新築ＭＳは今が買い得？？

[購入検討中さん]

今、世界の株が急落していて、建設業界が危うくなり
倒産している状況で、新築ＭＳを購入するのは無謀なんでしょうか？
　鉄鋼や土地は円高のおかげで安く購入できそうだし、ＭＳの価格も
もう少し安くなりそうな気がするのですが、どなたかアドバイスと
情報お聞かせ下さい。

[101: 匿名さん]

桃太郎さん質問です。
姉歯騒動からせいぜい昨年の夏前までの販売着工物件で買い得だった物件とは具体的にどの辺だったのですか？

[102: 桃太郎]

どこかのスレで書いたかも知れんが個人的な主観でわるいがパークホームズ円山公園駅前が一番。二番がグランファーレ南郷１８丁目、三番がシティハウス北１３条東の中層階以上。オレ自身は自宅近くのグランデをセカンドで買ったがな。
そう言えば住不は北１２条にも利便性抜群の土地を持ってたな。財閥系や大手は地元不動産業者さんの言うとおり、高値掴みした良いマンション用地をいろいろ抱え込んでいるんだろうな。

[103: 物件比較中さん]

>>値引きはバブルの分で別に得する訳ではないと心得たほうがいいぜ。

ってことは、ある程度値引きをしてもらはないと、バブル価格で買ってしまうことになりますよね。値引く会社は危ないということで、値引かない所（逆にそれを売りにしているようなところ）はどうなのかと。仮に値引きが少しばかり成功しても、お得ではないってことなのですね。ま！物件、会社によっては一概にはいえないでしょうけど・・・だからもう少し待った方がといってるんですね。

[104: 匿名さん]

桃太郎さん
グランファーレ円山公園やエスポアシティ札幌やエクセルシオール山の手1条はどうですか？
エクセルシオールはまだ売ってるか・・・

[105: 地元不動産業者さん]

エスポアシティは駅徒歩圏という観点からみると立地がイマイチじゃない？
買い物便は良さそうだけど、現地の雰囲気はどうなんだろ。
卸センターの中に建ってる感じがするし。

物自体は良さげだけどね。
ただグランファーレ以上に共有施設が満載だったり札駅までの無料バスがあったりで、買った人は維持管理費ある程度覚悟がいるだろうねえ。

[106: 購入経験者さん]

駅徒歩圏という観点からみるとどれもが立地がイマイチでは？

[107: 地元不動産業者さん]

グランデの物件は立地はイマイチなのが多いよね。
そういった中では桃太郎さんのあげてた南郷18は別格かもね。

宮川のは会社自体がどうなるか分からない状況だから論外かな。

グランデの円山は、もしかしたら桃太郎さんのセカンドハウスかもしれないんでノーコメントということにしておくね(笑)

それと、さっきエスポアシティのこと書いてて思ったんだけど、ここって総戸数多いから維持費は抑えれるかもね。

[108: 通りすがり]

週刊文春に「破綻リスク」売買市場が名指しする
日本企業「危険指数ワースト１０」と言う記事が載ってる。（P１６８）
CDS（クレジット・デフォルト・スワップ）指数は、企業の信用力を表すのだ。
このCDSは、企業の破綻懸念が強まると、上昇する数値なのだ。
因みに一位は「アイフル」１２１０，００
住友不動産は５位　３０７，５０

[109: 桃太郎]

おいおい。ソープみたいにご指名かよ（笑）知識ではオレよりも地元不動産業者さんが上だぜ。

宮川はまったく検討したこともないから分からんな。グランデは社員総出で穴場の土地を安値で仕入れてくるから実はあまり立地は良くないんだな。南郷１８も偶然知った個人商店主から直接交渉で以前よりは多少値上がりしているものの相場より比較的安く仕入れたそうだせ。


グランデも初期の物件は大浴場を作りまくっていたが流石に最近の物件ではやめたわな。いいことだと思うぜ。大浴場だけはオレもやめて欲しかったぜよ。これからは岩盤浴もやめた方がよいわな。専有区だけでも充分に充実しているわけだからさ。バーベキュー＆屋上庭園とアスレチックジムはそこそこ評判がいいみたいだし維持費もしれてるからよいと思うけどな。


エスポア札幌の無料送迎バスは古くなったら２台目はおそらく買わないって知人が言ってたし、あそこは入居者が多いが古くなってからの維持が大変だわ。グランファーレ円山公園は流石に初期の物件だけあって外観が今のグランファーレよりださいな。色使いも少しケバい。最近のグランファーレは円山よりは上品になってるぜ（笑）

[110: 物件比較中さん]

企業危機指数の書き込みを読んでアゼン！！住友不動産が５位っていうがかなりショックでした。なんか損だの得だの倒産だのを考えるのが面倒なので、住友不動産のＭＳカタログを見なおしていたところでした。ここなら余計なことを考えなくてもよいしと思っていたのに・・・このままだと不動産会社なくなっちゃう？？？

[111: 契約済みさん]

＞エスポア札幌の無料送迎バスは古くなったら２台目はおそらく買わないって知人が言ってたし

また、グランデの話はよそでやってくれと言われるかもしれませんが、
正確に言うと、朝、札幌駅まで「送くり」はありますが「迎えは」ありません。
銀嶺バスを朝の時間帯チャーターするそうです。
そのために、第一期予算書では1,386,000を計上しています。

いずれにしても、「安物買いの銭失い」の典型みたいな物件です。

[112: 金太郎]

>>111
第１期予算って１年間の予算ですか？
１年間の予算だとすると、１世帯で１ヶ月にかかる金額は
約６２０円です。

はたして「安物買いの銭失い」なんでしょうか
月６２０円を気にする程度ではマンションは買えないのでは？

半期の予算だとしても月１２４０円
四半期の予算だと月２４８０円
ないとは思いますが１ヶ月の予算だとすると
７０００円を超えていくので高いとは思いますが。。。

[113: 匿名さん]

>110
銀行の様な編成があるんでは

[114: 匿名さん]

とても買い得物件になるとは思えないけど幌平橋駅前で建設中の住友のマンションはどれくらいの価格で出てくるのかな？なんか５５００万とかとても買えそうも無い価格がＨＰに出てたけど。

[115: 地元不動産業者さん]

すみふの幌平橋んとこはいいと思うよ。

買い物便はどうかと思うけど、
あの場所だと東、西、南は他に建物が建つこともないから
日当たり・眺望は最高だろうね。

西側の眼下に中島公園、
南東側は豊平川、いいよねえ。

価格は看板に100㎡超で5500万とかなってるみたいだけど
80㎡から有るって話を聞いたことあるから
そこまではいかないでしょ。

ただ、このスレの命題でもあるお買い得物件かと言ったら
ちょっと違うだろうけどね。

[116: 匿名さん]

利便性御三家といえばブランズ桑園駅前はどうでしょう？

JR桑園駅徒歩1分、ジャスコ徒歩1分、市立病院徒歩3分。
地下鉄徒歩圏内じゃないと、やっぱり価値はおちますか？ジャスコと市立病院はポイント高いと思うんですけど。

[117: 匿名さん]

ん。そうだね。いいね・・電車の音が無かったらもっといいね。

[118: 地元不動産業者さん]

ブランズは間取がギュウギュウ詰めの
感があるんだけど、どうだろ？

３ＬＤＫは狭いし、４ＬＤＫは100㎡超だけど
ちょっと使いづらそうな感じがするんだよね。

御三家っていったとこで考えたら
いいと思うよ。

あ、そういえば、ここって新幹線の問題あったよね。

[119: 桃太郎]

ブランズ桑園イーストは利便性は抜群だな。ただスラブ厚が薄いとかハイサッシじゃないとかで多少安っぽい印象を持ってしまうわな。

まあ、耐震性に問題がないだろうから良いわけだけど列車の騒音はどうなのよ。
窓閉めれば気にならないかもしれないし、深夜は列車の運行は無いようだが、夏場に窓を開けたら気にならないか？

ガード下の居酒屋で聞く列車の音は心地よいが、年がら年中じゃ気になる輩もいるんでないの？

あとウエストは高くなったし駅から遠くなったしで魅力半減だわな。

[120: 匿名さん]

価値落ちますか？って質問は、将来転売を考えるからですか？
よく資産価値をこだわるスレを見かけるので．．．
まあ、高ければ条件が良いということですから、勿論良いのは当然と理解していますが
永住予定の私は、自分が良ければ問題ないと思うのですが
価値を気にするのは、転売の他に理由はありますか？
参考に教えてください

[121: 桃太郎]

がはは。そりゃ人に貸すにも売るにも資産価値はないよりあったほうが実入りがあってよいからな。永住する決意でも何が起こるか分からんのが人生だからな。

ただお主の価値観もよくわかるぜよ。所詮、北海道のマンションに資産価値を求めるのは無駄。多かれ少なかれ下がる一方だわな。ならばと潔くマンションは住む場所と割り切って資産を増やしたいなら株でも金でも考えるほうがすっきりして良いかもな。


西野でも真栄でも気に入って住みたいのならそれが一番だぜよ。例えば地下鉄沿線で四千万のマンションと郊外で二千万のマンションを比較したら、例えば何年後かに値落ちが少ない地下鉄沿線四千万物件が半分に、暴落郊外物件が四分の一になったとしても、損失は前者が二千万後者が千五百万で、安いだけ郊外物件のほうが損が少なくなるってことなんだわな。

[122: 桃太郎]

そそ。補足。もう少し極端に考えれば、利便性抜群や円山公園地区の物件なら今後の日本は超老人大国になるから老後に暮らしたいと言う需要が膨らみ予想以上に値落ちもせず、賃貸に出しても高収入が得られる可能性もある。まあ経済情勢にもよるがな。


一方で、利便性の悪い物件はその逆で借り手もつかないわ、売るにも二束三文だわの状況に陥るかもしれないわな。

[123: 匿名さん]

そうですね。私の会社は一応上場企業ですがこの先どうなるか不透明ですし、いざという時に高値でレンタルに出せるMS物件が良いかもしれないと思います。せめてローンの支払いと同額で貸し出せればよいのですが。。。やはり、そうなると地下鉄沿線の人気物件ということになるのでしょうか？

[124: 匿名さん]

>>115
モデルルームの案内来たけれどあそこ車の通り多くない？３方道路だし

[125: 匿名さん]

幌平橋って治安はどうなんでしょう？

中島公園のマンションのスレでは、必ずといっていいほど夜の治安を不安視する意見がでますが、駅が隣だと全く問題ないですか？

[126: 匿名さん]

住友は売れ残りが大量にあるのにまだ作り続けるのですか？それもこの不況のさなかに５０００万円を超えるって（。、）；
倒☆産順位が第５位だって本当のような気がしてきました（。、）；

[127: 匿名さん]

あ、いつもの人だ。

[128: 物件比較中さん]

＞＞永住予定の私は、自分が良ければ問題ないと思うのですが
＞＞価値を気にするのは、転売の他に理由はありますか？

私も永住予定です。でも予定は予定でいつどうなるかわからないですよね。例えば年とって自分がどこかの病院や施設に入らないといけないとすると、そこに入る為にＭＳを売るようなことになるかもしれないし・・・暗い話だけど、年とって雪かきなんかが無理だから一軒家を売ってＭＳに入る。それも無理な状況になったらＭＳを処分して施設に入る。その時のことを考えると、やはり価値は気になりますよね。老人まではまだまがあっても、４０代でも倒れる人だっているんだから・・・投資目的ではなくやむおえず処分というパターンでしょうか・・・自分の会社の倒産だってありうるし。いかなる状況におちいっても、お金に不自由しない人には無縁の話だけど・・・

[129: 地元不動産業者さん]

>124

この場所だから交通量が多いのは仕方ないよね。

>128

資産価値というのを気にするのであれば新築マンションは
買うもんじゃないと思うよ。

中にはダイワの北口のタワーやすみふの神宮とこのタワーみたく、
プレミアみたくなる物件もあるけど、それは相当稀なケース。

どうしても資産価値というか、売却する際に売りやすいことを考えるのであれば
このスレに出てきてる御三家（笑）重視。

今の新築なら、個人的にはあまり良いと思わないけどブランズ桑園は
売却する際にはすぐ売れそう。

あとは地下鉄から６，７分になるけどダイワの東札幌かな。
あそこはこれから再開発が進めば面白いと思うよ。
戸数が多いから修繕費もさほど上がらないと思うし。

奥様連中が歩いて買い物行けるってのは強いよ。

ただ、ブランズは相対的に見て、どこも高めの価格設定だから
思い切り値引きしてもらわないとね。

あ、高めの設定というのは、今の新築はどこも高いんだけど
その中でも特に高いんじゃないかって意味ね。

まあ、あくまで再販する際に売りやすいっていう観点で考えた場合なんで
ホントの資産価値は別物なんだけども。

[130: 物件比較中さん]

125>>
幌平橋から中島公園までは、高級マンションが多いけれど、反対側は公園で暗く店もない。昼間はよくても、夜一人で歩くのは怖いかもしれない。三叉路はかなり交通量は多いと思う。

[131: 物件比較中さん]

>>ただ、ブランズは相対的に見て、どこも高めの価格設定だから
思い切り値引きしてもらわないとね。

どの位の値引きをめどにしたらよのでしょう。東急さんは一応大手なので、値引かないのではないかというイメージが強いのですが・・・・

[132: 桃太郎]

東急はひばりヶ丘のブランズですでに値引きしているようだから、ブランズシリーズは状況によっては値引きあるんでないの。

東急は大手とは言え五年前は悪評で不買運動もあったし所詮、ブランズ＝ブロンズ（銅メダル）なんて言われてたからな。あまり期待しないことだわ。

[133: 物件比較中さん]

>>130
>幌平橋から中島公園までは、高級マンションが多いけれど

高級マンションかどうかは分からんがライオンズのタワーのある西に中島公園に接する
通り沿いは、深夜の公園は別にして、日当たり良く明るく華やかな雰囲気で
ちょっとした海外リゾート感もあり、駅近、公園近、都心近、緑多く、札幌でも有数の立地に見える。

ただ東側に一本でも入ると（ライオンズの裏、河岸線との間）いくつかあるラブホに目をつぶるとしても昼間でも何とも気持ち悪い。
老朽化したマンション、単身者向けマンションとその前に停まるヤ○ザ系の車、人通りは全然なく、
ごみ、吸いがらの散乱も酷い。
土地自体がオカルト的に良くないのでは…？と思わせる程、札幌でも有数の気持ち悪い所に感じた。

住友の物件はその延長線上でそこがちょっと気になる。

[134: MSほしいな〜]

東急の不買運動、インターネットで検索して読みました（驚いた）
大手の新築マンションでも、不信感が残りそうで・・・
　結局、調べる程に色々な問題が出てきて、今は買い時ではないのかも
しれませんね。
　このスレで、たくさんの情報を知りえて本当に役立っています（感謝）

[135: 匿名さん]

しかしいくら買い得であってもいいなと思えるＭＳが今ホントにない！
立地的には３年くらい前までのＭＳだなーいいと思えるのは。今後も期待できそうもないし。

[136: 物件比較中さん]

ここのスレで色々な情報をいただいて、勉強しています。不動産関係の方の話は、ＭＲでしか聞く機会もないので、営業なしで色々な話を聞けるので重宝しています。注文住宅じゃないので、なかなか自分の欲しい間取りの物件もないし、飛びつくような立地も見当たりません。待てば・・・と思いきや、これから何年かは物件も少なくなるし、値段は同じくらいでも設備も少なくなるし、狭くなるとのこと。しかも立地に魅力のあるような物件も難しくなるって・・暗い材料ばかり・・・それじゃ今って思うけど、この経済情勢・・・買うなってことでしょうか（笑）本当に欲しいと思っているのですけどね。知れば知るほど安易に決められなくなって、いろんな情報でどんどん頭てっかちに・・・交通の便と雪かきは譲れないので是非ＭＳが欲しい！！たのみの綱だった東急の不買運動情報と、住友の危ない情報・・・これで一気に撃沈しました。

[138: 契約済みさん]

今買うとしたら、利便性ならカーサヒルズ澄川、お金があって設備で選ぶならグランファーレ平岸。
今買うならこれくらいしかないでしょ。
幌平橋のシティハウスはちょっと相場より高すぎる・・・

[140: 契約済みさん]

今の地デベの中では一番いいでしょう・・・まあいつどうなるかはわかりませんが、住友が倒産の危機にあるような現状では安心なところなんてないでしょう。
それを気にする方はマンション購入はしばらくできないでしょうね。
宮●やダイ●などの倒産寸前物件はさすがにないですがね。。。

[141: 匿名さん]

立地に魅力はいっぱいありますよ、私だったら
①　シティタワー札幌大通
②　リビオ中島公園アルファタワー
③　ブランズ札幌桑園駅前
ですね　No.136 by 物件比較中さん　後押ししますよ。

[142: 契約済みさん]

大手にはできない柔軟で斬新な企画で、万人受けしなくても一定数の顧客に魅力ある物件を供給できる地デベはしぶとく生き残ると思うな。

[143: 匿名さん]

まあその立地がいいと思うかはは人により大きく異なりますからね。
ただ、今の現状では待っていても自分にぴったりの立地の物件がでる確率は限りなく低いでしょうね。

[144: 桃太郎]

いろいろな考えがあっていいが、もしオレがこの２〜３年でマンションを買わなければならない立場なら、迷わず中古物件を選ぶぜ。

この先、不況で必ずマンションを手放す奴が出るからそこを拾うのが賢いぜよ。前述の御三家物件が値落ちしてるなら即買いだし、暴落中古物件は人によりけりだが値引き新規マンションよりある意味では美味しいぜよ。まあ、長い目で見たらスラム化するかもしれんが五百万円なら家賃五年分だろ。

[145: 匿名さん]

138,140,142をみると
たしかに大変そうですねｗ

[146: 契約済みさん]

なるほど！どうしてもほしいという物件が無ければ、一番頭いいやり方かもしれないですね。

[147: 購入検討中さん]

そうですね。このまま行けば中古も更に投売り状態になるでしょうから、下手な新築を買うより良いかもしれませんね。今まで１０００万円以上してたＭＳが５００万円に投売りでなれば私も桃太郎さんのようにいずれセカンドハウスにするくらいの気持ちで買えばよいわけですね。

[148: 桃太郎]

がはは。まねするな（笑）

勿論、不況の進行に伴い投げ売り物件がこれから更に増えるだろうから、どうせなら地下鉄沿線で格安物件を拾いたいわな。

中古は管理状態が分かるからある意味で良し悪しが新築より分かるぜよ。で、同額で比較的新しい郊外物件と古めの地下鉄沿線物件があったらオレなら管理がまずまず行き届いているなら古めでも地下鉄沿線物件を選ぶな。賃貸に出しやすいし運が良けりゃいざという時にそこそこの値段で売れるかも知れないからな。

五百とか八百なら諸君自身の年収にもよるが暫く住んで将来は賃貸に出すもよし、セカンドハウスとして書斎替わりやオレみたくラブホ替わりに使ってもよいしな。考えてもみろよ。ビィーナスコートを毎週使うとしたらさ。十年で三百万近く遣うことになるぜよ。

がはは。しかし、こんなこと書くと奥様方に叱られそうだわい。

[149: 地元不動産業者さん]

残念ながら相場で1000万の物件が500万で一般の人が買えることは、ほとんどないよ。

確かに投げ売りする人は存在するんだけど、安くてもいいから早く売りたいとかが理由だから、そもそも、そんなに数は多くない。

で、ここからが業界の仕組みというか、よくある流れなんだけど、そういう物件の売却を頼まれた業者はどうするかってと、まず一つのケースとしては、自分の会社で買い取る。
で、リフォームして1000万で売る、儲かる、嬉しい(笑)
分かり易いのは、新築マンションになるけど、アウトレットと呼ばれてるやつも同様のケース。
明○がダ○アから、相当安く買い取って再販してるよね。

もう一つのケースは、自分とこで買えないような業者は、買い取ってくれる業者に持ってって買い取ってもらい仲介手数料をもらう、当然、売主からも貰う、俗に言う、両手数料ってやつだね。

で、仕事の出来る営業マンは、そこから先があって、買い取った業者が再販する際に専任で売らせてもらい、客が付いたら、そこで、また両手数料。

一つの物件で沢山の手数料を稼ぐことが出来るってわけね。

だから投げ売り物件は表にそのままの価格で売りに出ることは少ないわけ。

稀に、ものすご〜く真面目な業者がそのまま売りに出すこともあるけどね。
自分らから見たら、そういうのは、もったいない、バ○か！？って思っちゃう(苦笑)

[150: 地元不動産業者さん]

今の新築はトータル的に見たらお買い得ではないと思うよ。

桃太郎さんの書いてるとおり待てる人は待ったほうがいいだろうね。

2年後には、価格は変わらないにしても今より立地のいい新築が出来るかもしれない。
もしくは今の新築の売れ残りがあれば、更に安く買えるよね。
更に、今から2、3年前のお買い得だった頃の物件の中古が売りに出るかもしれないし。
早ければ3年後、遅くても5年後くらいまでには何らかの理由で手離す人が出ること多いからね。

ただ、このスレで買いたことあるんだけど、その時に希望に合う物件があって、余裕のある支払い計画が組める人は、お買い得かどうかは関係なく買うべきだとは思うけどね。

上をみればキリがないし、その物件以上の物件が売り物として出るかどうかは分からないしね。