（管理会社）住友不動産建物サービスって

[住友MS住人]

住友のMSに入居予定ですが、住友不動産の関連会社である住友不動産建物サービスってどうですか？関連会社が管理って住民側に立ってくれないと一般には言われているようですが。。。。

[61: サラリーマンさん]

住友不動産建物サービスに管理委託している全90戸のすみふのマンションですが、供用の水道が使い過ぎだと思います。原因は頻繁に水道水を使って強烈な水圧で埃を飛ばす掃除方法のようです。客観的に以下の水道代は常識範囲といえるのでしょうか。1日1万円も水道代を使っても？

第1期　180万円
第2期　280万円
第3期　300万円
第4期　310万円

[62: 匿名さん]

１５０戸のマンションです。
定期清掃は高圧洗浄で年４回、廊下はピカピカです。夏は植栽に週２回ぐらい散水しています。

水道代は５期まで毎年４万円弱です。


No.61さんの水道代では、毎日マンション全体が水びたし状態です。
２桁多いですね。
明らかにおかしい。

[63: サラリーマンさん]

No.62さん、ありがとうございます。参考になります。
当方のマンションでは、雨が上がった直後でも水まきが始まります。是正を求めています。
が、別のスレッドで見た「不言実行あるのみ」の言葉にも動かされます。

[64: 匿名さん]

>>62さん
水道局が発行する明細書を管理会社が保管しているはずですので、早急な提出を求めるのが良いと思います。
そういう状況だと先方がきちんと対応してこない可能性も十分考えられますので、
同時に水道局に過去の使用量と金額を問い合わせることをお勧めします。
それでも管理会社がシラを切り続けるのなら、理事会側から調査結果を叩きつけてやればいいでしょう。

[65: 匿名さん]

No.62　です。
No.61さんのマンション共用部に計算上、毎日風呂桶５６杯の水を使用しています。
ありえません。


数値は概算です。
水道代　年間３００万円　１日当たり風呂桶５６杯分

３００万円÷１２ヶ月÷３０日＝８３００円／日
８３００円÷３００円／㎥＝２８㎥
２８㎥÷０.５㎥／風呂桶１杯＝５６杯　

[66: 匿名さん]

計っているか解らないが多分、３００万円はマンションの給水総量では。
疑った見方をすると、やはり懐にいれているのかな？
間違っていたらご容赦ください。

概算
９０戸×２５００円／戸／月×１２ヶ月＝２７０００００円となります。

[67: サラリーマンさん]

No.61です。
いろいろとご意見いただきありがとうございます。
時間がかかるかもしれませんが、問題解明の結果を後にご報告できればと思います。

[68: ｱﾝﾁ住友]

サラリーマンさんへ。
90戸規模で年間300万の水道料が出れば管理費収支全体がおかしくなりますよ。
専有部分の使用料も含んでませんか？

[69: 匿名さん]

↑　さん
言葉でなく数字で伝えましょうね。

まあ、サラリーマンさんは承知されていますが、
No.65、No.66　でコメントしています。

マンションを管理会社のカモにされないためにも、少しは体のてっぺんを遣いましょうね。

次の悪さ加減に移りましょうか。
投稿をお願いします。

[70: 匿名さん]

間もなく一回目の小規模修繕を控えていますが、
ＳＦ建物サービスの見積もりがあまりにも高額で
他社に見積もり参加をお願いしたところ
管理会社の担当者から圧力がかかったらしく
「管理会社がＳさんだから施行後難癖付けられる可能性があるので辞退させて欲しい」
との申し立てがあり、愕然としました。
担当者は業者に対し上から目線でかなり横柄な態度だったとのことです。

なんとしてでも身内で行いたいという態度が見え見えです。
今までも何件か臨時の工事があり、全て身内で施行し高額でした

担当者は住民の味方ではではなく、自身の利益のために動いているようです
営業成績のノルマなどあるのでしょうか？？？

[71: 匿名さん]

管理会社は営利団体です。

フロントには、当然ノルマがあります。
要するに営業マンであり、住民の味方などはありえません。

他社に見積もりを依頼するときは、役員の一部で秘密裏にしなければいけません。
よくあるのは、管理員から情報が管理会社に洩れることです。
これは管理員の仕事の一部なのです。

バカでマヌケな役員が他社への見積もり依頼を言いふらしていることがよくあります。
区分所有者への背任行為です。
このような管理組合がカモにされるのです。

[72: 匿名さん]

70
私のところも過去それがあり、管理会社を変更するきっかけになったと聞いています。入札だと明らかに３割は安くできる工事を邪魔するようなことまで管理会社との契約には入っていないので当然の対抗策です。
もし管理会社からの圧力が事実なら、毅然と対応すべきです。億クラスの大規模修繕になるとどれだけ持っていかれるかわかりませんよ。

[73: 匿名さん]

No70です
ご意見ありがとうございます
なんのための管理会社かわからなくなりますね

この一件が一段落したら管理会社変更も考えています
が、理事長がしっかりしていないと難しそうですね
意見をまとめ総会を開くなど…


逆に修繕工事などを住友以外で施行した場合の
デメリットがあれば教えてください

[74: 匿名さん]

>>73さん
殆どの大手管理会社は自社が元請になる方針の所が多く、
理事会がしっかりしていないと割高な元請に持ち込むよう理事会を操作してきますよ。
理事会役員が知識がなく面倒だから全てお任せというような方ばかりだと、
間違いなく割高だけれども安易な管理会社元請に流れてしまうでしょう。

困ったことに入札の３割程度上乗せとなるのは、住友以外の大手管理会社でもごく一般的なことなのです。
管理会社を変更する際には、元請方式ではなく設計監理方式が基本の会社を選ばれることをお勧めします。
設計監理方式を採用している大手から準大手の管理会社としては、
丸紅コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、明和管理、ライフポート西洋辺りが挙げられます。

丸紅コミュニティ：http://www.bes.co.jp/
伊藤忠アーバンコミュニティ：http://www.itc-uc.co.jp/
明和管理：http://www.meiwa-kanri.co.jp/index.html
ライフポート西洋：http://www.lifeport-s.com/

住友以外で施工した場合のデメリットですが、住友の高圧的な姿勢からすると、
修繕にちゃんと協力してくれないことも十分想定されます。
なので、組合で施工業者に直接発注せずに、
修繕やマンション管理に詳しい第三者を介在させて住友に必要な協力をさせた方が良いと思います。

参考HP
管理組合のための失敗しない設計管理コンサルの選び方：http://www.bestconsal.com/#No5
解決ねっと！マンション大規模修繕工事：http://www.pressnavi.com/daikibo/honne.htm
修繕積立金.com:http//www.11kanri.com/daikibo.html
あいみつ.ねっと：http://www.aimitsu.net/

[75: 匿名さん]

修繕積立金.comはこちらでした。
http://www.11kanri.com/tumitatekin.html

[76: 匿名さん]

№73です

№74さん貴重なご意見ありがとうございます
早速参考にさせていただき勉強したいと思います

また何かありましたら相談に乗ってくださいね
ありがとうございました

[77: 匿名さん]

このマンンションにはスキンヘッドの管理人さんとブスで太ったおばさんのコンシェルジュがいます。都心の億ションなのにマンションの品格を落としていると思いませんか。管理会社を変えたい！

[78: 匿名さん]

>>77
それだけなら管理人とコンシェルジュの交代を要求すれば済むことじゃない？

[79: 匿名はん]

すいません、愚痴っていいですか？

先日、初めての大規模改修工事が終了。
法外な見積り金額、金融からの借入れなど多々提示され、
何度も集会をひらき、このままではいけないと組合員を説得するも、
知らないところで「Ｓ社＝高い＝でも安心料なのよ」という
訳のわからない方程式を吹き込み、組合員が一人づつ洗脳されていた。
結局、Ｓ社の言いなりで全てが決定、工事開始。
終わってみたら、きれいになるどころか、ドア面は変色、廊下は汚い、
ベランダは泥だらけ。
終了間際の点検で工事部の人に直接相談するも、何もなし。
足場をはずしたから掃除ができず、ドアの変色は保障対象外なんだって。
その後、工事部の担当から一切の連絡もなく、こっちから連絡してもシカト。

その上、借入れ金で余った分は、他の事に使うと返済せず、
（なんでＳ社に決定権があるのか理解できない）
定期総会やら、委員会やらの度に「お金を使う」ことをやたら提案してくる。

「お金かかるけど、自分たちは何もしなくていいから楽でいいじゃない」
という組合員が多くいるのも問題なんだけどね。
はっきりいって、理事会なんか管理会社の言いなりで、名前ばっかりで機能してないし。

そんなところ、新たにきた案件。
地デジアンテナの設置で助成金申請に対して申請料金15万円が発生するとウソを言い、
火災報知機導入では、メーカーから直仕入れなのに市場価格以上の金額を請求。
ちなみに、上記は同じ業者（メーカー会社）がやるんだけどね。
Ｓ社の担当と共同で中抜きしてんじゃないかと疑うわ。

「自分のお金」じゃないから、何してもいいんですか？
管理の仕事に「お金の管理」は入ってないんですか？
「うちは高い」と豪語するなら、それなりの仕事をしてください。


今までの書き込みを見ると、ウチは立派なカモになってますね（苦笑）
もっと早くにここのHPを見つけていれば･･･と後悔です。
長文すいません、ありがとうございました。

[80: 買い換え検討中]

こちらの管理会社では、自治会費を管理費といっしょくたにすることを勧めていますか？
自治会への強制加入が義務付けられていますか？

[81: Ｓ]

私が思うに、住友に限らず、管理会社はもちろん営利目的ですが、マンション担当者は意外と管理組合のことを考えてくれています。大手デべ２社のマンションに住んだことがあり、役員を経験したこともありますが、担当者の仕事は結構ハードそうでした。ソフト面の対応（組合の役員や住民の感情的な問題に対する対応など？）が多く、サービス精神を持っている人でないとなかなか勤まらないと思います。居住者の中には、勤務先ではそこそこの地位のある人にも関わらず、管理組合や管理会社で対応するような問題ではなく、理不尽なクレームを持ちかけてくる人も多くいました。

[82: 匿名さん]

私はフロントですが、最近はお客様のことをほとんど考えなくなりましたね。
以前は、お客様のことだけを考えてやっていましたが、最近は会社からコンプラ重視ってことで、書類チェックばかりされます。また、法改正やISOの認証を受けたりで、事務処理が膨大になり、とてもじゃないですが、お客様の方向を向いて仕事が出来ない状況です。
完全に受身です。ニーズには答えるがウオンツまでは踏み込まない。そんな状況です。
そんな中、長引く不況もあって、フロントの人員補充もないので、担当数も増加傾向。お客様からの減額要求も厳しく、ボーナスも削減。
いい人材はみんな辞めて言っています。
残っているのは、この仕事をガキの使い程度としか思っていない、完全に割り切ったやる気のない社員ばかり。
このままじゃ、この業界は終わる･･･

[83: 82]

住友さんへの営業妨害と思われては困るので言っておきますが、私はここの社員ではありません。
他社の某大手管理会社のフロント１３年選手です。

[84: 通行人]

フロントも適当ならその上司はもっといい加減。大した仕事もしない（出来ない）くせに、細かい難癖ばかりフロントに付けて、工事業者には脅迫まがいで見積らせる。次から次に辞めて行くのも仕方無い。トップは各事業所の状況を良く見て使えない中間管理職をリストラすべきだ。でないと優秀な人材は残らないね。自分も最低の上司に見切を付けて転職させてもらった。

[85: 匿名さん]

住不動産建物サービスのような「系列会社」に、住民側に立つて管理をしてくれる事を期待しても無理である。社長は親会社からの天下りか、親会社役員の兼務であるので、当然、親会社に向いていろ。逆に、親会社のミスを隠そうとする。

[86: 匿名さん]

住人が毎月納めている管理費からフロントの人件費としていくら払っているか知っていますか。うちのマンションは管理費の３分の２がマネジャー、コンシェルジュの人件費に消えているんですよ。ただブラブラといるだけの、いなくても全く構わない人たちにですよ。しかもサービスレベルの低いこと。この実態に大勢の人に気がついてもらいたいですよ。

[87: 憐れみ]

大手マンションはみんなそうじゃな～
マンション売買でボラれ！
関連の管理会社で管理費をボラれ！
管理会社経由の修繕工事でボラれ！

延々とケツの毛を抜かれるまで続くんじゃな！
住民は可哀想じゃわい。

[88: ご近所さん]

会社側は、わかっていて、やってると思う。
近所でいい評判聞いたことなし。

[89: フロント]

>>86
いなくてもいい人なんていない。
いなくてもいい組合員はごまんといる。

管理費の３分の２？　ありえねー
管理委託費のまちがいじゃねーの。
管理費の中には何が含まれていて何が含まれていないかくらい調べてからかきこんでね＾＾

[90: 入居済み住民さん]

国交省作成のマンション標準管理規約に記載されているように「マンションの区分所有者の費用負担」には１、管理費（含、管理会社への管理委託費）２、修繕積立金　３、その他（例、駐車場使用料、トランクルーム使用料、etc）がある。管理委託費は委託先、即ち、管理会社との年間契約で毎年総会で承諾を採っている。区分所有者の２/３の同意が得られれば委託先を換えることもできる。
その他の管理費・修繕積立金からの支出は区分所有者の合意で使うているはずである。（実際は理事会で承認、理事長が請求書に捺印しているケースが多い。この費用のチェックは非常に重要で請求額に管理会社の担当者個人へのキックバックが含まれていて高価になっている場合が多い。管理会社としては見て見ぬ振りをしている）

[91: 匿名]

管理費は毎年同額でも、管理会社から受け付けとか掃除とか下請けの会社に払う金額は年々下げられているとは、住人は知らないのでしょうね。その分、質は低下しますよ。適切な価格を無視 自分達の収入確保が最優先とは、知らなかったです。住人は、もっとお金の流れを見守るべきです。

[92: 管理会社勤務]

>>この費用のチェックは非常に重要で請求額に管理会社の担当者個人へのキックバックが含まれていて高価になっている場合が多い。

そういう担当者も存在はすると思いますが、これはかなり語弊があります。
ほとんどの担当者は少しでも管理組合にメリットがあるように、必死に値引き交渉等を行っています。
自分の財布からの買い物とは比較にならないほど精査していますよ。

個人へのキックバックを受け取っている担当者はごく一部のどうしようもない人間です。

また、管理会社変更は普通決議で可能ですよ。

>>その他の管理費・修繕積立金からの支出は区分所有者の合意で使うているはずである。（実際は理事会で承認、理事長が請求書に捺印しているケースが多い。

この一文もよく意味が分りません。
前半は正しいです。括弧内はどういう意味でしょうか？
管理費の支出は、予算を総会で承認、理事会が予算を執行します。理事長が請求書にっというのはどういうことでしょうか？
原則方式で、銀行の払戻請求書にという意味でしょうか？

>>91
下請け業者には当然定期的に値引き交渉を行います。それは、企業努力として原価圧縮につとめているからです。ただ、管理組合さんとの委託契約内容に変更はないため、当然同仕様が条件です。
91さんがお金の流れを見守るべき、と言われていますが、この文脈から言うと、管理会社の原価を、と受け取れます。
そうであるならば、そこは見守るべきところではありません。また、管理会社も開示する義務もありませんし、普通そんなことはしません。

[93: 匿名]

義務ですか。素朴な疑問でどんどん値下げして同一仕様のサービスが提供できるものですか？さらにそうすると以前のサービスには、無駄な料金を支払っていたのですね。委託はしても、自分たちのお金です。管理会社に一任しても、受けるサービスの質をじっと見ています。管理会社サイト゛ その下で働いた者　さらに住人の三様を経験した中で、丸投げの管理について考えます。

[94: 匿名さん]

↑
これへの回答。
出来ます。が、無駄なお金を支払っていたのではありません。
内容が稚拙で極端すぎてお話にならない。

値下げが出来て仕様据え置き＝いままで無駄なお金を

社会人かと疑いたくなる理屈です。

[95: 匿名さん]

内容が稚拙なのは「住友不動産建物サービス」という会社が提供するマンション管理のあり方全体である。国土交通省から行政指導を受けたのはその稚拙さのほんの一例に過ぎない。社会人かと疑いたくなるのはこの管理会社の仕事のありようだ。ここまで書く具体的な理由を知りたければ、まともに仕事しろ、普通に努力しろ。

[96: 匿名さん]

朝の８時からヒ○なお人だ。組合の総意ならば住友も考えるべきだがね。
慢性的にいるからなぁ、こういう人って。こんなところで言わずに
総会で言えばいいじゃん。

[97: 匿名さん]

住友不動産建物サービスが役員たちを洗脳しているので（すみたてはよくやっていると）、日中いない人たちは住友不動産建物サービスの言うことを鵜呑みにしてしまう。総会で言ってもむだ？かもしれないが、総会で言い続けることで、役員たちのうち、ほんの一部でも「きちんとやっているかどうか」をみようとしてくれる人が出てきてくれることを期待する。みんな、住友不動産建物サービスに騙されるな！！

[98: 匿名さん]

フロント（営業所担当者）は嘘つきもよくいる。議事録には、住友に不都合な内容は書かず、事実をねじ曲げた表現をよくする。そんなこと、誰も言っていない…ということがよくある。管理組合も無能な役員たちばかりでは、住友の言いなりで、結局、住友にとって好都合のマンションになっていく。大規模修繕では、高くふっかけられるので、要注意！必ず相見積もりをとること！

[99: 匿名さん]

このマンションの管理人は就業時間の終わる１０分前にはかばんを持って堂々と正面入り口から帰宅している。まったく住友不動産建物管理サービスはいい加減な会社だ。あきれ、関わりたくないよという気持ちになるのみ。

[100: 匿名さん]

住友不動産建物サービスは、本当に最低な管理会社！

私は某住友不動産建物サービスが管理しているマンションで、下請業者から委託を受けて働いているものです。

聞いたところによると、１年程前（リーマンショック以降）に、「マンションの売れ行きも悪く、組合さんから値下げ要求も多い」とのことで、下請業者に業務委託費の値下げを要求したらしく、私のとこも断れば何をされるかわからないので、要求には応じたようです。

実際に、私のお給料は変わっていませんので、その分私が働かせていただいている下請業者が損をしているということです。

実際に、居住者の方からは「管理費の値下げがあった」という話は聞きませんし、最近行われた総会でも、実際には契約金額を値下げしたのに、組合には知らん顔で、自分たちの給与に充てているようです。

それって、管理組合に対して、嘘をついていることになりませんか？

[101: 匿名さん]

住友不動産建物サービスの下請けいじめは、独占禁止法の優越的地位の濫用に抵触するかもしれませんよ。公正取引委員会に通報すればどうですか。親切に話を聞いてくれますよ。電話番号：０３-３５８１-５４７１　

住友不動産建物サービスのような悪質業者を太らせるな！

[102: 匿名さん]

最近は管理会社に対する法令強化が激しい。適正化法の一部改正も5月より実施されている。大手デベ系管理会社は当然の事ながらコンプライアンスを親会社から厳しく指導されており、その対応に大わらわな状況です。この事はいい格好なしで言ってしまえば、顧客に対するサービスアップというよりは、自らの保身なのかも知れない。ただ、言えるのは結果として国土交通省の法律を遵守するという一点で管理組合へのコンプライアンス強化となっていることです。つまり、一過性なせつな的なキックバック等でコンプラ違反に問われ管理を失うことの方が、将来に亘る利益の損失や、企業イメージへの打撃が大きいので、ここに出ているような会社ぐるみの悪事は考えられない。個人的な悪事は別ですよ。それは必ずどこにでもいる。管理組合側にだっていっぱいいる。そのことと、会社ぐるみとはわけて考えてください。特に大手系は法令遵守のために、システム管理する必要があり、そこに大きなコストが必要になっております。これが真の意味で顧客のためになっていますか？これは国土交通省のお役人のマスターベーションだ。利益は管理会社にではなく、お役人の存在価値のために管理費が使われているのです。

[103: 匿名さん]

>>一過性なせつな的なキックバック等でコンプラ違反に問われ管理を失うことの方が、将来に亘る利益の損失や、企業イメージへの打撃が大きいので

キックバック・バックマージンはコンプラ違反ではないですよ。何の法令にも抵触してませんよ。
しいて言うなら企業のモラル？位のものでは？

[104: 匿名]

自己主張だけ一人前で、金払ってるからと客気取り。
自主管理すればいーじゃん。やってみれば少しは分かるはず。
出来ないなら管理会社変えればいいよ。

[105: ご近所さん]

そうそう、住友不動産建物サービスなんて、他の管理会社から廻ってきた、使いまわしのフロントばっかりで、近隣のマンションの管理員さんが「居住者から、またクレームだよ。フロントには何回も言ってるんだけどね・・・」と、気落ちしていらっしゃいました。

それも１度や二度じゃありません。

一生懸命に清掃しているし、挨拶もきちんとしていらしゃるし、そのマンションは住友不動産建物サービスのフロントのせいで何人も管理人さんが替わっています。

ちなみに、横浜のマンションです。

[106: 匿名さん]

うちのマンションは管理人に一日も早く変わってほしい。ものすごく下品な管理人、態度悪くて、見るからに悪人ズラ、喧嘩ごしで話はするけど、挨拶や掃除してるところなんて見たことありません。ショッチュウ大声あげててあきれます。

住友不動産建物サービスが管理するのなら、住友のマンションなんて買わない方がいいですよ。

[107: 匿名さん]

住友不動産建物サービスは役員、支店長レベルの人たちの能力がとにかく低い社風の会社のようで、厄介な仕事は何もしない。その方針が末端の人にまで影響を与えて、皆で何もしない会社のようです。

しかし、法令違反に該当することだけはしっかりやる。あの国土交通省（業界の利益を優先して市民には泣いてもらう傾向の強いお役所）が行政処分せざるをえない会社なんですね。

[108: 匿名さん]

そうそう、「コンプライアンス」だの「ISO」だのって、のたまっているけれど、結局は下請けいじめの悪徳業者！！

早く、公正取引委員会の調査で、悪巧みが露呈されればいいのに！！

[109: 住民さんＤ]

住友不動産建物サービスのフロントはマンションの理事長を買収している見たい
修繕費の見積の値引き額に注意！！

[110: 匿名さん]

住友不動産建物サービスは、自分たちが一番で、下請業者なんてゴミとも思っていない。

ゴミのほうがまだマシ、って思っている奴がいっぱいいます！

口ばっかりの奴ばっかり！！

居住者の皆さん、総会も終わって、工事も多くあると思いますが、よく監視していないと、住友の息のかかった業者に高額で決定し、工事監理もまともにしないで、工事監理費をふんだくっていきますよ！！

気をつけてください！！