（管理会社）住友不動産建物サービスって

[住友MS住人]

住友のMSに入居予定ですが、住友不動産の関連会社である住友不動産建物サービスってどうですか？関連会社が管理って住民側に立ってくれないと一般には言われているようですが。。。。

[24: 匿名さん]

住友の自作自演が痛いスレだなwww

[25: 匿名さん]

言えてる。
特に昼の時間の書き込みはね。

[26: 住友命さん]

住友の人間は貴重なお昼休みにせっせと書き込みですか。
ども、御苦労さまです。

[27: 匿名さん]

相も変わらず程度の低い井戸端会議が始まった。

[28: 匿名さん]

住友MSの管理が関連会社のここだと一見良いようで、よくよく考えると逆かも、と思いました。
うちも管理会社に牛耳られてるようなところが見受けられるので、気をつけないと。

[29: 入居済み住民さん]

ネームバリューばかりで管理会社としては機能せず・・・・ですね　集合住宅に住んでいるデメリットばかりが気になる最近です　自分の資産の価値は自分で守らなければいけない昨今に何と後退した事なかれ主義な会社なんでしょう・・・と呆れます　住友の社員の方々へ改めて『一般処世術』を学ぶと良いのではないですか？

[30: 匿名さん]

管理会社なんてどこもそんな感じですよ。担当者次第で対応が随分変わると思うので、管理組合として担当者の変更を申し入れるよう要請してみては？

[31: マンション投資家さん]

住建（すみたて）が管理しているマンションの１室を１０年位持っています。この会社の変わっている点は会計方式が「収納代行方式」で「原則方式」でない点です。管理費収入は一度住建の口座に振り込まれ、すべての経常支出を差し引いた残りを組合口座に住建が振り込むのです。住建は会社として信用できるからこれで良いとして、問題は社員が悪さをして組合のお金を使い込んだときの防御策です。会社は住建に限らずどんな会社も「これは社員の犯罪で会社とは無関係です」と逃げ切れるのです。管理委託契約をよく読むと「会社の責任でないことは損害賠償に応じない」ということが書いてあって、これはこれである意味当然で良いのですが、悪用されるとアウトで、組合は泣き寝入りしか方法がないのです。（私はこのことを知っているので、管理委託契約書には追加で「ただし社員の不正行為は除く」という文を毎回追加させています。）
フロント社員は２，３年で変わりますが、質の悪い人は１名だけで残りの３，４名のフロントは良い人でした。質の悪い人とは、たとえばこの人が担当になって最初の総会で、司会を始めるので私は注意しました「総会の司会、つまり議長は誰がやるかは管理規約に決められていてそれは理事長です。管理会社が議長を務めてくれるのは親切心からと思うけれども、管理規約違反です。」こんな具合です。他は押して知るべしで、修繕工事の業者選定とか手配がめちゃくちゃで組合員から不満タラタラになってしまって・・・この人はやりずらくなって１年位で変わってしまいました。
　社員は若いのに私は驚いています。普通の管理会社は４０代、５０代のフロントが多いですが、２０代、３０代のフロントがほとんどです。女性フロントも活き活きと仕事をしてくれています。大規模修繕は、技術陣が明解なプレゼンテーションがしなかったのと、工事監理費、工事費が高かったので組合直で設計会社、施工会社に発注して行いました。自分にやらせなかったことについて特にイジワルもなく、こういう意味では良い会社です。管理会社で一番注意なのは自分が工事監督をやり自分の息のかかった施工会社に工事をやらせることです。問題は「組合発注は困ります」という会社もあることです。この場合、５，６百万は工事金額に上乗せされても組合にはわからないことになります。
　これ以上は長くなるのでやめます。評価判断はご自分でどうぞ。

[32: フロントマン]

>>この会社の変わっている点は会計方式が「収納代行方式」で「原則方式」でない点です

あなた世の中の管理会社の何割が原則方式採用しているか使ってるか知ってていってるの？

>>たとえばこの人が担当になって最初の総会で、司会を始めるので私は注意しました「総会の司会、つまり議長は誰がやるかは管理規約に決められていてそれは理事長です。管理会社が議長を務めてくれるのは親切心からと思うけれども、管理規約違反です。

あなた司会と議長が別物だという区別もつかんのか？

>>普通の管理会社は４０代、５０代のフロントが多いですが、２０代、３０代のフロントがほとんどです

あなたの普通はいったいどれくらいのサンプリング数でもの言ってるの？業界歴の長い俺としては、あまり適当なことを普通と言い切られるとだまっちゃおれんのだが。

>>管理会社で一番注意なのは自分が工事監督をやり自分の息のかかった施工会社に工事をやらせることです。問題は「組合発注は困ります」という会社もあることです。

工事監督ってなんだ？施工監理の事か？っていうか、息のかかったもなにも知らん業者に工事やらせるほうがどうかしてると思うが。

っとちょっとフロントを代表してつっこんでみた。

[33: 匿名さん]

>>この会社の変わっている点は会計方式が「収納代行方式」で「原則方式」でない点です

>あなた世の中の管理会社の何割が原則方式採用しているか使ってるか知ってていってるの？

よければ、何割が原則方式か教えてください。

>>たとえばこの人が担当になって最初の総会で、司会を始めるので私は注意しました「総会の司会、つまり議長は誰がやるかは管理規約に決められていてそれは理事長です。管理会社が議長を務めてくれるのは親切心からと思うけれども、管理規約違反です。

>あなた司会と議長が別物だという区別もつかんのか？

通常、総会に管理会社が同席することは、総会出席者の同意が必要ですよね。
司会をいきなり始めるのはいかがなものかと…

[34: 匿名さん]

決して住友さんをフォローするつもりではないですが、原則方式を採用している管理会社は
高層住宅管理業協会加入会社の中では３～４割と半数以下ですよ。
しかも、その大半が管理戸数１万戸以下です。
ですから、いわゆる大手管理会社では収納代行又は支払い一任が一般的のようです。
管理組合としてはやはり原則方式が望ましいと思いますがね。
私の捉え方としては、原則的にはその方法でやりなさいという意味で原則方式という名づけに
なっていると思ってました。

[35: ふろんと]

昔、ここの会社の採用面接受けたら、１次面接通過の連絡があったが、その翌日
再度電話があり、「やっぱりなかったことに・・・」と言われた。
なんといういい加減な会社かと思った。今になって考えてみると、あの時採用
されなくてよかったと、胸をなでおろしています。そりゃ～、ね～

[36: 匿名]

いろんなフロントさんいますが、中には最悪の親父もいます。管理人をまるでくず扱いで散々けなした上に辞めざるをえない状況に追込んだり。つくづくこんな会社に任せたくないと思います

[37: ふろんと]

でも、そういわれてもしかたないような管理人が多いのも現実。
まるでくずあつかい・・・とあるが、まるっきりくずのような方も実際にいますんで。
まー私の場合は直接けなすと仕返しが怖いんで、遠まわしに言いますがね。

[38: 匿名]

全く使えない管理人を雇用する時点で管理会社の資質が問われるのでは？コスモ系はフロントマネージャが＝管理人ですが比較的対応もいいですし、修繕等の連絡も早いです。

[39: ふろんと]

うちの会社は、管理員業務は全部下請けに流してます。
なので、人の採用に関してはまったく関知できません。
そのかわり、管理人がよくないと、下請けに苦情を言って変えてもらうだけです。
そういうことで、管理人に直接小言もいいませんし、指導もしません。指導をするのは
下請けの仕事。ちなみに、その下請けは１００％出資の子会社です。

[40: 匿名]

友人のあるマンションの管理会社（住友）は、いつも高飛車な態度で少し年配かなと思われながらも人当りのいい管理人さんに文句ばかり言って結局交替させた様です。内情は知りませんが住民に不快な感情を持たせるような管理会社には今後の展望も無いのでは？会社の信用を落とすような社員や責任者はどんどんリストラしスリムになったら良いと思います！

[41: ふろんと]

リストラは難しい。
今、法的には３０物件に１人管理業務主任者が必要だが、今後２０物件に１人とか１０物件に１人とかに
法改正されるのでは？との憶測が管理会社内であります。
したがって、そうなったときの人員確保のため、資格所持者はなかなかクビにはならない。
あんな資格すぐとれるだろうとお思いだと思うが、確かに試験は簡単。
しかし、この業界は評判がすこぶる悪い。みんなクレーム産業で薄給だと思っていて、なかなか人が入ら
ない。
実際に求人を出しても、今でこそ不況のおかげで応募があるが、リクナビに写真付きで出しても資格持ち
が２週間で１人も来ないこともあった。
それだけ人気のない職業なんです。
あなたなら、この職業を選びますか？
基本、土日が定休だが、普通理事会・総会は土日がメイン。子供と一緒に休めもしない。それに給料は
悪い。私も某大手管理会社で１０年目だが、手取りで２４万程度。
確かにもっと大変な仕事は世の中山ほどある。しかし、実際に求人に対する応募の少なさが人気のなさ
を裏付けている。
やりがいは、客からの感謝の声のみ。しかしそれは上司には一切届かないため、査定対象外。
査定は社内書類等の締め切り遵守や、解約率や工事売り上げがメイン。
俺は、自主性に目覚めた組合が自主管理したいといいだしたら、前面的に協力してあげたくなってしま
う。しかし、会社的には裏切り行為。

やはりマン管士として独立するのがいいような気がする。

ながい独り言でした。

[42: 匿名さん]

就職活動でこの会社含めて管理会社をいろいろ回りましたが、総じて給料が安く福利厚生が悪い。
実家通いならなんとかなるが、地方勤務＆一人暮らししたら貯金なんてできない。

[43: 匿名はん]

住友不動産建物ｻｰﾋﾞｽ　大阪担当が入っているﾏﾝｼｮﾝに住んでいるものですが、今回、住人によって管理会社担当者の態度が違うと感じました。高飛車の担当者が許せません！！！！　　駐輪場での事件があり、最初は管理人伝え、最初は積極であった振りのようなのですが、私も忙しい中、任せきりではいけないし、注意文にしても、管理会社の作成では、これまでの感じではアピール力もないし、その上ﾏﾝｼｮﾝの積立資金もあまり余裕もないので、爪の垢ほどですが、自分でチラシなどもカラーで作成しラミネート機械も購入し作成、理事会に許可をもらえば早急に対処したいと管理人に託したのですが、それも放りぱなしで・・・・
なにより、昨日、管理会社の担当者に偶然会い、詳しくは述べませんが、これまでの事実例を言うと、うそつき呼ばわり、これには、頭にきました、しゃべる毎にそんなこと「誰がそんな事言ってますか？警察がそんなことをいいますか？から始まり、これまで自分を含め住民の為にも頑張りたいと思ってきたことが、この何詞ですべて無にされ、しゃべっている中、管理会社の人と管理人が目をあわせ笑っている場面もあり【本人達は気付いているとは思っていないでしょうが私見逃さないです】このような態度の管理会社です。最後まで言い過ぎたと誤りもなかったです。　それほど、管理会社の方は、お偉いのでしょうか？****ちなみに、親族に警察官も多く、ほっといたらﾀﾞﾒで警察よんで事情を話せ、といってくれたのも、警察官の兄です。又残業中で帰宅はおそかったのですが、近くの交番でこのチラシを掲示したいのですが、実際どれほど効力あるでしょか?等、相談を何回もしたりしておりましが、このMORIと言う管理会社の人間の詞で、すべての気持ちがなえました***どこに、これを訴えてよいか解からず、ここに投稿しました。詳しく書けないのが残念が・・・・

[44: ふろんと]

言ってる意味がぜんぜんわからん。
俺だけなのか？
もう少し噛み砕いてくれないと、アドバイスも出来んし共感も出来ん。

[45: 匿名はん]

わたくしは、解かります。この会社の掲示版で、せめて、訴えたかったのと、本人担当者が、もしかして見れば少しは反省になると思ったのですね！
余り、詳しく書くと関係担当者に解かると思う気持ちも、解かりますが、でも中途半端に書いたのは、誤りと思います。

[46: NO.43]

NO44　様　助言して下されようとして頂きありがとうございます。確かのそうですね！

本当はこの管理会社の担当者に向けて、書いたので、管理会社担当者と管理人だけが解かればよいと言う気持ちでした。　　　　　　　　　　　　　　　(多分あいつは、読まないだろうが　と　思いつつ）

血が頭に登っていたので　このままでは、憎い管理会社の担当者からの無礼を上司に訴えるか、本社に電話するところでしたから、頭冷やす為にも　鬱憤先として使ってしまいました。失礼いたしました、こんな話にも、アドバイスして下さろうと言う人がいたなんて、感激、感謝いたしました。

・・ちなみにﾈｯﾄでの投稿はこれが始めてでした....今度からは真剣に読んで下さる方の気持ちも考え投稿します

[47: 名無し]

確かに管理会社によって、または同じ管理会社でもフロントによって対応の差があり過ぎると思わざるを得ません。やはり本社、ひいては社長に実名できちんとクレームとして知らせるべきだと思います。各支店止まりにしているとうやむやにされるので。どの企業もお客の印象を最優先させるはず。その後何らかの対応しない会社はそれまでという事ではないでしょうか。

[48: ふろんと]

名無しさんへ
これは、管理会社全般に当てはまることではないですが、参考までにお話します。
うちの管理会社の場合、本社や社長宛に直にクレームがあった場合は、クレーマー扱いされる事が多いです。
本社・社長は現場の事をよくわかっていないので、対処の方法すら知らないですし、わざわざ直接申し入れる
時点で、変わったお客とかクレーマーだと考えられてしまうことがあります。
ようは、普段のその組合なりお客との関係を知らないので、その担当が本当に悪いのか、それとも過剰要求な
のか判断がつかない為です。
うちの会社の場合だと、そのマンションの事をよくしっている上司が存在する、支店宛か直属上司宛が一番効
き目があります。
結局その担当者を直接指揮・指導している人は支店内にいるので、そこに申し立てるのがよいと思います。
たいがいの場合、本社へクレームがあった場合で、本社から支店に指導がある内容は、どこかズレた指示がく
るものです。結局現場を知らない人に何を話しても、肝心な本質を理解出来ないからでしょうね。
例えば、お客から指摘やクレームがあったとしても、その経緯の報告書を出せとか、その担当者の仕事ぶりを
チェックするので、毎日予定表を提出しろとか、巡回回数を増やせ（質については指示しない）とか、直接お
客の満足度が上がることではなく、本社が納得できるかどうかに重きを置いている。そんな感じですよ。

[49: 匿名さん]

中規模以上の管理会社ならお客様相談室とかそれに類する部署がありますよね？一旦そういうところに持ち込んだ方が、会社として話を聞いた形になるので、担当部署レベルで曖昧にされることはないのではないでしょうか？

[50: マンション投資家さん]

私は現在マンションを３室持ち賃貸さんに２室貸しています。ただし、どれも住む気で購入したので、最初から賃貸には出していないので、当初の２－３年は居住しています。このうち1件は住友ＦＴＳですが、今のフロントさんは大変動きがよく感じも、頭もいいですよ。しかし、過去２人は評判が悪く交代させられました。知る限り担当レベルの問題と、上司の支店長等はフロント未経験者がおおく管理の意味さえ分からない状態。経験上、詫びに来ても高飛車な態度で余計に不快感がますばかり。今の担当に聞けばフロントがお客のためと思い活動しようとすると経費を使うなと長から怒られるので身銭を切ることは日常茶飯事のようです。支店長がどのような人物か判断できるように総会への出席要請を行うことが得策と思います。本社のＨＰにも今はお客様からの苦情等の窓口があるようです。

[51: サラリーマンさん]

フロントさんの良し悪しが会社のイメージを決めるというのは事実ですよ。

[52: フロントマン]

おっしゃるとおりです。
所詮、お客様は管理会社とは、フロントマン以外接点がないですからね。
フロントの評価＝会社の評価になりやすいです。
会社自体の体制も実際はかなり差があるんですけどね。

[53: 匿名さん]

では、こちらの会社はどうなんでしょう？
会社自体の業務態勢は、業界全体の中であるいは他の大手と比べてどうなのか？

[54: 住人Ａ]

偶然このサイトを見つけて、管理会社に不満を持つのは私だけでは無いと改めて実感しました。関東のマンションで管理は住友です。管理人は60代後半かと思われる男性で可も無く不可も無くという感じですが、管理会社の人間の態度が高飛車なのです。特に責任者と思われる男性。口調が何様なのも腹立たしいが、設備面で質問した時など、こんな事も知らないのかと言わんばかりです。こちらはわからないから聞いてるのですから、それなりの対応があって然るべきかと思われますが…せっかくこの様なサイトがあるのですから、是非管理会社の品質管理部門は直接掛かって来るクレームだけで無く広くアンテナを広げて欲しいです。私が不快感を持つあの責任者層の人間だけになったら住友もおしまいでしょう。

[55: 匿名さん]

世界の住友よ、去る者は勿論、来る者も拒まずよ。

[56: 匿名さん]

この管理会社の都内の５０戸程度の中規模マンションを買いました。

管理員の勤務時間が週５日で平日休みで午後３までと短いです。
管理員は、雑談で聞いたところ派遣会社からの派遣で時給1000円未満だそうです、
これではいい人は集まらない。（月給が額面で1３万円弱）

管理費は、以前住んでいた大手管理会社と比較すると、㎡あたり4割増しでかなり高いです。

担当者の対応も悪く、公務員のように事なかれ主義だと思いがっかりしています
知人の管理会社勤務の人に聞いたら、親会社が販売した物件を惰性で管理していると
こうなるそうです。
住友不動産分譲したマンションの9割以上は、建物サービスが管理しているようです。

＞上司の支店長等はフロント未経験者がおおく管理の意味さえ分からない状態。経験上、
＞詫びに来ても高飛車な態度で余計に不快感がますばかり。

これは、この会社の体質でしょう。

[57: 匿名さん]

>>56さん

管理員の時給相場1000円未満は大体どこも同じようなものですよ。新聞に折り込まれてくるアイデムとかクリエイトとかの求人広告を見てみて下さい。様々な管理会社の管理員募集広告が年中掲載されていますので、業界の実態がよく分かると思います。

担当者の対応が悪く事なかれ主義なのが多いのも、他の多くの会社とそう変わりません。親会社が販売した物件を惰性で管理しているという指摘は確かだとしても、一方で親会社を持たない独立系管理会社のレベルが高い訳ではありません。確かに毎月の管理委託費は安くなりますが、殆ど何もしないで利益を出そうとしたり、過剰かつ割高な修繕の提案をしてくるなどの問題があります。

態度が高飛車なのも、業界全般の体質であると言えますが、この会社の場合、所詮管理会社なのに、否、そうだからこそ天下の住友の一員なのだという威光を笠に着たがるということもあると思います。

[58: 匿名さん]

マンション管理新聞にすごい記事が出ていますよ。1,300万円強を
元フロント（その後出世してフロント職を離れた）が複数のマンションの収入から個人に着服した
そうです。
刑事事件としての告訴もされるようです。

[59: 匿名さん]

別にすごくないよ。
他の管理会社でもあることじゃん。
ま、刑事告訴は初めて聞いたな。危機感の表れだね。いいことだよ。

[60: 匿名さん]

管理費が多少高くても管理がしっかりしていれば資産価値に影響するので無駄なお金とは思わないが、この管理会社の体質と社風はおおいに改善してもらたいと、住んでいておもう。「居住者から支持を得るために仕事をする」とい視点があまりにもないのが腹立たしい。このような会社がなぜ存続できるのかと思うし、内部のいい加減さもいくばかりかと推察できる。併せて不愉快なことは、管理人、コンシェルジュのレベルの低さがある。接遇のマニュアルトークさえできない。だれも教えないのか、自分が勉強しないのか。あのような管理人にお金を払っている自分が情けなくさえなる。あんな人たちにお金を使うためにこれまで頑張ってきたわけでも、働いているわけでもない！あんな管理会社や管理人がついてくるのなら住友不動産のマンションはお勧めできない。

[61: サラリーマンさん]

住友不動産建物サービスに管理委託している全90戸のすみふのマンションですが、供用の水道が使い過ぎだと思います。原因は頻繁に水道水を使って強烈な水圧で埃を飛ばす掃除方法のようです。客観的に以下の水道代は常識範囲といえるのでしょうか。1日1万円も水道代を使っても？

第1期　180万円
第2期　280万円
第3期　300万円
第4期　310万円

[62: 匿名さん]

１５０戸のマンションです。
定期清掃は高圧洗浄で年４回、廊下はピカピカです。夏は植栽に週２回ぐらい散水しています。

水道代は５期まで毎年４万円弱です。


No.61さんの水道代では、毎日マンション全体が水びたし状態です。
２桁多いですね。
明らかにおかしい。

[63: サラリーマンさん]

No.62さん、ありがとうございます。参考になります。
当方のマンションでは、雨が上がった直後でも水まきが始まります。是正を求めています。
が、別のスレッドで見た「不言実行あるのみ」の言葉にも動かされます。

[64: 匿名さん]

>>62さん
水道局が発行する明細書を管理会社が保管しているはずですので、早急な提出を求めるのが良いと思います。
そういう状況だと先方がきちんと対応してこない可能性も十分考えられますので、
同時に水道局に過去の使用量と金額を問い合わせることをお勧めします。
それでも管理会社がシラを切り続けるのなら、理事会側から調査結果を叩きつけてやればいいでしょう。

[65: 匿名さん]

No.62　です。
No.61さんのマンション共用部に計算上、毎日風呂桶５６杯の水を使用しています。
ありえません。


数値は概算です。
水道代　年間３００万円　１日当たり風呂桶５６杯分

３００万円÷１２ヶ月÷３０日＝８３００円／日
８３００円÷３００円／㎥＝２８㎥
２８㎥÷０.５㎥／風呂桶１杯＝５６杯　

[66: 匿名さん]

計っているか解らないが多分、３００万円はマンションの給水総量では。
疑った見方をすると、やはり懐にいれているのかな？
間違っていたらご容赦ください。

概算
９０戸×２５００円／戸／月×１２ヶ月＝２７０００００円となります。

[67: サラリーマンさん]

No.61です。
いろいろとご意見いただきありがとうございます。
時間がかかるかもしれませんが、問題解明の結果を後にご報告できればと思います。

[68: ｱﾝﾁ住友]

サラリーマンさんへ。
90戸規模で年間300万の水道料が出れば管理費収支全体がおかしくなりますよ。
専有部分の使用料も含んでませんか？

[69: 匿名さん]

↑　さん
言葉でなく数字で伝えましょうね。

まあ、サラリーマンさんは承知されていますが、
No.65、No.66　でコメントしています。

マンションを管理会社のカモにされないためにも、少しは体のてっぺんを遣いましょうね。

次の悪さ加減に移りましょうか。
投稿をお願いします。

[70: 匿名さん]

間もなく一回目の小規模修繕を控えていますが、
ＳＦ建物サービスの見積もりがあまりにも高額で
他社に見積もり参加をお願いしたところ
管理会社の担当者から圧力がかかったらしく
「管理会社がＳさんだから施行後難癖付けられる可能性があるので辞退させて欲しい」
との申し立てがあり、愕然としました。
担当者は業者に対し上から目線でかなり横柄な態度だったとのことです。

なんとしてでも身内で行いたいという態度が見え見えです。
今までも何件か臨時の工事があり、全て身内で施行し高額でした

担当者は住民の味方ではではなく、自身の利益のために動いているようです
営業成績のノルマなどあるのでしょうか？？？

[71: 匿名さん]

管理会社は営利団体です。

フロントには、当然ノルマがあります。
要するに営業マンであり、住民の味方などはありえません。

他社に見積もりを依頼するときは、役員の一部で秘密裏にしなければいけません。
よくあるのは、管理員から情報が管理会社に洩れることです。
これは管理員の仕事の一部なのです。

バカでマヌケな役員が他社への見積もり依頼を言いふらしていることがよくあります。
区分所有者への背任行為です。
このような管理組合がカモにされるのです。

[72: 匿名さん]

70
私のところも過去それがあり、管理会社を変更するきっかけになったと聞いています。入札だと明らかに３割は安くできる工事を邪魔するようなことまで管理会社との契約には入っていないので当然の対抗策です。
もし管理会社からの圧力が事実なら、毅然と対応すべきです。億クラスの大規模修繕になるとどれだけ持っていかれるかわかりませんよ。

[73: 匿名さん]

No70です
ご意見ありがとうございます
なんのための管理会社かわからなくなりますね

この一件が一段落したら管理会社変更も考えています
が、理事長がしっかりしていないと難しそうですね
意見をまとめ総会を開くなど…


逆に修繕工事などを住友以外で施行した場合の
デメリットがあれば教えてください

[74: 匿名さん]

>>73さん
殆どの大手管理会社は自社が元請になる方針の所が多く、
理事会がしっかりしていないと割高な元請に持ち込むよう理事会を操作してきますよ。
理事会役員が知識がなく面倒だから全てお任せというような方ばかりだと、
間違いなく割高だけれども安易な管理会社元請に流れてしまうでしょう。

困ったことに入札の３割程度上乗せとなるのは、住友以外の大手管理会社でもごく一般的なことなのです。
管理会社を変更する際には、元請方式ではなく設計監理方式が基本の会社を選ばれることをお勧めします。
設計監理方式を採用している大手から準大手の管理会社としては、
丸紅コミュニティ、伊藤忠アーバンコミュニティ、明和管理、ライフポート西洋辺りが挙げられます。

丸紅コミュニティ：http://www.bes.co.jp/
伊藤忠アーバンコミュニティ：http://www.itc-uc.co.jp/
明和管理：http://www.meiwa-kanri.co.jp/index.html
ライフポート西洋：http://www.lifeport-s.com/

住友以外で施工した場合のデメリットですが、住友の高圧的な姿勢からすると、
修繕にちゃんと協力してくれないことも十分想定されます。
なので、組合で施工業者に直接発注せずに、
修繕やマンション管理に詳しい第三者を介在させて住友に必要な協力をさせた方が良いと思います。

参考HP
管理組合のための失敗しない設計管理コンサルの選び方：http://www.bestconsal.com/#No5
解決ねっと！マンション大規模修繕工事：http://www.pressnavi.com/daikibo/honne.htm
修繕積立金.com:http//www.11kanri.com/daikibo.html
あいみつ.ねっと：http://www.aimitsu.net/

[75: 匿名さん]

修繕積立金.comはこちらでした。
http://www.11kanri.com/tumitatekin.html

[76: 匿名さん]

№73です

№74さん貴重なご意見ありがとうございます
早速参考にさせていただき勉強したいと思います

また何かありましたら相談に乗ってくださいね
ありがとうございました

[77: 匿名さん]

このマンンションにはスキンヘッドの管理人さんとブスで太ったおばさんのコンシェルジュがいます。都心の億ションなのにマンションの品格を落としていると思いませんか。管理会社を変えたい！

[78: 匿名さん]

>>77
それだけなら管理人とコンシェルジュの交代を要求すれば済むことじゃない？

[79: 匿名はん]

すいません、愚痴っていいですか？

先日、初めての大規模改修工事が終了。
法外な見積り金額、金融からの借入れなど多々提示され、
何度も集会をひらき、このままではいけないと組合員を説得するも、
知らないところで「Ｓ社＝高い＝でも安心料なのよ」という
訳のわからない方程式を吹き込み、組合員が一人づつ洗脳されていた。
結局、Ｓ社の言いなりで全てが決定、工事開始。
終わってみたら、きれいになるどころか、ドア面は変色、廊下は汚い、
ベランダは泥だらけ。
終了間際の点検で工事部の人に直接相談するも、何もなし。
足場をはずしたから掃除ができず、ドアの変色は保障対象外なんだって。
その後、工事部の担当から一切の連絡もなく、こっちから連絡してもシカト。

その上、借入れ金で余った分は、他の事に使うと返済せず、
（なんでＳ社に決定権があるのか理解できない）
定期総会やら、委員会やらの度に「お金を使う」ことをやたら提案してくる。

「お金かかるけど、自分たちは何もしなくていいから楽でいいじゃない」
という組合員が多くいるのも問題なんだけどね。
はっきりいって、理事会なんか管理会社の言いなりで、名前ばっかりで機能してないし。

そんなところ、新たにきた案件。
地デジアンテナの設置で助成金申請に対して申請料金15万円が発生するとウソを言い、
火災報知機導入では、メーカーから直仕入れなのに市場価格以上の金額を請求。
ちなみに、上記は同じ業者（メーカー会社）がやるんだけどね。
Ｓ社の担当と共同で中抜きしてんじゃないかと疑うわ。

「自分のお金」じゃないから、何してもいいんですか？
管理の仕事に「お金の管理」は入ってないんですか？
「うちは高い」と豪語するなら、それなりの仕事をしてください。


今までの書き込みを見ると、ウチは立派なカモになってますね（苦笑）
もっと早くにここのHPを見つけていれば･･･と後悔です。
長文すいません、ありがとうございました。

[80: 買い換え検討中]

こちらの管理会社では、自治会費を管理費といっしょくたにすることを勧めていますか？
自治会への強制加入が義務付けられていますか？

[81: Ｓ]

私が思うに、住友に限らず、管理会社はもちろん営利目的ですが、マンション担当者は意外と管理組合のことを考えてくれています。大手デべ２社のマンションに住んだことがあり、役員を経験したこともありますが、担当者の仕事は結構ハードそうでした。ソフト面の対応（組合の役員や住民の感情的な問題に対する対応など？）が多く、サービス精神を持っている人でないとなかなか勤まらないと思います。居住者の中には、勤務先ではそこそこの地位のある人にも関わらず、管理組合や管理会社で対応するような問題ではなく、理不尽なクレームを持ちかけてくる人も多くいました。

[82: 匿名さん]

私はフロントですが、最近はお客様のことをほとんど考えなくなりましたね。
以前は、お客様のことだけを考えてやっていましたが、最近は会社からコンプラ重視ってことで、書類チェックばかりされます。また、法改正やISOの認証を受けたりで、事務処理が膨大になり、とてもじゃないですが、お客様の方向を向いて仕事が出来ない状況です。
完全に受身です。ニーズには答えるがウオンツまでは踏み込まない。そんな状況です。
そんな中、長引く不況もあって、フロントの人員補充もないので、担当数も増加傾向。お客様からの減額要求も厳しく、ボーナスも削減。
いい人材はみんな辞めて言っています。
残っているのは、この仕事をガキの使い程度としか思っていない、完全に割り切ったやる気のない社員ばかり。
このままじゃ、この業界は終わる･･･

[83: 82]

住友さんへの営業妨害と思われては困るので言っておきますが、私はここの社員ではありません。
他社の某大手管理会社のフロント１３年選手です。

[84: 通行人]

フロントも適当ならその上司はもっといい加減。大した仕事もしない（出来ない）くせに、細かい難癖ばかりフロントに付けて、工事業者には脅迫まがいで見積らせる。次から次に辞めて行くのも仕方無い。トップは各事業所の状況を良く見て使えない中間管理職をリストラすべきだ。でないと優秀な人材は残らないね。自分も最低の上司に見切を付けて転職させてもらった。

[85: 匿名さん]

住不動産建物サービスのような「系列会社」に、住民側に立つて管理をしてくれる事を期待しても無理である。社長は親会社からの天下りか、親会社役員の兼務であるので、当然、親会社に向いていろ。逆に、親会社のミスを隠そうとする。

[86: 匿名さん]

住人が毎月納めている管理費からフロントの人件費としていくら払っているか知っていますか。うちのマンションは管理費の３分の２がマネジャー、コンシェルジュの人件費に消えているんですよ。ただブラブラといるだけの、いなくても全く構わない人たちにですよ。しかもサービスレベルの低いこと。この実態に大勢の人に気がついてもらいたいですよ。

[87: 憐れみ]

大手マンションはみんなそうじゃな～
マンション売買でボラれ！
関連の管理会社で管理費をボラれ！
管理会社経由の修繕工事でボラれ！

延々とケツの毛を抜かれるまで続くんじゃな！
住民は可哀想じゃわい。

[88: ご近所さん]

会社側は、わかっていて、やってると思う。
近所でいい評判聞いたことなし。

[89: フロント]

>>86
いなくてもいい人なんていない。
いなくてもいい組合員はごまんといる。

管理費の３分の２？　ありえねー
管理委託費のまちがいじゃねーの。
管理費の中には何が含まれていて何が含まれていないかくらい調べてからかきこんでね＾＾

[90: 入居済み住民さん]

国交省作成のマンション標準管理規約に記載されているように「マンションの区分所有者の費用負担」には１、管理費（含、管理会社への管理委託費）２、修繕積立金　３、その他（例、駐車場使用料、トランクルーム使用料、etc）がある。管理委託費は委託先、即ち、管理会社との年間契約で毎年総会で承諾を採っている。区分所有者の２/３の同意が得られれば委託先を換えることもできる。
その他の管理費・修繕積立金からの支出は区分所有者の合意で使うているはずである。（実際は理事会で承認、理事長が請求書に捺印しているケースが多い。この費用のチェックは非常に重要で請求額に管理会社の担当者個人へのキックバックが含まれていて高価になっている場合が多い。管理会社としては見て見ぬ振りをしている）

[91: 匿名]

管理費は毎年同額でも、管理会社から受け付けとか掃除とか下請けの会社に払う金額は年々下げられているとは、住人は知らないのでしょうね。その分、質は低下しますよ。適切な価格を無視 自分達の収入確保が最優先とは、知らなかったです。住人は、もっとお金の流れを見守るべきです。

[92: 管理会社勤務]

>>この費用のチェックは非常に重要で請求額に管理会社の担当者個人へのキックバックが含まれていて高価になっている場合が多い。

そういう担当者も存在はすると思いますが、これはかなり語弊があります。
ほとんどの担当者は少しでも管理組合にメリットがあるように、必死に値引き交渉等を行っています。
自分の財布からの買い物とは比較にならないほど精査していますよ。

個人へのキックバックを受け取っている担当者はごく一部のどうしようもない人間です。

また、管理会社変更は普通決議で可能ですよ。

>>その他の管理費・修繕積立金からの支出は区分所有者の合意で使うているはずである。（実際は理事会で承認、理事長が請求書に捺印しているケースが多い。

この一文もよく意味が分りません。
前半は正しいです。括弧内はどういう意味でしょうか？
管理費の支出は、予算を総会で承認、理事会が予算を執行します。理事長が請求書にっというのはどういうことでしょうか？
原則方式で、銀行の払戻請求書にという意味でしょうか？

>>91
下請け業者には当然定期的に値引き交渉を行います。それは、企業努力として原価圧縮につとめているからです。ただ、管理組合さんとの委託契約内容に変更はないため、当然同仕様が条件です。
91さんがお金の流れを見守るべき、と言われていますが、この文脈から言うと、管理会社の原価を、と受け取れます。
そうであるならば、そこは見守るべきところではありません。また、管理会社も開示する義務もありませんし、普通そんなことはしません。

[93: 匿名]

義務ですか。素朴な疑問でどんどん値下げして同一仕様のサービスが提供できるものですか？さらにそうすると以前のサービスには、無駄な料金を支払っていたのですね。委託はしても、自分たちのお金です。管理会社に一任しても、受けるサービスの質をじっと見ています。管理会社サイト゛ その下で働いた者　さらに住人の三様を経験した中で、丸投げの管理について考えます。

[94: 匿名さん]

↑
これへの回答。
出来ます。が、無駄なお金を支払っていたのではありません。
内容が稚拙で極端すぎてお話にならない。

値下げが出来て仕様据え置き＝いままで無駄なお金を

社会人かと疑いたくなる理屈です。

[95: 匿名さん]

内容が稚拙なのは「住友不動産建物サービス」という会社が提供するマンション管理のあり方全体である。国土交通省から行政指導を受けたのはその稚拙さのほんの一例に過ぎない。社会人かと疑いたくなるのはこの管理会社の仕事のありようだ。ここまで書く具体的な理由を知りたければ、まともに仕事しろ、普通に努力しろ。

[96: 匿名さん]

朝の８時からヒ○なお人だ。組合の総意ならば住友も考えるべきだがね。
慢性的にいるからなぁ、こういう人って。こんなところで言わずに
総会で言えばいいじゃん。

[97: 匿名さん]

住友不動産建物サービスが役員たちを洗脳しているので（すみたてはよくやっていると）、日中いない人たちは住友不動産建物サービスの言うことを鵜呑みにしてしまう。総会で言ってもむだ？かもしれないが、総会で言い続けることで、役員たちのうち、ほんの一部でも「きちんとやっているかどうか」をみようとしてくれる人が出てきてくれることを期待する。みんな、住友不動産建物サービスに騙されるな！！

[98: 匿名さん]

フロント（営業所担当者）は嘘つきもよくいる。議事録には、住友に不都合な内容は書かず、事実をねじ曲げた表現をよくする。そんなこと、誰も言っていない…ということがよくある。管理組合も無能な役員たちばかりでは、住友の言いなりで、結局、住友にとって好都合のマンションになっていく。大規模修繕では、高くふっかけられるので、要注意！必ず相見積もりをとること！

[99: 匿名さん]

このマンションの管理人は就業時間の終わる１０分前にはかばんを持って堂々と正面入り口から帰宅している。まったく住友不動産建物管理サービスはいい加減な会社だ。あきれ、関わりたくないよという気持ちになるのみ。

[100: 匿名さん]

住友不動産建物サービスは、本当に最低な管理会社！

私は某住友不動産建物サービスが管理しているマンションで、下請業者から委託を受けて働いているものです。

聞いたところによると、１年程前（リーマンショック以降）に、「マンションの売れ行きも悪く、組合さんから値下げ要求も多い」とのことで、下請業者に業務委託費の値下げを要求したらしく、私のとこも断れば何をされるかわからないので、要求には応じたようです。

実際に、私のお給料は変わっていませんので、その分私が働かせていただいている下請業者が損をしているということです。

実際に、居住者の方からは「管理費の値下げがあった」という話は聞きませんし、最近行われた総会でも、実際には契約金額を値下げしたのに、組合には知らん顔で、自分たちの給与に充てているようです。

それって、管理組合に対して、嘘をついていることになりませんか？

[101: 匿名さん]

住友不動産建物サービスの下請けいじめは、独占禁止法の優越的地位の濫用に抵触するかもしれませんよ。公正取引委員会に通報すればどうですか。親切に話を聞いてくれますよ。電話番号：０３-３５８１-５４７１　

住友不動産建物サービスのような悪質業者を太らせるな！

[102: 匿名さん]

最近は管理会社に対する法令強化が激しい。適正化法の一部改正も5月より実施されている。大手デベ系管理会社は当然の事ながらコンプライアンスを親会社から厳しく指導されており、その対応に大わらわな状況です。この事はいい格好なしで言ってしまえば、顧客に対するサービスアップというよりは、自らの保身なのかも知れない。ただ、言えるのは結果として国土交通省の法律を遵守するという一点で管理組合へのコンプライアンス強化となっていることです。つまり、一過性なせつな的なキックバック等でコンプラ違反に問われ管理を失うことの方が、将来に亘る利益の損失や、企業イメージへの打撃が大きいので、ここに出ているような会社ぐるみの悪事は考えられない。個人的な悪事は別ですよ。それは必ずどこにでもいる。管理組合側にだっていっぱいいる。そのことと、会社ぐるみとはわけて考えてください。特に大手系は法令遵守のために、システム管理する必要があり、そこに大きなコストが必要になっております。これが真の意味で顧客のためになっていますか？これは国土交通省のお役人のマスターベーションだ。利益は管理会社にではなく、お役人の存在価値のために管理費が使われているのです。

[103: 匿名さん]

>>一過性なせつな的なキックバック等でコンプラ違反に問われ管理を失うことの方が、将来に亘る利益の損失や、企業イメージへの打撃が大きいので

キックバック・バックマージンはコンプラ違反ではないですよ。何の法令にも抵触してませんよ。
しいて言うなら企業のモラル？位のものでは？

[104: 匿名]

自己主張だけ一人前で、金払ってるからと客気取り。
自主管理すればいーじゃん。やってみれば少しは分かるはず。
出来ないなら管理会社変えればいいよ。

[105: ご近所さん]

そうそう、住友不動産建物サービスなんて、他の管理会社から廻ってきた、使いまわしのフロントばっかりで、近隣のマンションの管理員さんが「居住者から、またクレームだよ。フロントには何回も言ってるんだけどね・・・」と、気落ちしていらっしゃいました。

それも１度や二度じゃありません。

一生懸命に清掃しているし、挨拶もきちんとしていらしゃるし、そのマンションは住友不動産建物サービスのフロントのせいで何人も管理人さんが替わっています。

ちなみに、横浜のマンションです。

[106: 匿名さん]

うちのマンションは管理人に一日も早く変わってほしい。ものすごく下品な管理人、態度悪くて、見るからに悪人ズラ、喧嘩ごしで話はするけど、挨拶や掃除してるところなんて見たことありません。ショッチュウ大声あげててあきれます。

住友不動産建物サービスが管理するのなら、住友のマンションなんて買わない方がいいですよ。

[107: 匿名さん]

住友不動産建物サービスは役員、支店長レベルの人たちの能力がとにかく低い社風の会社のようで、厄介な仕事は何もしない。その方針が末端の人にまで影響を与えて、皆で何もしない会社のようです。

しかし、法令違反に該当することだけはしっかりやる。あの国土交通省（業界の利益を優先して市民には泣いてもらう傾向の強いお役所）が行政処分せざるをえない会社なんですね。

[108: 匿名さん]

そうそう、「コンプライアンス」だの「ISO」だのって、のたまっているけれど、結局は下請けいじめの悪徳業者！！

早く、公正取引委員会の調査で、悪巧みが露呈されればいいのに！！

[109: 住民さんＤ]

住友不動産建物サービスのフロントはマンションの理事長を買収している見たい
修繕費の見積の値引き額に注意！！

[110: 匿名さん]

住友不動産建物サービスは、自分たちが一番で、下請業者なんてゴミとも思っていない。

ゴミのほうがまだマシ、って思っている奴がいっぱいいます！

口ばっかりの奴ばっかり！！

居住者の皆さん、総会も終わって、工事も多くあると思いますが、よく監視していないと、住友の息のかかった業者に高額で決定し、工事監理もまともにしないで、工事監理費をふんだくっていきますよ！！

気をつけてください！！

[111: マンション住民さん]

数年前、うちのマンションは管理費の値上げを住友不動産建物サービスにふっかけられた。理事会が拒否したが、あの値上げの実態は住友不動産建物サービスが仕組んだ詐欺に該当する。詐欺は何も悪質住宅リフォームやオレオレ詐欺だけではない。

コンプライアンスが聞いてあきれるよ。

[113: 匿名]

>>108
国土交通省から、今年行政処分を受けています。

[114: 匿名さん]

行政処分って、何をしたからですか？

一昨年の、横浜支店長の横領事件とは、当然別件ですよね？？

[115: 匿名]

処分理由は｢複数の管理組合において…元社員複数名が…着服や不正…｣となってます。

具体名がないため、ご指摘の件かはわかりません。

[117: 匿名さん]

ほんとに、住友って汚い会社ですね！！

大阪商人の良いところがなくて、悪いところばかり！！

お金に汚くて、ずるがしこくて、最低！！

[118: 匿名さん]

こんな会社はなくなった方が世の中のためになる！！

国土交通省も処分がゆるいよ！　業務停止にぐらいすればいいのに。登録取り消しても構わないけど。

この会社は懲りてないよ、またやるよ。

[119: 匿名さん]

確かに！！

登録取消でも甘すぎるくらい！！

フロント見てれば、どれだけだらしが無い会社かわかる！！

本社のでかい面している奴見ると、「この上司にして、このフロントあり」って感じ！！

ほんと、むかつく！！

[121: 匿名さん]

行政処分のソースを貼っておく。
複数の組合で複数の社員がやったみたいですから、根は深そうですね。

http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000011212.pdf

[122: 匿名]

横浜支店長事件ってなに

[123: 匿名さん]

住友不動産建物サービスでも社員の不正　

　　　　　　　　　　元フロント担当　使用料収入の一部着服

（マンション管理新聞　2009.8.5より抜粋）



　　　1１月末の総合管理受託戸数が１４万戸を超える住友不動産建物サービスで今年 ３月、元フロント担当社員による不正が発覚した。　管理スタッフが現場で受け取る共用施設使用料の着服や管理費用の不正支出が確認されており、社員も不正を認めている。　管理組合の被害額は、会社側の調査では使用料の着服分だけで約1000万円に上っている。不正発覚後、社員は懲戒解雇。会社側は被害に遭った管理組合に事情を説明する一方、不正支出分も含めた被害額を全額弁済する意向を示している。この社員に対して刑事告発も行う方針だ。



元社員による不正が明らかになったのは、神奈川県内の分譲マンション４件。いずれも元社員の担当物件で、会社側の調査によれば、不正を行っていた時期は平成13年から16年の3年間に及んでいた。

この間、現場で集計される使用料の一部を、複数にわたって着服していた。使用料はフロント担当社員が集計された現金を持ち帰り、社内の会計責任者に手渡す仕組み。出納簿は現場で作成されていたが、決算書案を作成する際会社側によるチェックは行われていなかった。フロント担当社員の持ち帰る現金イコール使用料収入と見なされていた格好で、フロント担当に悪意があれば簡単に着服ができる状況だった。

他にも仕上がりに不満があるなどの理由で、管理組合が許可していない実施済みの工事費用等の支払いについて、無断で支払いを行うなどの不正を働いていた。「無断支払い」はさまざまな出金伝票の中に、組合未許可の支出分の伝票を混入。未許可の支払い分が含まれているかどうかが、わかりにくいよう細工した上で理事長から押印を受けていた。



金額は業者への支払いに充当する一方、着服を行っていた他物件への穴埋めにも回された、と見られている。こうした一連の不正は平成13年から元社員がフロント担当職を離れる平成16年まで、足掛け４年にわたって行われていたが、会社側は今年 １２月まで不正を見抜けなかった。住友不動産建物サービスでは会社が作成した、決算書が綴じ込まれた総会議案書は、フロント担当が必要分をコピーし、区分所有者に配布等を行う決まりだったが、元社員は会社側が作成した決算書を受け取った後、「仮払い金」「前払い金」等の勘定項目を調整するなどして決算書を改ざんし、実際の残高と決算書の数字が合致するように操作していた。

残高が合致したため、会社側が所持する正規の決算書、残高証明書からは、不正や改ざんが分からなかったという。



　　　元社員から業務を引き継いだ担当も、これらの粉飾に気付かなかったが、今年、ようやく担当者の１人が決算書に疑問を持ち、本社の会計担当に説明を求めたところ粉飾が発覚。元社員の過去の担当物件を調査した結果、４件で不正が明らかになった。不正の舞台となった横浜市内のマンションでは施設使用料の着服推定額が約３６９万円、修繕費等の無断支払額が約８８５万円に上がっていた。



会社側は無断支払いを不正支出に含め、総額1254万円と年５％の経過利息を加えた額を弁済する意向を示している。他の物件でも同様の対応を行っているようだが、被害総額については会社側は「無断支払い額」をどう集計していくのか、といった問題もあり、現時点では確定できていない」と説明している。

「無断支払いは、業者や管理組合双方にいい顔をしたい。自分に対する評価を下げたくない」といった動機から行われたケースが多いようだ。

事件の発覚を受け住友不動産建物サービスは、使用料の管理では入金専用のレジスターを導入、レジから出力した累計表を添付するなどしてフロント担当者が金額を操作できないようにする一方、決算書を含む総会議案書の印刷・発送にフロント担当者を関与させない、といった業務改善策を打ち出している。

出金については、社内会計担当者、責任者による、必要書類や予算計上の有無を確認した上での支払い伝票起票・検収を徹底する。

住友不動産建物サービスは「管理組合の信頼を裏切る形になってしまい、大変申し訳なく思っています。再発防止策を適正に実行し、信頼回復に努めていきたい」と話している。

この他にも、結構「住友不動産建物サービス　横領」で、検索すると結構でてきますよ。