元デベ社員です。聞きたいことありますか？【閉鎖】

[元デベ社員]

なるべくお答えいたします。

[2: 匿名さん]

お聞きします。
棟内モデルルームができてもなかなか売れない物件ってどうします？
どこまで値引きが許されるものなのでしょう？

[3: 匿名さん]

終了？

[4: 元デベ社員]

その時点で何戸売れ残っているか、そして完成後どの程度経って
いるのかによりますね。
一般的には、諸費用分から３００万程度ってところではないでしょうか。

もちろん販売しているのが、そのデベロッパーの社員なのか、販売会社の
社員なのかにもよります。
基本的に販売会社の担当者は値引きの権限はありませんので、売り主が
直接売っている物件のほうが思い切った値引きに対応するのではないで
しょうか。

ちなみに私は８００万円ってのが最高でした。

[5: 匿名さん]

モデルルームに使用した部屋はどれくらい値引きされますか？

[6: 匿名さん]

延床レンタブルて何かしら

[7: 元デベ社員]

これも時と場合によりけりですが、意外に思われるかもしれませんが、
モデルで使用した部屋の値引き額はあまり大きくないのが実状だと
思います。

棟内モデルルームは当然家具や照明などが備わっております。
物件によって異なりますが、だいたい１５０〜２００万円分の家具等が
置かれています。

そのうえ２００万や２５０万値引きをするのはかなり厳しいのが現状です。

もちろん最後の一戸とかであれば別ですが、モデルで使用したからと
いって特別に値引きすることは少ないと思います。

[8: 匿名さん]

オプションとかは、デベのほうにもマージン
どれくらいはいるのですか？オプションも金額に
よっては割引できるのですか？
結構高額になるもので。

[9: 元デベ社員]

これはデベロッパーによって異なります。
私の知っている限りでは、５％のせるデベもあれば０％のところもあります。

オプション工事分の代金をゼネコンに直接支払うのか、売主に支払うのかで、
ある程度判断できるかと思います。

オプションの値引きですが、できると思います。
結局ゼネコン工事ですから、ゼネコン側の采配ひとつでしょう。

[10: 匿名さん]

元デベ社員さん
あのモデルハウスの販売状況がわかるようにバラの花
とか○つけてるのよくみるんですけど、私が何回か見学した所
はバラの位置がよくかわってるんですよ、デベさんに聞くと
違う階にうつったとか・・なんか適当に答えてるような気がして、
これって信用できるのでしょうか？それとも販売促進の為に多少操作
しているのでしょうか？

[11: 匿名さん]

元デベ社員さんはどういった部門にいらっしゃたのですか？

[12: 匿名さん]

06です。応えてください。モデルで言われて頭に引っかかってる言葉です。

[13: 匿名さん]

三菱の円山邸苑が２００万円の値引きを広告で歌っていました。
これってそうとう凄いことですか？　２月末引渡し開始で、
その広告は３月上旬に出ました。大手、特に御三家はなかなか
値引きしないと思っていたので、びっくりしました。

[14: 匿名さん]

大盛況っすね

[15: 匿名さん]

どちらかというと営業さんですね？
レンタブルくらい即答すべし。

[16: 匿名さん]

どちらの元デベの方ですか？

[17: 匿名さん]

＞１６さん
それは知りたいけど、書いちゃったら思い切ったことが書けなくなると困るので
やめときましょう。

[18: 元デベ社員]

価格表のバラについてですが、多めに付けている場合がよくあります。
理由は様々ですが、いずれにせよ購入意欲を高めてもらうことが目的
です。

多めに付けていることで逆に売れないこともあるので販売側としては
一長一短です。
恐らく販売担当者によって考え方が異なるでしょう。

[19: 元デベ社員]

札幌市内で延床のレンタブル比を考えて買う分譲マンションは少ない
ですね。
基本的にオフィスビルに適用するものですから。

一般的にファミリータイプの場合は空室状況の想定が難しいのが実状
です。
首都圏のレンタブル比の計算式はネットで検索すればでているかと
思います。

[20: 元デベ社員]

三菱の円山邸苑が２００万引きとのことですが、広告でうたっている
のでしたらある意味凄いことだと思います。
購入済みの方々の心情の問題がありますので、なかなか大々的には
うたえないものです。

金額的にはそう大きいとは感じません。

[21: 匿名さん]

　＞元デベ社員さんへ
販売提携先の会社はどのくらいデベから手数料をもらえるのでしょうか

[22: 匿名さん]

元デベ社員さま、ありがとうございます。

このスレ、良スレの予感。今後ともよろしく
お願いします。

[23: 元デベ社員]

販売会社への手数料を具体的に申し上げるのは控えますが、
物件によって差があります。
また、パーセンテージの他にも諸条件を付ける場合がありますし、
売主側がその販売会社に何物件依頼するのかによって変化します。

短期間で多くの戸数を売ることが必要ですから、今の時代は販売会社に
とっては厳しい状況ではないでしょうか。

[24: 匿名さん]

よく“売れてる営業”から買えって聞きますけど、
MRでそういう人オファーできるの？
それとも運？

[25: 元デベ社員]

残念ながら難しいでしょうね。
それぞれの担当物件がありますから。

往々にして担当以外の物件についてはあまり知識が無いことが
多いのです。
したがって売るに売れないということもあります。

結局はその物件の担当者がメインの営業となると思います。

あとなるべくコネクションがある場合は大いに利用した
ほうがよいと思います。
担当者としてもそれを理由に社内稟議を上げやすいですから。
値引きするには値引きする理由が必要なのです。

[26: 匿名さん]

２４です、ありがとうございます。
社内稟議を上げやすいコネクションて
親、兄弟、親戚、友人どのくらいまでの範囲ですか？

[27: 元デベ社員]

売れている営業マンについてですが、一戸建てと違い、分譲マンションの
売れ行きは立地で８０％以上決まるといっても過言ではありません。
したがって腕の悪い営業こそ完売しやすい物件を担当する場合があります。

販売員との縁も購入する条件のひとつでしょうから、じっくりと
話をしていくのが賢明と思います。
結局は人間が売っていますから、義理人情が絡むと意外とサービスが増えるかも
しれません。

[28: 元デベ社員]

個人的な血縁によるコネはあまり意味は無いかもしれません。
せいぜい親兄弟レベルですね。
幹部クラスとのコネであれば別でしょうが。
やはり取引先企業などの法人関係のほうがよいでしょう。

そのデベロッパーがお世話になっているとかであれば最適です。
金融関係や役所関係などに知人がいたら活用しましょう。
あとは別物件の入居者からの紹介というかたちも良いと思います。

要はその方に販売した場合、さらに紹介が生まれる可能性があるような
場合が最適なのです。
デベ側の期待値を上げる、これもポイントですね。

[29: 匿名さん]

モデルルームのベットで「やっちゃてる」って
聞いたことありますが本当ですか？

[30: 匿名さん]

〉２９
えー、そんなこと可能かな？

[31: 匿名]

↑スルー

[32: 匿名さん]

>29
×ベット　○ベッド

[33: 匿名さん]

解体したMRのベッドとか照明とか
どこ行くの？廃棄？
部分的に譲ってもらえないのですか？

[34: 元デベ社員]

原則的には同じタイプの棟内モデルへ移します。再利用ですね。
購入者へプレゼントする場合も多いです。

あと家具についてはデベロッパーのものではない場合があります。
インテリア会社が貸し出していることもあるのです。
そのかわり物件専属の業者に指定するという訳ですね。

ま、大抵はデベが購入したり貰ったりしたものですから、交渉次第で
簡単に譲ってもらえると思いますよ。

余談ですが、プレハブのモデルで展示したキッチンとかバスって
廃棄するんですよ。もったいないですね。

[35: 匿名さん]

ご回答感謝します。
そのキッチンやバスって
もう使えないんですか？
使えたら譲ってもらって
転売したら少しは儲けが出そう。

[36: 匿名さん]

一時はやった「アウトフレーム逆梁工法」
あれなんで急に消えたの？

[37: 匿名さん]

営業マンに恋して買ってしまいました。
はぁ・・・
切ないです

[38: 匿名さん]

もしもーし

[39: 匿名]

元デベ社員サンのお話はかなり現実に近いおはなしですね。業界全体のことをよく把握されてます。
これからもよろしくおねがいいたします。

[40: 匿名さん]

私もバラの件には疑問ありました、好きな間取り
が１０階より上がいいけど空きないからね〜
と話したら次の日に電話きて１つキャンセル
で希望の間取りあります〜なんて偶然すぎると思い
ました。

いろいろ調整してるのですね。

[41: 匿名さん]

↑あるある

[42: 匿名さん]

>40
うちも似たような経験あるよ
デベすべてじゃないと思うけどやっぱりあるんだね。

[43: 匿名さん]

全室売るためにしょうがないみたいだよ。
２〜３室売れ残っただけで赤字のこともあるって。
これは知恵比べかな

[44: 匿名さん]

バイトで客のふり（サクラ）してたことがあります。
ニセのバラ、つけてましたよ。

[45: 匿名さん]

そういえば、MRの前に車たくさん停まっているのに、
中に客1組ってこともあったけど、
あれも今にすれば何だったんだろ

[46: 匿名さん]

＞そのかわり物件専属の業者に指定するという訳ですね。

ファに寝具やアフ一句ってどうなの？
デベと癒着してね？

[47: 匿名さん]

45さん
ＭＲに車置いて、営業さんの車で現地(棟内モデルルーム)に行ったことありますよ。
または営業さんの車とか？

[48: 匿名さん]

>>46殿に告ぐ
こんなこと言っていいのだろうかわからないのですけど、
えーい！
私たち夫婦がMRで出会った担当さん推奨の裏技をひとつ。

ある日、
諸費用の百何万円が現金ないから、
見合わせますって返答した。
すると
こんな手があると・・・

○○銀行の家具購入ローンで、
大丈夫と。
あとはその家具屋が経理処理で、
デベに入金してOK。

からくりわかるでしょう

やっぱ共存共栄

ここだけの話でした。

[49: 匿名さん]

もしもーし
元デベ社員様はいつごろが
ご都合よろしいでしょうか？

[50: 匿名さん]

諸費用も住宅ローンに入れる事できますよね。
前に行ったＭＲの営業さんに普通に入れることできますって
いわれたけどなー

[51: 元デベ社員]

家具購入ローンですか。
私は一度も経験ありません。

一般的には諸費用も住宅ローンに組み込めますから
余程の場合じゃないかぎり他金融商品を絡めることは
ないと思います。
変更工事代でもオーバーローンはOKですし。

家具ローンなるものを利用する意味は無いですね。