ペアシティルネサンス高輪ってどうですか？

[管理担当]

ペアシティルネサンス高輪についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：東京都港区高輪4-24-55（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅より徒歩5分
売主：東高ハウス
施工：竹中工務店
階高：14階
総戸数：247戸
竣工時期：1980年12月
分譲時坪単価：237万円

[1: 購入検討中]

玄関ロビーや目につく所は汚れ、破損が目立たずそこそこに保ってありますが、ゴミ捨て場とかの目につきにくい共用部は３５年なりの劣化と古さがでています。居住者のマナーはいかがですか？

[2: 購入検討中]

居住者の方で誰か、ここの住み心地でのメリット又はデメリットを教えて下さい。

[3: 匿名さん]

フローリング禁止、ガス禁止

[4: 購入検討中 [ 60代]]

＞＞No.3さん

早速のリコメントを有難うございます。

◆フローリング禁止は階下への騒音防止で分らない訳でもありません。一方、カーペットの汚損防止やダニ防止との比較ではどっちが優位性があるんでしょうね（個々によりそれぞれかな？）。　夏の暑苦しい感じはございませんか？
◆ガス禁止はお風呂の追い炊きや床暖房はどうするんでしょうか？　　もしガス不可能ならば不自由さはございませんか？
◆３５年経過していますが、給排水管の個人所有部、共用部での破損トラブルは発生しておりませんでしょうか？
◆旧耐震マンションですが耐震性で不安に感じられたご体験はございませんか？

[5: 匿名]

あそこのテニスコートって利用者は多数いるのかな？
錦織が活躍しているが、テニスコートなんて昔のブームは無いから、あんなの潰してマンション建築し、販売したほうが住民のプラスになるのではないだろうか？

[6: 匿名]

最近、ここの中古物件が出始めましたね。　

でも年月が経ち過ぎだからリフォームしないと売れないよ！？。

[7: 検討中]

品川界隈の中古マンションを検討中だが、ここは御殿山ハウスより総合評価で数段おちますね！

[8: 匿名]

電気温水器は不便。　オール電化は時代遅れ。いまどきガス禁止で床暖房ができないなんて考えられない。
不便、不都合を上げたら数多くあり、結果的には時代遅れもいいとこマンションです。

[9: 匿名]

皆さん、よくもまあこんな盛りを過ぎた、斜陽のマンションに住んでて、プライドをもてますね。

その秘訣を教えてください。

[10: マンション住民さん]

仕事用のセカンドハウスとして１８年使っていますが、とりあえず交通至便が助かります。
新幹線の品川駅まで歩いて１０分、在来線の品川駅や京急までだらだら歩いても６～７分は有り難い。
セキュリティーも万全で、玄関に居住者の顔を覚えているガードマンが常駐していて、居住者以外は入れません。
玄関を入ると、四季折々に変化する広々した和風庭園を眺めることができ、東京に居ることをわすれそうになります。
共有部分は綺麗です。
管理室の人達も大変親切で、何かお願いをしても直ぐに対応してくれます。
国道や鉄道線路が目の前ですが、騒音は低層階の方が静かなようです。
部屋によって差が有るでしょうが、開東閣に隣接しているせいか、夏場でもあまりクーラーを使いません。
設計にゆとりがあり、トイレや通路も人一人住めそうな程、広々しています。
３６年も経っているので、古くなった設備もありますが、快適に使っています。

[11: マンション住民さん]

一度最近のマンションに住んでた方が引っ越すにはゴミ出し・床暖房・ガス禁止など不便に感じると思う
マンションの敷地の広さはとてもゆとりが有り、今のマンションではなかなかない物件
部屋の作りはどの部屋も機械室が組み込まれてる点はマイナス
価格帯としては品川駅徒歩７分と考えるとお得感有り
築年数が古いので住居の方の年齢は高め
セキュリティ・近隣治安に関しては◎
個人的には買い物や通学考えると子育て環境としては△

[12: 品川猫]

居住者です。
都内の有名ヴィンテージ・マンションを色々見学しましたが、ここは最高峰だと思います。マシンルームがうざいとかカーペット強制が不便とか、そういう細かいデメリットはいろいろあるのですが、ここで暮らし始めると別のマンションに引っ越す気になれません。ただし南向きの１００平方メートル以上の部屋に住まないと真価は分からないかもしれません。南向きはとにかく借景が素晴らしいのです。コンドル設計の洋館「開東閣」と森に面しています。一般公開されていないのがポイントで、公園のように人がうじゃうじゃ見えないので爽やかです。
セキュリティに関しては、最新の防犯設備とかではないのですが「人力防犯」がすごいです（笑）。フロントのスタッフは住人全員の顔と頻繁に訪問してくる親戚まで覚えています。そして部外者に対してはものすごく威圧的です。子供を一人で帰宅留守番させる場合でも、スタッフが鍵を預かってくれて見守ってくれるので安心です。１０年ほど住んでいますが、不審者や訪問販売が入ってきたり、何かしら不安に感じた経験はありません。荷物も冷蔵品まで全てフロントで預かってくれます。
敷地が非常に贅沢で、日本庭園を擁しています。ただしその分固定資産税が高いです。管理費も高いです。

ペアシティは１９８０年築なのですが、当時山口百恵と三浦友和夫妻が入居したことで話題になりました。現在も（名前は伏せますが）日本文化を代表するような高貴なセレブがお住まいです。住人には昭和セレブ風味の落ち着いた高齢者が多くて、とても癒されます。公共部分のインテリアがホテルオークラのような昭和ゴージャス感に溢れていて、昭和生まれ&ヴィンテージ好きにはたまらないです。悪趣味なリフォーム業者が介入して「今っぽいリフォーム」をされてしまっている悲惨な部屋も多いのですが、オリジナルの内装を程よく残している部屋だと、老舗の高級ホテルにいるような気分になれます。９０年代以降の建築では再現できないクラシックな豊かさがあります。
タワーマンションなどに魅力を感じる方にはこのマンションの価値は理解できないかもしれませんし、不便な部分も多いのでおすすめできませんが、古い建築や老舗のホテルなどに魅力を感じる方には最高の住居だと思いますよ。

[13: マンション検討中さん]

住◯銀行秘史に伊藤寿◯光の部屋があるとか？昭和から平成の頃の黒い舞台だったのだな、と。

[14: 住民板ユーザーさん5]

>>12 品川猫さん

懐かしいです。新婚の頃、賃貸で住んでいました。開東閣側ではなかったですが。。
かんりはしっかりしていて、出勤時には気持ちの良い挨拶をして頂きました。
エントランスからの庭園の景色も最高です。
その後、タワマンに引っ越しましたが、一昨年にガーデンヒルズに引っ越しました。
ビンテージマンションは、不思議と癒されます。
私だけかな？

[15: 住民板ユーザーさん1]

今日、12月12日消防車が５台きてました。火事というより老朽化のタイル落ち。もう古すぎる！受託したゼネコンの同期生から管理組合の高齢者がうるさく、まもなく老後施設になるとのこと。

[16: 住民板ユーザーさん8]

購入検討中です。
以前の管理会社と訴訟になっているせいで、建て替え話が進まないというのは本当ですか？

[17: 中古マンション検討中さん]

初めて投稿します。
1年位前から購入を検討していて、これまでに5000万円を超えるあたりの手狭の物件から1億円を超える物件まで売りに出るたびに不動産屋を介して当マンションを内見したり話を聞いたりしてきました。
慎重になりすぎて検討する期間が長くなり、いずれも売れてしまいました。
別に焦ってないので新たな物件が出るまで気長に待つつもりですが、自分にとって気軽に買える額ではないので慎重に調べているところです。
長文になりますが、調べて分かった事を記載します。

まず、15の「まもなく老後施設になる」の書き込みが不安になり不動産屋、管理人、居住者に実際に聞いてみました。
近年、計数億円をかけて給配水管更新、共用部の床、壁の大理石の張り替え等を実施。
昨年9月～今年4月まで大規模修繕実施。
向こう30年間はハイクラスのマンションとしてのクオリティーを維持するよう考えている。
耐震性能は現在の新耐震性能を上回る堅牢な構造で東日本大震災発生時も問題はなし。
耐震性能については、実際に紙面のデータを見せていただきました。新耐震性能はクリアしてました。
また、現在は各室共にセントラル空調になっているが、5年後を目途に個別空調に移行する予定。

以前の管理会社（東高）は様々な問題があった事から、近年管理会社を変更した。
それにより管理費等が安くなるなどったメリットも発生し、住民にとってはプラス要因に。
しかし、複数ある駐車場のうち地下駐車場だけは未だ東高の持ち物であり、地下駐車場の買取を促進しているが、東高側は地下駐車場の電気代不払いや不当に高額な地下駐車場売却額を示したり、地下駐車場解約者に対する保証金返還を渋るなど常軌を逸した行為をしており、現在裁判沙汰になっている。
対策として、居住者に地下駐車場から敷地内の代替駐車場への移行を促している。（移行しやすいように破格の月額利用料金にて）
これにより、東高側にダメージを与え地下駐車場を正当価格で買い取る予定である。

管理会社と訴訟になっているせいで建て替え話が進まないという訳ではありません。
今後30年間はハイクラスのマンションとしてのクオリティーを維持可能であり、現在の環境（日本庭園や100mもあるアプローチなど、都心の駅前一等地としては現在では考えられない程余裕を持った設計）をあえて崩してまで建て替えをする必要性がないからです。

これからも継続してメンテナンスし、改善できる部分はどんどん改善し、向こう30年間はハイクラスのマンションとしての質を提供していきたいとの事です。

[18: 住民板ユーザーさん3]

数ヶ月前に約40平米、5千万円台の1階ワンルームの部屋が売りに出た際に
見学に行ったが日本庭園やエントランスが見事だった。
大理石の床と壁、レッドカーペットが敷き詰められた廊下はホテルライク。

以前の管理会社と現在の管理会社は対立してるそうだが、当日出会った
数名の（今の管理会社の）管理人さん達は皆親切だった。

大規模修繕中で、全住居を対象に老朽化タイル箇所の取替作業を実施している
ところらしく、組まれた足場と保護ネットにより外から外壁は見えなかった。
現在半年間以上に及ぶ大規模修繕を実施している最中という事から、今後
しばらくの間は建て替えはせず現状維持のままだと思われる。

余談だが、山口百恵が結婚前にこのマンションに住んでいたという事は
見学の際に知った。売主にとってはこれもセールスポイントなのであろう。

[19: 匿名さん]

30年間今のままなら待てば待つほど安くなる。
30年後に建て替え…できるか？

[20: テニスコート]

上のスレにある東高建物所有の地下駐車場からの移動先として、テニスコートが大規模修繕時になし崩し的に「暫定」駐車場にされてしまった。大規模修繕だって借り入れで賄っているのに、地下駐車場をさらに借り入れで買い取るのだと理事会は言う。「買い取ればマンションの資産価値が上がる」と力説する。なぜ？一体いくらすると思うのだ？ここまで敵対しておいて売ってもらえると思うのか？ちなみに大規模修繕終了したいまもテニスコートは「暫定」駐車場のまま。テニスコート返せ！

[21: 住民板ユーザーさん1]

>>20 テニスコートさん

現在の管理組合は何なのだ！テニスコートが有るから借りたのに突然一方的駐車場にしてしまった！これでは詐欺だ、
聞いた所によると管理組合の総会も全て議案が可決される仕組みになっているそうだ。だから理事会はやりたい放題。
建て替えは近年法律が変わり高層建物は出来ない結果が出たらしい。
本題に戻ろう、テニスコート早くかえしてもし総会でまだテニスコートが戻らなければ、貸し主を訴える事を考えてます。

[22: 匿名さん]

素人考えですけど、管理会社所有の駐車場に駐車しなくなれば無収入になる
→兵糧攻めを狙ってるんじゃないですか？持久戦になれば諦めて駐車場手放すだろうと。
管理組合所有になれば元通り駐車場を使うようになって、テニスコートに戻るんじゃないかと。

訴えるのは御勝手ですけど、その訴訟を請け負う弁護士はいないんじゃないでしょうか。
貸主に話が違うって初期費用全額返還させて退去くらいが最大限だと思います。
ちなみにそこまでやっても管理組合は我関せず、でしょう。
単なるテナントなんてそんなもんです。

[23: 匿名]

兵糧攻めといっても、一体何台が移動した？（失笑）
紫外線にも風雨にもさらされず、エレベーターに直結している地下駐車場から、紫外線に雨ざらしで建物から遠い駐車場にだれが好んで移動したいと思うかね。
駐車場の購入交渉も金額の乖離大きく不調となり、買えるメドなど全くたってないと思うが。理事会はさっさと本来のテニスコートに戻すべき。

[24: 匿名希望]

このサイトって契約者専用なのになぜ一般の人が見れちゃうの？

[25: 匿名さん]

契約者しか入手出来ないパスワード制にでもしなければ誰でも見られるでしょ普通
（と書くと本気でそうしようとか言い出しそう笑この掲示板使う限り無理）。
所有者でも何でもない賃貸入居者が契約してる気満々で管理組合に意見してる方がびっくりだけど笑

[26: 住民板ユーザーさん1]

居住者です。
このマンションのネックとなっていた地下駐車場問題も、東高建物が倒産して債権者の手に渡り、その債権者も持ち切れずに結局マンション側でこの春買い取り全て解決しました。また、大規模修繕工事の間仮駐車場とされていたテニスコートも、近々改修工事が開始されきれいになって再び利用出来るようになります。
ともかくこのマンションに住んだら、他の高級マンションと言われるものにも全く興味を引かれません。そのくらいこのマンションのグレードは素晴らしいものです。

[27: 住民板ユーザーさん8]

現在の理事長は独裁者らしいけど、本当ですか？

[28: 所有者です]

ペアシティ管理組合では新旧理事たちの争いがありました。
自分は特にどちら側でもない中立な立場だと思っています。
多分ほとんどの所有者は僕と同じような感覚だと思います。

理事長は独裁的に見えるかもしれませんが、内情をしっかりと理解すると独裁ではないと思ってます。

事実を羅列したいと思いますが、
テニスコートが臨時駐車場になった。⇒テニスコートに戻す案も出ています。
地下駐車場問題が解決⇒管理組合法人として借入をして購入
新旧理事が法廷闘争⇒ほぼ解決
自分の解釈では今の理事長になってマンションのハードとしての資産価値は上がった（テニスコートは無いが借地権を買い取ったのはハードネゴシエーターだと思います）。
しかし、新旧理事たちの争いで所有者はどっち側の人なのか。という色眼鏡で見られ、所有者関係が不安定になってしまった（新旧理事で相手は間違っている！！とった内容のビラがポストに投函されるなど）という意味でソフトとしての資産価値は下がったように思います。
個人的には資産価値のプラスマイナスちょっとプラスだと思っているので特に不満ないけど、関わらないで欲しい。っとほかの所有者も思っているのではないでしょうか。

ここよりもっといいマンションは知っていますが、ペアシティより圧倒的にいいと思えるマンションはありません。
エントランスの雰囲気や庭園は唯一無二と言って語弊ないでしょう。
※都内で同等の雰囲気があり、都心に寄った場合に賃料にすると倍近く違うと思うのでコスパも計算に含むとですが。
ただ、40年近い築年数と現行法だと建て替えに不向きな用途制限や高さ制限を考えると積極的に他の部屋を購入しようとは思いません。
賃貸で住むのはいいかもしれませんね。

[29: 入居予定さん]

テニスコートに戻されています。新旧理事の争いはゼロではないですが、それほど気になるものでもありません。どちらが正しいのかは全く分かりませんが、勝負はあった感じです。建て替えの場合、14787.27㎡の面積では容積率200%、1戸当たり100㎡とすれば295戸（現在247戸）になります（共用部面積を考慮していませんが、入り口部分は商業地で容積率600%なのでまだバッファーがあります）。小さめの部屋を作ったり（現在でも60㎡、70㎡、80㎡程度の部屋は半分以上あります）。うまく設計すれば、それなりに戸数は増やせるので、建て替え費用の一部をねん出できると思います。100㎡の部屋を50戸新設できれば100億円収入できます。資産価値の高いマンションだと思います。ただ、個人的には今のままでよいです。部屋の中をリフォームすれば、全く快適です。

[30: 匿名さん]

ここに興味ある人は自分も含めてテニスコートだの駐車場より
「持ち出しいくらで建て替え出来るか」でしょ
知り合いが持ってるけど100年住宅を目指すとか聞いちゃうと全く検討外。

羽田ルートの影響で高層化不可能ならともかく
立地生かして部分的にホテル入れて容積率ボーナスとか考えればいいのに。勿体ない

[31: 契約者さん1]

西側の三菱地所研修センターとの境界擁壁はマンションの所有になりますが
造成後44年経過しますが補強工事に相当の費用がかかりそうですね。

[32: 住民でない人さん]

へたに新耐震基準に適合しちゃってるので、建て替えは進まないでしょうね。あのエリアの価値を考えればとてももったいない話だと思いますが。