管理費について

[匿名さん]

昨日の新聞に管理組合が管理会社の入札を行い管理費を削減。等の記事が出てました。あるマンションでは駐車場代８００万円が管理費に使われ、不透明な使われ方をされたり・・。
記事の中で「管理会社の中には管理費の仕組みや業界の相場を住民に隠して、利益を得ているところがある」また、「管理会社に全面委託している場合、住民が知らないばかりに無駄な費用をはらわされていることが多い」とありました。

マンション購入後にはこういうことも注意して行きましょう。

【札幌・北海道の新築分譲マンション掲示板からマンション雑談掲示板へ移動しました。2020.6.19　管理担当】

[8: 匿名さん]

エレベータも多いとメンテ代もかかるし、総取り替えの時期は大変なんですね・・。
タワーなんかの高速だともっとするのだろうか・・。
戸建てもそれなりにかかるけど、マンションってお金かかるって言うのがこんな時に
わかりますね。
ウチもどうなっちゃうんだろう・・。

[9: 匿名さん]

質問です。駐車場を借りていなくても、駐車場の管理費は負担となるのでしょうか。
その辺りが、どうも腑に落ちないもので。

[10: 匿名さん]

>9さん
一般的には、逆のケースがほとんどだとおもいます。
つまり、駐車場代を、駐車場管理費以上に徴収し残金が
建物の修繕積み立てにまわるということ。

ただ、最初に、駐車場代1,000円（激安！）とか言って販売される
マンションは9さんの心配のケースになるかもしれませんね。

もし9さんがMS購入者であれば
まずは、購入時に受け取ってる、規約を読まれては？
即、解決だと思います。
後は、築年数によって、現状がどう変化しているかですよ。

[12: 匿名さん]

10さん>
ご丁寧にありがとうございました。規約、読んでみますね。
なにせ引っ越したばかりで、ばたばたしていまして。。。 愚問お許しください。

[13: 匿名さん]

たしかに駐車場格安物件は、車の無い人にとっては不利に思えます。
しかも駐車場は共有施設なので、固定資産税にも反映されるはず。
機械式があるとなおさら不利。
ただし、車がある人にとっては、組合収支計画通りにいけば、かなりかなりかなりお得。

[14: 匿名さん]

元管理組合役員として一言
管理会社をとやかく言う前に自分のマンションのことは自分で関心もつこと
年1回の総会だってどこも2〜3割の人が出ればいいくらいだった
なのにたまたま役員やってて修繕の計画の話をしたとたん、文句だけ
言う人が多かった（アンケートとったら名前も書かず「やめろー」だもの）
すき放題する管理会社もおかしいけど、普段から管理会社に何でも任
せっきりにしておいて、肝心のときだけ組合役員まで管理会社の人間
見たいな扱いする組合員は本当に多かった
（今はただの入居者でずいぶん楽だけど・・・今の役員さんにしょっちゅう相談されます）

■ここから建設的な意見です
自分が役員のときはとにかく決算のときに全ての収支を確認することだけ
注意しました　当然支出の分の領収書も全部確認　そろえられないものは
認めませんでした
それからは管理会社は、「あーここはうるさいなー」と思ったかどうかは別に
してすごくきちんと処理してくれている
それから無駄な電気（昼のエントランスなど）を消したり、非常に細かな指示
を出したりもしました（一部入居者からせこいって文句言われたけど・・・）
結果としてたまたまかもしれないけどその年の決算は管理費がおよそ1件あたり
平均で年間で1万円くらい浮きました（管理組合で何かあったときの予備費として計上）

自分たちの家に対して部屋に対しては関心があっても、廊下や駐車場植栽など共用部分に
対しては関心が無さすぎです　建物全てが自分の財産だということを忘れている？？？
だから
＞05さんの書いている「管理会社は、所有者が関心を示さないことが多いので、実質的には支配
しているケースが大半であるにもかかわらず、建前上、持ち主の意向に沿って、管理を「代行」
しているだけということ」という意見になってしまうのだと思います
管理人も管理会社からは「業務書にある以外の余計なことはするな」といわれています
それはたとえば除雪は今は業務ではないけどたまたまやると、やらないと「管理人が仕事しない」
となるからで、交代したときに引き継いだ人が大変になるからだと管理人さんがおしえてくれました

私が思うのはあくまで管理会社も営利団体で利益を上げるための会社であることを理解すれば
任せるこちら側があとはどう対応するかだと思うのです
管理は「管理＝サービス＝安ければいい＝でもしっかり管理（サービス）しろ」という考えに
無理があると思うのは私だけでしょうか

今は管理会社を変えることなんて簡単にできるわけだし、堂々とやりあって
言うこと聞かないなら、「じゃあ今度の契約の更新はしません」で終わりです
変えるまでいかなくても別の管理会社から同じ業務内容で見積もりとればいいんです
それが安ければ「これでやってください。できないなら更新しません」でいいわけです

それから駐車場についてはうちのマンションもそうとうもめましたよ
簡単に言うと最初の駐車場料金は販売上の判断である程度決めている（管理会社曰く）から
極端に安いところは、借りてるひとの既得権で値上げすることには猛反対されました・・・
でも屋外でも今はロードヒーティング代払うわけだし、それなりの対価があって然るべき
決算書（販売前なら予算書があるはず）見ると分かるけど、極端に安いところは
まず、駐車場の維持管理に対する収入が足りずに、管理費で捻出していると思う
と言う事は使っていない人も駐車場代を払っていたり、今年みたいに大雪だと
ロードヒーティング代も赤字になると払わされます（うちも以前そうでした）

それともっと問題なのは役員に手当てを支払うようになっているところ多いですよ
それから役員の会議代（お茶代）は絶対チェック
以前のうちは年間予算10万円！！！ってなんだこりゃーって感じで激怒しました
それからはせいぜい年間2〜3千円　そんなにかかるわけないもの
それに確かに役員は大変だけど、自分の家だよ！なんで手当てがいるわけ！！！
（でも、やっていると正直あってもいいかなーって思ったけど・・・）

さあ、私の意見に反論する方　聞かせてください

[15: 匿名さん]

＞１４さん
反論無し。でも役員に３ヶ月から半年に１回程度、ご苦労さんの意味で１人３，０００円程度の飲食費くらい出してもいいと思います。なんか凄く現実味のある内容ですね。ちなみに総戸数は何戸ですか？

[16: 匿名さん]

＞15さん
46戸のマンションです
＞ご苦労さんの意味で１人３，０００円程度の飲食費・・・
それくらいはいいと思うけどそれもやっぱりきちんと総会で承認してもらって
さらに領収書や議事録もしっかりと残すくらいじゃないと道警の機密費みたいに
なっちゃうよ
それから知人のマンションは100戸くらいのマンションで理事長が10年以上
変わっていなかったらしいけど、去年遊びに行った時たまたま決算書があったので
見たら”役員報酬年間予算150万円”ってびーーーーーくり
聞いたら5年位前に定年してていつのまにか上がっていたらしい
「それって定年後の再就職？？？？？？」　信じられませんでした
それでその時の総会で問題視したら、その理事長はえらい剣幕で
「今まで一生懸命やってやったのにそれならやめてやるーーーーー」って
怒り出したそうです

結局その他の役員も全部辞めて今新しい理事でがんばっているらしいけど
理事長はすぐ引っ越したみたいです（元官庁の出身とのこと）

最近帳簿を調べていたら管理費の収支がぜんぜん合わないことが判明
現在管理会社をつめているところとのこと

長期政権は何でも良い事はないという見本ですかね

[17: 匿名さん]

うちのマンションもおばさんが長期政権となっています。
たしかに何かと、弊害(予兆)がありますね。
議事進行は自分と取り巻きの意見に誘導、同調したない場合は
おかしい家だと排除。

具体例としては、理事長には電話とコピー代として年額10万円が
支払われています。
そして領収書等は不要。
改善の余地(10万円前払いにて実績領収書で後清算)を求めましたが、
上記法則発動で我が家は変わった家、扱いです。
また2年に一度の理事の親睦温泉旅行、年末の懇親会費用が積立金から
捻出されています。
これも上記同様の法則発動で中止を求めても慣例ということで
逆切れ。
マンション内で何人かは問題視していますが、あまりにも現理事の権勢が
大きく、奥さん達の関係配慮から強く言えずにいます。

一般社会的な公平な感覚を持った理事の方も勿論多いことと思いますが、
概して私も理事の長期政権化には注意が必要と感じています。

[18: 匿名さん]

うちのマンションも理事長さん長いけど、結局誰もやりたくないから、
長期化してますよ。
やってくれてるから感謝。
だけど理事長さんに言えないことは、管理人さんに行くから、
管理人さんもたいへん。
長く頑張ってほしいけど体壊さないでください。
そんな感じです。
ちなみに、自分も出来ることは住人としてやります。
でも管理人さん働き者でほとんどやってしまいます。
これって一種の経営感覚ないとできないことですよね。

[19: 匿名さん]

長期政権も問題あるが、輪番制でやる気のない理事が集まってるほうがもっと酷い。管理会社の言い
なりになっていて、管理費の無駄遣いばっか！自分が理事を続けていたときは、電気の球ひとつ取り
替えるのもチェックして、球が緩んで点灯しないものを取り替えようとしていたのを発見して３０万
以上の損出を防いだのに、理事を辞任したとたんに決算報告で電球取替え４５万円だってよ。管理会
社まだ懲りずにやってるよって感じだけど。管理組合の役員はちゃんとチェックしてくれよ！１年で
そんなに電球が切れるわけないだろっ

[20: 匿名さん]

理事は実際大変だから報酬を支払ったほうがきちんと責任感を
もった仕事をしてもらえるようになると思う。

個人の貴重な時間を割いてもらっているわけだからね。

[21: 匿名さん]

そのマンションの状況次第だね。
うちの場合は長期政権が問題となってきているのと、現理事の横暴さ
年代による考え方のギャプが大きくなってきているので、理事の変更
立候補をしても、長期政権派が17のような状態と組織票によって、
阻害しています。

個人の貴重な時間というが、自分達のマンションだから、無償が原則で
あるはずです。
但し必要経費はちゃんと領収書で支払う。

理事に報酬はおかしいよ。
なによりその支払い基準は?
報酬はそのうち惰性となって結局既得権益化、責任感の重さのモチベーションに
なるかね?

[22: 匿名さん]

管理費って適切な運用が勿論必要だけど、度を過ぎた節約はマンションの
グレード、資産価値を返って阻害する。
そのことに気づかずに節約、節約と共有部分や駐車場の照明を抜くマンション
も多い。
忘れてはいけないのが、賃貸で入居している人達の評判。
これが実は重要で、外部に対してマンションのグレードを伝える情報経路で
ある。
そんなセコイことをしていると、不動産仲介業者の間にはセコイマンション
(適切な管理サービスを受けられない)として、グレードが低いと見なされる。
そういうところは大手のマンションでも意外と多い。
色々な中古物件の見分け方みたいな書き物にも、その旨記載があるが、理事達
高齢者は節約優先、そしてそういう書き物の存在を知らないまた無視する。

[23: 匿名さん]

２１さん、
自分たちのマンションの価値を守るといいますが、
理事になった人たち以外は、全然話し合いとかには無責任で
決まったことにはいちゃもんつけてくるし
無償でやってもいいけど、
理事以外の住民も
総会には原則全員出席の義務を課してほしいです。
その他の活動も同様に。

まあこれからは、人に押し付けていればいいという
時代ではなくなってきてるけどね。
特別な事情（病人など）を持つ世帯以外で
不参加ならそれなりの扱いをされていますよね。

[24: 匿名さん]

いちゃものをつけられるということは、決定のプロセス(情報)が
開示されていないからでは?
いちゃもんがあっても適切な開示があれば、無視できるかと。
又は議事進行、議決に関して組織票を入れる派閥が多いとか。
決定事項に対してのあとからのクレームは、多数決の論理に対して、
その決定プロセスの説明が少ないからだと思うけどな。

民主主義だから多数決が優先になるのは必然であるが、多数決が
正しいとは限らない。
少数意見が正しいということもある、そういう意見を汲み取りつつ
議論を進めることが理事が重要な責務。

費用負担増の話とかは、22にも見られるように過剰な節約意識と負担増を
嫌う住民が結束した場合、返ってマンションの質を落とす可能性すらある。

そして総会への出席が少ないのは、議論をしても結局は理事と一部
声の大きい人達の意見が通るという状況がある可能性もある。
そういうことを現理事は気づかなかったりする。

[25: 匿名さん]

マンションって、めんどいな〜。

お金をださなければならないのに、自分の好きにはできないし。

一棟、一棟のマンションが、ひとつの国みたいだね。

修繕積立金や管理費は、税金みたいなもんだな。

運命共同体、がんばって。

[26: 匿名さん]

>>25さん
その通りだよ。
村だよ村。見ず知らずの寄せ集め。
理事長は村長。
まさに近代的テクノロジーを
結集した都会的な外観の村（天空の城）だよ。

あなたまだ買ってないのに、
そこまで達観できたら、
もう大丈夫。

護送船団推進委員会より

[27: 匿名さん]

村長くらいの理事長ならまだいい。
某国のような一般通念が通用しない独裁者と取り巻きが理事になると大変。
大手のマンションなんだけど、そのせいか賃貸に出す人が最近多い。
俺も近々売りに出そうかと思っている。住
住民の民意の高いマンションもあるかと思うけど、値引きが激しいところは
高級住宅地でも住民の質が崩れていくので、俺はお勧めしないな。

[28: 匿名さん]

独裁者とは穏やかじゃないですねえ
ちょっと表現が古いかも

もっとナウい言い方してチョ

[29: 匿名さん]

独裁者のナウな言葉とは、どんな言葉?

それに27のような状態はあり得る。
うちもその気配がある。
管理費の資金使途について、強権発動されてきている。

[30: 匿名さん]

声が大きいオバサン理事がいると本当困る。
やたら、物理的建物、施設自体を自分達(だけ)が便利なように、
使わないものはなくす方向で話を進めようとする。

躯体系は極力弄らないことが、資産価値を維持する方法。
管理費を遣って、変更工事実施は愚の骨頂。
デザインのバランスが崩れる。

[31: 匿名さん]

もうすぐ管理組合が発足するんですが、なんだか難しいんですね。
自分のマンションだし組合のお仕事は積極的にしようと思っていたけど
仕事しない人にあれこれ言われるくらいならやめておいたほうがいいかなあ・・・
出席しない人には出席した人たちにすべてを委任したとみなす誓約書みたい
なのがあるのかと思っていました。前に分譲マンションを賃貸で借りていた
ときに確かそんな感じの文書が回ってきたような・・・記憶違いかもしれませんけど

[32: 匿名さん]

>>31
そんな気持ちならやらんほうがいい
自分のマンションなんだから、言いたいことをがんがん言えばいい
自分の財産を守るのに、人に遠慮してどうする
分譲マンションを所有しているのに、賃貸マンション住まい気分の人が多すぎ！

[33: 匿名さん]

32さん
自分のマンションだからって言いたいことだけがんがん言うだけじゃだめじゃない？
やっぱり自分の権利を守りたいなら最低でもなんらかの形で話し合いの場に参加する
っていうプロセスをとるとか協力し合うとかが常識でしょ。
自分の財産を守るのと自分勝手言うのとは全然違いますよね
言いたいことをがんがん言ってっていうのがなんとなく後者のように感じてしまいました。
話し合いの場で言いたいことをきちんと言うという意味だったらごめんなさい

[34: 匿名さん]

「管理費」というスレの題目とは異なり管理組合が
主題になりつつありますね。
別スレ立てたらどうですか。
「管理費」というのは、確かに、理事が報酬を取って
いるところもあるかも知れないけど、基本的には、
管理会社に丸投げしてそこで代行しているケースが
多いと思います。
予算、決算もそこが代行しているところが多い。
その時に、管理人給与とか諸手数料を相場より高く
設定しているのでそれが問題だと思う。
管理会社の変更も辞さぬとして管理組合と管理会社
の間で交渉して見直しさせるというのが、本来の
パターンです。
うちのマンションも管理組合理事会が交渉してくれて
大幅見直しが図られました。
管理組合を一方的に非難するのもおかしいと思います。
管理会社の人がレスに入り込んで話題の矛先を変えた
ようにも思えるのでもう一度軌道修正したら如何
ですか。

[35: 匿名さん]

管理組合も一方的に動くことがあるのも事実でそのあたりのバランスが大切。
管理費については皆の積み立て金、役員もある意味持ち回り、必要経費として
ある程度の額を役員に支払い、領収書と電話代等は常識の範疇で処理するのがベター。

電話代、コピー代といっても原則は領収書が必要だと思うよ。
些細な額から不正な支出が始まることも多い。

[36: 匿名さん]

今年の総会がもう少しである。
どうも資金使途に関して、一部の理事達の横暴さが目立つ
揉めそうだよ。

[37: 匿名さん]

資金の使途　って、理事会は予算通りに執行するだけでしょう。
横暴なんて、普通はありえない事では？

[38: 匿名さん]

これ札幌だけでやるのは勿体無いと思うよ
全国レベルで意見出せばもっと色々な事がわかりそう

[39: 匿名さん]

>>37
それがあるんよ、雑費、園芸費用(自分達が好きに花壇を造りたいから業者から
住民の手でやることに変更)やら、一部理事が適当に処理している模様。
領収書がない。
あと会議費用に理事の飲食費用が含まれている。
却下にはなっているが、積み立て金で温泉旅行とか行こうとして提案したりも
ある。
目が離せないよ。
理事を変えたくても権力者となってしまって、中々言い出せないという感じです。

[40: 匿名さん]

最近のエレーベター事故を見ると、管理・メンテナンスは
安かろう悪かろうの傾向が顕著だね・・
まあ、安く入札するにはどこかでコストカットしてるってことだから
結局、入居者自身に跳ね返る事なんだよね・・
かといって、メーカー系は安心かもしれないが明らかにボッタクリだしね・・・

[41: 匿名さん]

メーカーはボッタクリ、ボッタクリ、ボッタクリ。
これに管理会社が挟まりさらにピンハネ、ピンハネ、ピンハネ。

[42: 匿名さん]

分譲時に売り主が独断で決めた管理仕様の場合、管理・メンテナンスは、
「安かろう悪かろう」ならぬ「高かろう悪かろう」の場合が多い。つまり、最悪ってこと。

とにかく、実際に会社を変更するかしないかは別として、少なくとも一度は、入札なりなん
なりして点検するに越したことは無い。無知とは如何に恐ろしいことか、実感できます。
とはいえ、いろいろ面倒なので、言うは易し行うは難しの典型ですがww

[43: 匿名さん]

管理会社のそういう入札とか点検とかをしてくれる会社があるって聞きましたが。

[44: 管理人]

やり取りのところを恐れ入ります。
管理費につきましては、北海道特有の内容では無いと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/com/kanri/index.html
管理組合板にて同様の情報交換がございますのでそちらをご利用下さいますようよろしくお願いします。

[45: 入居済み住民さん]

今年新築マンション入居しまして、理事になりました。
第一回理事会にて決算の確認があり、管理会社より決算の結果繰越金が少ないので
駐車場代から修繕積立金への積み立てより管理費へ少しあててほしいとのことを言われました。
通常管理費の繰越金を多めにしないといけないでしょうか？
それとも、管理費の値上げをねらっているのでしょうか？
もしもの時とか、監視カメラ増設の時とかなんとか言われてます。
監視カメラは、充分すぎるほど現状ついています。

[46: 匿名さん]

>>45
管理組合で収支項目を一つ一つチェックして、必要有るのか無いのか吟味する必要があると思います。繰越金は計画表があるのでその計画道りであればOKです。
それで管理会社を変えるのも一つの方法でもあるし、管理費の値上げは最終手段であると思います。駐車場代だけの値上げは利用者と非利用者間でのトラブルの元になりかねないので注意した方が良いと思います。
まずは理事会で細かく吟味してください。

[47: 購入経験者さん]

駐車場は修繕積立金に入ってるんでしょうかね？（だったら優秀だと思う）
うちは駐車場は管理費として計算です。
よその駐車場の安いマンションとは違って、うちは初めから高め。
管理費は余裕があるみたいです。
管理費が足りないのは・・・灯油代のせいなのかな？
友人のところは、灯油代が値上がりと言う理由で、管理費が１０００円づつＵＰして
入居当初よりトータル３０００円ＵＰだそうです。

[48: 入居済み住民さん]

築２年、立体駐車場ですが、駐車場代金は管理費に入っていますね
修繕積立金は別枠です
毎月の管理費、駐車場代、修繕積立金の　２／３　が管理費　１／３が修繕積立金です

[49: 匿名さん]

管理費を管理しよう。

[50: 入居済み住民さん]

長期修繕計画の内容を説明できない担当者ばかりじゃない？
デベが勝手に作った物だというなら、きちんと提案してみろ！
もともと、納得いかないまま管理を受けるなって。

だいたい、駐車料金を管理費に回しているなんて・・・
平置き駐車場だってアスファルトのやり直しもあるし、
機械式・タワー式駐車場は修繕では保たないときもあるし、
建て替え中の駐車場確保とかお金がかかります。

図書館で昼寝しているような管理会社は、
経費節減させよう！！　→　これ、一番言いたかった。

[52: 匿名さん]

こちらは札幌市内？

[53: 匿名さん]

管理費は共用部分の維持比として徴収されるのだと以前営業から聞いています。
その中には管理会社と管理人の人件費も含まれていました。
他には、自動ドア、エレベーター、機械式駐車場の定期メンテナンス代。
清掃代、インターネット、植栽管理、共用部維持費など。管理費は管理会社に掛け合い削減することもできるとか。

[54: 匿名さん]

駐車場が機械式ですと管理費が高くなるとは本当ですね。
定期的な保守点検や清掃などの費用も管理費に含まれていました。
安全に利用することを考えれば削減できないコスト。
さらに、購入してから気がついたのですが、機械式だとどうしても利用時間がぶつかると車の出し入れに時間がかかるのがストレスになります。

[55: 匿名さん]

北海道というエリアならマンションは自走式の駐車場がいいと思います。
やはり維持費がかかるのがエレベーターと機械式駐車場だと聞いているので。
機械式駐車場は停電のとき、出し入れできなくなるそうなので、その点も加味して判断しています。

[56: 匿名さん]

やはり営業マンの説明だけで納得せずに、あらかじめ勉強しておかないとまずいですね。
個人的には、あまり総住戸数が少ない物件は避けて考えています。
購入者が同じ年齢くらいだと、年金世代になり支払いができなくなることもあるそうで。
ある程度の規模のマンションなら、それでもなんとか費用をやり繰りできそうですけど。
いろいろ考えますね。

[57: 販売関係者さん]

結局、住民の意識の問題になりますよね。管理会社の変更をしたマンションに
住んでしましたが、毎年100万単位で管理費会計で余剰金が発生。それを、
せっせと口座を分散して貯金。そこまでは判るのですが、大規模修繕にも
充当せず、管理費も下げず余剰金出しまくりで、年に何度も懇親会を開き
多額の飲食に充てる。
　高齢者の方々は楽しいかもしれませんが、現役世代では休みも併せ辛く、
また、そこまでのコミュニケーションを望む人も少ない。
　役員以外で相談役などの役職も作り、手当まで支給。
皆さんも気をつけましょう！