長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[171: 自主管理の理事長]

役員任期の定めは１年となっておりますが、２年間続ける慣習となっておりました。規約変更は考えておりません。
役員はほぼ同じメンバーですが、交代したくても候補者がおらず困っております。
管理会社と契約していたときは輪番制で交代しておりましたが自主管理にしてからほとんどの方が辞退するようになり、やむを得ずメンバーが固定化してしまいました。
そのため管理の負担が固定化されたメンバーに偏ってしまい、報酬制度としました。
それでも役員のなり手が非常に少なく、およそ半数は固定化しております。
私と同年代(65歳前後)の方の多くはわずかな報酬で大きな負担はしたくないとのご意見で、現役世代の方は管理に時間をかけられず役割を果たす自信がないとのことでした。
いまの役員が元気なうちは良いですが、数年後は理事会が機能しなくなるおそれがあり、管理会社との契約を検討しなければならないと感じております。

[172: 匿名さん]

>管理会社が不満で変更したいけど代えられないとはどういうことですか。
>本当に管理会社がだめなら代えればいいじゃないですか。
>デベ系だから修繕等があり変えにくいとかは全然関係ないことですよ。
165ですが、私の文章のどこに管理会社が変えられないとか、デべ系だから変えにくいなんて書いてあります？
それ以前に、私が理事長の時に管理会社を変更したんですけど？

＞管理会社の変更は規約改正じゃないんですよ。簡単に代えられるでしょう、総会決議で。
管理規約の改正も特別決議なものの総会決議で変えられることには変わりないのですが？

＞実際動かず何もしなくて不平だけいっているようでは代えることは絶対できないでしょうがね。
いえ、私は不平も言いましたが、さんざん動いて変えたのですが？

文章をよく読み、よく理解してから、反論するようにしましょう。

[173: 匿名さん]

>>172
管理会社の変更は出席者の過半数つまり議決権の４分の１でできるといいたかったのですよ。
規約改正は４分の３以上必要ですので。
あなたの文面で管理会社を変えたとは読み取れませんし、どう解釈しても管理会社は変更しずらい
といっているようにとれますけどね。

[174: ビギナーさん]

＞管理会社の変更は出席者の過半数つまり議決権の４分の１でできるといいたかったのですよ。

質問です。
過半数と議決権の４分の１って同じなのですか。100世帯マンションであれば過半数は51世帯以上で、議決権の４分の１は26世帯と考えるのは間違いでしょうか。
結論からして100世帯マンションであれば何世帯が管理会社を変更したいといえば叶うのですか？

[175: 匿名さん]

>>174
普通決議は２分の１以上の出席があり、その出席者の過半数で成立します。
つまり、１００名の２分の１は５０名です。その過半数は２６名です。
２６名以上の賛成があれば可決されるということです。分かります？

[176: 匿名さん]

>>175
＞２６名以上の賛成があれば可決されるということです。分かります？
横から失礼します。
１００世帯のマンションでは２６世帯の賛成があれば可決する可能性がある・・・ですね。
内、理事５名とすれば２１世帯の賛成で管理会社を変えられる可能性があります。今のご時世、
理事会が積極的に集めなければ、総会出席者や委任状提出者の数は限られていますし、委任状は
ほぼ白紙委任か全承認の決議依頼書になりますよね。
したがって私も管理会社を変えることは簡単に出来ると考えています。ただし、管理の不満
以外で安易に管理会社を変えると、もっと悪くなった場合には住民から元理事がバッシングを
受けることは間違いありません。

[177: 匿名さん]

そうです。
簡単に変えることはできるけど、前の方が良かったということがないようにしなければいけません。

[178: ビギナーさん]

174です。

みなさんの解説で理解しました。
そういうからくりだったのですね、それでもこの２６世帯でも厳しいとこです。
理事会でもないしあまり親しい人もいないし、少し顔を売っとく必要ありますね。
どもお騒がせしました。

[179: 匿名さん]

>>178さん
理事長にいって理事長がやらなければ臨時総会を開催すればいいんですよ。
その場合は５分の１以上で開催できます。
やり方は郵便受箱を使うんです。
理由を添えてチラシを作成し郵便受箱にいれ回収して臨時総会召集をやるのです。
総会に賛成・反対・議長一任をつけさせて回収し、それで５分の１以上になればいいのです。
議長は総会を招集した者がなれます。つまりあなたが議長をやるのです。
そこで決議をやることになりますが、議長が有利になるのは明らかです。白紙委任状があるのですから。
つまりあなたが勝てますよ。

[180: 匿名さん]

ここのスレを見ていると、管理会社変更に当たっては、単に出席議決権数の過半数以上の賛成票を集めればいいかのような印象を持ちますが、そんな簡単な話ではありませんよ。例え客観的に見てどんなにレベルの低い管理会社であっても、現行の管理会社を支持している住民は必ずいるものです。住民に対する事前の合意形成・周知徹底をよく図っておかなくては、賛成派と反対派にマンション内が二分され亀裂が生じてしまい、後々の運営にしこりを残してしまいます。ましてや、現状よりもレベルが下がってしまった場合は目も当てられません。少なくとも、管理会社変更を検討する旨の事前説明会、アンケート、統一仕様書の作成と公表、プレゼンテーション、これらのプロセスを段階を着実に踏んで実行していかないと理事会の独断で決定したように受け取られ、当時の役員が後々何かにつけ反対派の住民から言われてしまう可能性が高いと考えます。

なので、管理会社変更は単に賛成票を集めれば良いという単純な話ではありません。

[181: 匿名さん]

ただ単に管理会社変更の手法をいっているだけなんだよ。
理事長が受け付けなくて拒否した場合の臨時総会の招集方法のテクニックをね。

[182: 匿名さん]

長谷工コミュニティという管理会社は顧客満足度１位なんですか。
１位ということはやはりすばらしい管理をしてくれるんでしようね。
うちのマンションの管理会社は大手だけど、評判が悪いので住民間で問題になっている。
管理会社変更の時期にきてるので一度話しを聞いてみる価値はありそうですね。

[183: 匿名さん]

相変わらず懲りないようだねー。少しばかり手を変えたつもりかもしれないけど、ちゃんと馬脚は見えてるから…。

[184: 匿名さん]

ﾊｾｺｻｲｺー

[185: 匿名さん]

長谷工はいい会社だと思うよ。
うちも長谷工に管理してもらってるけど、住民の評判はいいしね。
社員が紳士的で良く勉強してるのもいい。
管業の資格やマン管士の資格もフロントは殆どもってるし。
特にマン管士まで殆どがもっているというのはすばらしいことで、これこそプロといえるのでは。
安心していろんなことが聞けます。

[186: 匿名さん]

長谷工の社員はマンション管理士の資格をほとんどのフロントがもっているとはすごいですね。
多分一番有資格者は多いんじゃないですか。
一流企業には優秀な社員が集まってはくるでしょうが。
でも少し生意気じゃないでしょうか。

[187: 匿名さん]

仮に本当に社員の能力が高いのだとしたら、理事会が余程しっかりしてないと、管理組合がコントロールされてしまうことになりますよ。長谷工も含め大手の管理会社は管理組合をコントロールし会社の主導権を確保するのが上手ですから、十分気を付けなくてはなりません。マンション管理士の資格を持っているからといって、長谷工の社員である以上、組合の立場に立った助言がなされる訳ではないことに留意する必要があります。

[188: ビギナーさん]

いつもディベートのことばっか考えてて住民のことはそんなに思ってないのが現状です。
だけど当然ながら、みなさん（住民）のためにが口癖だとか。

[189: 住まいに詳しい人]

長谷工さんのその芸の細かさを少しでも住民に向けていればここまで批判されずにすんだのにね。

[190: 匿名さん]

ここの管理レベルは高くはない事は実感しています。
１０年も付き合ってますので・・・
管理上の問題が起きてもそれをウヤムヤにすることは上手です。
１年すれば次期理事会と交代するので問題を消滅させる。
適当にごまかして済ます。
他の管理会社も似たり寄ったりかもねｗ