長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[836: 匿名]

事務手の低さを売りにしてるとこから察するに…Ｇ人社だね。

[837: 入居済み住民さん]

やっぱＧ人社ですか。いずれにしても、管理費安くするのを商売にしてる業者はここんところ凄く多いね。真正面から勝負すりゃいいのに、それだと大衆はさほど注目しないので、まずは既存の管理会社に対する不信感を徹底的に煽る。それでごっそりと顧客を横取りするってわけですね。金の為なら何でもやる寄生虫みたいな連中ですね。それにしても一番致命的なのは、彼らは攻撃してる管理会社の現実のマンション住人じゃないから、実際面の善し悪しも分からずに一方的に決めつけてんだよな。だから住人の為になる事なんか結局できやしないんだよ。安くなりゃ良いだろ！？文句あっか？ってな感じでさ。危ない危ない・・・・。

[838: 匿名]

安くなった!2000円が600円っ！

てさ。普通は質が気になるでしょ。

2000万円の計画だった修繕工事に600万円の見積もりが出て来たらどう思うかね、普通。

安くなった!2000万円はボッタクリ！って言う前に、600万円の工事の質を疑うでしょ。
そこんとこ無視して、または隠して、下がれば良いと言い張る。

そんな浅はかなセールストークに乗る住人はいないよ？アラシ営業さん。

[839: 匿名さん]

↑まったくだーまったくだ。そんな甘いと言うより、いかがわしくてインチキ丸出しの、幼稚な話にみすみす引っかかる奴などいやしないよ。だから商売あがったりなんだろうな。それで益々躍起になって嵐をやる。益々人は引いていく。悪循環だよ。でも間抜けな上司に尻を叩かれて言われる。「良いからもっとどんどん書き込めーー！！」ってな。馬鹿に使われるバカもお気の毒だよなまったく。だからまず転職しろよ。仕事の一環でこんなところで毒吐いてないでさ。長谷工コミュニティーに聞いたら、そもそもここの掲示板なんか知らないってさ。嵐君の連日の涙ぐましい努力、全然実ってないみたい。

[840: 匿名さん]

カラクリがすっかりばれてても、ここのアラシ君はまたせっせとやって来るんだろうな。まったくもって哀れなもんだ。皆さん、無視するのはやめて、憐れんでやりましょう。

[841: 匿名さん]

>832
>833
>834
>835
>836
>837
>838
>839
>840

全て正しいご意見ですね。感服致しました。

[842: 匿名さん]

うちの担当が「長谷川」氏になりました。
ぜんぜん使えないんだけど

[843: ご近所さん]

うちの担当は「住友」さん。
全然使えないんだけど。

こちらがお金をもらいたい（ぐらい）！

[844: ６０３です]

４のつづきです。

管理費と長期修繕積み立てですが、皆さんのマンションに駐車場があると思うのですが、
これが長期修繕積み立てに回らず、管理費に回っていないでしょうか？

最近は駐車場無料なんてマンションもあるようですが、これは管理会社にとっては住人をだます
のによい方式です。逆に言うと、住人にとってはとても不透明なものだと思います。

まず、長期修繕の計画表を見てください。あの図を見ると、現在の長期修繕積み立てで
大丈夫な例はまず無いと思います。必ずと言ってよいくらい１０年後か２０年後３０年後位に
棒グラフが折れ線グラフを突き抜けていると思います。

これはそのときに修繕をするとお金が足りなくなりますよ、と言う表示なんです。
では足りないお金はどうするか？これがその時一時金として一軒当たり何十万何百万と徴収して
穴埋めしますと言う暗黙の表示なんです。

これをまず変えないといけません。例えば事務管理手数料など不当に高い価格を値下げさせます。
そういったお金+駐車場代を長期修繕積み立てに回すのです。今のように管理費にお金が回っている
間は、毎年の運転資金にお金が使われてしまいます。これを修繕積み立てに回すのです。

わずかなお金でも、毎年積みあがると莫大なお金になります。例えば１年１０００万円を毎年積み
上げると１０年後には１億円となります。それだけ１０年後に負担するお金は減ります。

みなさん考えてみてください。１０年ごとに一時金５０万とか１００万を負担するのと、そうでない
のと、どちらがよいですか？

５００世帯のマンションの住人が１０年後に１００万円を負担すると、総額５億円です。これを
管理費見直しで長期修繕積み立てにお金を回せば、１０年後に０円とすることも可能です。つまり
現在の支払いだけで、１０年後に１００万円を用意する必要など無くなるのです。

懸命な皆さんなら、どちらが良いかは一目瞭然だと思います。

それから１０年ごとの修繕を１２年とか１５年に延ばすことは可能かどうかも検討するべきです。
そうであるなら、３０年後には３回を２回ですます可能性も出てきます。大幅な負担削減です。

簡単にまとめると、管理費を見直し無駄を削減する。管理費に駐車場代が入っているでしょうから
そのお金は長期修繕積み立てに回し、将来の負担を少なくするか０円になるように努力する。

逆にあまるくらいだったときは、長期修繕のとき色々なグレードアップをして資産価値をあげるように
すると、住人にとってハッピーとなります。管理会社にとってはアンハッピーですが・・・

でも、管理費の一つ一つでどれが妥当な値段かわからない、と言われる方も多いと思います。
ここでも事務管理手数料の話が出ていましたが、そういうものを検討することも大事です。
ただ中々情報が得られないと言うこともあります。こういったとき信頼できるマンション管理士
などを雇ってアドバイスを求める事は有意義でしょう。

しがらみの無いマンション管理士を雇うお金などは必要経費と割り切って、知恵と時間を買うの
です。このとき長谷工などのような企業とツーカーのマンション管理士などと契約しても意味が
ありません。知り合いの他のマンションの友人などがいましたら、そういったところの口コミを
有効に活用するべきです。大企業などと腐れ縁のあるマンション管理士を雇ってもお金の無駄です。

そうして削減したお金ですが、今までの払った分はどうなるのだ？と言うことですが、このお金は
まず返ってこないです。同じ品質のサービスなのに、お金がドンと下がって行く。これが管理会社
のボッタクリと言われる所以です。

そしてもっと不要な金額を下げたい、と言うときとる方法が、相見積もりです。

つづく

[845: 入居済み住民さん]

↑なるほど。。。。この人アラシ君？その様に最初から正攻法で来れば良かったじゃないか。それで、長谷工物件の住人ではないけど、まじめに管理費・経費等の削減を提案する、その道のプロ（業者）ってわけだね？そうならそうと、自分の立場をはっきりさせて上で話をした方が絶対に良いよ。会社名まで公表しろとは言わないけれど。

駐車場の話は前々から疑問に思ってた点があるな。自分の所のマンションのスペースに車を留めるのに、何で金を払う必要があるわけ？ってね。人件費が掛かってるわけでもなく、何に対して対価を払うのかね？

昨日わがマンション各戸に、「ウェンディ」と称する月刊の新聞が舞い込んできた。開いてみると、現行の管理費等を見直してみようっていう業者の話がびっしり詰まった、その手の新聞だった。タイムリーだなと思いつつ、少々読んでみると、納得できる点が多々あり、興味を持ったね。

[846: 入居済み住民さん]

>>845

割り込み失礼。

>自分の所のマンションのスペースに車を留めるのに、何で金を払う必要があるわけ？

機械式なら、点検費やら排水溝の掃除、機械の部品交換、老朽化したときの建て直しに将来かかる費用もあるのでは？
機械式でなくすべて平置きでも掃除くらいするでしょう。
そのお金を捻出するためにやはりお金を出す必要があると思いますが。
完全に全戸1台割り当てなら、徴収してる管理費で駐車場維持コストを使えばいいので、駐車場代ゼロはありえるが。

「ウェンディ」はG人社が発行してる新聞でしょ？
うちはG人社じゃないけど、参考のためにG人社のサイトから申し込んで1年間だけ購読してるけど。
勝手に入ってましたか？
きっと営業目的なのでしょう。
G人社のマンション管理の質は知らないけど、「ウェンディ」はそこそこよくできてる(笑)

[847: 入居済み住民さん]

なるほど。で、実は以前のマンションで、管理会社に駐車場代の話を訊いたんだよ。機械式の話は説明通りだった。でも、それにしても金額高くね？また、平置きならタダでも良いはず。でも実際は平置きの方が高額なんだよ。


それで徹底的に詰問した。最後は答えに窮したので、こちらから「実際はこーゆー事なんじゃないの？」みたいに問い質したわけだ。はっきり言うと、「駐車代」（機械管理費や部品代を除いた余剰分と平置き代金分）というのは、少しでも住人から金を徴収する為の、1つの口実に過ぎないと言われても文句は言えないぞとね。


すると、今考えると余程の間抜けな相手だが、その事をあっさり認めちゃったんだよ。（単に、こちらの執拗な突っ込みに反論の気力を失っただけかも知らんが）

それ以来、管理費関係には漠然とした不信感というか不透明感を抱いてきたんだよな。まあ、調べて行くと確かにそんなようなカラクリがザクザク出て来る様な気がするな。

もう一つ純粋かつ単純な疑問は、世帯数の多いマンションは、少ない所に比べて、1戸当たりの管理費は安くなってる傾向は確かにあるけど、素人頭で単純に考えると、１００世帯のマンションより２００世帯のマンションの方が、半分強くらいになっても良いと思うな。世帯数分だけ管理費総額が単純に増える必要はないはずだが。

[848: 匿名さん]

今まで散々合人社とか日本Ｈとかいい加減な推測をしている連中が、844の書き込みを見て初めて間違っていた事に気づいた。

その間、散々罵倒し、長谷工の片棒を担ぐ書き込みしかしない。全く持ってお笑いですな。

[849: 匿名]

844の書き込み、２日も推敲してアレなんだもんな。
今ある長期修繕計画を基に管理費や修繕積立考えるなんて、どう考えてもプロ（業者）じゃないね。
理事経験者ですらない。
何者？
単にマジキ○？
馬鹿のふりした業者？

[850: 匿名]

まあ、一度は理事やってみるとか。
ちょっと努力してから非難すりゃいいんだよ。

[851: 匿名さん]

>なるほど。で、実は以前のマンションで、管理会社に駐車場代の話を訊いたんだよ。機械式の話は説明通りだった。でも、それにしても金額高くね？また、平置きならタダでも良いはず。でも実際は平置きの方が高額なんだよ。

問題は、その感覚が一般的に普通だってことですよね。
管理費や修繕積立金ってのは本来、管理「組合」として適正な金額でなければならないんだけど。
どうしても、管理「会社」に払ってる金と混同されてしまう。
管理費と管理委託費の区別すらつかないのも、残念ながらごく普通で。

修繕計画の見直しと管理費削減→積立金増額をやった経験から言うと「適正だ」と組合員が納得してくれれば、何の理由でも良いってのが本音なんですよね。
駐車場代として納得してくれる（議決できる）なら、その名目で集めたい。
とにかく、なんとかして積立を増やしたいってのがほとんどの管理組合の悩み。ここについてはあまり異論がないと思う。

一方で、やはり管理「委託費」の削減っていうのは一部でしかないですよ。
共用部の電気代削減とか、ＥＶ保守管理の委託先とか、ＣＡＴＶ入ってたら直ちに止めるとか、コンシェルジュを止めるとか、長期的な維持管理費削減に結び付くような日常管理に変えるとか、資産価値を高めるために導入すべきサービスがあるかとか・・・数えたらキリがないくらいある中の、ひとつですね。
それを全部検討して、実行した後なら管理委託費の削減も（渋々でも）円滑に進みます。
そこまでやったら、また修繕計画の書き換えで議決を経る。
時間かかります。

そのあたりを全部見越して、管理会社から提案してくれれば嬉しいし早く進むのでしょうが、そんな会社は存在しないでしょうね。
存在して欲しいけど。

[852: 入居済み住民さん]

848と851は同一人物なの？

[853: 匿名さん]

>>847
あまりに無知で稚拙なご意見、あきれてものが言えません。
もう少し考えてから書き込みされてはどうでしょうか?
大体駐車場料金なんて、管理組合に支払っているのであって、管理会社に「高い」とか「何故」とか言っても、しょうがない事。管理会社としては、「こいつ何いってんの?」って感じで困惑したんだろうな。
口実のひとつったって、まさにその通りだからな。
それを認めたら間抜けって・・・
マンションを維持管理していくコストは決まっていて、その財源をどこに求めるかだけの話。
駐車場がタダならば、その分管理費が上がる。ただそれだけ。
出て行くお金は決まっているんだから、どういう名目で集めるかだけ。ただそれだけ。
管理組合からすると、そりゃ全部タダにして、必要なお金は全て管理費として集めるほうがいいだろ。
なぜなら、駐車場みたいに空きの問題で収入が安定しない事はないし、滞納が発生した場合にも法的にも先取り特権が認められてるしね。
だけど、駐車場を利用するのにお金がかかるっていうのは、ごく一般的な考えだから、それに習って金額設定をしているだけだぞ。
どうしてもタダがいいんなら、理事会に提案して総会に上程してもらうか、５分の１の賛同を得て臨時総会の開催請求するかしてみたらどうだ?
結局、あなたの口座から引き落とされる金額はあんまりかわらんと思うけどね。
あと、駐車料から機械式駐車場の維持管理費を出すっていう考え方は、ちょっと違う。
管理費・駐車料は同じ会計区分の収入。いわゆる管理費会計（一般会計）その収入の合計から機械式駐車場のメンテナンスの費用を支出する。よって、どの収入からどの項目に出すなんて区分けは行っていない。
平面の方が高いのは、平面より機械式の方が高ければ、なかなか借りない。だって、面倒だしサイズの規制があるからね。人気が集まりやすい平面が高くて、人気のない機械式は安いのは通常の感覚の人ならすぐに理解できる金額設定。

また、１００戸と２００戸のマンションで管理費が半分強って話も、ありえない。
もう少し考えてから書き込んではどうだろうか。

[854: 匿名さん]

駐車場はそりゃ有料だろうよ。
車を持っている人と、そうでない人。そこに車を置くのなら、土地を使用するわけだから。

持っていない人は、駐車場を利用した人の駐車料金で管理費とか修繕でその分を貰う（土地を使わないんだから）。俺は当然の徴収だと思うがな。

平置きは機械式よりはるかに出し入れが楽。高くて当たり前。機械式は維持するのに金を食うが、これは販売する側が、彩り添えてマンションを売るときに有利にするためだろう。変な話なんだよ。

平置きにできるのにわざわざ機械式を作っている。普通に考えたらその後のランニングコストで損をするんだから、組合員の事を考えたら平置きでコストがかからないようにするのが親切と言うもんだ。

機械式の良い点はたぶん、いたずらが平置きよりはない位じゃないかな？

結局最初の矛盾を買った後のマンションの住人が負担するようになっている。バカにしているよ

[855: 匿名さん]

なにはともあれ、管理会社を変える必要は無し！長谷工で問題なさそうだ。