パークシティ豊洲はどうですか？ part10

[PCT]

パークシティ豊洲に関して＊熱く＊語り合いましょう。
Part10です。
Part09も2日ほどで450レス超え、偽装騒動以来のハイペースですね。
それだけ注目(良いとも悪いとも書きませんが）されているマンション
なのでしょう。


前スレ
Part01　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41108/
Part02　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40936/
Part03　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39121/
Part04　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39979/
Part05　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39497/
Part06　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39004/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39038/
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝　(判りやすく何か変化があったところに入っているように）
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45010/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45009/

[342: 匿名さん]

足立ナンバーの何が悪いのかな？
ナンバーに罪はないと思うけど！
全般的にガラが悪い人が多いけど！

[343: 267＝334]

267=334 です。デベではないよ。
>> 311,315,特に316 よ。
失礼な言い方をされたのでこっちも敬語抜きだ。

この物件がちゃんと売り切れるかどうかは、こんな掲示板の評価で
決まるわけではないってのは判るか？　株取引を掲示板に頼ってやる
ようなもの。＊＊＊間違いなし。少し広い視野でみたほうがよい。
不動産投資をやってみればわかる。自分がよいと思うかどうかで
物の価値が決まるわけでないのをシビアに学べるからな。

　大半の人は、別にずっと待っていた訳ではない。たまたま自分がそうだった
からといって、あMRできたんだね行こうかってのが普通だよ。
歩いてやってきた直近の年配の人(本当にこのパターン多いね）は、こんな掲示板の
存在そのものも知らないわけ。　皆の空気に合わせれば、それが真実になる
わけでもなんでもないのだよ。　販売計画の遅れは、ここで何か問題があったの
ではなくて芝浦での失敗のせいだってのもちゃんと読めてないんじゃないかな？

　管理費他は確かにやや割高であるし、角はあの変な形の部屋が坪単価
で10% UPとなっていたりして、手だししてはいけない部屋も実に多い。
というか、買いに値する部屋は、どんなマンションでもいくらもない。

　ここでは、A棟西下層部分しかあり得ないだろう。
70m^2 4460/71.4m^2　 80m^2 で、5000/80.36m^2 の205万/坪がコンクリ
工場立替えリスクがあるから買いとは思えないようでは永久に＊＊＊。
眺望など例え一切なくても、適価だろ？　ここ数年の豊洲の新築/築朝の
相場の変遷や、ここでも売りとはいえないC棟と坪単価を比較してみればよい。
あの直床/2重壁の20年1日のごとく進化してない、長谷工の安普請マンションでも
殆ど200万/坪でうっているんだよ。
　ここが、それ以下で買えると思っているやつがいたとしたら、頭冷やしで
出直してきたほうがいいな。
　客寄せ用に”売り”としているわけで、当然倍率は5倍以上は間違い
ない。当たれば当然買いだろう。

　定期借家つけなければ、80m^2は25万/月は固いから、単純利回り6%だ。
キャナルワーフあたりで85m^2代で25万ってのがよくでるが、大抵
3-5年の定期借家だからな。　まぁ、投資用にはまだ足りんが、
DINKSなら自分に対する不動産投資だと思って購入すればよい。
数年住んで、そろそろ子供がとなれば売ってでていけばいいわけだよ。
買い値 80%以上は最悪でも固いな。

　大型商業施設抱き合わせは長期的にはリスクだが、短期的には
必ずイメージ向上でプラス要因だよ。大体、SCは50000m^2はないと
勝負にはならん時代。ここの”ららぽーと”の成功・失敗を、
トリトンあたりと比較している時点で物を知らんといえる。
大体ある程度目端の利く人間が、同じマンションに20年も住む訳が
なかろう。 西低層が1-2倍とかになるようだったら腹を切ってもよい。

[344: 匿名さん]

２８６さん、海の近くに住んでいるメリット、ディメリットを知りたいですね、
海の近くに住んでいるものです。ちょうど３年前に、東京湾に近ところに引越しきました。
メリットを感じたこと：
視野が広くになって、景色がよいこと（東京湾、夕日、ディズニーランドの花火、富士山が見られるから）。
眺望がよいと言っても、毎日同じ景色を見ていると、その感動が段段薄くなります。但し富士山だけ、いいお
天気しか見えないので、見える日はやはり興奮し、一日良い気分になります。
ディメリットを感じたこと：
①湿気が強い、梅雨の日、部屋の湿度が８０％まで上ります。梅雨の季節から、夏の終わりまで、エアコンは
いつも除湿機能を使い、さらに専用の強力な除湿器も加えています。カビ対策として、クロゼットも常に扉を
開いたまま、通風してます。しょちゅ不注意と、皮の服や鞄がやられちゃいますから。
②風が強い。とても静かなところなんですけど、強風の時に、風の音がうるさく感じました。
また、南西向きなのに、風のためベランダにお花など何も置けない状態。（ベランダ用のスリッパもそのまま
置いたら、いつかどこかに飛ばされたので、置けない。）１０階以下さえこの状態です。（最初高層階を買わ
なかったことに後悔しましたが、今はもういいと思いました。）
今回豊洲を検討するきっかけは、やはり三井のブランドや、その”未来都心”、”都内のリゾート地”という
宣伝に引かれて、ちょっとグレードアップしようかな〜と思いましたが、現地に何度見に行って、どうも将来
リゾート地になれるような感じをしませんでした。またＭＲと資料を見たら、共有施設だけグレード感があっ
た以外、部屋自体有料のセレクトを使わないと、仕様や材質は今住んでいるところより低いと感じました。担
当の販売員も何にも分かってないし、正直、これは三井ブランド？と少し熱が下がりました。

[345: 匿名さん]

>343
たぶん、タワー物件の正しい買い方はそうでしょうね。
物件が少し古びてきて、修繕積立金が極端に高くなる前に売る、
地域一番物件の強みがそこで出てくるはずです。

[346: 343]

判っていないのが実に多いんだよね。　5-6年までが勝負。
20年後の修繕積み立てなどどうでもいいわけ。　当方TTTに1戸購入している。
今の予定で20年後に修繕6倍とかいっているが、それまで持っていることは得して
利益を確定するにしても、損きりするにしてもあり得ないので、10倍になっても
一向に困らないわけ。
タワーに一生住むつもりの人なんているのかねぇ。

[347: 匿名さん]

タワーは>>343みたいに訳の分らない奴が多いわけ。
「5-6年までが勝負」って、なんのために、誰と何の勝負してるか理解できないわけ。
だからタワーは危険なわけ。

[348: 匿名さん]

いや343氏乱暴だけどいっていることは正しいよ。ランニングコストの高いタワーは
一生住むようなもんでだけはありえない。　どこの長期計画でも管理+修繕+税で
すぐに 1000円/月/平米超いくもの。　80m^2で毎月8万とかを年金から支出する？
うちもあり得ません。　タワーは今後どんどん供給過剰になるということもありますからね。
　一方、都心方向への利便性を賃貸で確保しようとすれば凄い値段が必要になる。
なら買って5年後とかにライフスタイルの変化に合わせて住み替えればよいと思うん
だよね。　別に値上がりしなくっても、年5%以内の目減りなら、ほぼキャッシュで購入
するような層には問題はない。　私たちはDINKS。　頭金現時点で3000万+600万/年で増加中。
A棟西・中層・80m^2ほど狙いです。　

[349: 匿名さん]

>346
まあ、考えは分からなくもないですがね。
純粋な投資でＰＣＴが買えるわけではない普通の人にとってはどうかな。
（投資でマンションというのはお勧めしないとは、この際言わないが）

ＴＴＴ購入者には、あのあたりは気に入った土地だからずっと住み続けたくて買うって
人間も結構いるみたいよ。
近所の顔なじみがふらりと遊びに来てくれる、
このあたりもずいぶん変わったなと笑い合える。
そういう人たちのほうがきっとお宅より幸せだと思うね。

ＰＣＴもそうあって欲しいと思います。

[350: 匿名さん]

ほんと明日は明日、みたいな計画のマンションやばいよね。五六年で一斉にババ抜きが始まったら一気に暴落。高額の管理費は売却の際にはしっかりマイナスになるし。

[351: 匿名さん]

おいらは、346とか348みたいなぎらぎらした人間ばかりが住んでいるマンションは嫌だな。
投資だったらＴＴＴの残りか、次の晴海物件を買う。

[352: 匿名さん]

タワーマンションは明らかに供給過剰になってくるんだから、ババ抜きなんでは？
公開空き地とか作って、容積率を極端に上げられるから、1戸あたりの土地負担が
低減できる割に、今までは特に高層階にプレミアがついていたからデベにはおいしかった。
その時代は急速に過ぎつつある。　最初から投資向けで考えるのもなんだが、
最終的には売るか、貸してあまりにうまみのない物件には手を出してはいかんかなぁと。

[353: 匿名さん]

おいおいTTT買うと、343=346氏がお隣さんでないかい？　多分本人は住んでいないんだろうけど。

[354: 匿名さん]

損とか得とかじゃなくて一生安泰に暮らせるマンションが欲しいよ。
利回りがどうとか、５〜６年が勝負とか余計な事を考えなくていいとこに住みたいな。
そんなマンションって無いかなぁ。。

[355: 匿名さん]

私も投資用と考えていたが、あの地盤の弱さ（ＭＲのパーネルに表示したように、Ｎ５０に至るまでの値が低
すぎ）、怖くないですか？こんな地盤に投資していいでしょうか？

[356: 匿名さん]

投資用に考えていましたが、　頭の修繕つみたてが多いのでうまみが少ない
ですねここは。　TTTは最初は70円スタートとかだったので、単純利回りに
かなり近かったですし、シングル向けの小さめの50-60級の戸割りも結構豊富
でしたから、CMTと同じく、うまみのある部屋には凄まじい倍率(
CMTは積み立て君なしで20倍いった部屋を見ました）がついていましたね。
ただ、確か人の群がった部屋（当然低層）は、99m^2 4660万とかで、
坪単価155万とかでした。　このくらいまで下がらないと投資用には無理なの
ではないですかね。
　いろいろなマンションを見て、良いと思えるものはその都度購入していますが、
ここCMTは投資用には難しいと思います。

[357: 315]

>>267,343
>まだ一人の購入者もでないうちに Part 10 までいった物件が他にどこにありますか?
この掲示板で「Part 10までいった」に反論したつもりだったんだが、
いきなり、
>そもそもこんな掲示板の評価で決まるわけではないってのは判るか？
って言われても、矛盾してるよ。
こちらの思っていないことを大量に並べ立てられて
反論されても、何がなんだか分からないよ。

あと、仕事でもプライベートでも、自分では
不動産運用うまくいっていると思ってるけどね。

[358: 匿名さん]

でも結局、めいっぱいローン組んで、金利やら管理費やらの上昇で元本ほとんど減らせないで、買い替えもままならず生涯の稼ぎの大半をマンションに捧げ続けざるをえないようなカモ役の人がいてくれないと、華麗に買い替え売りぬけなんてことも出来ないわけで。5・6年で買い替えとか手の内明かしてるのは、ある意味正直だし誠実かも。

[359: 356]

癖のある購入検討者のあつまりになってきているようですが..
エントランスを立派にすると、結構誘蛾灯のように奥さん側が派手好きの１家が来るので
まぁ.. 家賃は高止まりしやすいとか、平米あたりの賃料を高くするには、部屋面積を
絞らないといけないとか、まぁ賃貸に向いた属性を有することは確かですかね。

　355さん、東京湾の地理を考えれば判るように南にいくほど支持層が現れるのは
深くなります。　TTTは12M で直基礎、ここは27Mほどでしたっけ？
東雲あたりまでいくと70M級のくい打ちになります。 Wコンあたりで限界でしょう。
私個人的には 27Mってのはまぁかろうじて許容範囲です。

[360: 匿名さん]

344さん

286です

早速のご意見本当に有難うございます。
やはり海沿い（海近く）だと、湿気が厳しいのですね。。
私はPCTの西側高層を検討していますが、風も厳しそうですね。。
まだMRには行っていないので、直接見学して冷静に判断しようと思っています。
私の場合は投資目的ではなく長く住むつもりなので、購入してからガッカリしたくないので。。

[361: 356]

>>358 さん。2-3年に渡って相場が新築・築浅とも 10万/年ほど上がってきた地区なので、
急には落ちにくいという考えで投資を行う人は当然多いはずです。成功するかどうかは？
不動産売買は個人間取引で、基本的にゼロサムゲームだと思います。株のように皆が得できる
状態というのは起こりえません。　得するためには、どこかにカモ役を必要とするのは
仕方ないでしょう。　ここ必要な利回りは確保できないという点では購入にたる住戸なしと
いうのが私の判断です。　途中の理由は違いますが、買い推奨しがたいという点では
315さん他と同じ意見ですね。

[362: 356]

356 最後 CMT ⇒ PCT でした。失礼。　

[363: 匿名さん]

>354
一生安泰な住居を求めるんだったら湾岸のタワーはだめだと思うが・・
もっと内陸の低層とか戸建がいいんじゃないか

[364: ３１１]

>>343
＞まだ一人の購入者もでないうちに Part 10 までいった物件が他にどこにありますか?

に対しての返事が

＞この物件がちゃんと売り切れるかどうかは、こんな掲示板の評価で決まるわけではないってのは判
るか？

なんでこんな返事になるの？

＞別にずっと待っていた訳ではない。たまたま自分がそうだったからといって、あMRできたんだね行
こうかってのが普通だよ。歩いてやってきた直近の年配の人(本当にこのパターン多いね）は、こん
な掲示板の存在そのものも知らないわけ。

今までのすべてのスレ本当に読んでるの？？
会員以外も入場させてる時もあるみたいだけど、ＭＲいきなり行った人には通常資料だけ渡して断っ
てるでしょ。それもＭＲ行ってきた人その様子教えてくれてるでしょ。それともあなたが毎日一日
中、ＭＲの入り口でチェックでもしてるのですか？それもこんな掲示板の存在知らない人が多いな
ら、あなたが最初にふっかけてきた

＞まだ一人の購入者もでないうちに Part 10 までいった物件が他にどこにありますか?

の言葉が一番矛盾してます。
今まで読んでて大半が投資目的の人って言ってますが、そんなことないでしょ。特にＭＲ言ってから
伸びたレスって実際目で見て断念したとか、満足できなかった事とか購入意欲のある人の真剣トーク
ですよ。
掲示板の存在知らない人は多いと思いますよ。でもあなたはさっき言った事は次に言うことではまっ
たく違う事言ってるの気づいて欲しい。
ＭＲが伸びたのは芝浦の失敗のせいなんてみんな知ってるでしょ。だからスレだって伸びてるんだ
よ。みんな他も検討したくてもＭＲ伸びたから、比較して決めたかった人も諦めて他行ったりしてた
でしょ。すべてＭＲが伸びたが為に、スレも伸びてしまっただけ。

あなたが最初に言ってた事って、『他にまれに見る購入者が1人も居ないのにpart.10までスレの伸び
た人気物件なんだから購入意欲のない人は余計なこと書くな』って読めたのですが。
次の３４３で書いてる事ってまったく別の事書いてますよね。今度はいきなりＰＣＴ批判してるし。
読んでてあなたが一番なにに対して怒ってるのか、文句を言いたいのか意味が分かりません。きっと
すぐに、かーっ！！となって反論してくるでしょうが、よく読んでからにしてください。

[365: 匿名さん]

朝っぱらから粘着ウザイ

[366: 匿名さん]

＞311
久々見たけど、見るに耐えない文章力。

[367: 匿名さん]

　*両者ともに* うざいな.... そら投資目的の人もいるだろうけど、殆どは自分用だろう。
ここはまだ行けていないから知らないけれども、湾岸タワーの購入者の平均年収は
驚くほど低いよ。2戸3戸ともてるような人はそうそうこないと思うね。
　一方で、予約しておかないと入場もできないほどの人気物件であることは
364氏も認めているわけだ。

　うちは、ようやっと今日MRデビュー。実際に自分の目で見て、値段なりの価値が
あるかどうかチェックしてくるよ。　議論に加わるのは自分で見てから。

[368: 匿名さん]

>湾岸タワーの購入者の平均年収は驚くほど低いよ。
とは　367氏自身の事を言ってるなら
許したる。

[369: 367]

驚くほど”平均が”低いといっているだけだよ。個々人にいって言っている訳では
ない過剰反応しなさんな。
　東急不動産　→　ニュースリリース一覧　→　2005年で
TTTとCMTの1期登録者(来訪者ではない）の居住地/年収構成を見てご覧？
TTTで60%強 / CMTで67% が、税込み年収1000万に達していない状態で
少なくとも抽選会には臨んだわけだ。うちは一応1500上だよDINKSとして
威張れるほどでは全然ないけど、うちくらいで平均かなとなんとなく
思っていたんだよ。　1500上は、TTTでは15%(こっちは1600万上）
/CMTでは、14%だね。　ここPCTはこの層用の高価格住居(8000万超)とか
の割合が極端に少ないから、実際にはもす少し下がってくると思うけどね。

[370: 367]

さてそろそろMRいくか　ほんじゃぁ。

[371: 匿名さん]

あ〜あ

今夜は367の独演会になりそ〜だ(ToT)。

[372: 匿名さん]

ららぽーとからの専用通路がＢ棟までしか繋がっていないって前に話が出ていましたが、Ａ棟・Ｃ棟
の人はＢ棟の通路出たら外に出なくちゃいけないのですか？それともＢ棟のロビーをずらずらと通り
抜けるのでしょうか？雨に濡れずに専用通路で買い物と強調されていたので、Ｂ棟・Ｃ棟もすべて地
下で繋がっていると思い込んでいたのですが。
ここを確認出来たかた居たら教えて頂きたいです。

[373: 匿名さん]

昨日MR見学行ってきました。
一番びっくりしたのが、標準仕様のCOLOR　SELECTで
シートフローリングという、硬質のプラスチックを使用している点でした。
営業さん曰く「見た目はほとんどわからないし、傷がつきづらい」
とのことでしたが、なんかさびしいですよね、突板でないのって。
床材を変えるだけではないのですが、VERSION　UPの場合、60〜150万かかるみたいです。

実際、この”シートフローリング”っていうのを使用している方のご意見をお聞かせください。

なお、過去レス全てチェックしているわけではないので見落としていたらごめんなさい。

[374: 匿名さん]

367へのヒント1：年収と資産は違う。
367へのヒント2：江東区の物件は高齢者層が少なくかつ平均年収も驚くほど低い。

[375: 匿名さん]

>>373
私も家でゆっくり見比べてたら気になりました。
シートって名前が・・ｗホームセンターでも手に入りそうな印象でした。
最初の仕様が低くてオプションでグレード上げたくなるようなのもどうなのかなあと。。
気になるところをところどころリフォームしないと他物件の仕様に追いつかない感じです。
２重床でもシートフローリングじゃ薄いでしょうから防音も心配ですし、お手入れや耐久性も心配で
す。

[376: 匿名さん]

遂に来週開通します。もっと便利になりますね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/03/20g3h200.htm

ところで、首都高速晴海線はいつ開通するのかな？
１７年度だと思ってたけど、まだ工事中。豊洲ＩＣもお預けかな？

[377: 匿名さん]

>372
Ｃは分からないけど、Ａには地下で繋がっているはず。

[378: 匿名さん]

>>377
もらってきたFLOOR & ELEVATION BOOK では地下でA-B が繋がっているところは
ないように思いますがどの部分を指していっておられるでしょうか？？　

[379: 匿名さん]

>>372
私が聞いたときはB棟まで地下で繋がってて、雨に濡れたくないときはB棟からエレベータで
2階に上がってアネックスを通ってくださいって言われましたよ。
要するに地下通路を使えるのはB棟までです。

[380: 匿名さん]

>>379 　了解。　さてその場合A棟の人が、Bまで転がしてきた
ショッピン＊＊−トはどうなるのでしょう？
　- B棟に置き去り後はもっていけるのか？
　- EVで Annex 通過してA棟までもっていけるのか？
既出ネタかもしれませんが、数千とかの投稿を全部読むのも無理なもので。
是非お教え願えれば。

[381: 380]

伏字鬱陶しいですね..
シ ョ ッ ピ ン グ カ ー ト です。

[382: 匿名さん]

>>374
367さんにだったら判るのかも知れませんが、私の脳みそでははっきりいって
そのヒントだけでは理解できません。　具体的にお教え願えれば幸いです。

[383: ３７２です]

>>378，379さん
ありがとうございます。
Ａ棟で検討してたのですが、これではあまり意味ないですよね。。
Ｂ棟のエレベーターだって混むこと予想できますし。
Ｂ棟の人にとってはかなり迷惑だと思います。
１階−２階の往復待ちでエレベーターが上までなかなか来ないって言うこともありえますし。
特に夕方とか帰宅時、買い物帰り時にはそういうことも出てくるのではないでしょうか？
なんかただ単にＢ棟を通路として利用させてもらってるだけに聞こえてしまいます。
地下通路でってしっかり書いてたので、Ａ棟だって地下で行き来出来るのかと思っていましたが…
こんなところで後から疑問に思う事が出てくるとは思いませんでした。かなり期待外れで残念です…

[384: 匿名さん]

ららぽ通路をカート使わなければＢ１の車寄せ経由でＡ棟へ行けそうな気もするけど、
そんなのすすめる訳ないっか・・。
Ｂ棟エレベーターで２階に上がってANNEX通ってＡ棟にぬける際は
Ｂ棟のライブラリーラウンジを通りますね。
FLOOR & ELEVATION BOOK ｐ５６見てるんですが
ライブラリーラウンジって通路になりそうなとこに壁ないんですかね？
ＩＴコーナーは仕切られてますね。

あと質問なんですが‘内部廊下’というのは基本（？）は絨毯敷きなのでしょうか？

[385: 380]

そういう視点でのチェックまではしていませんでした... さすがですね。
確かにカート転がしてライブラリーを通過というのもなんですね。
Bで置いてけですかねぇ。　内廊下でお高いので、うちはちょっとB棟は無理そう。
東向きならなんとかなるんでしょうけど。

[386: ３８３です]

追記です。
カートってそれも専用通路しか使えないですよ。ららぽーと内では使えないと思います。
最初はららぽーと内も使えると思っていたので、通路だけなのかあ〜って思っていたので、更にその
通路がＢ棟までとはかなり手抜きに感じてしまいます。お隣とはいえＢ棟を通路代わりに使いたくな
いですし。。一番はエレベーターの混雑が心配です。

[387: 匿名さん]

>>385
じゅうたんのところが多いのではないでしょうか？なのでこれも汚れてきますから後から修繕費に影
響してきます。

[388: 匿名さん]

Ａ棟の本当のエントランスよりＢ棟のららぽとの専用通路入り口の方が人の流れが多くなりそうです
ね。

[389: 匿名さん]

買い物した後だけでじゃなくても雨や台風や強風や冬や雪など歩くのに辛い場合、なるべく近くの建
物の中を通るようになと思いますので、豊洲駅からららぽーと経由で帰宅する人も多いと思います。
なのでエレベータだけではなく、Ｂ棟の専用入り口の入り口認証も混雑するし、Ｂ棟ロビー＆アネッ
クスは確実に通路になりますね。
ましてや、駅からＡ棟（Ｃ棟は微妙）に行く距離が晴海通りを通ってエントランスから入るより、ら
らぽーと通ってＢ棟から入った方が近いとなれば、確実に人の流れは自然と近道方向に流れてきま
す。駅から遠い分少しでも近くて建物内を通りたくなると思うので。冷暖房があるところを利用しな
がら通ると思います。

[390: 384]

いろいろな意見参考になりました。
またよろしくお願いします。

[391: 匿名さん]

＞３８９
３１１と３６４も同じ人ですか？
変なところで改行するから読みにくい！
書き込んだ後、見ないの？