長谷工コミュニティはどうですか？

[購入検討中さん]

管理だけでなく設計・施工・販売が長谷工グループの物件購入を考えてます。他の物件より管理費が高い印象がありますが、長谷工コミュニティの管理って実際どうですか？
毎月支払う管理費も馬鹿にならないので慎重に検討してます。ご意見お聞かせください。

[371: 匿名さん]

こんな記事があるよ。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100120A/

[372: 下請け業者]

管理会社によっては、相見積もりをとったように見せかけて、私たちのような専属の下請け業者に仕事が行くように、別な業者名でダミーの少し高めの見積もりを用意するように指示させられた事がありました。
専属の業者を守るためと自社へのバックが入るためです。また、競争入札でどちらも取引のある管理会社同士がバッティングしても、途中で降りてやるから獲得したらバックを出すようにと要求してくる管理会社もあります。
管理会社だけではなくコンサルも設計事務所も似たり寄ったりですね。住民が言われなきマージンを負担しているか、下請け業者が泣いているかどちらかです。

[373: 匿名さん]

>>370
見積り施工会社を組合で５～６社募集してその業者からヒアリングして採点を行い、組合（専門委員会）が
独自で業者を決めることが大切です。その募集については、管理会社に相談しないことです。
評価の仕方については、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法がありますのでそれで評価し、点数の
高い業者に決めればバックリベートからは逃れることができるでしょう。
設計事務所が施工業者や設計・監理会社と繫がりがあれば元の木阿弥になってしまいます。あくまで自分達で
業者は決めるという姿勢が大切です。

[374: 370]

>>372
有り難う御座います。

１．管理会社を通しての２つ以上の工事会社の相見積もりは見積もりとして、意味が無くなるの　　　は理解できます。
２．管理会社同士のバッティングも他の現場をお互いに考慮して裏で調整しますね。
３．仕事を貰う弱い立場の下請けさんは、リベートは必要経費ですよね。
　　逆にリベートの無い仕事は自分で直接受注しなければならないですよね
　　リベートのない仕事ってどの位有りますか？
　　支障がなければザックリでいいので聞かせて下さい


　立ち入ってすみませんが３７２さんは長谷工の専属の下請け業者さん？

[375: 匿名さん]

管理委託業務の契約について、委託費の値下げの交渉をする場合、ＥＶであれば、管理会社以外で、独立系のＥＶ保守会社に、管理組合から直接見積もりを取るほか、現行のＥＶ保守会社に対しても、管理組合から直接契約した場合の見積もりを取る（当然管理会社にその情報が伝わりますが）なお、その際当然中間に管理会社が入っているのだから、マージンが入っていることは考えている旨、提示金額を考慮しないのであれば、別に委託も考えている旨伝え、ゆさぶりをかけることも効果ありです。
それ以外に、各種部品交換（ロープ交換や、バッテリーなどの部品の交換等）の場合は、管理会社経由ではなく、その都度管理組合から、直で発注することが大事です。
それらの工事は、通常フルメンテ契約でなければ、当初より委託契約外の項目となるからです。
管理会社は、スケールメリットがあるので、直接発注より有利な条件となるなどと言って、それを拒む場合が多いですが、見積書の各部品単価は、メーカー系列の場合決まっています。なお、標準管理委託契約書に準拠していれば、大規模以外のそれらの保守等については、管理会社で管理組合支持のとおり、行うことっとなっているはずですよ。
国交省のマンション管理に関する標準委託契約書のコメントには、それに関する記載があったと思います。
うちの理事会は、保守系の個別補修について、管理会社に発注するなんて、絶対にないですよ。
まあ、少なくても３割ぐらいはマージンが言ってると思っています。

[376: 匿名さん]

うちのマンションも長谷工が建築、長谷工コミュニティーが管理だけど、数年前あい見積もりを取っただけで、30％の削減額を出してきたよ。

その上、変更を計画していた理事長と副理事長に対する脅迫文や犯罪行為が頻発した。こうかくと、長谷工コミュニティーが犯人とはいえないではないかと言う反論が来るのは覚悟だけど、時間軸とか利益の損得を考えると、長谷工コミュニティ以外にそれをやって得する人が誰もいないと言う事や、個人情報を持っていたりしているのは長谷工コミュニティー以外ないから、ほぼ犯人は間違いないほど長谷工コミュニティだと断言できるくらい、当事者達は確信している。

まあ今度あたりに管理会社変更になるのは間違いないよ。あんなことをやったんでは、信頼も減った暮れもないからね

[377: 匿名]

あげとく

[378: 入居済み住民さん]

376

長谷工コミュニティならあってもおかしくないと思いました。
うちのマンションでも長谷工の管理（？）でおかしなところ沢山ありますが、みな穏やかな住民ばかりなのかなかなか表面化しないです。

ここ見て私だけが長谷工に不信感を持っているのではないということが分かりました。
文句ばかりいってもしょうがないですけど、住民からお金をとる以上ちゃんと仕事していただきたいだけなんですけど・・・

[379: 入居済み住民さん]

ここは最悪の管理顔社です。
『当マンションは長谷工が建てた（設計・施工・販売）。しかもグループである長谷工コミュニティが日常の管理をしている。従って、このマンションのことならどんなことでも把握（熟知）しているのだよ。だからこそ修繕工事は長谷工コミュニティに任せれば安心（安全）でしょ・・・』
これが長谷工コミュニティが大規模修繕工事等に際して区分所有者（素人）を説得する際に使う常套句です。
勿論、専門的知識を有する方ならばこれが詭弁以外のなにものでもないことはお分かりかと。
十数年前のことになりますが大規模修繕工事の際に第三者機関を交えて同一仕様書に基づく見積りを十数社からとりました。すると、何故か一社だけ当マンション（仕様書）にはない非難はしごの項目が突然あったりして。で、この一社が当マンションを最も知り尽くしている筈の長谷工コミュニティだたりするものだから笑えなかったり。
また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。
私は実名を名乗ってこれまでの長谷工のデタラメの数々をを暴露しても良いとさえ思っている今日この頃です。勿論これまでの証拠資料並びに音声ファイルを公開して。

[380: 匿名さん]

そこまでやっちゃう！？
相当溜まってますな～

[381: 入居済み住民さん]

掲示板なので少し誇張した部分もあるかもしれませんが、概ね379さんと同じよう長谷工コミュニティには失望しています。住民のみなさんはも少し真剣に管理業務について考えるべきです。月の管理費はたいしたことなくてもこの先一生つづくので相当な損失になるということを。

実際に長谷工コミュニティを追い出したとか事例があればぜひ教えていただきたい。

[382: 入居済み住民さん]

長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する鎌倉市内のマンション（総戸数410戸、2006年3月竣工）に入居している者です。

当マンション内には管理費の勉強会があります。2月にこの勉強会が開催した管理費に関する説明会で、当マンションと同じく長谷工が施工して長谷工コミュニティが管理する平塚市内にある築26年、総戸数414戸のマンションの管理費と比較した結果が報告されました。

当マンションの管理費は年間75.7百万円ですが、これに対して平塚のマンションは59百万円とのことでした。ただ、勉強会の方によると、当マンションの方が新しい分だけ平塚のマンションにはない支出（CATVやインターネットほか）があるため、単純に管理費の総額を比べても妥当性の検証は難しいとのことです。

管理費の中で、長谷工コミュニティへ支払う「委託管理費」を比較すると、当マンションは年間40百万円に対し、平塚のマンションは29百万円と、これも当マンションの方が支払額は多いです。この費用の中には総合監視業務費（ALSOK)など平塚のマンションには無い支出があるし、定期清掃なども作業内容に違いがあるので、詳細が分からないと比較はできないとのことでした。

勉強会の方が着目されていたのは、委託管理費の中の「事務管理手数料」です。これは当マンションが年額7.4百万円に対して、平塚のマンションは5.5百万円でした。これを一戸当たりの平均月額で比較すると、当マンションは約1500円/月・戸に対して、平塚は約1000円/月となり、当マンションの方が5割も高いことがわかったそうです。

勉強会の方は、「事務管理手数料は『出納・会計業務費』と『管理運営業務費』という二つの費目から成り立っており、この名目から類推すると、築年数に違いはあるが戸数が同規模で5割もの差があるのはおかしいのではないか？　その理由を長谷工コミュニティに説明させるべきではないか？」と指摘されていました。

勉強会からの指摘に対して、理事会からは「当マンションの管理費は妥当である」という見解が議事録で示されましたが、あまり納得できる説明ではありませんでしたし、肝心の「5割高いことに関する説明」はありませんでした。

最近貼り出された理事会の議事録によると、「長谷工コミュニティから事務管理手数料について報告があった」として、当マンション(410戸、2006年3月竣工、1498円/月・戸）と他のマンションを比べた下記のような数字を記載して「安心してください。当マンションの金額は妥当です」という説明がありました。

①川崎、856戸、2007年2月、1702円、②川崎、411戸、2008年1月、1500円、③相模原、324戸、2008年8月、1550円、④川崎、358戸、2009年3月、1600円、⑤茅ヶ崎、2010年2月、123戸、1700円

私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし、残念ながら平塚のマンションより5割高いことについての説明は未だありませんので、安心はできないなと思っています。どちらかというと、理事会が長谷工コミュニティの説明を鵜呑みにしている感じがします。

それにしても、川崎の856戸にお住まいの方は、戸数が多いのに事務管理手数料が他所より高いわけですから、これを知ったら納得のいく説明が聞きたくなるでしょうね。

というわけで、長谷工コミュニティの事務管理手数料について皆さんからの情報のご提供とご意見を期待しております。

[383: 匿名さん]

私も長谷工コーポレーションが施工し、長谷工コミュニティが管理する相模原のマンション（総戸数324戸、2008年8月竣工）に入居している者です。
ここでは勉強会などはありません。でも管理費の勉強会ってこれ見て初めて知りましたが絶対大事ですよね、自分にかかわることですから。
マンション専用掲示板に事細かく管理費（委託管理費）を指摘している投稿がありました。確かになるほどという内容ではありますが、それについて他住民からの投稿は一切ありません。
かくいう私もそうですが、専用掲示板だから投稿が長谷工コミュニティに知られてしまいそうで心配です。376で「脅迫文や犯罪行為が頻発した」とありますし。
現状を打破するにはこちらもそれなりの覚悟が必要ということでしょうか。
長谷工コミュニティとしても問題になる前に取れるだけ取ってやれ的な感じが伺えます。

＞私は、これを見て当マンションより古いマンションの数字がないし・・・
　こういう都合のいい数字だけを平気で言ってくるのはあきらかに住民をバカにしています。
　また理事会にもしっかりしていただけなければいけませんね。同じ住民として代表で行っているわけで長谷工コミュニティのいいなりになっていてはむさぼりくわれるだけですから。

[384: 匿名さん]

３７６です。
>>379
>また不思議でならないのは、区分所有者が相当入れ替わっているにもかかわらず（この25年の間）、長谷工コミュニティを不自然なくらいに推すグループが必ず湧いて出て来ることです。

当方でもそういう勢力がいて、ネットの掲示板では、今では存在しないマンション建設に反対した人達を誹謗中傷する書き込みを毎日続けています。最初はその目的が分からなかったんですが、自分達（長谷工関係者とそれにまとわりついてマンションのお金を貪ろうとする連中）が、自分達の妨害工作や陰謀を隠すためであることが判明しました。


当方では現在長期修繕に関する委員会？を立ち上げ、毎月２回会合を行っています。しかし出席者は全居住戸数に対して2％程度。この無関心さが長谷工コミュニティに良いようにやられている原因の一つだと思っています。


委員会では、色々な問題が話し合われますが、近隣の長谷工マンションの人達と連携して、お互い情報を交換し合って負担金額を削減するというようなことも話し合われています（築年数とか居住戸数など色々な違いがあるのは分かっていますが）。

一つのマンションだけでは力が弱くても、近隣が集まってやれば情報量も多くなるし、長谷工も下手なやり方ができないだろうという考えです。

私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

[385: 入居済み住民さん]

>私が不思議なのは、マンションって建てられてからかなりの年月が経っているのに、こういう横のつながりがあまり無いというのが不思議なんです。何故なんですかねえ？

当マンションの勉強会の方は、長谷工コミュニティ管理の3つのマンションと連絡を取り合っているとのことでした。

この勉強会の方がOFF会を企画すれば、長谷工コミュニティが管理するマンションの方が参加していただけるのであれば、私から勉強会の方へ連絡するのですが、いかがでしょうか？

[386: 匿名さん]

>>385さん

場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い（脅迫文、犯罪行為、怪文書のバラマキ）ので今は詳しく書けませんが、近々会合もあるのでそういう話もあったと話してみます。

ただみんなの意見では、デベが長谷工で管理が長谷工コミュニティーなので、この関係を打ち壊す必要があるということで一致してます。

これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いようです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

[387: 入居済み住民さん]

>　場所も関係あると思います。遠過ぎると中々話し合いも難しいかと思います。詳しく書くと、長谷工コミュニティーに嫌がらせを受ける可能性が高い

確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

私はパソコンに詳しくないのですが、ネット上でTV会議はできないんでしょうか？

あるいは、各マンションで活動する勉強会や委員会で、ホームページを作り、情報発信してはどうでしょうか？

[388: 入居済み住民さん]

長谷工の人間はほんとにいい加減です、これは一人二人の問題ではありません。
みんなどこかで所詮住民には大したことできないぐらいにしか思っていないのでしょうか？
管理業務ってそんなに

＞これからは長谷工を外す方向で検討するということです。修繕でも長谷工はかなりいい加減で手抜き工事も多いよ＞うです。なんとかこれらを専門の人を雇って変えて行こうと努力している最中なんです。

応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

[389: 匿名さん]

>>388
＞応援しています、私も個人的には長谷工に設けさすこと自体不愉快です。
なんとか願いが叶うことを応援しています。

ありがとうございます。
こちらもかなりやられましたので、みなさん恨み真髄に達していられるようで、必ず排除するという意思を持っていられるようです。自分としては心強い仲間です。

>>387
＞確かにOFF会に対して嫌がらせや、長谷工関係者が潜り込むこともありえますから、実現は難しいかもしれませんね。

ＯＦＦ会に対する嫌がらせはそう心配ではないですが、長谷工関係者の潜り込みには気をつけないといけないですね。情報が漏れると、必ず妨害が入りますから。

定期会合を最近行いましたが、１人の飛び入りが来ました。たまたま近くの大規模修繕を行っているマンションの方で、私は粗忽者なのですぐに資料を渡そうとしましたが、仲間にちょっと待てと合図されて話を色々聞いてから資料を渡しました。結局スパイではなかったようでこれからも情報交換をやりましょうということで帰っていかれました。

最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

それと、上に書かれている事務管理手数料、その会合に出席していただいたマン管の人に最後に確認したところ、削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

因みに当方は関東地区で築数年、世帯数は５００世帯以上です。

マン管さんのお話ですと、世帯数が多ければ多いほど、お金がかからなくなるのは当たり前だとの事です。

ですから上に書かれている事務管理手数料割高な印象がぬぐえません。

[390: 入居済み住民さん]

>　最後に仲間に聞いたところ、ＯＦＦ会や情報交換には賛成のようで、もしやるならどうしましょうか？

この話を勉強会の方に伝えたところ、場所を決めてもらったら週末に自分の方から出かけて行きますとのことでした。

「お互いの身分を確認できるもの（保険証と免許証）と、自分の住むマンションの管理組合の総会資料を持参すれば、そのマンションの住人であることがお互いに確認できるから部外者が紛れ込むことを防げるのでは？」とのことでした。いかがでしょうか？

>　削減前は１軒当たり￥2000だったのが、その方や我々の仲間による削減により、１軒あたり￥６００代後半まで値下げしたそうです。

すごいですね。こういうことを知ると、何もいわずに高いお金を支払っているマンションの住人は、いいカモなんですね。