長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[937: 事務局長]

うちは長谷工さんじゃ無いけど立ち寄ってみました。
> 902 さんの書き込みに興味を持ち、> 382 さんまでさかのぼって。。。

事務管理手数料だけで、1500円以上ってホントですか
うちは 600円で口座振替手数料は銀行から１口座50円が来るだけなんだけど

[938: 匿名さん]

＞全く悪質な企業だなあ、長谷工って

貴方は余程頭が悪いから管理会社への対応の仕方が悪い結果として相手を悪質と決めつけないと浮かばれないのね、気の毒に！

[939: 入居済み住民さん]

>937もバレバレの嵐君じゃないか。いつから事務局長になったんだい？1500円が600円にって話しかないのかよ。そんなせこい話じゃなくて、月２万円の管理費が５千円になります、みたいな話を持ってこいよ。数百円下げる為に、別の管理会社にしようかなんて思う奴はいないだろう。

[940: 匿名さん]

こうやって板が荒れていくのを待っている長谷工。

本当に悪質な企業だ。

[941: 入居済み住民さん]

事務管理は、長谷工コミュニティに払う管理委託費の一部ですが、馬鹿にできないんです。

例えば、私の住むマンションは戸数が400戸で、事務管理手数料は月額平均で1500円/戸です。これが、もし600円まで下がれば、

(１５００円/月-６００円/月)×12ヶ月×400戸で年間430万円ものコスト削減になります。

これは事務管理手数料だけを取り上げていますが、他の費目も見直して削減すればあっという間に年間で1000万円を超える削減は可能です。

管理委託費を削減した分を修繕積立て金に回せばいいわけです。

大規模修繕はだいたい10年おきに実施されますから、管理委託費をもし年間1000万円値下げできれば、それは10年間で見れば1億円の蓄積になります。1億円は大きいですよね。

[942: 匿名さん]

>>941
９３９は知っていて書いているんですよ。

こうやって板が荒れていくのを計画しているんです。

もし、知らないで書いていたら、よほどの浅はかな人間としか言いようが無いです

[943: 事務局長]

>939 数百円下げる為に、別の管理会社にしようかなんて思う奴はいないだろう

長谷工か合人社が良いと言い張る組合員がいたので一瞬考えたが
詳しく計算したら、管理員も清掃員も最低賃金レベルと出てきたので
総会にそのまま報告したら、それ以来、管理会社変更を言う組合員はいなくなった。

> 月２万円の管理費が５千円になります、みたいな話を持ってこいよ
そりゃ無理だろうけど、２年続けて２割づつ引き下げた。２万円からなら１２，８００円。

>941 by 入居済み住民さん
うちは、ここ３年で管理会社経由の契約は直契に、もともと直契はほぼ業者変更をしました。

ここは同姓同名の人がいるみたいですね

[944: 入居済み住民さん]

事務管理手数料は長谷工コミュニティに支払っている管理委託費のごく一部ですが、だからと言って馬鹿にはできない金額です。

909で取り上げられた４つのマンションに、仮に長谷工コミュニティが2000円を600円に下げたという例を適用して計算してみると、次のようになります。

川崎の「レジデンシャルスクエア SHINKA　CITY」は 411戸で、事務管理手数料は月額一戸当たり平均で1500円とのことですから、もし600円まで下げれば、1500円ー600円=900円の削減になります。これは年額で一戸当たり900円×12ヶ月=10、800円になりますから、マンション全体では10、800円×411戸=4,438,800円と、年間で4百万円を超える削減になります。

以下、同じように計算すると

相模原の「ザ・ガーデン　プレミアム　相模原北公園」の場合、324戸で1550円ですから、年間で3,579,600円の削減になります。

川崎の「フォレシアム(川崎グリーンメガプロジェクト)の第一期」は、358戸で1600円ですから、年間で4,296,000円の削減になります。 

茅ヶ崎の「オーベル茅ヶ崎ラチエン通り」は、123戸で1700円ですから、年間で1,623,600円の削減になります。

「なんだ、これだけ？」と思われる方がいるかもしれませんが、これは水面の上に見えている、まさに氷山の一角です。

事務管理手数料が最も他のマンションとの比較が簡単で、それを見れば管理委託費というものがいかに恣意的に設定されているかが分かります。

当然ながら顕在化しにくいところ(水面下)でも管理会社はたっぷり儲けています。

それは、TV東京の「ガイアの夜明け」で実例紹介された戸数50戸未満の小規模マンションが、複数の管理会社から相見積を取ると4割、5割も下げた見積が出てきたことを見れば明らかです。

この実態を知らない、あるいは気がついていても理事会が大人しくて何もしない管理組合に対しては、当然ながら管理会社は値下げをしてくれません。

管理委託費の中の他の費目でも、管理会社が間に入って業者と契約している場合は間違いなく割高です。また、管理組合と業者の直接契約になっている場合でも、その業者を選んだのが管理会社であれば、そこにも業者から管理会社へのキックバックが含まれて割高になっている可能性が高いです。

943の方が言われているように、マンションの維持管理に関わる全ての業者と管理組合とが直接契約を結べば、管理委託費の他の費目も大幅に費用を削減できます。

その時に大事なことは、管理会社の息がかかっていない候補業者を探すことと、その候補の選定作業に管理会社が一切タッチできないようにすることです。

もし、理事会や管理組合がしっかりしていて、管理会社を他に変えることをいとわなければ、値下げはもっと簡単です。先ほどのガイアの夜明けのように、マンション管理士など専門のアドバイザーを探して、その人と相談しながら相見積を取れば、理事にかかる負荷も少なくして、大きな成果を上げられます。

私の知り合いが住む神奈川県内の大型マンションも長谷工コミュニティが管理していますが、理事会がマンション管理士と契約して、その人のアドバイスをもとに相見積で大幅な値下げを実現しています。私の知人は、「そのうち暇になったら事の類末を整理して、ネットで公開する」と言っていましたので、楽しみにしています。

[945: 匿名はん]

マンション管理士のスレに管理会社別有資格者一覧が載ってるけど、長谷工の資格の取得率はかなり高いね。
ということは、フロントはマンション管理の勉強をしているし、知識ももっているということだね。
知識があるということは、管理組合にとっていいことかどうかは分からないけど。

[946: 入居済み住民さん]

>897 >901 >903 >905 >912 >916 >917 >918 >919 >921 >923～932 >935 >940の全てがアラシ君（＝間抜けなクズ業者）ですので、一切気にせず完全無視を決め込んで下さい。 「長谷工は最低だ、最悪だ、悪質だetc」の中身の無いオーム返し的コメントは聞き飽きたので、まずはお前さんとこの会社名を名乗れよ。

[947: 入居済み住民さん]

事務管理手数料６００円とは、どこの管理会社ですか？
そこまで書いたなら、管理会社名も書いてくださいよ。

[948: 入居済み住民さん]

944の続きです。

相見積で事務管理手数料を2000円から600円まで下げさせた長谷工コミュニティが管理するマンションの場合、理事会が管理会社を辞めてマンション管理士として独立している方と契約したそうです。管理会社の事情をよく知っている人がアドバイザーになれば、これ以上心強い味方はないですよね。

[949: 事務局長]

> 947 by 入居済み住民さん　事務管理手数料６００円とは、どこの管理会社ですか？

マンコミュで検索したら４件しかヒットしなかった
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75121/
本社　兵庫県西宮市　東証一部上場
うちの場合、平成１３年度から金額に変動は無い。

[950: 近所をよく知る人]

地元のリフォーム屋さんに相見積もりしたら

なんと

地元リフォーム屋さんは

四分の一の金額でした。

今までなんだったのか！

[951: 理事長]

築１２年目のマンションの管理組合の理事長をしています。大規模修繕と　管理委託会社の変更の議題で　臨時総会を開くにあたり　設計管理費の提案と金額を提示したら　長谷工は　設計管理費は無料と　理事長の私に何の相談も無く　当マンションの区分所有者に　臨時総会で反対するように　書面を送っていました。設計管理費は無料って　大規模修繕費に組み込まれているのに決まっているのに　例えば施工業者が　長谷工でなくても　設計管理費無料で　やってくれるんでしょうか？管理委託費も　他社に比べかなり高かったので　相見積もりを出せると１０万以上差が３社ありました。今２８万月払っていますが　同条件で　他社３社とも１１～１５万円台でした。そうしたら　２０万まで下げるから　このまま長谷工の管理でと言う　おかしな話をしてました。今までの１２年間の差額　１１５２００００円は　騙し取られた気がします。どの道　いい加減で　名前におんぶしている会社です。フロントも滅多に顔を出さないし　大規模修繕が目前なのに　やたらと　今しなくて良い修理などを提案したり　いかに　お金をせびり取ろうとしているか　丸わかりの会社です。長谷工での管理委託している　マンションの管理組合の方は　是非他社の見積もりを出させる事を　お奨めします。いかに長谷工の管理委託費が高いか良くわかります。もしこれで　管理委託会社が　変わるようなことがあれば　フロントは左遷なんだそうです　日頃何を管理しているのか分かりませんが　大規模修繕となると　態度が変わるその体質が　許せません。それでも　長谷工が一番良い管理委託会社と　信じている　区分所有者がいますが　逆に　何か長谷工に癒着しているか　なんらかの計らいがあったのではと　思ってしまいます。運命共同体の　区分所有者の方々ですので　嫌な思いはしたくないのが　実情ですが　管理委託会社の変更は　一種の戦争のような物だと感じているこの頃です。

[952: 匿名さん]

>今しなくて良い修理などを提案したり　


あるある。よくここまであからさまな・・・と思うような。。。

>長谷工が一番良い管理委託会社と　信じている　区分所有者がいますが　逆に　何か長谷工に癒着しているか　なんらかの計らいがあったのでは


まず間違いなくそうでしょうね。


＞管理委託会社の変更は　一種の戦争のような物だと感じているこの頃です。


全くそのとおりだと思います。時間や労力を節約するために、高いお金を出して雇っているのに、逆に労力と時間と精力を使わされる。

金返せ、と言いたくなりますね

[953: 匿名さん]

＞地元リフォーム屋さんは

＞四分の一の金額でした。

＞今までなんだったのか！


ここでぼったくりは無いとわめいている人達がいましたが、そんな事を書く目的はなんだったのか？

簡単です。

マンションの組合員を無知にして騙しておけば、莫大なお金を稼ぐ事ができるからですね。

長谷工は、不道徳な企業ですね

[954: 匿名さん]

地元のリフォーム屋さんだと、いい加減な仕事をすると、逃げられないから、仕事の質は比較的安心できる場合が多いようです。絶対ではありませんが・・・

長谷工はここまで噂が立っているんですから、ちょっとはまともな仕事をして欲しいですね

[955: 入居済み住民さん]

951さん

長谷工コミュニティがよくやる手

理事会が長谷工コミュニティの意のままにならず、相見積もりを取ろうとすると、理事会の頭越しに組合員にビラを配分したり、組合員の中に長谷工コミュニティ擁護派を作るため、裏金を渡し、理事会への非難中傷をやらせて、理事会がやろうとしていることに対して組合員の不安を煽り、妨害する。

それでも理事会が相見積もりを取り他社へ委託契約を切換える意志が固いと見ると、「最安値のところに合わせるから何卒よしなに」と理事会へとすり寄る。

[956: 理事長]

今されている事と　全く同じです　よそでもそんなことするんですね。この文面を　今度の臨時総会で皆さんに見せます。全く呆れる会社ですね。