ライオンズガーデンテラス船堀ってどうですか？

[管理担当]

ライオンズガーデンテラス船堀についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：東京都江戸川区船堀3-10-12（住居表示）
交通：都営新宿線 「船堀」駅より徒歩5分
売主：大京
施工：東鉄工業
階高：8階
総戸数：79戸
竣工時期：2001年07月
分譲時坪単価：180万円

[2: マンション住民さん]

管理組合の活動が活発で管理状態が良いマンションです。
早い時期に外部のマンション管理士をコンサルタントとして入れ、割高だった各種修繕費を価格交渉して出費を減らし、他にも無駄な出費を色々減らしています。
１回目の大規模修繕では、近所の１級建築士に依頼し、施工不良がないか色々チェックし、問題個所は無償で修繕させています。
長期修繕計画、修繕積立金は２回見直しを行い、2052年まで計画されています。将来の物価高を見越して、かなり余裕を持った計画になっています。

[3: マンション住民さん]

電気代の節約のため、共用部の照明器具はすべてLEDへ交換済です。
インターネットはVDSL方式からLAN方式に変更済で高速です。インターネット使用料は管理費に含まれているので、別にはかかりません。

[4: 住民の人に質問したいさん]

>>2　マンション住民さん
管理会社はどちらですか。減らした出費は修繕費以外にありますか。

[5: マンション住民さん]

管理会社は大京アステージです。
例えば、管理費に含まれていたFNJのインターネット使用料は、１戸当たり2,500円から1,500円に下げています。
管理会社（大京アステージ）に発注していた諸々の修繕、清掃等の経費は、全てではないですが、もっと安い業者へ直接発注に切り替えています。
大規模修繕も、管理会社でなく、入札で選考した業者に依頼し、安く済みました。

[6: 住民の人に質問したいさん]

>>5　マンション住民さん
ご回答ありがとうございます。追加の質問が２つあります。
・管理組合の活動を活発にする工夫を教えていただけますか。理事会のメンバーを立候補制にする、メンバーを半数入れ替え制にする、修繕専門委員会を常設するなどが考えられます。管理組合の活動に主体的に取り組むマインドを広げることが一番の課題です。
・管理会社への発注ではなく、直接発注によるデメリットに対して、どのような対応を取りましたか。そもそもデメリットは発生したのですか。

[7: 契約者さん1]

ここのマンション、なぜか管理組合活動に活発な方が多いです。
ここのマンションを気に入ってるからではないでしょうか。
民度は高く、変な人はいません。

[8: 契約者さん1]

理事会のメンバーは輪番制で、管理会社に好き放題されないよう半数入れ替え制に変えました。

外部業者への発注業務は、管理会社への発注だろうが、業者への発注だろうが、管理会社の業務としてきちんとやってくれます。

[9: 住民の人に質問したいさん]

>>8 契約者さん1
外部業者への支払業務、立会業務、その他付随する作業も、管理会社への発注だろうが、業者への発注だろうが、管理会社の業務としてきちんとやってくれていますか。

[10: マンション住民さん]

やってくれています。
大京アステージは、昔は評判悪かったですが、今はそんなに悪くないかと。
何よりコスパが良いです。

[11: 住民の人に質問したいさん]

>>10　マンション住民さん
ご回答ありがとうございます。追加の質問です。
具体的にどんなことをしてもらっていますか。管理組合の期待通りに業務を行っていますか。
コスパが良いのは管理委託費のことを指していますか。コメント5のとおり、管理組合の努力でコスパが良くなったと理解しています。

[12: マンション住民さん]

一般的な管理会社の業務しかやらないですね。
コスト削減や改善提案は、あまり出てこなく、それもあり外部コンサルを入れています。
管理委託費は、大手の三井、住友、野村に比べると安いので、コスパはいいです。

[13: 住民の人に質問したいさん]

>>12　マンション住民さん
>一般的な管理会社の業務しかやらないですね。
例えばどんなことですか。
>管理委託費は、大手の三井、住友、野村に比べると安いので、コスパはいいです。
管理員やフロントの仕事ぶりはどうですか。

[14: 契約者さん1]

見た目は高級感あって良いマンションですよ。
逆梁アウトフレーム、総タイル貼り、アルコープ、ハイサッシ、バルコニーにトランクルーム、大通りに面してない閑静な場所、駅近、スーパー近い、陽当たり眺望良好。

[15: 中古マンション検討中さん]

6,480で売り出されてた8F南東向きの3LDK（75m2）、若干値下げして売れたようですね。
南西向きで5F以上の3LDKが中古で出たら検討したいと思ってるのですが、全く出てこないです。

[16: 契約者さん1]

ここは売り出てもすぐに売れてしまいますよ。
近くのプラウドやザ・パークハウスより構造や設備の質が高い割には割安なので。
新築販売中のルフォンタワーなんて平均坪単価400超えですよ。ここならそこから30%安の坪280程度で買えますので。

[17: 契約者さん1]

相場感としては
ルフォンタワーが坪400
ザ・パークハウスが中古で坪360
プラウドシティが中古で坪320
ライオンズガーデンテラスが中古で坪280

南向きで眺望が抜けてる部屋は、もっと高い感じ

[18: 中古マンション検討中さん]

>>17 契約者さん1さん
ザ・パークハウスは、眺望が抜ける高層階だと、売りに出てるのは坪370ですよ。

[19: 中古マンション検討中さん]

斜め前のプラウドシティは、眺望抜けない５階で、賃貸中のでも坪330ですね。
ルフォンタワーの新築価格に引きずられて上がってますね。

[20: 中古マンション検討中さん]

>>17 契約者さん1さん
ザ・パークハウスは、東向き12階 58平米で7,280ですよ。
坪414万。

[21: 中古マンション検討中さん]

>>17 契約者さん1さん
ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンス は、
高層階で坪450
中層階で坪420
低層階で坪400
ですよ！