パークシティ豊洲はどうですか？ part9

[PCT]

パークシティ豊洲に関して＊熱く＊語り合いましょう。
Part09です。
Part08は僅か32時間で450レスに達したので、再度お引越しです。

前スレ
Part01　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41108/
Part02　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40936/
Part03　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39121/
Part04　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39979/
Part05　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39497/
Part06　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39004/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39038/
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝　(判りやすく何か変化があったところに入っているように）
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45010/

[82: 匿名さん]

ららぽーとのＣＧが現実のものとして完成して、目の前で見せられたら、
高値を付けても注目されそう。これから宣伝もバンバン行うはずだしね。

[83: 匿名さん]

>80
それは大いに感じるね
でも、ららぽの完成は予定では11月末でしょ
その間も豊洲にはイベントが多々あるけどさ
何より　これから黒木瞳のＣＭで控えているからね

思うに
ららぽの完成前には　高額物件以外は完売してるんじゃない？

[84: 匿名さん]

>>52
トランクルームは「ない」といっていました。

[85: 匿名さん]

紀伊国屋またはハンズが５年以内に撤退するに５０カノッサ！

[86: 匿名さん]

>27
ビバは平日はガラガラだけど週末は混んでる時間帯があり、駐車場に入るのに多少並びますよ。
今も並んでますし。

[87: 匿名さん]

１６時から酔ってる私が来ましたよ。
モデルルームに行った際には２階のラウンジ（ジュースやコーヒーもタダで飲めますよ）
に酔ってから商談コーナーへ行ったほうかいいですよ。
９５％位の人がスルーで死したけど、パソコンが一杯置いてあって眺望シミレーションが自由自在ですよ。

[88: 匿名さん]

そういうこと言うから貧乏くさいとか言われるんだよ

[89: 匿名さん]

豊洲は道も広くて、利便性もいい。
湾岸道路からすぐだし、都心からも晴海通りでアクセスでき、
環状２号線や首都高の延伸で、もっと便利になります。
中央区や有明に大型ＳＣはないし、ゆりかもめ乗換えで、
ららぽーとなどのＳＣ利用者が増えるのは確実ですね。

[90: 匿名さん]

やはり、芝浦でしょうね。

[91: ７１]

>>88
いや、87さんはジュース飲んだほうが得、って言ってるんじゃなくて、
眺望シミュレーションをしましょう、って言ってるんですが。
シミュレーションすると貧乏臭いか？

[92: 匿名さん]

管理費・駐車場が高い！なんて思わない人は良い物件なので購入をするべき。
B棟海側は文句ない景色だし。
(A棟は向かえのセメント工場が気になる。。）
今は貧富の差が激しくなってきてるからねぇ。
価格見て高い！高い！って言ってしまった人はやめといたほうが良い。
どうしても豊洲付近に住みたいなら近場で中古物件買った方が楽しく過ごせるよ。
私は豊洲付近に住んでてPCTに買い替えようかと思ったけど、あまりにもお高いんでやめました。
だって今駐車場4,000円のところだし。

[93: 匿名さん]

腐っても山手線だから。

[94: 匿名さん]

読み間違いする人が多いですね。

[95: 匿名さん]

この盛り上がりの中、しょうがないでしょう。

[96: 匿名さん]

芝浦は豊洲より環境悪そう。すぐ横に高速、ヘリ、モノレールあるし。駅遠いし、、、

[97: 匿名さん]

ショッピングセンターはハワイで済ませちゃうからな…。

[98: 匿名さん]

でも港区だしなぁ。

[99: 匿名さん]

>96
たしかに。あそこは住む街ではない気がする。。

[100: 匿名さん]

環境はどちらもトントンな気がします。

[101: 匿名さん]

おーい。今日MR行った方ー。
ものすごい風が吹いてますが、展望デッキ見てみてどうでした？

[102: 匿名さん]

港区でも港南や芝浦はいやだな。自分の敷地以外は環境悪いからね。
今後の開発計画も特になくて発展しなそう。

[103: 匿名さん]

支持地盤は芝浦のほうが優良

[104: 匿名さん]

でも、芝浦は耐震構造では？

[105: 匿名さん]

憧れの港区でも腐ってる港南と貧民江東区でも活きのいい豊洲。

[106: 匿名さん]

「貧民江東区」ワロタ

[107: 匿名さん]

どっちも買えない奴らの叫びを聞きな。

[108: 匿名さん]

>>104
杭が50メートル長いわけで、それで相殺されるんじゃないか

[109: 匿名さん]

芝浦島は耐震構造だけど、ＴＴＴは、ＰＣＴと同じ制震で、
しかも支持層まで１６ｍだからなぁ〜、ＣＭＴは免震。。。

[110: 匿名さん]

結局cmt最強か。もうちょっと間取りがよければ買ったんだけどなあ

[111: 匿名さん]

いや、買ってない時点で最強ではないのでは？

[112: 匿名さん]

免震構造も、あの免震装置を定期的に交換する必要があるから、
維持費に結構費用がかかると言っていましたよ。
良く耐震構造と免震構造を比較するサイトはあるけど、制震構造と免震構造ではどれだけの
差があるんでしょうかね？

[113: 匿名さん]

制震装置が先にやられた後は耐震構造だから、
その後から来る地震では耐震になりますよね。
余震にどの程度強いかは疑問ですね。

[114: 匿名さん]

錦糸町のブリリア東京もべらぼうに高い印象があったけど、、、４月下旬から先行でショッピングモール開業。
今は現地の囲いも取りさらわれてマンション共々その躯体を誇らしげに誇示してます。
目の前の錦糸公園の桜を眺めながらの生活を想像すると無理してでも買っときゃ良かったと思いました。
ここも後でそういう思いさせられるのかな？

[115: 匿名さん]

大地震が起きた時、建物にダメージを与える順
耐震＞制震＞免震

大地震が起きた時、メンテナンス料がかかる順
耐震＞制震＞免震

普段のメンテナンス料がかかる順
免震＞制震＞耐震

揺れを抑える効果がある順
免震＞制震＞耐震

と言われてますが大地震が来たら、どの程度ダメージが大きくてどの程度メンテナンス料がかかるかは
実際起きてみないと分からないです。
あと、元々の杭の深さにも関係するので、揺れの大きさは支持層までの深さにも影響します。
１階分を３ｍ．として割ってみて、１階とは言え支持層から数えると、何階に相当するのか考えると良いかもしれません。
１６ｍ．÷ ３ｍ．≒ ５（階）+１階＝６階
７０ｍ．÷ ３ｍ．≒ ２３（階）+１階＝２４階
杭が長ければ杭がダメージ受ける可能性が大きいので（阪神淡路は倒壊がなくても杭がやられたところもあります）
長ければ安心とも言えません。
ここばかりは見えないところなので土壌改良等など、どの程度しっかりと作っているかにもよると思います。

[116: 匿名さん]

縦揺れと横揺れのどちらにどれが強いかも疑問です。

[117: 匿名さん]

>>114さん
いえいえ、そんなことないですよ。
114さんがある程度満足するマンションが見つかったら見向きもしなくなると思います。
大きな買い物なので買って後悔する方があとの人生楽しくありません。
もしその錦糸町のマンション買っていてもこれだけあちこち建ってるのを見て、
こっちの方が良かったかなって思ってしまったかもしれません。
人間そんなものですｗ
一番自分の中のテーマに一致したものを買うのが良いと思います。
街を限定するか、眺望（これだけは見たい）を限定するか、広さを限定するか、予算オーバーなんて考えられないとか...etc
これは家族とも一致しないといけないわけで、選ぶのに大変だと思います。
湾岸だけは譲れない人は芝浦から新浦安まで目が行くと思います。
場所にこだわらなければ緑豊かな土地へも目が行くと思います。
割安感があった湾岸がこれほどこれほど高くなってしまったからみなさん悩むわけですし。
元々湾岸なんて興味ない人だって沢山いますしね。

[118: 匿名さん]

112です

有難うございます。
大変参考になりました。
確かに実際に大地震が来ないと分らない部分も沢山ありますね。
一長一短ですね。

[119: 匿名さん]

>>118さん
確実に言える事は去年の偽装問題もありましたから、今後建つものに対しては客の目が素人の目では見てくれないから
変なものや他に少しでも劣っているものなんて作れなくなってきてしまうので、昔よりかは良い物になってるのは確実
なので、どこで安心するかによりますよね。
タワーは普通のマンションよりかは審査が厳しくてへんてこなのは建てられないみたいなので偽装は出来ないですからね。
地盤改良とかもされているので、揺れも周りの古い物件よりかはある程度抑えられるのではないかなとは思うのですが。
大地震も震源地から２０キロ離れてたら倒壊とかのダメージは少ないとも聞きますし、震源地の近さにもよります。

[120: 匿名さん]

港南か豊洲かと問われたら、間違えなく豊洲を選ぶが、芝浦か豊洲かと問われたら正直悩む。
でもケープは芝浦といっても港南に近いから豊洲の方かな？

[121: 匿名さん]

朝のはちょっと推敲が甘かったので... 下記部分再掲:

以下は、筆者がある筋から入手したM不動産の極秘会議資料だが
特に公開しよう　（勿論嘘だからねぇ)

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
　 この平均坪単価では豊洲ではさばけませんって？
当然手は打ってある。何年やっていると思っているんだ。不動産
の基本は安物を抱き合わせで幻想をつくりあげ、プレミアつけて
売ればよいんだよ。まだまだ君たちは甘いな。

　よし。　2面の”策”を授けよう。
(1) 2-3月の期間ここが”ハワイ同等である”と信じてくれる層と
(2) (1)の層との差別化に優越感を感じる層に
物件を二極分化すればよい。このマンションに90m^2台の
部屋が『何故か』少ないのには『ちゃんと』隠された理由がある
のだ...

[1]　坪単価が高くても70m^2の住戸にすれば、グロス価格は抑える
ことができる。 4000万台まで下がってくれば、ちょっと背伸びして
リゾート気分は味わいたいが、実際には海外リゾートの経験の少ない
層を多数こっちにとりこむことが可能だ。
坪単価があがっているからな。70m^2ちょうど程度を沢山作ること
によってグロス価格を低減しろ。
　主寝室にベッドを２台設置できないような住戸が多数発生するが、
そこは2月間の"リゾート気分"でごまかせば、部屋がちょっとだけ
狭くて、少し収納が少なめかな程度で検討者が気がつく前に登録
にまで持ち込むことができよう。 [1]の標的層は、ここのプール
他の仕掛けを素直に喜ぶはずだ。　セレブであると錯覚を与えるよう、
CMキャラクター等は特に慎重に選定されなければならない。
黒木瞳を強く推薦する。1億だぁ？　それくらいの出演料で
”セレブ”が買えれば安いだろう。 1戸に割れば7万で端数だ。
こっちは1000億級のproject だぞ。電通か博報堂にじゃんじゃん
TV-CMをうたせろ。予算？　何10億かかっても構わん。
いいかリゾートでセレブだぞ。
TTT がやったような、物件価格をTVに大写しで出すような
下品なまねだけは絶対にやってはいかん。住友にオリックスだろ
あれは？ 関西商人は全く下品でいかんな。　こっちはイメージ
広告だ。　　 なに キャッチコピーは　”アーバンリゾート”で
どうでしょう だと？　うむ。アーバンかね。　 素晴らしい！
それだ！！
海だけ写してそれをバックに 黒木に喋らせる？　ううむ完璧だな。
これはいけるぞ。ちょっとずらしてららぽーと予定地からやらせろ。
あの目障りな運河向かいのセメント工場は映らないようにな。
新庄はどうかって？　大衆性を感じさせるな全くダメだ..

[2] 一方、富裕層には2通りある。(1) 親の代から金持ちである層と、
(2) 本人が自分でのし上がってきたタイプだ。前者は例えば、
親が医者で購入して、20年前から広尾ガーデンヒルズに同居でずっと
住んでいたというのが典型的なタイプだな。このタイプは外国経験が多い
から、例のリゾート作戦で落とすことはまず無理だ。大体豊洲といっても
東京23区内にあることすらご存知あるまい。　これはずっぱり切る。
大丈夫だ、港区物件で拾うので問題はない。ケープは売れそうだから
グローブの売れ残りでもあてがっておくんだ。
　モデルルーム内装は思いっきり派手派手成金路線でセッティング
せよ。　狙いは成金タイプ一本だ。最上階ほか、景色のよい向き
の角部屋を所謂”億ション”として設定し、70/80m^2級との価格の
連続性を敢えてなくすことによって大きな差別化を図るんだよ。
”普通の人間とは俺は違うのだ”という優越感を擽ってやればよい。
この層はどのみち忙しいし、セカンドハウス利用ばっかりだ。
プールに来ればばれるかも？　来るのは愛人だろ。本人は忙しいので
来ないから、大丈夫だ。　だいたい月数万くらい追加負担があっても
気がつきもしまい。[1]の連中とちがって掲示板にぐだぐだ書いてる
暇もないだろうよ。　やはり、切りのいい100m^2超は金持ち用だな。
よし、決めたっ。90m^2を殆どなくしてしまえ。

　どうだね私の完璧なまでの作戦は...余りにも完璧すぎる。
　[1]/[2]の層の間で差別化を測って、実際には利用価値のない施設を
リゾートですといって隣のSCのイメージと抱き合わせで販売する
ことによって、　同じ土地面積から10-20%増しの収益を捻りだすことが
可能となるのだ。私のマジックに恐れ入ったかね..収益100億プラスは
固いな。　昇進だよむふふふ。 ぐははは。
　 隣のショッピングセンターの名前が"ららぽーと"だっててのは
パンフレットには書かんでもいいぞ。　セレブな感じがないからな。
あくまで”大型ショッピングセンター”だぞ。

　お見合い向きはざくざく細かく刻んで安めの貧乏ファミリー向け
住戸を作るんだ。これで最多価格帯は4000万台になったな？ 5000万台
最多とかにすると、[1]の層が引いちゃうんだよ。
来てみたらみんな北向きとか日陰とか低層だとしても、嘘じゃぁ
ないものな。　よしこれで完璧だ。

[122: 匿名さん]

さぁ君たち、セールストークの練習会だ；

　お前等平均で1000万超 [四季報だと1033万だそうですよー]とか給料
貰っているんだろう？　ちゃんと九両分成約とれよちゃんと...

　え?　アンケートの収入欄みても成金かどうかわかりませんって？
甘いな。身なりを見るんだ。腕時計だよ。ROLEXをしてるやつは
間違いなく落ちる。声のでかいやつが多いから受付嬢でも容易に
判別可能だろ？　　ホリエモンみたいなのきたら、綺麗どころを数人
あてがって、普通なら最後にちらっと見るだけの180m-2のモデルルームに
直行させるんだ。平民どもと間違っても一緒にならないように専用の
商談スペース用意しとけよ。

　いいか受付は若い美人だけ並べろ。えー有資格者が足りないだぁ？
宅建などいらんいらん。 顔とスタイルだよ君。ブスが多いとかいわれては
集客に関わってかなわんからな。判らないことは後日設計担当から
お返事させていただきますでいいんだよ。どの道受付嬢じゃマンション
オタクにはたちうちできんからな。　然し頭痛いよ。　やつら
『掲示板』とかいうところに書き込みするらしい。駆除できんものかね。

　[1]の貧乏層が管理費に文句をいったら、ここはリゾートですから
コンシェルジュサービスとか人を滅茶苦茶沢山配しています.... が
セールストークだ。　管理費に、特に千代田区なみの
駐車場代もいっちゃいかんぞ。　修繕積み立てぇ？そんなこと聞く
やつがいるのか？　タワーだから高いに決まっているだろ。まぁいい。
現在詳細な30年計画を作っているとかいってごまかしておけ。

　いいか3ヶ月だけここは”ハワイ”だ。　本当なら営業に
アロハシャツでも着せたいところだが、それではセレブじゃないな。
やめとこう。　MRの商談スペースに椰子でもさりげなく飾っとけ（嘘)

[2]の層には、あまり共用施設の説明をせずに、高層から平民どもを
見下ろす快感と、例の"PRIME FLOOR PLAN" 計画で落とすんだ。
決め台詞は、どんな変なな間取りに組んでも ”さすが＊＊さんレベルに
なるとお分かりですね.....”が適当だろう。SI設計だから水回り移動
でもなんでもできるんだろ？　どうせ、皆風呂から平民を見おろし
たいっていうに決まっとる。　え？　下の主寝室の上がview bath に
なるので、音の苦情が下からくるかもって？　遮音は完璧なんだろ？
いいか　常に”差別化”を忘れるなよ。
　EVは高層用にはスピードの遥かに速いのをちゃんとつけてある
だろうね君...最近の客は数だけじゃなくて速さも聞いてくるからな、
200m/min級だぞ。

　ビデオを見せろ。ここはタワーだ。間違ってもファミリー路線に
してはいかん。　DINKSだな... うん。テーマは共稼ぎの妻が夕方帰って
きてプールで泳いで癒されるだ。 お..美人だな。旦那役はいらん。ん...
プールに子供が写っているじゃないか? なんか中で小便たらしそう
だぞ、これ消せるんだろ？　消去！　購入者が実際にプールにいくまでは
実は、三段腹の中年ママと、子供で一杯なんて間違っても想像させては
いかんだろう。　美人の女だけ一人泳いでいればいい。
”セレブ”だよぉ君！　まだまだ任せてはおけんな。

　客寄せ用に、高層のA棟は肝心の西の低層に少しだけ格安住戸
いれとけよ。　これで噂を作って工作員にネットに流させ集客して、
海側が買えるかもと錯覚して来たやつに東とか南を売るんだ。
あと昨日の工作員は正直に褒めすぎだ。 あれではばれる。
もっとデメリットに悩みつつそれでも必死で決心して購入しますって
筆致だよ。ちゃんとかかせろ。

　ここが土壌汚染の場所でしたってのは、重要事項説明の会で
ちゅどーんと発表だ。どこかで言わないと手附倍返しになるからな。
全くM地所はへまやったよな。　そこで泣き叫ぶやつもいるだろうが、
手遅れだ。あっさり印鑑押すだろう。
　無論A棟は南向きでもBの影になるってことも内緒だ。方位のわからん
やつも１人くらいはいるだろう。日陰図は言われるまで見せるなよ。
言われたら...冬至だけで夏至には殆ど影になりませんって言うんだ。

よーし 合格ぅ。Goだ！！　気合いれてけよ。細かく説明するんじゃない。
『いくらなら買いそうか』顔色を見るのが目的だ。収入は必ずかかせろ。
ご収入が判らないと、どの住戸をご案内したものかわかりません
とか、ローン組めるかどうか判りませんで一発だ。
あとでちゃんーと集計して、価格の”再調整”やるからな。
MAXの利益を搾り出すんだ。

[123: 匿名さん]

>>121,122

無駄に長いな。「推敲」の意味知っているのかな？

[124: 匿名さん]

>タワーは普通のマンションよりかは審査が厳しくてへんてこなのは建てられないみたいなので
>偽装は出来ないですからね。
そうですね。
特に超高層建築物（高さが60mを超える建物＝20F程度以上）の場合には
通常の建築確認申請の他に、国土交通大臣認定が必要ですから。

高層に住みたいという方でなくても、
高層マンションに限定して、低層階を選択していくというのも
ひとつのやり方かな？

[125: 匿名さん]

本来だったら１月のＭＲ公開の時に長期修繕計画だって出来ていたっておかしくないというか
当たり前だと思うのになんで小出しにしなきゃいけないのかね？
こんだけ修繕費＆管理費高かったら確かに１月には公開出来なかったなｗ
特にＳＣＴと比べられて客奪われるからなｗ
2万9千円くらいに抑えてればちょっと高いと思えるくらいだったのにｗ
3万超えて高いって思われて客に呆れ返られて当然だよね。
長期修繕計画だってすでに出来てて隠してるだけだと思うが。

[126: 匿名さん]

ベランダをウッドデッキ敷いてって考えてる人も居ると思うけど、
気を付けないといけないのは大規模修繕の時に工事が終わるまで
一度ははがして綺麗さっぱりと元の状態にしておかないといけません。
ウッドをその期間どこかに置いておく必要が出てきます。
２メートルと長いので施工料も高めになるかもです。

[127: 匿名さん]

>>123 MRいくのは来週だもんで。　まとめのつもりけど箇条書きじゃつまらないかなぁと思ってね。
実際にみたら、もうちょっとましなの書きますよ。もう買うってことだけはないけど。

[128: 匿名さん]

今日ＭＲ行って来ました。駐車場は大半外車。案内も普通かな？目当ての部屋は他に今時点3組いると
教えてくれました。分厚いパンフ家族で視てます。

[129: 匿名さん]

>>126
大規模修繕って30年後とかでしょ？
そのときまで使ったのなら、「ご苦労様」って感じで新調したら良いかと。
ウッドだって修繕時期じゃないかな？

[130: 匿名さん]

１０数年おきのところだってありますよ。
３０年間なにもしないのもきついかな。

[131: 匿名さん]

１０数年でも同じじゃない？
敷設に５０万かかったとしても15年で割れば年額3万ちょっと。
新調して気分変えようよ。