パークシティ豊洲はどうですか？ part9

[PCT]

パークシティ豊洲に関して＊熱く＊語り合いましょう。
Part09です。
Part08は僅か32時間で450レスに達したので、再度お引越しです。

前スレ
Part01　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41108/
Part02　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40936/
Part03　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39121/
Part04　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39979/
Part05　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39497/
Part06　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39004/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39038/
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝　(判りやすく何か変化があったところに入っているように）
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45010/

[122: 匿名さん]

さぁ君たち、セールストークの練習会だ；

　お前等平均で1000万超 [四季報だと1033万だそうですよー]とか給料
貰っているんだろう？　ちゃんと九両分成約とれよちゃんと...

　え?　アンケートの収入欄みても成金かどうかわかりませんって？
甘いな。身なりを見るんだ。腕時計だよ。ROLEXをしてるやつは
間違いなく落ちる。声のでかいやつが多いから受付嬢でも容易に
判別可能だろ？　　ホリエモンみたいなのきたら、綺麗どころを数人
あてがって、普通なら最後にちらっと見るだけの180m-2のモデルルームに
直行させるんだ。平民どもと間違っても一緒にならないように専用の
商談スペース用意しとけよ。

　いいか受付は若い美人だけ並べろ。えー有資格者が足りないだぁ？
宅建などいらんいらん。 顔とスタイルだよ君。ブスが多いとかいわれては
集客に関わってかなわんからな。判らないことは後日設計担当から
お返事させていただきますでいいんだよ。どの道受付嬢じゃマンション
オタクにはたちうちできんからな。　然し頭痛いよ。　やつら
『掲示板』とかいうところに書き込みするらしい。駆除できんものかね。

　[1]の貧乏層が管理費に文句をいったら、ここはリゾートですから
コンシェルジュサービスとか人を滅茶苦茶沢山配しています.... が
セールストークだ。　管理費に、特に千代田区なみの
駐車場代もいっちゃいかんぞ。　修繕積み立てぇ？そんなこと聞く
やつがいるのか？　タワーだから高いに決まっているだろ。まぁいい。
現在詳細な30年計画を作っているとかいってごまかしておけ。

　いいか3ヶ月だけここは”ハワイ”だ。　本当なら営業に
アロハシャツでも着せたいところだが、それではセレブじゃないな。
やめとこう。　MRの商談スペースに椰子でもさりげなく飾っとけ（嘘)

[2]の層には、あまり共用施設の説明をせずに、高層から平民どもを
見下ろす快感と、例の"PRIME FLOOR PLAN" 計画で落とすんだ。
決め台詞は、どんな変なな間取りに組んでも ”さすが＊＊さんレベルに
なるとお分かりですね.....”が適当だろう。SI設計だから水回り移動
でもなんでもできるんだろ？　どうせ、皆風呂から平民を見おろし
たいっていうに決まっとる。　え？　下の主寝室の上がview bath に
なるので、音の苦情が下からくるかもって？　遮音は完璧なんだろ？
いいか　常に”差別化”を忘れるなよ。
　EVは高層用にはスピードの遥かに速いのをちゃんとつけてある
だろうね君...最近の客は数だけじゃなくて速さも聞いてくるからな、
200m/min級だぞ。

　ビデオを見せろ。ここはタワーだ。間違ってもファミリー路線に
してはいかん。　DINKSだな... うん。テーマは共稼ぎの妻が夕方帰って
きてプールで泳いで癒されるだ。 お..美人だな。旦那役はいらん。ん...
プールに子供が写っているじゃないか? なんか中で小便たらしそう
だぞ、これ消せるんだろ？　消去！　購入者が実際にプールにいくまでは
実は、三段腹の中年ママと、子供で一杯なんて間違っても想像させては
いかんだろう。　美人の女だけ一人泳いでいればいい。
”セレブ”だよぉ君！　まだまだ任せてはおけんな。

　客寄せ用に、高層のA棟は肝心の西の低層に少しだけ格安住戸
いれとけよ。　これで噂を作って工作員にネットに流させ集客して、
海側が買えるかもと錯覚して来たやつに東とか南を売るんだ。
あと昨日の工作員は正直に褒めすぎだ。 あれではばれる。
もっとデメリットに悩みつつそれでも必死で決心して購入しますって
筆致だよ。ちゃんとかかせろ。

　ここが土壌汚染の場所でしたってのは、重要事項説明の会で
ちゅどーんと発表だ。どこかで言わないと手附倍返しになるからな。
全くM地所はへまやったよな。　そこで泣き叫ぶやつもいるだろうが、
手遅れだ。あっさり印鑑押すだろう。
　無論A棟は南向きでもBの影になるってことも内緒だ。方位のわからん
やつも１人くらいはいるだろう。日陰図は言われるまで見せるなよ。
言われたら...冬至だけで夏至には殆ど影になりませんって言うんだ。

よーし 合格ぅ。Goだ！！　気合いれてけよ。細かく説明するんじゃない。
『いくらなら買いそうか』顔色を見るのが目的だ。収入は必ずかかせろ。
ご収入が判らないと、どの住戸をご案内したものかわかりません
とか、ローン組めるかどうか判りませんで一発だ。
あとでちゃんーと集計して、価格の”再調整”やるからな。
MAXの利益を搾り出すんだ。

[123: 匿名さん]

>>121,122

無駄に長いな。「推敲」の意味知っているのかな？

[124: 匿名さん]

>タワーは普通のマンションよりかは審査が厳しくてへんてこなのは建てられないみたいなので
>偽装は出来ないですからね。
そうですね。
特に超高層建築物（高さが60mを超える建物＝20F程度以上）の場合には
通常の建築確認申請の他に、国土交通大臣認定が必要ですから。

高層に住みたいという方でなくても、
高層マンションに限定して、低層階を選択していくというのも
ひとつのやり方かな？

[125: 匿名さん]

本来だったら１月のＭＲ公開の時に長期修繕計画だって出来ていたっておかしくないというか
当たり前だと思うのになんで小出しにしなきゃいけないのかね？
こんだけ修繕費＆管理費高かったら確かに１月には公開出来なかったなｗ
特にＳＣＴと比べられて客奪われるからなｗ
2万9千円くらいに抑えてればちょっと高いと思えるくらいだったのにｗ
3万超えて高いって思われて客に呆れ返られて当然だよね。
長期修繕計画だってすでに出来てて隠してるだけだと思うが。

[126: 匿名さん]

ベランダをウッドデッキ敷いてって考えてる人も居ると思うけど、
気を付けないといけないのは大規模修繕の時に工事が終わるまで
一度ははがして綺麗さっぱりと元の状態にしておかないといけません。
ウッドをその期間どこかに置いておく必要が出てきます。
２メートルと長いので施工料も高めになるかもです。

[127: 匿名さん]

>>123 MRいくのは来週だもんで。　まとめのつもりけど箇条書きじゃつまらないかなぁと思ってね。
実際にみたら、もうちょっとましなの書きますよ。もう買うってことだけはないけど。

[128: 匿名さん]

今日ＭＲ行って来ました。駐車場は大半外車。案内も普通かな？目当ての部屋は他に今時点3組いると
教えてくれました。分厚いパンフ家族で視てます。

[129: 匿名さん]

>>126
大規模修繕って30年後とかでしょ？
そのときまで使ったのなら、「ご苦労様」って感じで新調したら良いかと。
ウッドだって修繕時期じゃないかな？

[130: 匿名さん]

１０数年おきのところだってありますよ。
３０年間なにもしないのもきついかな。

[131: 匿名さん]

１０数年でも同じじゃない？
敷設に５０万かかったとしても15年で割れば年額3万ちょっと。
新調して気分変えようよ。

[132: 匿名さん]

さんざん高い高いって文句言ってるけど

これであっさり売り切ったら、文句言ってる連中

笑いものだな・・・

[133: 匿名さん]

光熱費についてはどういう利点がありますか？
安全性とか明記してますか？

[134: 匿名さん]

ガスパッチョってやつですよね？
ミスティもＣＭみたいにあんなに変身はしないけどｗ飽きずに使えるまでは楽しめるかなと。

[135: 匿名さん]

ま、なんとでも言って下さい。
私は西の低層階で攻めるつもりです。
ケープも落選したしね・・・。
もう、本当にどないせーちゅうんじゃ。

[136: 匿名さん]

>121、122
なるほどね、読みごたえありました。
マンションの事業ってこうやって企画するのかな。
わざわざプリントアウトして、一家で回し読みしちゃった。
面白かった!
また続報期待してます。

[137: 匿名さん]

ここ、管理費高い分、あと５％価格が落ちれば真剣に考えるな。
コスギタワー位に値が下がればいいんだが・・・。
聞いたら、まだ余地がありそうなので、５月までチクチク粘るしかないな。

[138: 匿名さん]

>>115さん　良く分かりました。ありがとうございます。
　やはり地盤が弱いせいですか。
　今度聞くつもりなんですが、
　　　①この場合、1階でも24階相当の揺れという事か
　　　②もし仮に杭が折れたとして、補修に一本どれくらい掛かるんのか
　　　③他の豊洲でも７０Ｍは普通なのか
　誰か聞かれたかたいますか？
　最後は立地か地盤かとの天秤です。

[139: 匿名さん]

>あと５％価格が落ちれば
それはどういうケース？値引きはなさそうだし。

[140: 匿名さん]

>>129 　タワーの修繕計画ってのを一回も見たことないかね? あまりにも
議論のレベルが低すぎるのではないかな。

　30年も足場組んでの修繕しなかったら、”パパ”ご自慢のマンションがスラム化間違いなしだ。
12年目とかから、普通6の倍数ごとに大規模な工事するのが普通だよ。多くのタワーで12/24年目に
足場と組んでの工事をするんだよ (TTTは投資用に一戸購入したので超詳細な修繕計画
もっているが...TTTは検討段階からあの超分厚い修繕計画書をくれていたな)
まぁ6の倍数年だな。 タワーの外側はALCコンクリだからね。ちゃんとシーリング対策も
しなかったら雨漏りしまくりだ。　バルコニー他の塗装しなおしはスラム化防止のためには
6年おきが常識だろ。　さびさびになって、人が時々落ちてきても構わんというなら止めは
しないがね。　30年とかたったら何やるか？エレベータの総とっかえレベルだよ。
機械式駐車場は寿命が短いから、更新費用が入っているかもチェックせーよ。
12年目あたりでどかっと使うのに備えて、6年目あたりから修繕積み立ては早速あがって
1.5-1.7倍が世の中の相場だ。　20年超えたら今の3-4倍にはなると思うのが当然だぞ。
なにせご自慢の高速エレベータを丸ごととっかえないといかんからな。　ここは最初から120円
とかとるようだからまぁ4倍にはならんだろうけど、平米400-500円/月の修繕費が払えんようなのは、
積み立て不足の原因になるから来てくれるなとてっぺんに住んでいる成金は思っているだろうな。
当然日本は貧乏国に転落だからかねあるやつに固定資産税を減免する余地はない。
5年もたてば平米5000円/年は税金払ってくれないと国が立ち行かん。　当然コンシェルジュには
ずっと給料がいるし、これがなかったら”リゾート”とは言えないから、
管理費は300円から値下げるるわけにはいかんぞ。

　ここのバルコニー西日対策もとい、アウトドアリビングで2m幅とかあるから、ワイドスパン住戸
を買ったやつは、バルコニー面積は軽ーく20平米オーバーだ。　ホームセンターにある30cm角の
ちゃっちいやつじゃなくて、立派なのをしきたいんだろ？　なんたってアイトドアリビングだものな。
30cm角10枚で1万のあのちんけなのでは到底満足すまい。　20m^2とか立派に長尺ので敷けば軽〜く
100万オーバーだ。
　”パパ”は車すら手放したというのに、12年毎に捨てて敷きかえられる筈もなかろうって。
子供の教育費が膨大にかかる時期なんだよ。なんたって”僕”はできがいいからな。そろそろ
私立大学に合格してしまうかもしれん。

　木ってのは今や一番高い建材なんだよ。　大体　12年ごとに一杯木を捨てるなんぞ地球環境に
優しくないぞ。　モルジブが水没したらどうしてくれるんだ？　私がダイビングにいけなく
なるじゃあないか。　

[141: 匿名さん]

>>138
昨日も出てたと思うけど、ここの杭って70mじゃないよ。
資料もらったら見てみ。

[142: 匿名さん]

私は家族と住むのですがマンションについてはあまり詳しくなかったので参考程度に参加してみたのですが、
シングル女性向けのマンションの購入の講習に参加した時に地盤に関しては特に注意と言われました。
地盤の悪い地域として大きな地図も貼ってあって港南から城東全般（湾岸地域以外も）まで真っ赤かでした。
「夕日が綺麗」とかＣＭがありますが、といかにもＰＣＴを指すような事を言っていたので内心ちょっと
むっとしたのですがｗ
わざわざ地盤が弱いところを買わなくて良いと言い切っていたので。
ただ山の手だったとしても、昔、池があったとか、川があったとか必ずしも地盤が良いとも限らないので
一般的に言われていることをおっしゃっていたのだと思います。
実際真っ赤かのところに今住んでますからねｗそんな地域ですみませんねぇと内心思いましたがｗ
その講習の先生・小島ひろ美さんの出してる本「幸せマンション購入術」っていう本にも杭の長さの時の
地震での揺れのイラストが載ってます。
団地型マンションとかタワーとか耐震・制震・免震や支持層にもよるのですべては参考程度にしかならないですが、
支持層に近ければ近いほど良いのでしょうけどね。

[143: 匿名さん]

>>141さん
138さんではないですが、私はＳＣＴが６０？７０？だったのになぜ同じ豊洲でこんな近い
ＰＣＴがそんなに浅いのと逆に疑ってしまいます。
ＴＴＴで地盤については大きく貼ってあるパネルで支持層がここまであるという図を見ました。
しかし、豊洲近辺にまで届いていない感じを受けました。
なのでＰＣＴもＳＣＴくらいかなと予想していたので、ここは私も突っ込みたいと思ってます。

[144: 匿名さん]

杭も浅いということは、何故こんなに高いのか？
・土地取得費が割高
・地盤改良費が掛かった
・建築資材高騰（特に高強度コンクリート・鋼材）が見込まれる
・専有面積小さくして、部屋数増やしたから（監理工数増）
・施工会社（ＪＶスポンサー）が系列財閥だから、赤字発注はしない？
・メニュープラン可能だから
無い知恵で考えるとこんな所ですかね。

[145: 匿名さん]

>>144
三井が「うちに任せてくれれば、こんなに儲かります」
ってIHIに言っちゃったから、、かな。

[146: 匿名さん]

>>129さん
140さんの言ってる通りみなさんが管理費＆修繕費に呆れてるのが最初がこんな高くて後々どうなるの！？
という心配から来てるのですよ。
１２年とかはどこのマンションでもやってるはずです。
塗り替えや修理もしていないマンションは管理体制を疑ったほうがよろしいかと。
汚いままじゃ売れもしないですよ。
管理費＆修繕費がこれで済まないから長期的にみて無理と断念した方が多いのでしょう。
ただ単に最初の値段で断念したわけじゃないと思います。

[147: 匿名さん]

原価積み上げで値段が決まっているんじゃないと思う。
損しないために原価積みあげは計算はしていて、最低限確保しないといけない
坪単価は計算しているけど、価格はそれで決まっているわけではない。
売れさえすれば、幾ら高く値つけしてもいいと思っていると思うな。

[148: 匿名さん]

まあ確かに高いね。特にB棟があれほどとは。
それに管理費＋修繕も、80mm^2クラスで36000円だもんなあ。
他よりも１万円は高い。
プール（ドゥがあるのに何考えてるんだか）、ジャグジー、植栽、
金のかかるものばっかだし。
皆と同じくウチも撤退だよ。

[149: 匿名さん]

長期修繕計画で途中で上がらないとかでしたら安いのかな？とも思いますが。
とにかく計画書が出てないので・・・いつになったら手に入るのでしょうか？
前回のスレで３月２５日でしたっけ？その日には手に入るのかな？？

[150: 匿名さん]

>>140
長いよ。もうちょっと推敲してからレスしてね。
言いたいことは簡潔にまとめないと読んでもらえないよ。

[151: 匿名さん]

基本的にマンションの住みやすさ＝資産価値で、資産価値の高いマンションはどこも管理費が高い。（近場の例でいえば
リバーシティ）

でも定年になってから値上がりした管理費＋修繕積み立てを払えるか自信がないよ。
それにオレの給料じゃＡ棟低層階しか買えそうにないが、、セメント工場というリスクがあるしなあ。

[152: 匿名さん]

今日、ＭＲに行ってきました。
ここで書かれている通り、管理費＋修繕積み立て＋駐車場がべらぼうに高いね。
月々７万ローン以外に払えないっての。
そんなわけで今まで買う気マンマンで期待してたけど、私には住めるところじゃないと判断し諦めます。

ちなみに駐車場がなんでこんなに高いの？って聞いたら、
「有人による監視体制でセキュリティにお金かかってますから」とか言われた。
おいおい、それって管理費に含まれている有人監視であって、駐車場とは関係ないだろ？
三井さん、ちょっと舐めすぎじゃありませんか？

[153: 匿名さん]

物件価格は結構落ちると思うね。特に東なんかは。
管理費でかなり引く人が多いみたいだし。

一方、西向き１５階まではかなりの高倍率が予想されるので、あまり期待できないかな。

でも、ここで西以外を買っても意味は無いよな。
駄目なら晴海まで待つという手もある。

[154: 匿名さん]

>>152さん
舐めてますねｗ
大体地下に駐車場作ってもし水害が起きたら地下に水が流れ込むわけでしょ、車が水没したらどう責任とって
くれるんだ！って思います。
昔、集中豪雨で赤坂見附の駅が水没して丸の内線の電車が温泉に浸かったかのようにｗ水没して動けなくなった
映像見た時地下鉄は怖いなって思いましたから。
あの近辺は赤坂見附の駅だけ低いっていうのも影響してたと思いますが。

[155: 匿名さん]

管理費については、植栽とかライトアップとかプールとか
聞いた時点で覚悟はしていたが、これほどとは。
まあ、世の中お金持ちはたくさんいるから完売するんだろう
が、江東区ということで期待していた私が甘かったです

[156: 匿名さん]

〜にお金かかってますから＝住民で負担してくださいあとは知りません　にしか聞こえないｗ

[157: 129,131]

>>146さん
いや、そういう議論じゃないでしょ。
ウッドデッキを敷いてあって、バルコニー修繕があったときに
そのウッドデッキはどうしたらよいか、って話でしょ？

そんなに高価でないウッドデッキだったら6年だろうが、12年だろうが廃棄でいいし、
高いウッドデッキだったら一時的に倉庫屋さんに預ければよいかと。
126さんの書込みからの流れは、それだけの議論だったと思うんですが・・・。

140さんが冗長なレスを書いてしまったので勘違いするのも止むを得ないですが。

[158: 匿名さん]

俺は吹き抜けタワーマンションの低層階に住んでるが、低層の廊下は暗くてジメジメした感じはあります。
だから内廊下のＢ棟狙いだったんですが…　手が出ません（泣）

[159: 匿名さん]

１４６は１４０の長々とした無駄な文章の犠牲者ですな。

しかし、このスレは昨日から勘違いが多いな。

[160: 140]

2mの長さのウッドデッキが安価で売っている店があるなら教えて欲しいけども..
少なくともレスする記事そのものは読んでからにしてくれ。　

[161: 匿名さん]

>きっと長くて読めないんだよ。。。

[162: 匿名さん]

まぁ129への私信だと思ってくれ。　あんまりレベルが低いのでね。

[163: 匿名さん]

ステイタスを強調したいのか知らんが明らかに過剰な設備と演出が大すぎ。
4回も認証が必要ですか？
多数のカメラを設置してそれだけ防犯システムを整えてるのにさらに有人監視が必要ですか？
あんな子供用プールを誰が使うんですか？

[164: 匿名さん]

私は80平方mクラスを予定してたんですが、MR行ってみてみたら、ここで書き込みが
あるように、どうも狭く感じられました。何でだろう。今までそんなことはなかった
んですが。

それにしても、180mm^2のあの部屋はすごかったですね。一生縁はないですが

[165: 匿名さん]

いや、変な迫力があって、読み物としてはなかなか面白い。
長文は読めない、と言う人たちの頭の出来の方に問題ありか。

[166: 匿名さん]

うん。

デベの開発担当幹部クラスが言いそうなことだと笑いながら読んだよ。

[167: 匿名さん]

>>157さん
126、136、146は私です。
146は131の意見に対しての意見です。
元々管理費に対しては今後上がる抵抗があったので、140さんが私が言いたかった事と被っていたので
そのようにレスしてしまいましたが、12年後どこかに置くスペースの管理する費用や再度作り直すとしても
予想外の費用にならないようにちゃんと考えないといけないという思いがあったので。
え？？ベランダのもの全部どかさないといけないの？どこにおこう！って慌てると大変な事になるので。
それが１０数年置きにあることを分かってベランダを加工するなら良いと思います。
非常用の部分（隣との境目にはなにも置かないとか）に対しても結構ベランダの管理に対しては煩いので。

[168: 匿名さん]

他の中古物件の管理費・修繕費　調べました。
１．シティタワー高輪　102.92㎡　\35,500程度
２．品川Ｖタワー　99.65㎡　\35,000程度
３．ラクシア品川ポルトチッタ　145.74㎡　\31,500程度　→　安過ぎ
４．ＷＣＴ　82.66平米　\23,000程度
５．東京サウスパークタワー　83.15㎡　\27,200程度
やっぱり管理会社の違いですかね．．．高いだけの価値があれば良いのですが。

[169: 匿名さん]

確かに140氏のは長すぎるけども、30年先まで足場作ってのメンテなしでいけると
思っているような人には、あんまり同じマンションには住んで欲しくないな。
だって、必ずなんでこんなに早く修繕いるんだ？とかごねそうでしょう。

[170: 匿名さん]

1500戸も入居するんだからスケールメリットで管理費も大したことなかろうと思っていた自分が恥ずかしいであります。

[171: 匿名さん]

ウッドデッキの話はもういいよ