しようとする場合、どうやって調べますか。まさか管理会社には聞かないでしょう。
だから、顧客満足度も大きな影響力があるんです。
それを一方的に批判し、あれは信用性がないというのもおかしいでしょう。
では誰に聞けばいいのですか？他所の組合に電話して聞きますか、委託業務費の分析や管理内容を比較検討したり・・・
確かにそれもありですよ。
しかし、週間ダイヤモンドの顧客満足度の調査報告も参考にする組合もあるんですよ。それをあれは当てにならないとかいって否定し続けているアナタもおかしいのではないですか。
長谷工に住んだことのある者からの意見を絶対視するんですか。より多くの意見があれば別ですがね。

[357: 住んで1年未満]

はじめまして、投稿させていただきます　
長谷工管理物件に住んで1年未満なもんですが、実際に住んでて感じること

・この企業の正社員、顧客（管理組合）に対し、当たり障りない程度の事しかしてないと感じた

・管理人さん（派遣かな？）は、ハキハキして、問い合わせ等もしっかり応対してる。

・日常清掃の方も毎日一生懸命やっていただき気持がいい。

・クリーニング屋からピンハネ。長谷工→中間業者→クリーニング屋の構図、
　過払いになった事で発覚、問い合わせ3週間後に代金は戻ったがこの企業
　から説明・連絡もなし（そもそもこれでは説明できないだろうが、、、、）
　返金と謝りに来たのも結局末端のクリーニング業者で気の毒になった。　

・業務委託費は再委託が多すぎること、また内訳があいまいであるため金額高めと感じる。

企業として利益を追求することは当然でしょうが、クリーニング屋の事例からしても
長谷工コニュニテイの企業体質はこんなもんだろうと感じました。

[358: 匿名さん]

マン管士のあなたには悪いですが、週刊ダイヤモンドの顧客満足度調査やらランキングを真に受けているマンション管理士（専業でやっている方）や管理会社の営業担当者なんて皆無でしたよ。私もあの種のものには一応目を通していたので質問してみると、異口同音にあんなモノはアテにならないとの回答でした。

実際に色々な管理会社に当たってみると、各社の管理に対する姿勢が浮き彫りになりますよ。顧客満足度やらランキングがロクにアテになりはしないことくらいよく分かります。

まあ、あなたは管理業界の経験がある訳でもなく組合から有償でマン管士の仕事を受けてもいないようなので、業界の事情に詳しくないのでしょうが、ネット掲示板とは言え、そんな様を晒してるのは恥ずかしいということにどうか早く気付いて下さい。マンション管理士としての洞察力に欠けていると思われても仕方がないと思いますよ。

[359: 匿名さん]

358は356に対してのレスでした。

[360: 匿名さん]

357さんの感覚は至極真っ当ですよ。長谷工などそんなレベルの会社に過ぎません。

長谷工を知りもしないのに絶賛している１名の感覚こそが異常なのです。

[361: 匿名さん]

又、長谷工叩きが始まったな。
よっぽど怨みがあるんだろうな。
長谷工の者はどう思っているのだろう。
間違いなくこのスレは見てるはずだから。

[362: 匿名さん]

>>357
委託業務で再委託しているのは殆どの管理会社がやっていることだよ。
何も長谷工だけじゃないからね。
そして、手数料をとっている（ピンハネではない、契約）のも全ての管理会社がやっていること。
設備点検費、ＥＶ保守点検費、清掃費、管理員人件費等全て管理会社が上乗せ請求しているよ。
それがいやなら、自主管理とか部分委託すればいいんですよ。
クリーニングの件についても、管理員がその取次ぎ等に何らか関与しているんではないですか。
管理委託契約書に管理員の仕事としてクリーニングの取次ぎ等の役割が明記されてれば別ですが。
他所のマンションもみんなそういう契約をしてますよ。

[363: 匿名さん]

>>357
362です。
私が答えなかったら、長谷工が不利なスレはそのままだったでしょうね。
あなたのレスは全ての管理会社に該当することですので。

[364: 住んで１年未満]

357の投稿者です。

掲示板のタイトルとおり「長谷工コミュニテイどうですか？」について
現時点で思った事、感じた事を単に書いただけ。

長谷工不利、叩き？？？　同業他社でもないし、どうでもいい。

[365: 匿名さん]

>>364
あなたは管理会社との委託契約についてあまりにも疎い方なんですね。
部分委託とか分かります？
通常は再委託が殆どです。そしてそれには当然手数料等が加味されているので、直接契約するより
高いのは当たり前のことです。
それが嫌だったら部分委託で契約すべきです。それだけのことです。
できるかどうかわかりませんがね。

[366: 匿名さん]

>>364
再委託がイヤというのであれば、自分達でするだけです。
お金で全て責任もってやってもらうか、自分達で雇い・契約して管理までするかですよ。
部分委託にすれば管理員もそのことについてはタッチしませんよ。マンションの住民が全てやることになるだけです。

[367: ビギナーさん]

高い委託管理費を請求しておいてそれでまた、各作業の手数料をとっている（ピンはね）していたらそれは法的に問題ないのでしょうか？
止めさせるにはどうしたらいいですかね。うちの担当者も相当調子いい奴なので。

[368: 匿名さん]

>>367
事務委託費と部分委託費とは別問題です。
委託業務費の内訳には
　事務管理業務費　　　　　　　　　　　管理手数料
　管理員業務費　　　　　　　　　　　　管理員業務費
　清掃業務費　　　　　　　　　　　　　清掃業務費
　建物・設備管理業務費　　　　　　　　建物・設備管理業務費（ＥＶ保守点検費、消防設備点検費等）
　管理報酬

　　部分委託費、例えばＥＶの管理は自分達でするといえばその部分をカットすることになるのです。
　　組合でＥＶ会社と契約を結び、自分達で立会いをするとか、交渉をするとかが入ってきます。
　　この部分を管理会社に委託すれば当然手数料が取られるでしょう。これはピンハネではありません。
　　クリーニングの件も一緒でしょう。事務管理の仕事内容にそれがプラスされていれば別ですが。管理員の
　　手を煩わせることになるのであれば経費が伴ってきます。組合ではやれないでしょうからね。

　※管理会社の肩をもつようですが、私は管理会社の者ではありません。マンションの住民です。

[369: 下請け業者]

管理会社あてに見積もりを出したら上乗せしますよね。商売だから当然ですが・・・。しかし、管理組合あてに工事の見積もりを作成して直接契約書を交わす場合でも私たち下請け業者は管理会社あてのバックリベートが必要なんです。いずれにしても長谷工に限らず管理会社に手数料は住人が負担しています。およそ安い管理会社で５％、高いところでは２０％ものバックリベートを要求されます。

[370: 匿名さん]

>>369
下請け業者さん支障が無い範囲で教えて下さい。

　管理会社とは関係無い設計事務所やコンサルタントと管理組合が工事監理契約をして
　その上で数社の工事見積もりとなった場合、その見積もりは管理会社の事を配慮したものと
　なるのですか？
　さらに、その工事を受注して請け負った場合、コンサルタントや設計事務所、管理会社に
　対してリベートを含め、その他の何かの配慮をしますか？
　次の仕事のための営業費としたら安いのかもしれませんが？

　業者さんの本音を聞きたいところです。支障ない範囲で宜しくお願いします。
　

[371: 匿名さん]

こんな記事があるよ。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[372: 下請け業者]

管理会社によっては、相見積もりをとったように見せかけて、私たちのような専属の下請け業者に仕事が行くように、別な業者名でダミーの少し高めの見積もりを用意するように指示させられた事がありました。
専属の業者を守るためと自社へのバックが入るためです。また、競争入札でどちらも取引のある管理会社同士がバッティングしても、途中で降りてやるから獲得したらバックを出すようにと要求してくる管理会社もあります。
管理会社だけではなくコンサルも設計事務所も似たり寄ったりですね。住民が言われなきマージンを負担しているか、下請け業者が泣いているかどちらかです。

[373: 匿名さん]

>>370
見積り施工会社を組合で５～６社募集してその業者からヒアリングして採点を行い、組合（専門委員会）が
独自で業者を決めることが大切です。その募集については、管理会社に相談しないことです。
評価の仕方については、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法がありますのでそれで評価し、点数の
高い業者に決めればバックリベートからは逃れることができるでしょう。
設計事務所が施工業者や設計・監理会社と繫がりがあれば元の木阿弥になってしまいます。あくまで自分達で
業者は決めるという姿勢が大切です。

[374: 370]

>>372
有り難う御座います。

１．管理会社を通しての２つ以上の工事会社の相見積もりは見積もりとして、意味が無くなるの　　　は理解できます。
２．管理会社同士のバッティングも他の現場をお互いに考慮して裏で調整しますね。
３．仕事を貰う弱い立場の下請けさんは、リベートは必要経費ですよね。
　　逆にリベートの無い仕事は自分で直接受注しなければならないですよね
　　リベートのない仕事ってどの位有りますか？
　　支障がなければザックリでいいので聞かせて下さい


　立ち入ってすみませんが３７２さんは長谷工の専属の下請け業者さん？

[375: 匿名さん]

管理委託業務の契約について、委託費の値下げの交渉をする場合、ＥＶであれば、管理会社以外で、独立系のＥＶ保守会社に、管理組合から直接見積もりを取るほか、現行のＥＶ保守会社に対しても、管理組合から直接契約した場合の見積もりを取る（当然管理会社にその情報が伝わりますが）なお、その際当然中間に管理会社が入っているのだから、マージンが入っていることは考えている旨、提示金額を考慮しないのであれば、別に委託も考えている旨伝え、ゆさぶりをかけることも効果ありです。
それ以外に、各種部品交換（ロープ交換や、バッテリーなどの部品の交換等）の場合は、管理会社経由ではなく、その都度管理組合から、直で発注することが大事です。
それらの工事は、通常フルメンテ契約でなければ、当初より委託契約外の項目となるからです。
管理会社は、スケールメリットがあるので、直接発注より有利な条件となるなどと言って、それを拒む場合が多いですが、見積書の各部品単価は、メーカー系列の場合決まっています。なお、標準管理委託契約書に準拠していれば、大規模以外のそれらの保守等については、管理会社で管理組合支持のとおり、行うことっとなっているはずですよ。
国交省のマンション管理に関する標準委託契約書のコメントには、それに関する記載があったと思います。
うちの理事会は、保守系の個別補修について、管理会社に発注するなんて、絶対にないですよ。
まあ、少なくても３割ぐらいはマージンが言ってると思っています。

[376: 匿名さん]

うちのマンションも長谷工が建築、長谷工コミュニティーが管理だけど、数年前あい見積もりを取っただけで、30％の削減額を出してきたよ。

その上、変更を計画していた理事長と副理事長に対する脅迫文や犯罪行為が頻発した。こうかくと、長谷工コミュニティーが犯人とはいえないではないかと言う反論が来るのは覚悟だけど、時間軸とか利益の損得を考えると、長谷工コミュニティ以外にそれをやって得する人が誰もいないと言う事や、個人情報を持っていたりしているのは長谷工コミュニティー以外ないから、ほぼ犯人は間違いないほど長谷工コミュニティだと断言できるくらい、当事者達は確信している。

まあ今度あたりに管理会社変更になるのは間違いないよ。あんなことをやったんでは、信頼も減った暮れもないからね

[377: 匿名]

あげとく

[378: 入居済み住民さん]

376

長谷工コミュニティならあってもおかしくないと思いました。
うちのマンションでも長谷工の管理（？）でおかしなところ沢山ありますが、みな穏やかな住民ばかりなのかなかなか表面化しないです。

ここ見て私だけが長谷工に不信感を持っているのではないということが分かりました。
文句ばかりいってもしょうがないですけど、住民からお金をとる以上ちゃんと仕事していただきたいだけなんですけど・・・

[379: 入居済み住民さん]

ここは最悪の管理顔社です。
『当マンションは長谷工が建てた（設計・施工・販売）。しかもグループである長谷工コミュニティが日常の管理をしている。従って、このマンションのことならどんなことでも把握（熟知）しているのだよ。だからこそ修繕工事は長谷工コミュニティに任せれば安心（安全）でしょ・・・』
これが長谷工コミュニティが大規模修繕工事等に際して区分所有者（素人）を説得する際に使う常套句です。
勿論、専門的知識を有する方ならばこれが詭弁以外のなにものでもないことはお分かりかと。
十数年前のことになりますが大規模修繕工事の際に第三者機関を交えて同一仕様書に基づく見積りを十数社からとりました。すると、何故か一社だけ当マンション（仕様書）にはない非難はしごの項目が突然あったりして。で、この一社が当マンションを最も知り尽くしている筈の長谷工コミュニティだたりするものだから笑えなかったり。
また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。
私は実名を名乗ってこれまでの長谷工のデタラメの数々をを暴露しても良いとさえ思っている今日この頃です。勿論これまでの証拠資料並びに音声ファイルを公開して。

[380: 匿名さん]

そこまでやっちゃう！？
相当溜まってますな～

[381: 入居済み住民さん]

掲示板なので少し誇張した部分もあるかもしれませんが、概ね379さんと同じよう長谷工コミュニティには失望しています。住民のみなさんはも少し真剣に管理業務について考えるべきです。月の管理費はたいしたことなくてもこの先一生つづくので相当な損失になるということを。

実際に長谷工コミュニティを追い出したとか事例があればぜひ教えていただきたい。

[382: 入居済み住民さん]

長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する鎌倉市内のマンション（総戸数410戸、2006年3月竣工）に入居している者です。

当マンション内には管理費の勉強会があります。2月にこの勉強会が開催した管理費に関する説明会で、当マンションと同じく長谷工が施工して長谷工コミュニティが管理する平塚市内にある築26年、総戸数414戸のマンションの管理費と比較した結果が報告されました。

当マンションの管理費は年間75.7百万円ですが、これに対して平塚のマンションは59百万円とのことでした。ただ、勉強会の方によると、当マンションの方が新しい分だけ平塚のマンションにはない支出（CATVやインターネットほか）があるため、単純に管理費の総額を比べても妥当性の検証は難しいとのことです。

管理費の中で、長谷工コミュニティへ支払う「委託管理費」を比較すると、当マンションは年間40百万円に対し、平塚のマンションは29百万円と、これも当マンションの方が支払額は多いです。この費用の中には総合監視業務費（ALSOK)など平塚のマンションには無い支出があるし、定期清掃なども作業内容に違いがあるので、詳細が分からないと比較はできないとのことでした。

勉強会の方が着目されていたのは、委託管理費の中の「事務管理手数料」です。これは当マンションが年額7.4百万円に対して、平塚のマンションは5.5百万円でした。これを一戸当たりの平均月額で比較すると、当マンションは約1500円/月・戸に対して、平塚は約1000円/月となり、当マンションの方が5割も高いことがわかったそうです。

勉強会の方は、「事務管理手数料は『出納・会計業務費』と『管理運営業務費』という二つの費目から成り立っており、この名目から類推すると、築年数に違いはあるが戸数が同規模で5割もの差があるのはおかしいのではないか？　その理由を長谷工コミュニティに説明させるべきではないか？」と指摘されていました。

勉強会からの指摘に対して、理事会からは「当マンションの管理費は妥当である」という見解が議事録で示されましたが、あまり納得できる説明ではありませんでしたし、肝心の「5割高いことに関する説明」はありませんでした。

最近貼り出された理事会の議事録によると、「長谷工コミュニティから事務管理手数料について報告があった」として、当マンション(410戸、2006年3月竣工、1498円/月・戸）と他のマンションを比べた下記のような数字を記載して「安心してください。当マンションの金額は妥当です」という説明がありました。

①川崎、856戸、2007年2月、1702円、②川崎、411戸、2008年1月、1500円、③相模原、324戸、2008年8月、1550円、④川崎、358戸、2009年3月、1600円、⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸、1700円

私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし、残念ながら平塚のマンションより5割高いことについての説明は未だありませんので、安心はできないなと思っています。どちらかというと、理事会が長谷工コミュニティの説明を鵜呑みにしている感じがします。

それにしても、川崎の856戸にお住まいの方は、戸数が多いのに事務管理手数料が他所より高いわけですから、これを知ったら納得のいく説明が聞きたくなるでしょうね。

というわけで、長谷工コミュニティの事務管理手数料について皆さんからの情報のご提供とご意見を期待しております。

[383: 匿名さん]

私も長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する相模原のマンション（総戸数324戸、2008年8月竣工）に入居している者です。
ここでは勉強会などはありません。でも管理費の勉強会ってこれ見て初めて知りましたが絶対大事ですよね、自分にかかわることですから。
マンション専用掲示板に事細かく管理費（委託管理費）を指摘している投稿がありました。確かになるほどという内容ではありますが、それについて他住民からの投稿は一切ありません。
かくいう私もそうですが、専用掲示板だから投稿が長谷工コミュニティに知られてしまいそうで心配です。376で「脅迫文や犯罪行為が頻発した」とありますし。
現状を打破するにはこちらもそれなりの覚悟が必要ということでしょうか。
長谷工コミュニティとしても問題になる前に取れるだけ取ってやれ的な感じが伺えます。

＞私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし・・・
　こういう都合のいい数字だけを平気で言ってくるのはあきらかに住民をバカにしています。
　また理事会にもしっかりしていただけなければいけませんね。同じ住民として代表で行っているわけで長谷工コミュニティのいいなりになっていてはむさぼりくわれるだけですから。

[384: 匿名さん]

３７６です。
>>379
>また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。

当方でもそういう勢力がいて、ネットの掲示板では、今では存在しないマンション建設に反対した人達を誹謗中傷する書き込みを毎日続けています。最初はその目的が分からなかったんですが、自分達（長谷工関係者とそれにまとわりついてマンションのお金を貪ろうとする連中）が、自分達の妨害工作や陰謀を隠すためであることが判明しました。


当方では現在長期修繕に関する委員会？を立ち上げ、毎月２回会合を行っています。しかし出席者は全居住戸数に対して2％程度。この無関心さが長谷工コミュニティに良いようにやられている原因の一つだと思っています。


委員会では、色々な問題が話し合われますが、近隣の長谷工マンションの人達と連携して、お互い情報を交換し合って負担金額を削減するというようなことも話し合われています（築年数とか居住戸数など色々な違いがあるのは分かっていますが）。

一つのマンションだけでは力が弱くても、近隣が集まってやれば情報量も多くなるし、長谷工も下手なやり方ができないだろうという考えです。

私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

[385: 入居済み住民さん]

>私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

当マンションの勉強会の方は、長谷工コミュニティ管理の3つのマンションと連絡を取り合っているとのことでした。

この勉強会の方がOFF会を企画すれば、長谷工コミュニティが管理するマンションの方が参加していただけるのであれば、私から勉強会の方へ連絡するのですが、いかがでしょうか？

[386: 匿名さん]

>>385さん

場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い（脅迫文、犯罪行為、怪文書のバラマキ）ので今は詳しく書けませんが、近々会合もあるのでそういう話もあったと話してみます。

ただみんなの意見では、デベが長谷工で管理が長谷工コミュニティーなので、この関係を打ち壊す必要があるということで一致してます。

これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いようです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

[387: 入居済み住民さん]

>　場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い

確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

私はパソコンに詳しくないのですが、ネット上でTV会議はできないんでしょうか？

あるいは、各マンションで活動する勉強会や委員会で、ホームページを作り、情報発信してはどうでしょうか？

[388: 入居済み住民さん]

長谷工の人間はほんとにいい加減です、これは一人二人の問題ではありません。
みんなどこかで所詮住民には大したことできないぐらいにしか思っていないのでしょうか？
管理業務ってそんなに

＞これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いよ＞うです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

[389: 匿名さん]

>>388
＞応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

ありがとうございます。
こちらもかなりやられましたので、みなさん恨み真髄に達していられるようで、必ず排除するという意思を持っていられるようです。自分としては心強い仲間です。

>>387
＞確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

ＯＦＦ会に対する嫌がらせはそう心配ではないですが、長谷工関係者の潜り込みには気をつけないといけないですね。情報が漏れると、必ず妨害が入りますから。

定期会合を最近行いましたが、１人の飛び入りが来ました。たまたま近くの大規模修繕を行っているマンションの方で、私は粗忽者なのですぐに資料を渡そうとしましたが、仲間にちょっと待てと合図されて話を色々聞いてから資料を渡しました。結局スパイではなかったようでこれからも情報交換をやりましょうということで帰っていかれました。

最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

それと、上に書かれている事務管理手数料、その会合に出席していただいたマン管の人に最後に確認したところ、削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

因みに当方は関東地区で築数年、世帯数は５００世帯以上です。

マン管さんのお話ですと、世帯数が多ければ多いほど、お金がかからなくなるのは当たり前だとの事です。

ですから上に書かれている事務管理手数料割高な印象がぬぐえません。

[390: 入居済み住民さん]

>　最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

この話を勉強会の方に伝えたところ、場所を決めてもらったら週末に自分の方から出かけて行きますとのことでした。

「お互いの身分を確認できるもの（保険証と免許証）と、自分の住むマンションの管理組合の総会資料を持参すれば、そのマンションの住人であることがお互いに確認できるから部外者が紛れ込むことを防げるのでは？」とのことでした。いかがでしょうか？

>　削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

すごいですね。こういうことを知ると、何もいわずに高いお金を支払っているマンションの住人は、いいカモなんですね。

[391: 消防設備点検非高すぎ]

390 >> 「お互いの身分を確認できるもの（保険証と免許証）と、自分の住むマンションの管理組合の総会資料を持参すれば、そのマンションの住人であることがお互いに確認できるから部外者が紛れ込むことを防げるのでは？」とのことでした。いかがでしょうか？

長谷工管理物件での茨城に住んでますけど、興味ありぜひ参加したいです
どうすれば参加できますか？

[393: 入居済み住民さん]

389の方からの連絡（日時と場所）をお待ちしています。連絡があり次第、勉強会の方に伝えます。私も興味があるので、日程が合えば参加しようと考えています。

こちらは鎌倉ですが、多くのマンションから参加者が集まる事を期待しています。

[394: 入居済み住民さん]

私も日程が合えば参加したいと思います（相模原）
こういう横の連携は大切にしたいですね。

[395: 匿名さん]

389です。

ＯＦＦ会に前向きな方が多くて、私もすぐにでもやりたいのですが、いくつかここで議論（準備のための）してからＯＦＦ会をやったほうが良いと思うのですが、いかがでしょうか？

それと個人的なことで申し訳ないのですが、私は６月～７月始め頃は少し忙しく、ＯＦＦ会があっても出席できないと思われます（確定的ではないですが・・・）

勿論仲間に連絡して相談してもらいＯＦＦ会を開催することもできますが、行き違いがあるといけないかな？とも思っています。


あとこちらは月数回の会合をやっていますが、忙しい方が多いので（皆さんも同じだと思いますが）日時をうまくあわせないと、出席者が少ないという状態になって内容が充実していないのもいけないとは思っています。

さて、ＯＦＦ会ですが、もしやるとしたら、どのような話し合いで行きましょうか？単なる顔合わせだけでは時間の無駄と言うことになりかねないので、ある程度議題のようなことを考えておいたほうが良いと思います。

当方では会合ではその前に、大体の議題を決めてそれぞれが勉強したりしてきてから話し合いをしています。前回ではこういうＯＦＦ会で、横のつながりを持ち、それぞれのマンションで違う問題を議論してもらい、お互いが持ち寄れば、情報が蓄積され、時間も大きく節約できるのではないか？ということを私が提案したところ、納得してもらえました。

いくつかのマンションの方々も参加されたいとの事なので、人数とか開催場所などの問題もどうするべきなのか？考えて見たいと思います。

とにかくせっかく集まるのですから、時間と労力を無駄にしないように、またお金もかからないようにしたいと思っています。

ＯＦＦ会は少し先になるかもしれないですが、とりあえず、1、参加されたいマンションの方々が何人くらい、2、曜日や時間はいつが良いか、3、場所はどこが良いか、4、ＯＦＦ会時間はどのくらいが良いか、5、当日どのような話し合いをしたいか？をまず話し合いませんか？

もしなにかほかに良い提案があれば、ご指摘もお願いします。

[396: 消防設備点検費高すぎ]

1、締切日決めて募集
2、第1回目ということで　No389さんが日時指定みてはいかがでしょう？
3、第1回目とういことで　No389さんのホームタウンでどうでしょうか？
4、120分　白熱次第延長あり
5、お話し合い内容は管理費の細目・内訳について　
　　直近3年程度の総会資料と管理業委託契約書及び費用内訳を持参するなんていかがでしょう？

[397: 匿名さん]

>>396
ありがとうございます。他の方のご意見も募集いたします。

あと、自分以外の他の方の意見も聞かないといけないので、この掲示板でまとまった意見を今度の会合で仲間に聞いてもらうように連絡します（自分は今度の会合には恐らく出られないので・・・）

それと、ここに書き込まれている方では、すぐそばのマンションの方もいらっしゃるようです。
そういう方は、こちらの会合の時に直接いらっしゃって下さってもいいかも・・・（月２回ですが、休日夕方と平日夜とに会合をしています）

因みに相模原は近くです。時間が合えば、車やバイク（場合によっては自転車でも）で来てもらって情報交換をすることが可能だと思います（勿論我々の仲間の同意が必要ですが、この前の会合の時飛び入りで来られた他のマンションの方も受け入れているので、恐らく大丈夫でしょう）。

それでは皆さんのご意見をお待ちしてます

[398: 入居済み住民さん]

396の提案に賛成です。

> 因みに相模原は近くです。時間が合えば、車やバイク（場合によっては自転車でも）で来てもらって情報交換をすることが可能だと思います

こちらは鎌倉です。勉強会の方もOFF会が相模原近辺なら参加しやすいとのことです。

こちらの都合で申し訳ないですが、今月に管理組合の総会があるので、勉強会としては、その前に事務管理業務費をふくむ管理委託費について情報交換をさせていただきたいとのこと。

第一回目を6月12日(土)か、13日(日)でお願い出来ればありがたいとのことですか、いかがでしょうか？

場所は、小田急の相模原駅あたりで待ち合わせして、参加者の身元をお互いに確認していた、そこから会場となる場所へ向かうということでいかがでしょうか？

[399: ３８９です]

>>398さん、
ありがとうございます。

せっかくのお申し込みですが、６月の開催はちょっと難しい状態になりました。私は現在他県にいます。しばらくこちらに滞在することになっていて、地元に１ヶ月程度戻れない状態になりそうだからです。

今日出発前に、当委員会のリーダーとたまたまお会いして、こちらの掲示板の話をしたら、たいそう勇気づけられ是非とも開催したい、とおっしゃっていました。しかし、このリーダーもこれから１ヵ月半ほど不在になるので、引継ぎもうまくできなくなりそうなので、帰ってきてから開催しようと言う話になりました。

私が戻ってくれば、すぐにでも開催したいと思います。

すぐに開催を希望されている皆さんには申し訳ないのですが、開催時期は来月の半ばくらいと言うことでいかがでしょうか？勿論予定が変わって、私が地元に戻れば、すぐにこちらに連絡をさせてもらって、もっと早く開催できるように勤めさせて頂きます。因みに１回でも開催すれば、その後は私がいなくてもお互い知り合っていますので、順次開催は可能だと思っています。

今回の事はこのリーダーに当委員会で意見を聞いてもらうようにお願いしました（リーダーは今度の当委員会の会合まではいらっしゃるので）。その意見もこちらに届き次第、連絡させていただきます（私の滞在する地域は、ネット環境が少し悪いので、たびたびは投稿できませんが、極力こちらの掲示板は注視させていただきます）。

せっかく情熱が高まってきているのに、水を挿すような状態になって申し訳ありませんが、事情を汲んでいただいて、ご理解をよろしくお願いいたします。

[400: 入居済み住民さん]

お忙しいので、OFF会が7月以降になるのは、仕方ないですね。

この掲示板のことを宣伝しすぎたので、勉強会の方もOFF会での情報交換をかなり期待されていたたので残念です。

ところで、389のコメントで、「マンション管理士さんや仲間の努力で1戸平均で2000円/月だった事務管理費を600円台にまで下げることができた」とありましたが、具体的にどのような方法で値下げできたのか教えていただけると助かります。勉強会の方もその点を一番知りたがっていました。

そのマンション管理士さんを、この掲示板でご紹介いただくことはできないでしょうか？

[401: 389です]

>>400さん
>お忙しいので、OFF会が7月以降になるのは、仕方ないですね。

申し訳ないです。来月には開催できると思いますので、よろしくお願いします。

>そのマンション管理士さんを、この掲示板でご紹介いただくことはできないでしょうか？

私一人の判断では書き込めないので、リーダーにメールで聞いてみます。今日まではネットが繋がり易い環境ですが、今日の昼からはネットの環境が著しく悪い状態になることが予想されますので、返事が少し遅れるかもしれません。その点はご容赦を・・・


＞具体的にどのような方法で値下げできたのか

すみません。私はその時関わっていないので、詳しくは知らないんです。その点も、リーダーに伺って見ます

[402: 389です]

たびたび投稿を失礼します。

メールでは時間がかかるので、先ほどリーダーと電話で話し合いました。
結論を書きますと、具体的な方法、マンション管理士さんについては、ネット上では出せないとの結論になりました。

以前書いたとおり、長谷工側からかなりな嫌がらせや犯罪行為を受けたので、リーダーも慎重になっています。
申し訳ないですが、ご理解をお願い致します。

７月にはOFF会が開催できると思いますので、そのときにお互いの身元がはっきりしたときにお話できると思います。そういうことで、よろしくお願い致します。

[403: 入居済み住民さん]

>　以前書いたとおり、長谷工側からかなりな嫌がらせや犯罪行為を受けたので、リーダーも慎重になっています。


管理士さんの名前が明かせないことは了解しました。

嫌がらせや犯罪行為というのを聞くと、OFF会の開催もかなり慎重にやらないといけないですね。

どういう嫌がらせや犯罪行為があったのか教えていただけませんか？

もし、彼らがそういうことをする会社だとしたら、私の考えすぎかもしれませんが、待ち合わせ場所に集まる人を望遠レンズで撮影して、その写真からOFF会参加者を割り出して、その人に嫌がらせをすることも考えられますよね。

[404: ３８９です]

返事が遅くなってすみません。以前書いたとおり、ネットの環境の悪い状態なので、返事が遅れがちになります。

＞どういう嫌がらせや犯罪行為があったのか教えていただけませんか？

これも不特定多数の人が閲覧できるネットですと、特定される恐れがありますので、詳しくは書けません。
とにかく、犯罪行為までありました。警察には犯罪として届けてあるそうです。

＞もし、彼らがそういうことをする会社だとしたら、私の考えすぎかもしれませんが、待ち合わせ場所に集まる人を望遠レンズで撮影して、その写真からOFF会参加者を割り出して、その人に嫌がらせをすることも考えられますよね。

可能性としては０ではないですが、手間隙を考えるとそこまではやらないかもしれません。
ただ、以前の脅迫や犯罪行為は、個人情報がわかっていたので起こった事は確かです。
その経験から、極力極秘にやるのが物事を進めていく上で、賢いやり方だとリーダーも認識されるようになったと思います。

大きなマンションほど、削減額は大きくなり、長谷工コミュにとっては痛手となります。そのときはなりふり構わず、やってくることは前回の結果から明らかです。ですから、４０３さんもお気をつけになったほうが必要の無い抵抗にあわずにすむので物事がスムーズに進めやすくなると思います。

ではまた７月にお会いできることを、楽しみにしています。

[405: 匿名]

長谷工は工事命！

[406: ３８９です]

今日リーダーと連絡をとりました。

７月は第２週以降に帰ってくると言うことで、早ければ第３週目のある時期にＯＦＦ会を開催したいと思っています。まだ決定事項ではないのですが、取り敢えず、連絡ということで・・・

そのときにお互いの身元確認をして、有益な情報の交換をしましょう。

私は出席できなかったのですが、会議ではこのＯＦＦ会、好意的に受け止められているようで、みなさんと力を合わせてマンションの価値を高めたいと言う雰囲気のようです。

こちらのマンションでは、これからあらゆる方法を駆使して、目的を達成しようと言うことになったようです。
ぜひ意識の高いみなさんと情報交換をして、有益なＯＦＦ会にしたいと思っています。そのときは、よろしくお願いします。

[407: 入居済み住人さん]

7月の第3週ですね。勉強会メンバーに伝えておきます。
いよいよOFF会へ向け

インターネットで調べていたら、北海道で大手マンションデベロッパー系の管理会社と契約している複数の管理組合が連絡会を立ち上げ、お互いに情報を共有化することで大きな成果をあげたとありました。

残念ながら長谷工コミュニティの管理するマンションではなかったのですが、そういった成功している他のグループとも連携できれば、彼等のやっている連絡会の運営ノウハウや、成功事例や失敗事例をヒアリングするだけでもいい勉強になると思います。

OFF会が、そこまで発展すればいいなと思っております。

[408: ３８９です]

>>407さん、

やっぱりみなさん、同じようなことを考えているんですね。横のつながりができれば、今までのようないい加減な仕事、ぼったくり金額の請求などはできなくなると思います。

マンション管理も次の段階に入ってくる時期なんだと思います。

北海道がやっているなら、関東で我々が立ち上げましょう。そして、参加してくれたみなさんのごく当たり前の権利（適正価格、適正な管理）が得られるようにがんばりましょう。

[409: 入居済み住民さん]

そういうことが第一歩です。
やはりまたもな管理をしないで踏ん反り返っている会社に管理費を徴収されることはないですよね。

[410: 地元不動産業者さん]

長谷工の管理会社がいいって？気は確かか？
出来ない奴らばっかりだよ
特に神戸は

[411: 匿名さん]

長谷工のマンションだと、セレクションサービスとアウル２４は必ずついてるものなんでしょうか？
特にセレクションサービスなんて使ったこともないのに、毎月管理費からお金を払っているのが
なんだかもったいないような気がして。。。

[412: 入居済み住民さん]

勉強会の方によりますと、彼らはすでに長谷工コミュニティが管理する平塚市（414戸）、東京都荒川区（422戸）、兵庫県伊丹市（125戸）の3つのマンションと連携しています。

OFF会でさらに連携するマンション数が増えれば北海道のような活動にしていくことができそうですね。

[413: 匿名さん]

勉強会みたいなことは、マン管の会合などでもよいのでは？
色んな管理組合の人が沢山集まってくるので、そこで情報交換などできますよ。
ＮＰＯですから、おかしなことはない団体でしょう。（モラルの有るって意味で）

[414: 匿名さん]

この企業って、２０００年頃には散々銀行に借金を棒引きさせて、その後株式市場ではＭＳＣＢを乱発してゾンビ企業と言われているんですね。

その上お客さんを脅迫したり、さまざまな裏工作をしたり・・・

東証一部上場の企業としては、社会的責任と言うものを何にも考えていない企業なんだろうと思う。

こういう企業体質が変わらない限り、将来にはまた危機に陥る可能性が高いと思う。

昭和の悪い体質が残った企業なんだろうね。

[415: 匿名さん]

担当者の売り上げノルマは凄まじい。
例えばパンク修理で済むところを車の買い換えを提案してくる。
１０年以上の建物は毎年のように、高い改修見積もりを出してくる。
弱い理事会は上得意のお客様で修繕積立金が激流のように流失。

この管理会社は下請けに丸投げ、下請けはレベルの低い業者ばかり。
金額のほとんどを管理会社が取り、安い金額で請け負っているので工事内容は最低。
完成した時の表面上の見場を良くする技術だけは長けている。
管理組合から受注したって承認図面は無し、詳細仕様も無し、要求しても
誤魔化して出してこない。

ここの工事状況を第三者の専門家に立ち会わせてみると、その真実が解る。

ザックリだが、ここの見積額は一般の約２倍の金額

[416: 匿名さん]

所詮建設会社の系列ですか？
身内で食い物にってやつですか？

[417: 匿名さん]

兎に角最低、管理費が毎年４００万円ぐらい余るので安くしろと言えば管理組合を抱き込み
１２０万円の値上げをしてきた、組合費も余るので無しにしろと言えば理事長に活動費として
月２万円年２４万円の支払いをはじめた。５年ほど前から
１年中仕事を探してくれます、積立金が残らないように、
見積もり２８００万円の補修工事に追加工事１９００万円、コンサルタント料７０万円
一事が万事です。油断も隙もないよこの会社騙せるものならトコトン騙す骨までしゃぶる
そんなことしか頭に浮かばない。

[418: 匿名さん]

我々には見積もりさえもさせないのは、いかがなものかすべてが随時契約だからむかつく　その見積もりがあまりに高いしレベル低い職人、途中のクレームは絶対受け付けない

[419: 匿名さん]

母体が中堅建設会社なんで
工事ありき何でしょう。
建設の社員も結構むかつく奴多し

[420: 匿名さん]

結局、理事会のしっかりしていないマンションは、ボラれると言うことですね。
大規模になればなるほど、大きな金額を持っていかれる。

長谷工にとっては美味しい商売なんでしょうな。

[421: 長谷工コミュニティという虫けらども]

No.414さん
No.415さん
No.416さん
No.417さん
No.418さん
No.419さん
No.420さん
【その1】
全くみなさんの仰せの通りであると激しく同意（納得）せざるを得ない今日この頃です。
当方長谷工コミュニティという虫けらどもの生態観察を図らずも四半世紀以上にわたって余儀無くされて参りました。
その結論は・・・いやはや全くもって汚ならしい世に疎まれるウジ虫以下の虫けら以外の何ものでもないことをつくづく思い知らされた次第です。
彼らのビジネスの概念（遣り口：＊1）はまさに社会問題となって久しいあの卑劣なリフォーム詐欺業者の手口と何ら変わりません。素人の無知につけ込んでは暴利を貪る構図もまったく一緒。＊1：実際過去に北関東支店の◯◯氏が自らこの事実を吐露しています（コイツ正気か？と思ったほどあきれ果てた次第）。なお、詳細は追って
『お金』のためなら息をするように嘘をつき、人を誑かしてはお金をくすねることを生業とする・・・これこそが長谷クオリティー
で、残念ながらこの虫けらどもの跋扈蠢動をここまで助長させてしまったのは他ならぬ私ども管理組合自身の責任です。
とは言うものの、そもそも詐欺師に限りなく等しい自称管理のプロ？とやらが専門用語を尤もらしく羅列してみせれば、それでも素人集団たる管理組合は、それこそ赤子の手を捻るがごとく簡単に誑かされてしまいます。悲しいかなそれが現実なんです。
つづく

[422: 入居済み住民さん]

NPO湘南マンション管理ネットワークのホームページ（www.kawakan-net.or.jp/syokan-net）を見つけることができました。リンクや、ここのセミナーなどを通じて参考になる情報がいろいろ得られそうです。ありがとうございました。

[423: 入居済み住民さん]

＞残念ながらこの虫けらどもの跋扈蠢動をここまで助長させてしまったのは他ならぬ私ども管理組合自身の責任です。

そうですね、私達住民にもおおいに責任ありますよね、うちのマンションも長谷工のいい値をそのまま受け入れてるように見受けます。
どうにかしてやりたいと思っているが中々相手もプロ、その辺りが難しいです。
やはり横の繋がりが大事だとつくづく実感しました。
あきらめなければいつか活路が見出せると信じてがんばります。

[424: 匿名]

長谷工は管理は利益度外視。しかし工場になると目の色をかえます。

[425: 入居済み住民さん]

6月に管理組合の定期総会がありました。理事会は長期修繕積立金の値上げという難しい議案を賛成多数で無事に成立させると同時に、長谷工コミュニティから管理委託費を年間3百万円値下げさせたことが今回の総会では特筆されるべき点だと思います。

ただ、私が感想を聞いたマンションの住民の方は皆さん誰もが、この値下げが理事会の交渉力によるものとは思っておらず、勉強会の方々の努力で他マンションとの比較情報が提供されたことが長谷工コミュニティへの大きな圧力になったと見ています。

残念だったのは勉強会の方が提起された問題に対して、理事会からの回答は見当違いのものが多く、説得力がなく、うまく話がかみ合っていなかった点です。

この総会で面白かったのは、長谷工コミュニティが総会の場で行った値下げ理由の説明です。

「組合員の皆さんに修繕積立金の値上げでご負担をおかけするので、当社も管理委託費の300万円値下げで協力させていただきました。値下げはこれが精一杯です」と述べたことです。

新築で入居した時の修繕積立金が安く設定されているのは、管理費とあわせた月々の支払額が購入者に高いと思われないよう、長谷工サイドの都合で安く設定していることを考えると、随分調子のいいことを言うなと感じた次第。

思わず。「理事長、修繕積立金をもっと値上げしたら、長谷工さんはもっと値下げしてくれるのでは」とヤジを飛ばしたくなりましたが、議事進行を邪魔しても悪いのでやめておきましたが。

当方の例を見ても、同じ長谷工コミュニティに管理を委託しているマンション同士で情報交換して、うまく活用できると、長谷工コミュニティの弱点をつけることがわかりますね。効率よく他のマンションでの成功事例などいい情報が集めるためにも、7月のOFF会日程についての情報を期待しながら待っています。

[426: 匿名さん]

>>425さん
具体的なことは分からないのですが、勉強すれば恐らくもっと値下げはできると思います。
読んだ感じでは、理事会が長谷工関係者で乗っ取られているような雰囲気を感じますね。

ＯＦＦ会はもうすぐです。リーダーが帰ってきて（もう帰ってきているのかな？）、今度の会合で具体的に決まればここに連絡します（来週はじめまでには連絡できると思います）。

私はネットのことには疎いんですが、長谷工の妨害やスパイのことを考えてホットメール？でも取得してここにお知らせしようかと思っています。

そろそろですので、出席できるできないは別にして、何件くらいのマンションの方がＯＦＦ会に出席されたいと考えているか知りたいと思います。

具体的なマンション名は色々問題がありますので、大まかな在住地（～市でも関東南部とかでも良いです）とマンションの名前のアルファベットの最初の一文字でも表示されて、何名の出席を希望されるか教えていただけますか？

以前マンション管理士についての質問などもあったので、みなさんの希望があれば今度の会合でそのマンション管理士さんにもこのＯＦＦ会に出席してもらえるのか聞いてみようかと思います（前回の会合ではマンション管理士さんにちらっとその話はしました）。

当方も現実に動き出しています。長期ではない修繕についても専門家を雇いプロの目で見てもらう事を予定しています。長谷工が見ただけでは、絶対に信用できないですからね。

お互いが顔を合わせて信用を築けば、情報を交換して有意義な繋がりができると信じています。
では、みなさんの出席情報をお願いします

[427: 匿名さん]

結構文句並べてるけど、長谷工から管理会社を変えないのはなぜ？
極端な話だけど、自主管理もできるんじゃないの？
高いだボラれるだっていうなら他の会社選びなさいよ。

委託費が安い会社なんて沢山ある。安い会社に依頼して
マンションをよくして行けば良いさ。良くなればの話だけど。

[428: 匿名さん]

>>427
マンション内には長谷工の社員やその関連者などがいて、妨害工作を行いますよ。
大規模になれば、万一質の低下があると一般の居住者からの反発も大きくなります。

個人なら何とでもなりますが、集団ですから難しいんですよ。

[429: 長谷工コミュニティという虫けらど]

【その2】
>>427
全くもって427さんの仰る通りです。ぐだぐだ後ろ向きな愚痴をこぼす暇があるならさっさと管理会社を代えるなり自主管理にする努力をしろや・・・と。
確かにこれは至極ごもっとも正論以外のなにものでもありません。
ところが、これが一筋縄ではいかない厄介な理由が・・・。それこそが428さんご指摘のような悩ましい問題の存在であり、それが紛れもない現実であることの理不尽さ、遣る瀬なさなのであります。
一方、その現実を誰よりも掌握しているのが他でもない長谷工コミュニティ自身であると（というか自身も関与）。だから高を括って横暴さに拍車がかかるのも当然です。（この品位品格の無い卑しさ、それが虫けらどもと揶揄する所以）
翻ること十数年ほど前のこと、長谷工コミュニティの姿勢に疑問（＊1）を持った組合員達が幸いにも次々と組合活動に積極的に参画し（最低でも三期以上に渡り）、日常の管理から建物の瑕疵にいたるまでを第三者機関を交えて徹底的に調査（精査）したことがあります。当然その結果を踏まえて長谷工コミュニティには改善、改修の申し入れを行いました。勿論前提には管理会社の変更を念頭に置いた（それほど酷かった）。（＊1：委託契約における信義誠実の原則【民法第1条2項】をことごとく無視した不誠実な行為の数々、その他建物の瑕疵問題等）
また一方では大規模修繕工事実施に向けての活動も第三者機関を交えて透明性を最重要課題として慎重に進めて参った次第です。その結果は専業リフォーム会社が工事を実施するにいたりました。（当初長谷工コミュニティが主体的に音頭をとって発足した当初の準備委員会発表の金額のほぼ半額で出来た：しかも仕様、保証もかなり良質）
そして大規模修繕工事も無事終わったわけですが案の定、着工前、工事中、工事後、この全てにおいて妨害工作、嫌がらせ、誹謗中傷等が吹き荒れていたことは言うまでもありません。極め付きは『関わった理事達（大規模修繕工事に）は業者から袖の下・・・だから躍起に』というデマの流布でしたが、幸い当該理事達は皆さん異口同音に『人様が何を思うかは知ったこっちゃない。自分達の財産は自分達でまもる・・・ただそれだけのこと』と言い放ってしまえる大人であることにあらためて感動と安堵を覚えた次第です。で後日、これらの妨害工作、嫌がらせ、誹謗中傷については理事役員達の努力を評価して下さった組合員の方から寄せられた情報によって、その発信源や媒介者が特定出来ました。その発信源は管理員ということで、ましてや彼は報奨金（大規模修繕工事受注に向けての貢献度が査定対象）を逃した悔しさから大暴れしていたそうな。また、媒介者や嫌がらせに加担した組合員は訳ありの組合員であったり便宜供与（管理員の日常的な）組合員であることが判明しました。（詳しくは後日）
さて、一方の長谷工コミュニティはその後どうしていたのか。
さすがの長谷工コミュニティといえどもこの時ばかりは危機感を強く抱いたらしく、過去に例のないほどの迅速さをもって対応に躍起になっていたものです（笑）。そして後日、管轄支店長が部下を伴ってこちら（理事会）にやって来ました。そして開口一番「この度は誠に申しわけありませんでした・・・一応管理組合様のご要望には真摯にお応えしたつもりで・・・今後は信頼の回復に向けて全力を尽くす所存・・・どうか今後とも私ども長谷・・・をよろしくお願い申し上げる次第で・・・」と、ただただひたすら平身低頭して詫び、そして哀願すること頻り。
従って未だかつて見たこともないそんな神妙な、そして不憫な彼らの姿を目の当たりにしてしまった当時の理事達は迂闊にも、本当に迂闊に、温情から？「承知しました」と、ついうっかり禁句？を口走ってしまったのであります。
この禁句が後に取り返しのつかない悲劇を招いてしまうことなど、この時は誰も予想だにしなかったことです。
その悪夢は、当該理事達が一人また一人と任期を終えて全員がすっかりいなくなってしまったその瞬間から始まったのです。この瞬間長谷工コミュニティは待ってましたとばかりにこれまでの理事達が一生懸命に積上げて来た成果を、彼らはむんずと乱暴に手を突っ込んでは自分達の不利益になる要素を片っ端から排除しはじめたではありませんか。そして、保険、保守業者他の見直し？　またしても素人集団の無知につけ込んでは更なる完璧な長谷工コミュニティの天下を再構築したのであります。
これを横目で見る当該OB理事達曰く「ある程度は想定の範囲内ではあったけれど、ここまで露骨に暴れて下さるとは」と皆さん苦笑い。
結論から申し上げれば一人二人が理事会でどんなに正論をぶち上げたとしてもその効果（説得力）は全く期待出来ないでしょう。少なくとも理事役員の過半数の同意を取付けなければ正論は最早単なる因縁に成り下がってしまいます。従いまして、前述の例のごとく問題意識を持つ理事が恒常的に過半数を確保出来ない環境にある限りは管理会社の天下は確実に担保されることになります。この際にはいっそ管理規約の大幅な変更が必要なのかも知れません。
ごめんなさい、長文は顰蹙を買うので今日はこの辺で。
なお、私がここに投稿する意図は、何も長谷工コミュニティの愚痴をただ撒き散らかすことだけが目的ではありません。何よりまずは長谷工コミュニティという組織の実態を理解して戴き、皆さんの知恵を集結して（OFF会など様々な横の連携を構築）自分達の財産は自分達でまもることの出来るコミュニティを構築するための手がかりが欲しいのです。
つづく（大規模修繕工事の業者選択の絡繰りについて）

[430: 入居済み住民さん]

＞427さん
　ここは強制ではないので無理に参加しなくてもいいのでは？


＞428さん、429さん
　貴重な情報ありがとうございます、やっぱり長谷工コミュニティはそういう組織だったのですね。
　私も何人かとかかわりを持ちましたが、正直いいかげんな人たちだなという印象が先立ちました。
　まあ組織力を使ってあの手この手で反撃してくるようですね。

＞OFF会など様々な横の連携を構築）自分達の財産は自分達でまもることの出来るコミュニティを構築するための手がかりが欲しいのです。

　横の繋がりの大切さが益々実感してきました。