元デベ社員です。聞きたいことありますか？【閉鎖】

[元デベ社員]

なるべくお答えいたします。

[22: 匿名さん]

元デベ社員さま、ありがとうございます。

このスレ、良スレの予感。今後ともよろしく
お願いします。

[23: 元デベ社員]

販売会社への手数料を具体的に申し上げるのは控えますが、
物件によって差があります。
また、パーセンテージの他にも諸条件を付ける場合がありますし、
売主側がその販売会社に何物件依頼するのかによって変化します。

短期間で多くの戸数を売ることが必要ですから、今の時代は販売会社に
とっては厳しい状況ではないでしょうか。

[24: 匿名さん]

よく“売れてる営業”から買えって聞きますけど、
MRでそういう人オファーできるの？
それとも運？

[25: 元デベ社員]

残念ながら難しいでしょうね。
それぞれの担当物件がありますから。

往々にして担当以外の物件についてはあまり知識が無いことが
多いのです。
したがって売るに売れないということもあります。

結局はその物件の担当者がメインの営業となると思います。

あとなるべくコネクションがある場合は大いに利用した
ほうがよいと思います。
担当者としてもそれを理由に社内稟議を上げやすいですから。
値引きするには値引きする理由が必要なのです。

[26: 匿名さん]

２４です、ありがとうございます。
社内稟議を上げやすいコネクションて
親、兄弟、親戚、友人どのくらいまでの範囲ですか？

[27: 元デベ社員]

売れている営業マンについてですが、一戸建てと違い、分譲マンションの
売れ行きは立地で８０％以上決まるといっても過言ではありません。
したがって腕の悪い営業こそ完売しやすい物件を担当する場合があります。

販売員との縁も購入する条件のひとつでしょうから、じっくりと
話をしていくのが賢明と思います。
結局は人間が売っていますから、義理人情が絡むと意外とサービスが増えるかも
しれません。

[28: 元デベ社員]

個人的な血縁によるコネはあまり意味は無いかもしれません。
せいぜい親兄弟レベルですね。
幹部クラスとのコネであれば別でしょうが。
やはり取引先企業などの法人関係のほうがよいでしょう。

そのデベロッパーがお世話になっているとかであれば最適です。
金融関係や役所関係などに知人がいたら活用しましょう。
あとは別物件の入居者からの紹介というかたちも良いと思います。

要はその方に販売した場合、さらに紹介が生まれる可能性があるような
場合が最適なのです。
デベ側の期待値を上げる、これもポイントですね。

[29: 匿名さん]

モデルルームのベットで「やっちゃてる」って
聞いたことありますが本当ですか？

[30: 匿名さん]

〉２９
えー、そんなこと可能かな？

[31: 匿名]

↑スルー

[32: 匿名さん]

>29
×ベット　○ベッド

[33: 匿名さん]

解体したMRのベッドとか照明とか
どこ行くの？廃棄？
部分的に譲ってもらえないのですか？

[34: 元デベ社員]

原則的には同じタイプの棟内モデルへ移します。再利用ですね。
購入者へプレゼントする場合も多いです。

あと家具についてはデベロッパーのものではない場合があります。
インテリア会社が貸し出していることもあるのです。
そのかわり物件専属の業者に指定するという訳ですね。

ま、大抵はデベが購入したり貰ったりしたものですから、交渉次第で
簡単に譲ってもらえると思いますよ。

余談ですが、プレハブのモデルで展示したキッチンとかバスって
廃棄するんですよ。もったいないですね。

[35: 匿名さん]

ご回答感謝します。
そのキッチンやバスって
もう使えないんですか？
使えたら譲ってもらって
転売したら少しは儲けが出そう。

[36: 匿名さん]

一時はやった「アウトフレーム逆梁工法」
あれなんで急に消えたの？

[37: 匿名さん]

営業マンに恋して買ってしまいました。
はぁ・・・
切ないです

[38: 匿名さん]

もしもーし

[39: 匿名]

元デベ社員サンのお話はかなり現実に近いおはなしですね。業界全体のことをよく把握されてます。
これからもよろしくおねがいいたします。

[40: 匿名さん]

私もバラの件には疑問ありました、好きな間取り
が１０階より上がいいけど空きないからね〜
と話したら次の日に電話きて１つキャンセル
で希望の間取りあります〜なんて偶然すぎると思い
ました。

いろいろ調整してるのですね。

[41: 匿名さん]

↑あるある

[42: 匿名さん]

>40
うちも似たような経験あるよ
デベすべてじゃないと思うけどやっぱりあるんだね。

[43: 匿名さん]

全室売るためにしょうがないみたいだよ。
２〜３室売れ残っただけで赤字のこともあるって。
これは知恵比べかな

[44: 匿名さん]

バイトで客のふり（サクラ）してたことがあります。
ニセのバラ、つけてましたよ。

[45: 匿名さん]

そういえば、MRの前に車たくさん停まっているのに、
中に客1組ってこともあったけど、
あれも今にすれば何だったんだろ

[46: 匿名さん]

＞そのかわり物件専属の業者に指定するという訳ですね。

ファに寝具やアフ一句ってどうなの？
デベと癒着してね？

[47: 匿名さん]

45さん
ＭＲに車置いて、営業さんの車で現地(棟内モデルルーム)に行ったことありますよ。
または営業さんの車とか？

[48: 匿名さん]

>>46殿に告ぐ
こんなこと言っていいのだろうかわからないのですけど、
えーい！
私たち夫婦がMRで出会った担当さん推奨の裏技をひとつ。

ある日、
諸費用の百何万円が現金ないから、
見合わせますって返答した。
すると
こんな手があると・・・

○○銀行の家具購入ローンで、
大丈夫と。
あとはその家具屋が経理処理で、
デベに入金してOK。

からくりわかるでしょう

やっぱ共存共栄

ここだけの話でした。

[49: 匿名さん]

もしもーし
元デベ社員様はいつごろが
ご都合よろしいでしょうか？

[50: 匿名さん]

諸費用も住宅ローンに入れる事できますよね。
前に行ったＭＲの営業さんに普通に入れることできますって
いわれたけどなー

[51: 元デベ社員]

家具購入ローンですか。
私は一度も経験ありません。

一般的には諸費用も住宅ローンに組み込めますから
余程の場合じゃないかぎり他金融商品を絡めることは
ないと思います。
変更工事代でもオーバーローンはOKですし。

家具ローンなるものを利用する意味は無いですね。

[52: 匿名さん]

一昔前はそういう時代あったな

[53: 匿名さん]

平成7年に私が購入したときやりましたよ。
同じことすすめられて。
でも銀行で見破られました多分。
諸費用を町金から借りましたもの。
リボルビング払いで。
おかげで披露宴なしのじみ婚です。
あの営業マンどこ逃げた！！

[54: 匿名さん]

年収が足りなくて、
彼女を「未届けの妻」にして合算したことありますが、
こんな技、普通お客様に使わせますか？

[55: 元デベ社員]

これも物件によるんですよ。
ほどほどに売れている物件なら販売員も面倒なことは
したくないのです。

[56: 匿名さん]

内覧会に業者を頼もうか迷ってます、５万位
かかるし、元デベ社員さんのなにか内覧会でのアドバイス
あればお聞きしたいです。

[57: 匿名さん]

もし分かれば教えてください。
私は特定疾患を持つものですが、昨年MS購入を考えた際
団体信用保険の告知を事細かに書き通りませんでした。
その時の物件はいろいろあり購入にはいたらなかったのですが
今年になり本当に良いと思える物件を見つけました。
団信が必要の無い方法もあると思いますが、今回の団信は何も告知しないで
おこうかと思っています。
このような場合、前歴が保険屋の横のつながりでばれてしまうものでしょうか？
ちなみに生命保険は物件以上のものをかけており、保険金詐欺をするつもりは
毛頭無く、銀行の選択肢を減らしたくないだけです。
お門違いな質問かも知れませんが、少しでも裏事情が分かれば教えてください。

[58: 元デベ社員]

業者に頼むのは費用×効果にもよりますね。
あまり高額なら頼まないほうが良いでしょう。
実際に内覧で指摘される内容はデベでもチェック済み
ですので業者の指摘はそれほど多くないです。
首都圏のある方は３０万払って業者頼んだのに偽装マンションだった
なんて笑えない話もありますし。

[59: 匿名さん]

57さん
あなたの言ってることは矛盾してるんじゃない？
詐欺するつもりはなくじゃなく、告知しないこと自体詐欺じゃん。

[60: 匿名さん]

そう告知義務違反と言いまして、保険金が出ないか、
削減される場合がありますよ。
保険金の金額が大きいと、ただでさえ出し渋る保険会社のこと、
徹底的に調査入ります。

[61: 匿名さん]

>>56さま。
私は内覧専門業者の方に入って貰いましたよ。
大変出来のいいマンションなら良いのですが、なかなかそんな物件は
ないと思います。
我が家はサッシの堅枠のゆがみや、床の傾斜、ビス抜けや外のタイルの浮きなど
５０箇所以上の指摘箇所がありました。
数千万円の買い物に、５〜６万円のチェック代は高いとは思いませんでした。
ちなみにデベの人は何もチェックしてませんよ。分かってたなら直してから
引き渡すのが普通だと思いますが？
元デベさんの言うことは購入者の立場からの考え方とはかけ離れていると思いますね。
今回の件で、建物にもセカンドオピニオンのようなものが必要だと痛感しました。

[62: 匿名さん]

＞61
それはおかしいですね。
今の世の中、床の傾斜などやサッシのゆがみのあるなどど言うのはよっほどひどいマンションだと思います。
後、デベの人は同時に皆さんのチェック会の時にするのじゃないんですよ。
私の買ったマンションでは建築の人がチェックして営業の人がチェックしてそれで最後にお客さんである自分たちがチェックしましたよ。
本当かなあって思いましたが、チェックした項目や手直ししたシールをはずし忘れていた所があったのできちんとしたんだって思いましたよ。

[63: 元デベ社員]

え〜まずお断りしておきますが、No,58の「元デベ社員」さんは
スレ主の私ではありません。
私と同様の元デベロッパー社員なのかもしれませんが、私の考え
とは少々異なるようです。

私は内覧業者を利用することに反対はいたしません。
自分の目と業者の目で内覧を実施することは良いことだと思います。


よく勘違いをされている方がいるのですが「内覧会」というものは
デベロッパーが主催するものではありません。
施工したゼネコンが実施するものなのです。

すなわち指摘事項がある場合は、その後ゼネコンが責任を持って
修復するのであり、デベロッパー側からすると「より完璧」な
お部屋を購入者へ引き渡しすることができますから、後々のクレーム
が少なくなる分、喜ばしいことなんですよ。

これが本音です。

[64: 元デベ社員]

購入者内覧会の前に、ゼネコンの「社内検査」、そしてデベが内覧する
「施主検査」がございます。
１００％見落としが無いということはありえませんから、最終的に購入者
が検査をし指摘する、当然のことですね。

実はゼネコン側にとっても、入居してから指摘されるより、入居前に手直し
をするほうが、断然楽なのです。
家具が入ってしまった部屋で手直し工事をすることは大変なんですよ。

購入者にとってもゼネコンにとってもデベにとっても、完璧な状態で引き渡す
ことが最善なのですから、内覧業者などを使って指摘することは三者にとって
メリットがあると思います。

[65: 元デベ社員]

61番さんへ


＞ちなみにデベの人は何もチェックしてませんよ。
＞分かってたなら直してから引き渡すのが普通だと思いますが？

デベロッパーの肩を持つわけではありませんが、あなたのマンションが
そうだっただけだと思いますよ。
何もチェックをしないようなデペロッパーのマンションをよく購入できた
ものだと思います。


一般的にデベ側はきちんとチェックをいたします。

これも意外と誤解があるので申し上げておきますが、あくまでも施主は
デベロッパーなのです。
ゼネコンに建設費を支払うのは購入者ではなく、デベであります。
いわゆるゼネコンにとってデベロッパーこそがお客なのです。

すなわちデベロッパーこそが完璧な状態でゼネコンより物件を引渡し受け
なければならないのです。
当たり前のことですね。

お金を支払う立場なのに、なぜゼネコン側に立ち、物件の不具合を黙殺する
必要があるのでしょうか。
普通は意地悪なくらいに施主検査しますよ。

ただ１００％完璧ということはありませんから、専門業者を使って内覧し、
さらなる指摘をする必要があるということです。

[66: 元デベ社員]

あくまでも私が申し上げている内容は一般的なデベの話です。
自社施工をしているデベは施主と施工者が一緒ですから、この
限りではないかもしれません。


あと、私の経験ですが、内覧業者などの第三者は指摘もしてくれますが
逆にプロだけに「許容範囲」も熟知しているので、ゼネコンが助かっている
部分があることも事実です。

大抵の現場所長は、自信をもって完成させていますから、プロに指摘して
貰ったほうがありがたい、と言うことが多いですね。

[67: 元デベ社員]

団信についてですが、虚偽はやめたほうがいいですね。
万が一死亡した場合、困るのは本人ではなく遺族です。

もし告知をしてローン不可になるのであれば、購入を
あきらめるべきです。

もちろん団信が必要ない商品のフラット35もありますので、
それを利用するのがベストでしょう。

[68: 匿名さん]

最近の耐震問題については何か情報をお持ちですか？
業界ならではの話があれば聞きたいんですが。
お願いいたします。

[69: 匿名さん]

知人が内覧業者に依頼したときの話
料金をケチって（と言っても10万近く）やってくれたのは1時間くらいかけて
主に内装の仕上げ具合のチェックだったそうです
「これで終わりですか？」と聞いたら、「そうです！」と言われチェック内容を
施工会社の方に説明して帰ってしまったそうです
その話を聞いた共通の友達が、色々調べて東京の会社に契約前から依頼したら
50万近くかかったらしいけど、契約前に設計図などの詳細の確認をしてもらい
分かりやすく説明してくれたそうです
昨年末の内覧会にも2人で来て一日かけて機械を持ち込んで、床や壁の傾きまで
調べてくれたそうです
その調査員の話では協力的な売主とそうではないところがあるそうで、協力的な
ところは仕上げもしっかりしているといっていたそうです
＜元デベさん　すみません　よけいなことスレしてしまいました＞

[70: 61]

>元デベ社員様。
私の書き込みに対してたくさんのレスを頂戴していたようで、
有難うございます。
どうもお気に触った点があったのか「よくそんなマンション
を購入できたものです。」と、強い口調での書き込みもあり
ましたが、あれは>>58に対してのレスであり、あなたの偽者
なのですよね？ご自分が批判を受けたように思われましたか？
気になさらなくても宜しいのではないでしょうか。

「デベは何もチェックしていない。」これは、あれだけの
指摘が発生するようではチェックしていないに等しいという
意味です。勿論、施主検査は一週間ごとに行われ、内覧前にも
最終チェックが入ったことは聞いております。
ですからこれ以上の情報を入手する方法、さらには厳しい自主
検査をしているデベを確実に見分ける方法をこれからマンション
を購入される方に伝授して差し上げてください。

「一般的に」「普通は」意地悪なくらい検査をするものなのですね。
私の購入したマンションだけが造りの雑な酷いマンションなのだと
したら、（あ、これは>>62に書かれていたことですので）内覧業者
が忙しそうにしているのはなぜなのでしょう。
販売担当者が内覧業者を入れることに気持ちよく「どうぞ！」と言わ
ない場合が多いのはなぜなのでしょうね。

最後に内覧業者も色々あるので、きちんと調べてから依頼したほうが
宜しいかと思います。

[71: 匿名子]

質問あります。話もどりますが団信で虚偽の告知をして、契約者が死亡したら、もともと頭金をたくさんいれてて売って債務帳消にできるのなら遺族に迷惑かからないのでしょうか？それとも訴えられてしまって借金払うだけでは許されないのでしょうか？