パークシティ豊洲はどうですか？ part10

[PCT]

パークシティ豊洲に関して＊熱く＊語り合いましょう。
Part10です。
Part09も2日ほどで450レス超え、偽装騒動以来のハイペースですね。
それだけ注目(良いとも悪いとも書きませんが）されているマンション
なのでしょう。


前スレ
Part01　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41108/
Part02　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40936/
Part03　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39121/
Part04　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39979/
Part05　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39497/
Part06　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39004/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39038/
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝　(判りやすく何か変化があったところに入っているように）
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45010/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45009/

[2: PCT]

Part 10　のURL は、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45008/
になります。　では皆様　議論は熱く　でも議論の相手も人間です。節度をもって冷静に
議論を楽しみましょう。

[3: 匿名さん]

　できるだけ具体例に即して議論を進めたら如何でしょう。　正しい数字になって比較が
されれば、それ自体には誰も異論はないわけでしょうから。　前スレ474(私です）で
　300円×80m^2×1500戸×12月〜4億円/年　の管理費がかかっていることに
なるわけです。タワーで200円/平米/月以下はないですから、1/3の 1.3億分余分に管理費が
かかるだけのものを、PCTが抱えているかどうかです。
　24時間体制で1人を配置するのに必要な人数は 24*365/4〜2200時間ってのが普通の
フルタイムの人の1年間の労働時間ですから4人分人を雇うことになります。 会社から派遣
される場合、会社の利益や、福利厚生などの費用分で人件費は雇う人の給料の2倍には
なりますね。　1000万超/人です。ということは、誰か一人が常にどこかにいるを
実現するには4000万/年かかるわけですから、ほかのマンションに比較して24時間常時
滞在している人数が3人多ければ、管理費の差は正当化されることになります。
　ここが配置する人数がここまで多いとも思えませんので、やはり人件費がというMRの
説明はあんまり妥当ではなくて、植栽に食われていると思うのが自然と考えます。

[4: 匿名さん]

今シェルジュサービス時間が長いことによるコストアップもこうして人件費を戸数で割ることで
管理費幾ら分相当であるかという数字に直して議論可能だと思います。

[5: 匿名]

以前住んでいたマンションで１５年の大改修の際、管理組合の理事長をしました。３０万円ー５０万円の追加徴収を集めるのに苦労しました。
バブル当時、中古価格が８８００万円していたところでです。
前のスレでもおっしゃっていましたが、管理費は高めに設定しておいて、入居後点検して不必要な物を削るなどの対策をとって、
あまったら修繕積立金に回す案に私は賛成です。
もちろん購入できたらの話ですが。
次に住んだタワーマンションでは、冬季の内廊下の暖房を中止しました。
高々数百万円の節約ですが、玄関に入る前にコートを脱ぎたくなるほど暖かい必要はないので。
入居後、管理組合の役員をなさる方たち、よろしくお願いします。

[6: 匿名さん]

なるほど鋭いですね。経験者は違いますね。

[7: 匿名さん]

エレベーターの保守点検は管理費削減の大きなポイントでもあります。
保守点検会社と管理会社にとっては触られたくない収入源のひとつです。

[8: 匿名さん]

管理会社も何年かに１回ちゃんと見直す必要がありそうですねぇ

[9: 匿名さん]

05さんのような経験された方が多くいらっしゃると心強いですね。
ただ単にタワーなんだからこれくらいするんでしょという考えは一番怖いかと。
タワー＝高いなんてことはいままで意見された方は最近のどのタワーの内容も
見た上で分かって意見だと思います。
長期修繕計画が今の時点でどのように考えているのか、それがいかに有効に使われているのかって
まじめに考えるという事は大切な事です。

ところで植栽ですが、六本木ヒルズの中の公園を一般のガーデニング好きな人を集めて会費を集め
http://www.mori.co.jp/ark-garden/club/index.html
こういうクラブを作って一般の人がプロに習いながら植栽の一部を管理してます。
習う人はガーデニングの知識が身につく、庭が自然に綺麗に管理される、会費でまかなえるなど
色々利点があるなあと思います。
こういうのあったら良いなぁなんて思いました。
最初はデザインされた方の配置なので綺麗でしょうけど、植栽なんて維持が大変なのです。
プランニングが良いとされてもその後の管理がお金がかかってばかりでまったく駄目では意味がありません。
綺麗に維持する為には水やりや雑草抜いたり土入れ替えたり等かなり手間かかります。
ましてや豊洲は風が強いのでプランニングされた方の思い通りに行くかどうかはやはり管理次第かと。
そうとなると廃れた庭にならない為にはたまに水遣りではうまくいかないと思います。
晴海のトリトンの川側の庭は綺麗に管理されてますが、ほぼ毎日２人くらいで管理してるそうです。
その方ですらあまりに広くて生えて来た小さい花をその年に見逃したなど言ってるくらい大変な作業です。

[10: 匿名さん]

警備員は１日９人つくと聞きました。
３交代とすると２４時間体制で常時３人。

[11: 匿名さん]

3人常時ということで、12人程度の雇用になりますから、1億ちょい/年ってとこですかね。
SECOM のほうがALSOKより大分に高いですから、割と削るところは削っている感じに思ったのですが。

[12: 匿名さん]

前スレ>>472さん
＞高い管理費を承知で買われる住民の方が多ければ、それだけ
＞今後の管理が上手く行くと思われます。
高い管理費を払えるつもりで（自分は余裕がある人と思って）買ってもその後事情が変わって払えなくなる人や、
実際やってみると思った以上に負担に感じる人など出てくるのではないかというのが心配です。
今後、もっと上がらないとも言えません。
そうなった場合、かえってトラブルの元になりそうな気がします。
もちろん、安い管理費でも払えない人は出るでしょうけど、他のマンションと見比べていない人や
ここの管理費＋修繕積み立てが他と比較して高いということ（実質ここの共用施設を考えれば相応だったとしても）を
きちんと自覚して契約する人ばかりではないような気もします。
そういう方は管理費ってこんなもんでしょ、くらいの気持ちでいるかもしれません。
高い管理費に納得している方がモラルが高い人ばかりともいえないし。

私自身も前向きに検討中だけれど、やはり不安は管理費と修繕つみたて（プラス駐車場）。
自分自身のことでもあるけれど、買ったあとはマンション全体にかかわることや人に迷惑がかかる可能性の高い部分だけに慎重に検討したいです。

>>10
私も警備員は３人と聞きました。３交代なのかどうかは確認しなかたけど。

[13: 匿名さん]

管理費について
管理費が高く設定されていてもマンション管理組合が作られ自治会ができて活動が始まれば
適正価格か、改善はできないか自分達である程度変えられます。区分所有者の過半数の賛成？
管理費はあまりこだわらなくてもいいのではないでしょうか。

[14: 匿名さん]

しかし、管理費や修繕積み立ては今の施設を維持していくならある程度の金額は必要になるでしょう。
管理会社を変えるなりして、ある程度今より安くなる可能性はあると思います。
しかし、これまで分譲マンションを買った人たちに聞いても（一般論でしょうけど）管理費や修繕積み立ては
下がることより上がる傾向（や追加徴収）がありそう。
楽観して買うよりは多少上がるかもと予想して買う方がいいんじゃないかと個人的には感じます。

[15: 匿名さん]

14です。「しかし」が２つも入ってヘンな文章に。恥ずかしい。

[16: 匿名さん]

　いくらなんでも高すぎるよ〜。シエルに抽選に外れたのが痛かった…。
　シエルとは比較対象にはならないかもしれないけど、最寄駅が一緒なんだから、
比較してしまいますよ。　共用施設なんかが立派でもあまり利用しないでしょう。無駄無駄。
　シエル、キャンセルでないかなあ。。
　私の一家はＰＣＴから撤収します。

[17: 匿名さん]

>>13 重要なことには 確か 3/4の賛成が要ります。なかなか大規模では根回しも効きにくいので
最初の管理規約のチェックは極めて重要です。　（上の方と違いますが、管理組合理事経験有です）

[18: 匿名さん]

私は管理は値段ではなく
その質だと思っているます。

まだMRに行ってませんが
PCTの管理費が高くても
それに見合った質の高い管理が享受できれば
納得します。

エレベーターも約60戸に１基です
管理費は高くなりますが
この点も評価してます。

[19: 匿名さん]

確かに管理費は上がったという話しは聞いても、下がった実例は殆ど聞いたことないな。
上がるのを食い止めるために、噴水停止とかいろいろやっても、下げるとこまではなかなか
いかないでしょう。　植栽を取り去ってしまえばよいのでしょうが、これは多分皆が
納得って訳にもいきますまい。

[20: 匿名さん]

>>16
眺望重視で考えていたのですが、16さんと同じ道をたどりました、、。

[21: 匿名さん]

エレベーター60戸に1基？タワーに住んだことないんですが、朝とか待ち時間大変なのでしょうか？