パークシティ豊洲はどうですか？ part13

[PCT]

パークシティ豊洲に関して　＊＊冷静に＊＊　語り合いましょう。
Part13です。 購入を検討している者として有益な新情報
(メリット・デメリットとも）いろいろ出てくることを期待します。

前スレ
Part01-07 URL はPart08の頭をご覧ください。
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45010/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45009/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45008/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45006/
Part12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45004/

では＊冷静＊に...... 引越しをしただけの者ですが、個人的意見を言わせて
頂ければ、管理費が300円/平米であるという情報の後に欲しいのは、その内訳
などがどうなっているかの算定がどうであるかという詳細情報です。
購入を検討している者として有益な新情報(メリット・デメリットとも）いろいろ
出てくることを期待します。

[122: 匿名さん]

118さん
そんなのありえない話です、、、と言ってしまえばそれっきりですが、思うに営業が
この人は買えるかどうか、買えるならいくらくらいの物件まで紹介できるのか、値踏み
しているような気がします。でも普通はありえないよね。
よほど111さんは真剣に検討しているように評価されたので、営業が囲い込もうと
したような気がします。

[123: 匿名さん]

＞水がもっとも重要なので

近隣に住んでおりますが、
飲み水に関しては、管理組合で浄水器を購入し、
運河（この辺は海水に近く塩分を含む）から、
ほぼ居住者全員分が確保可能です。

[124: 匿名さん]

>122
「あり得ない」とも言えるが、ある程度検討する気がある場合は、こっちから
出せるように予め用意しておくのも、ある意味普通な気もする。
その方が話が早い。

[125: 匿名さん]

大きな地震が来ればパニックになり、浄水器など取り合いになります。
運河（この辺は海水に近く塩分を含む）から、ほぼ居住者全員分が確保可能ですとは、
どういうことなのかな？淡水化する装置でもあれば別ですが、電源が切れてます。

[126: 匿名さん]

１１６です。
１２０さんご意見ありがとうございます。

私は、なぜここが人気なのか、不思議なので分析して理解したいのです。
理由がＳＣなのか、タワーなのか、海なのか、複合なのか。三井なのか．．．
（私はデベではありません）

[127: 109ではないですが]

>>118
ガラガラでした。
席数にして４０席程度かな？昼の会は２０人いなかったよ。
あれ所要1時間で隙間なくやっているっぽいよ。
内容はたいしたことなく、サイトと資料から全部読み取れる。

MRを改めてみた感想。
80平米で4000万円台の物件です。と言われればまぁ納得できなくはない。
が、80平米で6000万円台（西向き）です。と言われるとこれで6000万円台？！
と思ってしまうくらい仕様が安っぽいのは否めない。価格と仕様と管理費のバランスわりーやな。
ほんとあの植栽とプールとエステを無くして管理費安くするか、せめて水周りの仕様をワンランク
あげてくれりゃ文句ないんだが。

それと、今日は家族づれが結構多かったな。

ちなみにうち要望書いれたけど源泉徴収票持って来いとは言われてない。

[128: 匿名さん]

>>123
浄水器を使ったとしてもあの緑色の水を飲む気にはなれませんけど。

[129: 匿名さん]

>>118
他の三井の物件を購入したものですが、うちも要望書出す前の段階で源泉徴収票を提出しました。
それも２年間分も。
ローンの事前審査等に使いました。
本当に欲しいのであれば協力した方が良い結果につながると思います。（強力なガードとか）
あと買換の場合も実査定済ませたほうがいいみたいです。
お邪魔しました。

[130: 匿名さん]

109です。118さん。私も不思議に思ったのですが説明会は本当に空いていました。
席が半分以上あいていました。不思議ですね。
今日、間取りについて営業の方から説明を受けたのですが、階数によって
間取り変更に制限があるようです。
他にもマイナス要素が出てきて、プラス点として「ららぽーと隣接」のみ
という状況に、この物件を諦める事にしました。
私が検討していた西側低層は現在4〜5倍の倍率のようです。

[131: 匿名さん]

一杯って言われたのに... 変ですねぇ...　見込み薄そうな客は断ったのかな

[132: 匿名さん]

説明会が空いていたのは、この部件を諦めた人達が説明会をキャンセルしたのではないでしょか？聞いても時
間の無駄だから。

[133: 匿名さん]

このマンションは一部の低層階、向きが悪くて安い箇所以外の売れ行きは大苦戦すると
思います。ＳＣや共用施設、銀座に近いなどいくら良い点があっても価格が高ければ、
結局、辞めた、、ということになります。
いくらなんでも江東区です。上ぶれの価格破壊です。ＣＦＴ、ＳＣＴ、中古でも良いでしょう。
間取りの悪さ、極端に少ない９０ｍ以上の住戸、異形な角住戸など、時間が経ってから評価が
上がると思いません。
決して煽って倍率を下げようとしているのではなく、期待していたのと余りにも違う形で
販売されたのでがっかりしてます。
結論ですが、見送りです。晴海はねらい目です。豊洲のように開発されてないので、坪単価は
安く設定しないと売れません。しばらくは陸の孤島ですが、晴海は今後の発展が決定されて
います。ということで晴海待ちです。

[134: 匿名さん]

住友のほうへってのは価格的にありえそうもないですね。　晴海の三菱地所は何時ごろ
販売開始なんでしょ？　駅への徒歩距離は結構ありそうですが。

[135: 匿名さん]

>>132 最初の週末の直後あたりに電話をしてとろうとしたら確かに一杯といわれたんですよ。
132さんのおっしゃるとおりというのが実情かもしれません。

[136: 匿名さん]

>>118
もっと話が進んでからローンが通らなくてキャンセルとかになるとお互い手間になるので、
そういうのを事前に知った方がお互い話が早いのではということでの提出要求なのでは。

[137: 匿名さん]

ほかの物件に登録した経験も複数回あるけど、あんまりありがちじゃないかなぁ...
なんか焦っている感じ。　

[138: 匿名さん]

豊洲がこんなに高く販売されるのに、中央区の晴海が今更安く販売されると思うのは、楽天的かも。

[139: 匿名さん]

＞１３８
確かに。
PCTはこの先2年間の値上げ基調を織り込んだ値付けをしてるんだろうね。
少なくともこの先一年に出てくる物件はドンドン上げてくるんだろうな。
そのまま何年もずっと上げ基調なのかはいろいろ意見あると思うが・・・。

[140: 匿名さん]

消費者が見向きもしなければ、販売側は値下げしざる得ません。
デベに騙されないよう、買い控えるべきです。
といっても騙されて買ってしまう人がいて、その人達のせいで賢い消費者が迷惑を被るんだよな。
ハッキリ言ってここが高くないと言う人は、もっと都心の物件に行って欲しい。

[141: 匿名さん]

　すくなくとも数年という単位でみたときに、普通のサラリーマンでも都心タワーが
購入可能であるという『買い時』は既に終わっていると思います。TTTや、CMT並みの価格で
今後供給がなされるかといった場合、少なくとも、今後1-2年ででてくる物件
（既に土地取得が終わっている物件）の価格が、今まで並に収まるということは有りえない
筈です。　住友があの面積に170億超の金額をつっこんだときには、勝負になる分譲価格で
供給できるのか(ありていにいって”正気か？”）と思いましたが、発売時には相場並みで
収まりそうですから。　やはりデベロッパーのほうがプロで、よく見ていると思います。
　購入者層も段々と変化していくことは避けようがないでしょう。　ここは値上がりした
価格が新基準として受け入れられるかどうかのベンチマーク物件だと思います。
これでちゃんと売り切ったのを見て値をつけてくる、晴海の物件が坪200万そこそこなんて
値段で供給されると思うのは甘すぎるように思っております。
じゃあ買えとか言われるとなんなんですが、あまりにもファミリー向け間取りが。。。
それに仕事でいるので車が手放せないもので。　
TTTの多少向きの悪いのでも狙っておけばよかったのかもしれません。　

[142: 匿名さん]

高いのは「物件価格」ではなく「管理費」の方が話題になっているのだと思います。
A棟西側高層の80㎡で6000万台というのはちょっとアレですが、全体的には時勢を反映した値段だと
捉えています。

むしろ急激な相場高騰なぞ無いと思われる管理費が、異常に高額と思われる部分の納得ができない。
結局マンション購入費用って「毎月のローン返済額」＋「管理費等」の合計で考える必要があるの
で、「毎月のローン返済額」が許容できる範囲でも、「管理費」が高いため「買えない」という人も
多いのだと思います。

[143: 匿名さん]

当然つられて、周りの優良中古物件も値上りするでしょうから、買替えの人は影響が少ないでしょう。

[144: 匿名さん]

8街区に2本。ビバの隣の9街区に1本。晴海に5本。
確実にこんだけ建つんだから様子見したい人は様子見でもいいでしょ。

[145: 匿名さん]

ダイワの賃貸ってのもいいかもしれない...

[146: 匿名さん]

管理費はランニング費用なので月々は小額でも期間で合計すると
多額になります。
確かに注意が必要でね。

[147: 匿名さん]

ただ価格上昇リスクはとることになるけどね。

[148: 123]

>>125
>淡水化する装置でもあれば別ですが、電源が切れてます。
自家発電。

[149: 匿名さん]

8-2街区は確か賃貸ですよね。　8-4街区は、 URが入札時に住戸数制限をつけていたので
(記憶が正しければ850戸）　ここも住友になったはずだけど、今のところ容積率は400%
でなかったでしたっけ？ 45階建てくらいのが1本だったように思います。

[150: 匿名さん]

そう。　確か8-2がダイワ。 容積率300%上限をつけたはずだから超高層ではないはず。

[151: 匿名さん]

ここと曙橋のThe Center Tokyoを検討しています。
1500戸という戸数はすごく多いような気がするのですが、
どういう感じなのでしょうね。
（ちなみにThe Center Tokyoは480戸くらい）
同じタワーですが、眺望も街並みもぜんぜん違うので、悩み中です。
物件HPなどを見てもあまり価格情報などはないようなのですが、
100〜110平米くらいで眺望のよい部屋というのは、どのくらいでしょうか。
予算的には9500〜10500くらいを考えていますが、
The Center Tokyoではちょっとあまりいい部屋が買えなさそう……。

[152: 匿名さん]

8-4街区は、1戸あたりの土地面積がこことほぼ同じだから、値段的にはここより安くは
しにくいよ。　西の眺望割り増し取れない分、平均は、PCTの東/南とかより多分上。
PCTの土地取得はかなり前だったから。

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ＵＲ都市機構東京都心支社は15日、江東区の豊洲三丁目地区８−４街区で土地譲渡による住宅事業者
を住友不動産に決定した。ＵＲが豊洲に所有する土地での事業者募集は、同街区で最終となる。
　対象地は、豊洲３ノ１ノ36の１万６５７１平方㍍。入札に当たって策定した事業計画では、鉄筋コ
ンクリート造地下１階地上45階建て延べ９万８５６６平方㍍（建ぺい率36％、容積率４００％）、住
戸数８３９戸の超高層住宅１棟を予定している。
　土地の引き渡しは19年３月で、住友不動産ではその間に実施設計を進める。19年６月に着工し、22
年３月の完成を目指す。
　豊洲地区では、今年７月に３丁目８−２街区で賃貸事業者を大和ハウス工業に決定し、18年３月に
土地を引き渡す。８８１８平方㍍の敷地に、約４００戸の賃貸住宅を建設する予定だ。

（建通新聞東京11月18日付３面掲載）

[153: 匿名さん]

曙橋とここを比較するとは・・・許容範囲がお広いんですね。

[154: 匿名さん]

えっと、理由は単純で、通勤地です。
市谷なので、都営新宿線だったら方向的に混むのですぐ近く。
有楽町線だったら、反対方向で、せっかくだから銀座経由の場所。
というわけです。

[155: 匿名さん]

>>151 HPに出てるけど.... 1億前後では93m^2程度までしかいかない。
100m^2級は 1.2億台から。　梁が”カウンター”として出てるので使い勝手の確認いるよ。

[156: 匿名さん]

坪単価が違いすぎるって... 向こうは400万近いもの。　然し、周りになんにもない
The Center Tokyo で、1億超払って買えるのだったら、ここのB南西角も捨てたものでは
ないかもしれない。

[157: 匿名さん]

>>151
100〜110平米くらいで眺望がよく9500〜10500だとＢ棟南西角の上の方が買えるんじゃないかな。
運河側が西なので眺望はＰＣＴの中では良いところだと思います。
曙橋とここでは大分環境も何もかも違いますよね。
地盤や住所は曙橋の方がよさそうだけど、あとは好みじゃないでしょうか（水辺が近いのが好きとか通勤の利便性と
か）。
１５００戸は多いけど、最近の湾岸エリアの２棟あるタワーだとこのくらいの戸数は不思議はないかも。

[158: 匿名さん]

>>151 さんは”こっち”の価格情報を求めているんだと思うよ。

回答は、　100m^2級は　B棟南西角で、9500-1億程度。
110m^2級以上は最上階付近設定のみ(価格すら見なかったな）

[159: 匿名さん]

間取りはまさにここのHPにでている 100m-2タイプってやつですね。
MRは 1LDK で作ってありますが、確かに指摘されたとおり凄いところにLD入り口
があるので、通路の分も合わせて25畳LD。

[160: 151]

いろいろありがとうございます。
たしかに周辺環境がぜんぜん違いますね。
自身、タワーに住んだことがないので、よくわからないです。
ただ、眺望に水辺をのぞむ場所というのも悪くないかな、と思った次第です。
なんだかんだ言っても三井という点も安心材料として働いています。
せっかくタワーに住むのに殺風景ではちょっとつまらない。
それに新しい町に住むというのも、なんだか楽しそうですし。
ただThe Center Tokyoは非常に職場に近いので、それも魅力なのですが。
もうちょっといろいろ検討してみます。
ありがとうございました。

[161: 情報通]

そうです。
ダイワは低層高級賃貸マンションです。

問題は芝浦工大の隣のタワーなんです。
ＰＣＴ高くて手が出せないと、お嘆きの皆様には朗報かも知れません。
というのもＰＣＴよりも価格が格段に安いんです。
どうしてか？
答えは・・・・・・定期借地権
この情報の真偽は各自でお調べください。

[162: 匿名さん]

賃料目当ての投資用にはよいかもしれないけど... 定借つけたのは賃貸のとこじゃなかったっけ？
なんか調べが甘いかもしれないな。　調べなおすか。

[163: 匿名さん]

定期借地権もさぁ、ブリリアタワー大崎のケースなんかを見るとあまり割安にはならないみたい。

[164: 匿名さん]

土地代支払いってのがあるから、買う最初は安いけども... 案外ランニングコスト
ってのがかかるってのは管理費の議論と同じだね。

[165: 匿名さん]

半端に金のかかる定期借地なら、
分譲予定だったのがファンドに売られたような賃貸に住んだほうが得かも。
仕様とか同じわけだし。
特に多額のローン組まなきゃならない場合などはね。

[166: 匿名さん]

定借だと、これから土地が値上りしても、地主だけが得することになりますよ。

[167: 匿名さん]

そうか
やっぱＰＣＴ買お。

[168: 匿名さん]

うちも買いにいきます。　

[169: 匿名さん]

南検討中です、朝は４街区にできるあろうビルの陰
昼からは２４階より下はＢ棟の影
夕日は南だからぼんやりアネックスの間からと思っていたのですが
どうも自分のビルの影　かと言って４０階以上、家計簿も高さも怖い

[170: 匿名さん]

南が正解でしょ。西向きの暑さは半端じゃない。SC撤退の心配あっても、腐っても鯛で南。

[171: 匿名さん]

僕も買いに行きます。