パークシティ豊洲はどうですか？ part13

[PCT]

パークシティ豊洲に関して　＊＊冷静に＊＊　語り合いましょう。
Part13です。 購入を検討している者として有益な新情報
(メリット・デメリットとも）いろいろ出てくることを期待します。

前スレ
Part01-07 URL はPart08の頭をご覧ください。
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45010/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45009/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45008/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45006/
Part12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45004/

では＊冷静＊に...... 引越しをしただけの者ですが、個人的意見を言わせて
頂ければ、管理費が300円/平米であるという情報の後に欲しいのは、その内訳
などがどうなっているかの算定がどうであるかという詳細情報です。
購入を検討している者として有益な新情報(メリット・デメリットとも）いろいろ
出てくることを期待します。

[101: 匿名さん]

>>99 このくらいの変更だと過半数での議決事項になると思います。さすがに、
何年か過ごして、冬ごとに数百万のお金が廊下を暖めるだけに消えていくってのを
実感しないと(1戸あたり一冬1万とか）止めろって話にもならないとは思いますが。
今親戚の住んでいるところは3年耐えたところで、管理費の赤字がたまってきて
やめたそうです。　無論夏の冷房なしってのはできませんが。
いずれにしても管理ってのは基本自分達で決めてゆくもののはずです。
もし購入できて、99さんが提案されれば私は賛成しますよ。　　

[102: 匿名さん]

私も賛成。って、その前に抽選当たるかなぁ。。

[103: 匿名さん]

今日は晴海大橋までサイクリングしてきましたが、やはりこのロケーションは
スケールがでかい！

これでインナーハーバー計画が、多少なりとも形になってくれば
これは多少お高くても、倍率つくなぁ。

せいぜい　ここで倍率下げる書き込みすることだね。

[104: 匿名さん]

マンションは箱に過ぎないので人を幸せにする力はないんですよ。倍率がつこうとつくまいとね。

[105: 匿名さん]

＞＞１０４
マンション（住まい）は人を幸せにする力ありますよ。

だって私　幸せだもん！

[106: 匿名さん]

賃貸ならハッピーだったのに背伸びして買ったばかりに…

[107: 匿名さん]

永遠に妄想の中に浸っていられれば、いつまでも幸せでいられるのに。

[108: 匿名さん]

今日の説明会に行った方は情報を提供して欲しいな〜、
確か地盤や、構造などの説明会ですね。

[109: 匿名さん]

本日コンセプト・構造説明会に行ってきました。予約者多数の為回数を増やしました、とのことでし
たが実際行ってみたところガラガラでした。回数を増やした為に1回の説明会に要する時間が短縮さ
れ、ほとんど質問が出来ない状態でした。「時間が来ましたので・・・。」ということで帰されてし
ました。
少ない質問の中で、液状化について質問した方がいらっしゃいました。「マンション部分は地固めし
ていて液状化の心配はありません」とのことでしたが、「マンションの外周部は液状化する可能性が
ある」ということでした。
全く安心して購入する気持ちになれない説明会でした・・・。

[110: １０８]

>>１０９さん
本日説明会の情報ありがとうございました。

[111: 匿名さん]

>>110さん
>>119さんの説明に追加するなら
護岸工事などはきちんとされている（今回の構造説明の会社ではないのでそれについての詳しい説明は無し）ので
そこが崩れたりすることはない。
液状化は敷地内の建物以外の場所はする可能性はあるが、阪神大震災の時に樹木が多く生えている場所は液状化
しにくかったので・・・とのことでした。
いずれにせよ、周囲の液状化で建物にダメージがあるということはないという説明でした。

しかし、地震など天災はフタをあけてみないとわからない部分もあるのできちんと施工されていてもダメなときは
ダメかもしれないし、そもそも豊洲である限り特に対策していない部分では液状化する可能性があるのではない
でしょうか。

[112: 匿名さん]

そろそろ息切れか？
age

[113: 匿名さん]

液状化は江東区の全ての地域、墨田区、足立区、台東区、中央区、品川区、港区のかなりの地域で
起き得ますし、その他の２３区でも大なり小なりありえます。問題はマンションが生き残っても
橋や道路が寸断されて生活できななることです。
特に水がもっとも重要なのでペットボトルを大量に備蓄し、１週間は水の心配をしないようにしてお
くことです。食料は１週間食わなくても水があれば、大丈夫でどんに大きな災害になっても、１週間
も経てば、食料くらいは届きそうです。
また薬が重要です。解熱剤、消炎鎮痛剤、処方箋でもらっている生活習慣病の薬、高圧剤、糖尿病の
薬、癌の薬など常に早めに医者に行き、補充しましょう。

[114: 匿名さん]

Ｂの住居前内廊下の仕様って、
ＭＲの８０クラス玄関前に使われてるのでいいんですよね？

[115: 匿名さん]

>>114
そうです。

[116: 匿名さん]

この物件が人気なのが不思議です。
どこかの物件と比較して良さを教えて！！

SCも成功すれば人が押し寄せて週末は大渋滞。（船橋みたいになりたいの？）
失敗だとみすぼらしくなるし。

海は人を引き寄せる見たいですね、
流石、東京から千葉にかけての湾岸物件は三井Ｆが一番得意ですから・・・

[117: １１４]

ありがとうございます。

[118: 匿名さん]

１１１さん
今日の説明会お疲れ様でした。本当にガラガラだったんですか・・・？うちは予約でいっぱいと断ら
れたのですが・・・。

ところで、説明会の時に、銀行のローンの審査のために源泉徴収票を持ってくるようにと言われた方
いませんか。
まだ契約でもないのに疑問に思ったのですが・・・。

[119: 匿名さん]

１１８です。すみません。１０９さんへの質問でした。

[120: 匿名さん]

>>116
他物件との比較は、実名挙げると荒れそうなので控えときますが、湾岸タワーとして考えた場合”モ
ノ”はそれなりにいいと思いますよ。
いわゆるタワーマンションならではの派手さはありますし。

問題は、その派手さにおいて中途半端な部分が否めないこと、物件や管理費等の絶対的な金額がどう
しても割高に感じてしまうことではないでしょうか。
豊洲という場所に悪い印象が無く、懐に余裕のある人であれば人気が出てもおかしくはないと思いま
す。
私自身も、それなりのお金が用意できるなら本気で考えると思います。

しかし平凡なサラリーマンの自分から見ると、背伸びしてここを買うよりも、もう自分に合った他物
件を選び、車や時計などの趣味にお金を掛けた方がトータルで考えるとよっぽど幸せだな〜と思いま
した。

[121: １１０]

>>１１１さん
説明会の補足ありがとうございました。

[122: 匿名さん]

118さん
そんなのありえない話です、、、と言ってしまえばそれっきりですが、思うに営業が
この人は買えるかどうか、買えるならいくらくらいの物件まで紹介できるのか、値踏み
しているような気がします。でも普通はありえないよね。
よほど111さんは真剣に検討しているように評価されたので、営業が囲い込もうと
したような気がします。

[123: 匿名さん]

＞水がもっとも重要なので

近隣に住んでおりますが、
飲み水に関しては、管理組合で浄水器を購入し、
運河（この辺は海水に近く塩分を含む）から、
ほぼ居住者全員分が確保可能です。

[124: 匿名さん]

>122
「あり得ない」とも言えるが、ある程度検討する気がある場合は、こっちから
出せるように予め用意しておくのも、ある意味普通な気もする。
その方が話が早い。

[125: 匿名さん]

大きな地震が来ればパニックになり、浄水器など取り合いになります。
運河（この辺は海水に近く塩分を含む）から、ほぼ居住者全員分が確保可能ですとは、
どういうことなのかな？淡水化する装置でもあれば別ですが、電源が切れてます。

[126: 匿名さん]

１１６です。
１２０さんご意見ありがとうございます。

私は、なぜここが人気なのか、不思議なので分析して理解したいのです。
理由がＳＣなのか、タワーなのか、海なのか、複合なのか。三井なのか．．．
（私はデベではありません）

[127: 109ではないですが]

>>118
ガラガラでした。
席数にして４０席程度かな？昼の会は２０人いなかったよ。
あれ所要1時間で隙間なくやっているっぽいよ。
内容はたいしたことなく、サイトと資料から全部読み取れる。

MRを改めてみた感想。
80平米で4000万円台の物件です。と言われればまぁ納得できなくはない。
が、80平米で6000万円台（西向き）です。と言われるとこれで6000万円台？！
と思ってしまうくらい仕様が安っぽいのは否めない。価格と仕様と管理費のバランスわりーやな。
ほんとあの植栽とプールとエステを無くして管理費安くするか、せめて水周りの仕様をワンランク
あげてくれりゃ文句ないんだが。

それと、今日は家族づれが結構多かったな。

ちなみにうち要望書いれたけど源泉徴収票持って来いとは言われてない。

[128: 匿名さん]

>>123
浄水器を使ったとしてもあの緑色の水を飲む気にはなれませんけど。

[129: 匿名さん]

>>118
他の三井の物件を購入したものですが、うちも要望書出す前の段階で源泉徴収票を提出しました。
それも２年間分も。
ローンの事前審査等に使いました。
本当に欲しいのであれば協力した方が良い結果につながると思います。（強力なガードとか）
あと買換の場合も実査定済ませたほうがいいみたいです。
お邪魔しました。

[130: 匿名さん]

109です。118さん。私も不思議に思ったのですが説明会は本当に空いていました。
席が半分以上あいていました。不思議ですね。
今日、間取りについて営業の方から説明を受けたのですが、階数によって
間取り変更に制限があるようです。
他にもマイナス要素が出てきて、プラス点として「ららぽーと隣接」のみ
という状況に、この物件を諦める事にしました。
私が検討していた西側低層は現在4〜5倍の倍率のようです。

[131: 匿名さん]

一杯って言われたのに... 変ですねぇ...　見込み薄そうな客は断ったのかな

[132: 匿名さん]

説明会が空いていたのは、この部件を諦めた人達が説明会をキャンセルしたのではないでしょか？聞いても時
間の無駄だから。

[133: 匿名さん]

このマンションは一部の低層階、向きが悪くて安い箇所以外の売れ行きは大苦戦すると
思います。ＳＣや共用施設、銀座に近いなどいくら良い点があっても価格が高ければ、
結局、辞めた、、ということになります。
いくらなんでも江東区です。上ぶれの価格破壊です。ＣＦＴ、ＳＣＴ、中古でも良いでしょう。
間取りの悪さ、極端に少ない９０ｍ以上の住戸、異形な角住戸など、時間が経ってから評価が
上がると思いません。
決して煽って倍率を下げようとしているのではなく、期待していたのと余りにも違う形で
販売されたのでがっかりしてます。
結論ですが、見送りです。晴海はねらい目です。豊洲のように開発されてないので、坪単価は
安く設定しないと売れません。しばらくは陸の孤島ですが、晴海は今後の発展が決定されて
います。ということで晴海待ちです。

[134: 匿名さん]

住友のほうへってのは価格的にありえそうもないですね。　晴海の三菱地所は何時ごろ
販売開始なんでしょ？　駅への徒歩距離は結構ありそうですが。

[135: 匿名さん]

>>132 最初の週末の直後あたりに電話をしてとろうとしたら確かに一杯といわれたんですよ。
132さんのおっしゃるとおりというのが実情かもしれません。

[136: 匿名さん]

>>118
もっと話が進んでからローンが通らなくてキャンセルとかになるとお互い手間になるので、
そういうのを事前に知った方がお互い話が早いのではということでの提出要求なのでは。

[137: 匿名さん]

ほかの物件に登録した経験も複数回あるけど、あんまりありがちじゃないかなぁ...
なんか焦っている感じ。　

[138: 匿名さん]

豊洲がこんなに高く販売されるのに、中央区の晴海が今更安く販売されると思うのは、楽天的かも。

[139: 匿名さん]

＞１３８
確かに。
PCTはこの先2年間の値上げ基調を織り込んだ値付けをしてるんだろうね。
少なくともこの先一年に出てくる物件はドンドン上げてくるんだろうな。
そのまま何年もずっと上げ基調なのかはいろいろ意見あると思うが・・・。

[140: 匿名さん]

消費者が見向きもしなければ、販売側は値下げしざる得ません。
デベに騙されないよう、買い控えるべきです。
といっても騙されて買ってしまう人がいて、その人達のせいで賢い消費者が迷惑を被るんだよな。
ハッキリ言ってここが高くないと言う人は、もっと都心の物件に行って欲しい。

[141: 匿名さん]

　すくなくとも数年という単位でみたときに、普通のサラリーマンでも都心タワーが
購入可能であるという『買い時』は既に終わっていると思います。TTTや、CMT並みの価格で
今後供給がなされるかといった場合、少なくとも、今後1-2年ででてくる物件
（既に土地取得が終わっている物件）の価格が、今まで並に収まるということは有りえない
筈です。　住友があの面積に170億超の金額をつっこんだときには、勝負になる分譲価格で
供給できるのか(ありていにいって”正気か？”）と思いましたが、発売時には相場並みで
収まりそうですから。　やはりデベロッパーのほうがプロで、よく見ていると思います。
　購入者層も段々と変化していくことは避けようがないでしょう。　ここは値上がりした
価格が新基準として受け入れられるかどうかのベンチマーク物件だと思います。
これでちゃんと売り切ったのを見て値をつけてくる、晴海の物件が坪200万そこそこなんて
値段で供給されると思うのは甘すぎるように思っております。
じゃあ買えとか言われるとなんなんですが、あまりにもファミリー向け間取りが。。。
それに仕事でいるので車が手放せないもので。　
TTTの多少向きの悪いのでも狙っておけばよかったのかもしれません。　

[142: 匿名さん]

高いのは「物件価格」ではなく「管理費」の方が話題になっているのだと思います。
A棟西側高層の80㎡で6000万台というのはちょっとアレですが、全体的には時勢を反映した値段だと
捉えています。

むしろ急激な相場高騰なぞ無いと思われる管理費が、異常に高額と思われる部分の納得ができない。
結局マンション購入費用って「毎月のローン返済額」＋「管理費等」の合計で考える必要があるの
で、「毎月のローン返済額」が許容できる範囲でも、「管理費」が高いため「買えない」という人も
多いのだと思います。

[143: 匿名さん]

当然つられて、周りの優良中古物件も値上りするでしょうから、買替えの人は影響が少ないでしょう。

[144: 匿名さん]

8街区に2本。ビバの隣の9街区に1本。晴海に5本。
確実にこんだけ建つんだから様子見したい人は様子見でもいいでしょ。

[145: 匿名さん]

ダイワの賃貸ってのもいいかもしれない...

[146: 匿名さん]

管理費はランニング費用なので月々は小額でも期間で合計すると
多額になります。
確かに注意が必要でね。

[147: 匿名さん]

ただ価格上昇リスクはとることになるけどね。

[148: 123]

>>125
>淡水化する装置でもあれば別ですが、電源が切れてます。
自家発電。

[149: 匿名さん]

8-2街区は確か賃貸ですよね。　8-4街区は、 URが入札時に住戸数制限をつけていたので
(記憶が正しければ850戸）　ここも住友になったはずだけど、今のところ容積率は400%
でなかったでしたっけ？ 45階建てくらいのが1本だったように思います。

[150: 匿名さん]

そう。　確か8-2がダイワ。 容積率300%上限をつけたはずだから超高層ではないはず。