管理費について

[匿名さん]

昨日の新聞に管理組合が管理会社の入札を行い管理費を削減。等の記事が出てました。あるマンションでは駐車場代８００万円が管理費に使われ、不透明な使われ方をされたり・・。
記事の中で「管理会社の中には管理費の仕組みや業界の相場を住民に隠して、利益を得ているところがある」また、「管理会社に全面委託している場合、住民が知らないばかりに無駄な費用をはらわされていることが多い」とありました。

マンション購入後にはこういうことも注意して行きましょう。

【札幌・北海道の新築分譲マンション掲示板からマンション雑談掲示板へ移動しました。2020.6.19　管理担当】

[2: 匿名さん]

駐車場の８００万の物件は西区ということです。

[3: 匿名さん]

ま〜駐車場代に依存するのは、ほとんどのマンションがそうなんだろうけど。
不透明ってのがね。あと、トシとってから利用者が減った場合が困るよね。

[4: 匿名さん]

age

[5: 匿名さん]

エレベーターのフルメンテナンス費が、一台につき、月４万円を超えている場合は、管理会社が
暴利をむさぼっている可能性が高いです。適正な相場は、三万円台。

管理規約の予算書を確認し、四万を超えている場合は、そのほかの経費も含めて、妥当性を厳し
くチェックした方がよいと思います。管理会社任せにすると、暴利をむさぼられ、後々、修繕積み
立て金が不足した場合、数百万単位の分担金を負担しなければならなくなる危険性が高いです。

管理会社は、所有者が関心を示さないことが多いので、実質的には支配しているケースが大半で
あるにもかかわらず、建前上、持ち主の意向に沿って、管理を「代行」しているだけということ
になっているので、規制する法律もほとんどなく、無法状態なので、やりたい放題です。
国交省も、職務怠慢で、まるで監督責任を果たしていません。所有者が関心を持ち、厳しくチェ
ックするしかないのが現状のようです。

管理会社＝悪徳会社、という前提で、厳しく内容をチェックするぐらいの気構えが必要だと思い
ます。

[6: 匿名さん]

↑05
そうだそうだぞ。実感してます。

[7: 匿名さん]

うちのオヤジのマンションでエレベーターの取替えの話がエレベーター会社から提案されたが、集まった
人達がひっくり返るような金額だったそう。１台あたり国産の高級車１台分はあったそうで、玄関の多い
マンションでエレベーターも多く青ざめたそうです。引越すかもって言ってたなぁ。

[8: 匿名さん]

エレベータも多いとメンテ代もかかるし、総取り替えの時期は大変なんですね・・。
タワーなんかの高速だともっとするのだろうか・・。
戸建てもそれなりにかかるけど、マンションってお金かかるって言うのがこんな時に
わかりますね。
ウチもどうなっちゃうんだろう・・。

[9: 匿名さん]

質問です。駐車場を借りていなくても、駐車場の管理費は負担となるのでしょうか。
その辺りが、どうも腑に落ちないもので。

[10: 匿名さん]

>9さん
一般的には、逆のケースがほとんどだとおもいます。
つまり、駐車場代を、駐車場管理費以上に徴収し残金が
建物の修繕積み立てにまわるということ。

ただ、最初に、駐車場代1,000円（激安！）とか言って販売される
マンションは9さんの心配のケースになるかもしれませんね。

もし9さんがMS購入者であれば
まずは、購入時に受け取ってる、規約を読まれては？
即、解決だと思います。
後は、築年数によって、現状がどう変化しているかですよ。

[12: 匿名さん]

10さん>
ご丁寧にありがとうございました。規約、読んでみますね。
なにせ引っ越したばかりで、ばたばたしていまして。。。 愚問お許しください。

[13: 匿名さん]

たしかに駐車場格安物件は、車の無い人にとっては不利に思えます。
しかも駐車場は共有施設なので、固定資産税にも反映されるはず。
機械式があるとなおさら不利。
ただし、車がある人にとっては、組合収支計画通りにいけば、かなりかなりかなりお得。

[14: 匿名さん]

元管理組合役員として一言
管理会社をとやかく言う前に自分のマンションのことは自分で関心もつこと
年1回の総会だってどこも2〜3割の人が出ればいいくらいだった
なのにたまたま役員やってて修繕の計画の話をしたとたん、文句だけ
言う人が多かった（アンケートとったら名前も書かず「やめろー」だもの）
すき放題する管理会社もおかしいけど、普段から管理会社に何でも任
せっきりにしておいて、肝心のときだけ組合役員まで管理会社の人間
見たいな扱いする組合員は本当に多かった
（今はただの入居者でずいぶん楽だけど・・・今の役員さんにしょっちゅう相談されます）

■ここから建設的な意見です
自分が役員のときはとにかく決算のときに全ての収支を確認することだけ
注意しました　当然支出の分の領収書も全部確認　そろえられないものは
認めませんでした
それからは管理会社は、「あーここはうるさいなー」と思ったかどうかは別に
してすごくきちんと処理してくれている
それから無駄な電気（昼のエントランスなど）を消したり、非常に細かな指示
を出したりもしました（一部入居者からせこいって文句言われたけど・・・）
結果としてたまたまかもしれないけどその年の決算は管理費がおよそ1件あたり
平均で年間で1万円くらい浮きました（管理組合で何かあったときの予備費として計上）

自分たちの家に対して部屋に対しては関心があっても、廊下や駐車場植栽など共用部分に
対しては関心が無さすぎです　建物全てが自分の財産だということを忘れている？？？
だから
＞05さんの書いている「管理会社は、所有者が関心を示さないことが多いので、実質的には支配
しているケースが大半であるにもかかわらず、建前上、持ち主の意向に沿って、管理を「代行」
しているだけということ」という意見になってしまうのだと思います
管理人も管理会社からは「業務書にある以外の余計なことはするな」といわれています
それはたとえば除雪は今は業務ではないけどたまたまやると、やらないと「管理人が仕事しない」
となるからで、交代したときに引き継いだ人が大変になるからだと管理人さんがおしえてくれました

私が思うのはあくまで管理会社も営利団体で利益を上げるための会社であることを理解すれば
任せるこちら側があとはどう対応するかだと思うのです
管理は「管理＝サービス＝安ければいい＝でもしっかり管理（サービス）しろ」という考えに
無理があると思うのは私だけでしょうか

今は管理会社を変えることなんて簡単にできるわけだし、堂々とやりあって
言うこと聞かないなら、「じゃあ今度の契約の更新はしません」で終わりです
変えるまでいかなくても別の管理会社から同じ業務内容で見積もりとればいいんです
それが安ければ「これでやってください。できないなら更新しません」でいいわけです

それから駐車場についてはうちのマンションもそうとうもめましたよ
簡単に言うと最初の駐車場料金は販売上の判断である程度決めている（管理会社曰く）から
極端に安いところは、借りてるひとの既得権で値上げすることには猛反対されました・・・
でも屋外でも今はロードヒーティング代払うわけだし、それなりの対価があって然るべき
決算書（販売前なら予算書があるはず）見ると分かるけど、極端に安いところは
まず、駐車場の維持管理に対する収入が足りずに、管理費で捻出していると思う
と言う事は使っていない人も駐車場代を払っていたり、今年みたいに大雪だと
ロードヒーティング代も赤字になると払わされます（うちも以前そうでした）

それともっと問題なのは役員に手当てを支払うようになっているところ多いですよ
それから役員の会議代（お茶代）は絶対チェック
以前のうちは年間予算10万円！！！ってなんだこりゃーって感じで激怒しました
それからはせいぜい年間2〜3千円　そんなにかかるわけないもの
それに確かに役員は大変だけど、自分の家だよ！なんで手当てがいるわけ！！！
（でも、やっていると正直あってもいいかなーって思ったけど・・・）

さあ、私の意見に反論する方　聞かせてください

[15: 匿名さん]

＞１４さん
反論無し。でも役員に３ヶ月から半年に１回程度、ご苦労さんの意味で１人３，０００円程度の飲食費くらい出してもいいと思います。なんか凄く現実味のある内容ですね。ちなみに総戸数は何戸ですか？

[16: 匿名さん]

＞15さん
46戸のマンションです
＞ご苦労さんの意味で１人３，０００円程度の飲食費・・・
それくらいはいいと思うけどそれもやっぱりきちんと総会で承認してもらって
さらに領収書や議事録もしっかりと残すくらいじゃないと道警の機密費みたいに
なっちゃうよ
それから知人のマンションは100戸くらいのマンションで理事長が10年以上
変わっていなかったらしいけど、去年遊びに行った時たまたま決算書があったので
見たら”役員報酬年間予算150万円”ってびーーーーーくり
聞いたら5年位前に定年してていつのまにか上がっていたらしい
「それって定年後の再就職？？？？？？」　信じられませんでした
それでその時の総会で問題視したら、その理事長はえらい剣幕で
「今まで一生懸命やってやったのにそれならやめてやるーーーーー」って
怒り出したそうです

結局その他の役員も全部辞めて今新しい理事でがんばっているらしいけど
理事長はすぐ引っ越したみたいです（元官庁の出身とのこと）

最近帳簿を調べていたら管理費の収支がぜんぜん合わないことが判明
現在管理会社をつめているところとのこと

長期政権は何でも良い事はないという見本ですかね

[17: 匿名さん]

うちのマンションもおばさんが長期政権となっています。
たしかに何かと、弊害(予兆)がありますね。
議事進行は自分と取り巻きの意見に誘導、同調したない場合は
おかしい家だと排除。

具体例としては、理事長には電話とコピー代として年額10万円が
支払われています。
そして領収書等は不要。
改善の余地(10万円前払いにて実績領収書で後清算)を求めましたが、
上記法則発動で我が家は変わった家、扱いです。
また2年に一度の理事の親睦温泉旅行、年末の懇親会費用が積立金から
捻出されています。
これも上記同様の法則発動で中止を求めても慣例ということで
逆切れ。
マンション内で何人かは問題視していますが、あまりにも現理事の権勢が
大きく、奥さん達の関係配慮から強く言えずにいます。

一般社会的な公平な感覚を持った理事の方も勿論多いことと思いますが、
概して私も理事の長期政権化には注意が必要と感じています。

[18: 匿名さん]

うちのマンションも理事長さん長いけど、結局誰もやりたくないから、
長期化してますよ。
やってくれてるから感謝。
だけど理事長さんに言えないことは、管理人さんに行くから、
管理人さんもたいへん。
長く頑張ってほしいけど体壊さないでください。
そんな感じです。
ちなみに、自分も出来ることは住人としてやります。
でも管理人さん働き者でほとんどやってしまいます。
これって一種の経営感覚ないとできないことですよね。

[19: 匿名さん]

長期政権も問題あるが、輪番制でやる気のない理事が集まってるほうがもっと酷い。管理会社の言い
なりになっていて、管理費の無駄遣いばっか！自分が理事を続けていたときは、電気の球ひとつ取り
替えるのもチェックして、球が緩んで点灯しないものを取り替えようとしていたのを発見して３０万
以上の損出を防いだのに、理事を辞任したとたんに決算報告で電球取替え４５万円だってよ。管理会
社まだ懲りずにやってるよって感じだけど。管理組合の役員はちゃんとチェックしてくれよ！１年で
そんなに電球が切れるわけないだろっ

[20: 匿名さん]

理事は実際大変だから報酬を支払ったほうがきちんと責任感を
もった仕事をしてもらえるようになると思う。

個人の貴重な時間を割いてもらっているわけだからね。

[21: 匿名さん]

そのマンションの状況次第だね。
うちの場合は長期政権が問題となってきているのと、現理事の横暴さ
年代による考え方のギャプが大きくなってきているので、理事の変更
立候補をしても、長期政権派が17のような状態と組織票によって、
阻害しています。

個人の貴重な時間というが、自分達のマンションだから、無償が原則で
あるはずです。
但し必要経費はちゃんと領収書で支払う。

理事に報酬はおかしいよ。
なによりその支払い基準は?
報酬はそのうち惰性となって結局既得権益化、責任感の重さのモチベーションに
なるかね?

[22: 匿名さん]

管理費って適切な運用が勿論必要だけど、度を過ぎた節約はマンションの
グレード、資産価値を返って阻害する。
そのことに気づかずに節約、節約と共有部分や駐車場の照明を抜くマンション
も多い。
忘れてはいけないのが、賃貸で入居している人達の評判。
これが実は重要で、外部に対してマンションのグレードを伝える情報経路で
ある。
そんなセコイことをしていると、不動産仲介業者の間にはセコイマンション
(適切な管理サービスを受けられない)として、グレードが低いと見なされる。
そういうところは大手のマンションでも意外と多い。
色々な中古物件の見分け方みたいな書き物にも、その旨記載があるが、理事達
高齢者は節約優先、そしてそういう書き物の存在を知らないまた無視する。