ゼファー麻生ってどうですか？

[購入検討中さん]

北区には新築マンションがあまりないので、気になっています。
価格等がまだわからいのですが、どうなんでしょうか？
やはり高いのでしょうか？
また、ゼファーのマンションはどうなんでしょうか？

[62: マンション投資家さん]

私は５９さんに近い意見ですね。　麻生という場所で徒歩５分では大したうたい文句にはならないと思いますよ。　地下鉄近いといっても中央区ではないし、値下がりはかなり早いペースと思います。　需要が札幌の北区の地下鉄近く探してる方にかなり絞られるわけで。
どの都市でも一番地価の平均が高いのは中央と名の付く所で、それに比例して需要の高いのも中央なんですよ。
住みやすい、環境がいいというのは個人の価値観であって、ほぼ例外なく色んな層から需要がある所程値下がりはしにくく、取引の対象として扱われるのです。
ちなみにネットや雑誌等の媒体で出てるマンション価格はエンドのお客（そこが取引の最後で終わってしまうから業者間で言われる）向けで実際セミプロ、買取業者はとてつもなく安く買います。
ファミリータイプのマンションでも投資の対象にしている輩はいるのです。
そういった輩が値付けをする場合がかなりあるので、そういった輩に評価されない地域は当然価格は低いです。　札幌の東区、北区も１２条越えるとかなりきつい。
地場の狭い市場でしか取引されず需要が低いので先は明るくはないと思います。
まあ５年で半額よりはマシだとは思いますが！
実際中古マンションの市場は停滞が酷いです。　雑誌、ネットの価格は売主の希望額であって、
成約価格はまるっきり違うのを知っておいたほうがいいでしょう。

[63: 匿名さん]

中古物件の売却は雑誌などの希望価格よりかなり下回るのが通常です。優良物件希少物件以外は買い手がなかなか見つからず値段をさげて売る場合が大半です。仲介業者は手数料を稼ぎたいので安くしてでも早く売りたいので人気のあまりない場所では価格も余計に安くなりがちです。売り手は仲介手数料も支払わなければならず、五年や七年で半額はどうか分かりませんが５９さんに近いかなりの手取りの目減りは覚悟した方がよいと考えます。

また、ここは倒産物件ではないとのことですが、通常倒産前にデベは不動産業者やファンドに捨て値で売却整理することは当たり前に行われますから事実上の倒産物件に該当するしそう市場では評価すると思います。


ちまたでは秋以降のデベや建設会社の倒産ラッシュが噂されており、市場に大量の新築格安マンションが出回る可能性もあり当分の間はマンションの価格動向は要注意だと考えます。深刻なマンション不況のさなか中古マンション販売もかなりの期間下落傾向が続くと思われます。

[64: 匿名さん]

具体的にどの辺りのデベが危ないとかありますか？
買ったわいいけどは避けたいので。

[65: 匿名さん]

ゼファーは東証一部企業で昨年３月決算も黒字だったので倒産を予想した人はまず少なかったかと思います。


具体名をだすことは風評被害に当たりますので、ご自身でよく研究してくださいとしか申し上げようがありません。


心配であれば、その分価格はお高くなりますが優良大手や人気デベを選ぶことくらいしか庶民の我々には防衛策はないでしょう(^_^;)

[66: デベにお勤めさん]

56/59
＞資産価値としては現在の環境と経済状況が同じとしたら
＞ここの物件は５年で半額、１０年で1/4というところでしょうか。

＞値下がりしずらい希少性のある駅近というのは
＞（札幌では地下鉄ですが）徒歩３分以内の物件のことを言うと考えてよいでしょう。

知ったかぶりは困る。
勉強不足の不動産営業マンといったところか。
客観的なデータやソースがあるならば示してみなさい。
ないでしょう？それはあなたの思い込みだからです。

[67: デベにお勤めさん]

続き


不動産価格は需要と供給によって決まります。
駅から近ければ高値安定ではないのです。
中央区物件は需要が多いから高いのです。
需要が低く物件がダブつけば中央区だって円山だって下がるのです。
北区はここのところ供給数が少ない為、築年数の浅いファミリータイプは
比較的高めに推移しています。
白石・厚別は供給が過剰の為、中古は極端に価格の安いものは別にして
築年数の浅いものは動きが鈍くなっています。

駅直近は商業地域である場合が多く、ファミリー層のニーズであれば
住居系地域の方が環境面で優れている場合が多いので一概に駅近が
評価されるわけではありません。
駅近を極端に評価するのは単身者・ディンクスであり
ファミリーの場合は環境面も重視される方が多いのは明らかです。
北24条や麻生の駅1分のマンションからランドセルを背負った小学生が
出てくる光景は私は個人的に好ましいとは思えませんが。

賃貸マンションを立てる場合の用地としては駅近の条件が必須ですが
分譲用地でファミリーをターゲットにする場合、デベロッパーは環境面も
含めて、駅近で土地値が高く、日照条件の劣る商業地よりも価格が安く
企画の出来る適度に駅に近い用地を選択します。
駅３分以内でも売れ残り、値引販売をしたケースもありますよ。

分譲MSは駅が近いだけでは駄目なのですよ。

次頁に、上記の根拠も併せて列挙しましたので５６の投稿が
如何に思い込みの物かがわかると思います。

[68: デベにお勤めさん]

北区SW（北18条〜麻生まで）
レインズ最新成約事例
駅徒歩10分以内　3LDK以上　

物件名
面積　　　成約価格　築年数　坪単価

地場
ラクラッセ麻生ステーションタワー（日動）
86.36㎡ 　2000万　14年5月　@76.6万　駅1分
エスセーナ北大前ⅢＢ棟（土屋）
84.56　　 1930万　10年8月 @75.5万　駅3分
ロジェ北大アヴェニュー（タカノ）
88.5　　　2100万　16年12月　@78.4万 駅7分
エクセルシオール北大通り（宮川）
96.12　　 1950万　10年1月　@67.1万　駅7分

大手
パークホームズ北大前（三井）
74.36 　　2170万　16年3月 @96.5万　駅5分
　　　　　2300万　　　　　　@102.2万
ライオンズマンション北大通り
86.34　　 1930万　10年2月　@73.9万　駅2分
アルス麻生ステーションフロント
93.34 　　2300万　15年3月　@81.5万　駅2分

まだまだあるがいいだろう。

当初の売値からすると,おおよそ5年で２割〜2.5割
10年で3.5割〜4割が下落率と推測できると思います。

56の言う「５年で半額、１０年で1/4というところ」は大嘘。
また駅距離3分以内が高値安定も全く説得力無し。

[69: 匿名さん]

60ですけど、>>62さんと>>63さん、ご教示ありがとう。
私は門外漢の人間ですから、勉強になります。

主観で札幌は所得の関係から新築物件に手が出ない層が多いため
中古物件が高止まりするのだと（勝手に）思っていました。
実際の成約価格はかなり下がるのですね。

ひとつお聞きしたいのですが、マンションを部屋単位で買う
買取業者とはどういうところなのでしょうか？
個人投資家がいるのはもちろんわかりますが、
他に地場の一般企業が買ったりするものなのですか？

[70: 地元不動産業者さん]

69さんへ
＞他に地場の一般企業が買ったりするものなのですか？

買い取るのは不動産業者です（一般企業と言えば言えるが・・）

車や質屋と一緒ですよ。相場より安く利幅が取れると判断したら買いに入ります。

中古で2000万が相場の物件が1500万で仕入れが出来るのならば、経費を差し引いても
まぁ100万〜300万は残るでしょうから、仲介で３％の手数料（60万）よりは儲けが多いですね。
ただし、買い取る為の資金が必要ですからリスクは仲介に比べて格段に大きいでしょう。

今回のケースは1部屋1500万〜2000万程度でしょうからＸ20部屋で3億以上の資金が必要だったのでは？

お金がないと買い取りはできませんね。

[71: 匿名さん]

あはは(=^▽^=)

思わずここの売り主が出て来ちゃいましたね。必死なのはよくわかります（笑）

[72: 匿名さん]

No.70さん、的確な指摘ですねもっと続けてください・
非常に参考になります。
ところでツチヤに一括売却ですか？

[73: 匿名さん]

うわ〜ここは禿げ鷹とハイエナが群がりそうなマンションですな。建て主と売り主が倒産してしまって入居者が先住民とハイエナ族なんてめちゃくちゃな管理になりそうで怖い。

いくら安くても、他を検討したいと思います。

[74: 匿名さん]

前述の中古販売価格は2005年から昨年前半までのマンションブームで高値止まりしている現在の希望価格でしょ。いま新築も中古も買い手不在で動きが止まっている状態で今後は急速な下落局面にはいると思われます。

昨年秋以降、マンションブームは終焉し潮目が急に変わりました。今後の価格動向については東京２３区のマンション価格動向のスレをご覧になるといいでしょう。26000以上のスレから学ぶことも多いかと。

ひとつ言えることは東京でキツい下げがくれば札幌も同じになると言うことです。

[75: 匿名さん]

69ですけれど、本当に勉強になります。

>>70さん
なるほど。
転売目的で買い取る企業があるのですね。
確かに資金負担が重くリスクが高いと思います。

興味本位なのですが、中古物件や今回のような新古物件を
収益目的で買い取る企業というのはないのでしょうか。

一般的に不動産物件の収益は資本コストに見合わないと思いますが、ケースバイケースですよね。
札幌を見てると一般企業が不動産物件保持しているケースがかなりあると思ったので。

[76: 匿名さん]

つぶれたデベのスレで値下がりだとか買い取りだとか・・・すこしくだらないと思いました。スルーです。

[77: デベにお勤めさん]

74は、バca？

＞前述の中古販売価格は2005年から昨年前半までのマンションブームで
高値止まりしている現在の希望価格でしょ。

ちゃんと最新の成約事例だって書いてあるだろ。レインズ疑う？
売り出し価格じゃなく契約価格だって。

これだけでもあなたが現在の市況を正しく把握していないのがよくわかるよ。
あなたの思い込みからすると、そんなに高いはずはないって思い込みなんだから。
ちゃんと事実を見なさい。思い込み激しすぎ。
発言するならちゃんと精査して自分の発言に責任を持ちなさい。

74の無責任な文章、表現に謝罪を求めます。

＞ひとつ言えることは東京でキツい下げがくれば札幌も同じになると言うことです。

その根拠は何？　どこかの本に書いてあったから？ｗ

具体的な根拠やデータで示してみてよ。出来ないのなら発言に関し無責任すぎる。

口先だけで言ってるだけじゃダメだよ。

[78: デベにお勤めさん]

７１

ここの売主は実質社長＋だけの会社。

億単位の金をポンと出して買取した

お金持ちの社長がこんなところに出てきて

＊＊＊相手に書き込みすると思っている71は相当頭悪そうだ。

必死なのはわかります、とか言って煽っているのが痛すぎる。。

[79: 匿名さん]

お探しの条件に該当する物件は現在ございません。
恐れ入りますが、別の条件で検索してください。

[80: 地元不動産業者さん]

バブル時代にこの手の話はいくつもあったし
初めてじゃないから、過去の事例みりゃいいじゃん。

10年経ってつぶれた会社のマンションだから安くなりますって
仲介業者は言わないだろう？
野村だって撤退した札幌なんだよ。

安いから買い得だって思ったら自己責任で買えばいいし
嫌だったらやめりゃいい。

先のことはわからんだろ。。大手のマンションだって
自殺したり飛び降りしたマンションだっていくつもあるんだよ。
みんな知らないだけで。

[81: 匿名さん]

ここの売り主は実質社長＋だけの会社って（汗）

ここはデベの物件じゃなくなったのならこれくらいで、もうおしまいにしましょ。