パークシティ豊洲はどうですか？ part14

[匿名さん]

パークシティ豊洲に関して語り合いましょう。
Part14です。 購入を検討している者として有益な新情報が
いろいろ出てくることを期待します。

前スレ
Part01-07 URL はPart08の頭をご覧ください。
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝
Part08
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Part13
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45001/

[362: 匿名さん]

>>357
いくら書き込んでも、あの「安物造りなので高額部屋が捌けない」物件に
人は流れませんよ・・・プッ

[363: 匿名さん]

距離的に西側にたつ高層はのぞかれる危険性は少ないです。（気になりません）RC２１近隣住人より

[364: 匿名さん]

その中の360だけど、自宅だよ。日曜は休日。

[365: 匿名さん]

>>364
休日まで自宅で営業活動・・・。マジでお疲れ・・・。

[366: 匿名さん]

眺望、日照に障害がある場合説明は必要だと思いますが、営業の人はそれを隠しています。せめて至近距離の説明は出来るはず。特に4街区。私は聞きましたが、分かりませんと言われました。なにも支障ないならば比較的西よりも好まれる東がなぜあの価格の差が出るのか不思議です。東雲のタワーはちゃんとその説明もあり悪い条件のところには価格に表してることも堂々と説明しております。PCTにもそのような誠意的説明があれば良いのですがいまのところないですよね。納得の上なら良いと思います。しかし知らずに安いと思い込んでる人もいるのではないですか？

[367: 匿名さん]

>>365　営業なら日曜は出勤。きみ、頭悪すぎ。

[368: 匿名さん]

>比較的西よりも好まれる東がなぜあの価格の差が出るのか
ここに関しては西の方が人気が高い＝価格が高い、というのは当然の気がします。
東雲との比較はイマイチよく分りません。
東雲のタワーも東はある程度確保されていますよね。私も２つとも行きましたが、
ネガティブな説明は受けていません。
ただ、レインボーブリッジとシティービューのため、西が価格が高いと聞きました。
東を落としている、という説明では無かったのですが。

[369: 匿名さん]

>>367
「シフト」って知らないの。きみ、頭悪すぎ。

[370: 匿名さん]

>>369　きみの目は節穴？日曜は休日だって。シフトもなにもないんだよ。

[371: 匿名さん]

368さん
ありがとうございます。ただ価格の差が1000万〜2000万は差がありすぎると思います。東のデメリットについて突っ込んだ時は分かりませんと言った同時に聞いてほしくないのか引きつりながらとても嫌な顔してました。

[372: 匿名さん]

Part13にも出ていましたが、ＰＣＴの周辺の開発イメージです。
過去〜現在〜近い将来〜その先と順番にわかります。
西側以外の最終イメージ掴めるのではないでしょうか。
http://blogs.yahoo.co.jp/x_salem_lights_x/31030475.html

[373: 匿名さん]

何やってんだ？あんたらの勤務日なんて知らねーよ。！二度と来るな！

[374: 匿名さん]

来るのは勝手だよ。ハハハ

[375: 匿名さん]

イメージは、都合悪い部分がカットされてない？

[376: 匿名さん]

横浜山手の丘の上とか、そんな所は中々無い。
ここの西ならそこそこのプライベート感は確保されるだろう。
晴海との距離＋あのベランダでまで見られるとしたら、山奥に篭るしかないしね。
自分はＡで中層・ビューバスで行くつもり。
休日、夕方のバスは気持ちいいと思う。
コスギタワーとちょっと悩んでるけどね。

[377: 匿名さん]

コスギタワーは武蔵小杉。。川崎ねぇ。ここと川崎が同列かい。

[378: 匿名さん]

>377さん
　そんなに川崎って悪いかなあ。オレはPCTと武蔵小杉の物件比べているよ。東京、
東京といったって豊洲なんだからさあ、地盤の悪さは武蔵小杉よりひどいし、似た
ようなもんじゃない。どの物件同士を比較検討するかはそれぞれの人の生き方によ
るものなんだから、「同列かい」なんていうのは余計なお世話なんじゃないの？。
　オレ、PCTと武蔵小杉とセンター東京とライオンズ四谷ゲート比べているよ。

[379: 匿名さん]

今週末、モデルルーム行った方、新レポプリーズ。
新たな感想が聞きたい。

[380: 匿名さん]

まっ　比べるだけなら
誰でも出来るｗ

[381: 378]

>380
　煽るねぇ。比べていると言うことは購入を検討しているということだよ。それだけ
PCTもいい物件だと思うし、武蔵小杉だっていいと思うけどね。ま、何を言ってもあ
なたにゃわかるまい。

[382: 265です]

　妻と話しあいましたが、やはり気になるのはどなたかもおっしゃっているように
管理組合でA,B,Cの各棟の意見と利害がきちんと一致するだろうかということです。
あまりにもタイプが違っているので、「これは私たちの負担すべきものではない」
的な意見がたくさん出そうな気がします。
　必ずしもＰＣＴとだけ関係あるわけではないのですが、これだけ色々なタイプの
部屋があって、しかも棟ごとの規模や位置づけも違っている中、当然、住む人も色
々な人がいると思われます。こういうのって、大丈夫なのでしょうか。今住んでい
る千葉のマンションが、だいたい似たようなサラリーマン世帯が中心なので、あま
り組合総会でも極論がでないのですが、こういう大型物件だと意見がまとまらない
こともあるのでしょうか。

[383: 匿名さん]

私は都心に近いというのが絶対条件。
結局、職場までの距離を「時間」で考えてもいいのは若いうちだけだと思うのですよ。
やっぱり遠距離通勤は疲れる。
ちょっと疲れたな、というときにタクシー使って帰ったり、休日出勤なんかも気楽ですしね。

[384: 匿名さん]

PCTは４千万から５千万円、無理して５５百万円まではとても高い
倍率がつくでしょうね。この価格帯は初めての購入者でも購入可能
です。
しかし６千万円台はともかく７千万円を越えると一気に売れなくなり、
営業は苦労しますよ。圧倒的に人気のあったTTTでも６−７千万円に
なると即完売になっても４−５千万円台と比較して倍率は低めでした。
TTTは角部屋が中部屋と比べて価格差がなかったが、PCTは角が異型で
値段だけべらぼうに高く、売れ残るでしょう。
まあ、入居前にはなんとか売れるでしょうが。

[385: 匿名さん]

>>384
アグリーです。
西の低・中層であれば、大抵の人には受け入れられる物件でかつ価格も手ごろ。
悪くないと思っています。
よく言われている住民の幅が広い＝管理が難しい、という点ですが、この管理費＋
駐車場代でそれなりに絞られるのではと思います。
(要はある程度の層の人達が自分のライフサイクルにあった部屋に入居する)
販売開始が待ち遠しい。

[386: 匿名さん]

A棟の真北低層階って激安ですね。
　　 ユニシスビルとのお見合い。そして
　　 なんと言っても晴海通りの影響だと思いますが
　　 休日車で通ってもそんなに車輌の多さを
　　 感じませんが、やはり平日は洗濯物を粉塵が
　　 汚すほどなんでしょうか。
　　 ジオラマや、ＣＧでの羨望だといまいち晴海とおりまでの
　　 距離感がつかめません。

　　 詳しい方、是非アドバイス下さい。

[387: 匿名さん]

>>386
平日はとにかく多いです。
休日は夕方とか一時的に混むこともあると思いますが平日ほどではないとは
思います。
ただ、今の時代少なくはなってきましたが、暴走族の通り道だったりもします。
普通車もかっ飛ばしてくるので今のＩＨＩの本社の横辺りにはよくパトカーが
止まってました。

[388: 匿名さん]

ユニシスは結構距離あるし、お見合いって程ではないね。
ただ、眺望はかなり綺麗に見えるけど、あの運河はあれほど綺麗には見えないよね。(笑)

[389: 匿名さん]

385さんのアグリーさん、それとも私のこと言ってるのかな、まあどっちにも
とれるし、どっちでも良いですが。アングリーにならないように行きましょう。

西の低・中層であれば、大抵の人には受け入れられる物件でかつ価格も手ごろ。
悪くないと思っています。ーーーその通りです、、と言ってます。ポイントは
高額物件が魅力が無いと言っているのであり、西の低、中層階は買いでしょう。
しかし９千万円強を出してもあの異型の間取りと広さの物件はは苦戦しますよ。

よく言われている住民の幅が広い＝管理が難しい、という点ですが、この管理費＋
駐車場代でそれなりに絞られるのではと思います。−−−湾岸、勝どき、豊洲の
大規模マンションはごく少数の金持ちに大多数の庶民。どこも同じで１０年、
２０年後には管理費や数年ごとに上昇する修繕費が払えない入居者が漸増する
のでけっこう難しい問題が起きると思います。
その点で購買層は決して絞られてません。

[390: 匿名さん]

ただし豊洲にお金持ちは住みません。
豊洲は世田谷、目黒、港区に買えない人が住むところ。
無理してローン組んで修繕積立金を払えない住民が出てくるのは
よく言われていること。
ここの購買層は財産のない世帯年収年収800万から1200万程度の層。

[391: 匿名さん]

西と東の低・中層は高い倍率がつくと思います。
この辺りはDINKや熟年夫婦には良いのですが、子持ちになると狭いのですが、
価格も手頃なので売り易く、転売が簡単です。その意味では資産価値が高い
と言えます。

[392: 匿名さん]

》387,388
　　さっそくご回答有難うございます。
　　これだけレスポンス良く書き込みがあるのも
　　超人気物件の証ですね。
　　自動車通過量については平日見に行ってみる必要がありますね。
　　それと運河がＣＧ程綺麗でないとは、、納得ですね。

　　予算の関係と勤務先が全国転勤可能性があるため
　　どうしても賃貸で回した際の利回り（収益還元法）も
　　考えなければなりません。
　　実はケープタワーも当選しておりますが、西向き低層モノレール側
　　なので、再考しております。
　　江東区で暮らしていたことがありますので
　　芝浦より親近感感じます。
　　しかし、ケープ（モノレール沿い）ＶＳ．ここ（晴海とおり沿い）
　　で検討しなければならない、って寂しいです。
　　自己資金が少ないんでしょうがないですね。

[393: 匿名さん]

>>390
年収のこと言っちゃ駄目。
また1500万+500万の人がむきになって自慢しに来ちゃうからｗ

[394: 匿名さん]

>>392
平日も朝から見に行ったほうが良いです。
８時前後〜９時くらいまではかなり混雑してると思います。
佃大橋の交差点の渋滞がユニシスとＩＨＩと１丁目とＰＣＴ予定地を
またがる歩道橋辺りまで渋滞してます。
一度の信号でこの列が全部流れるわけでもなく一度ハマると２度目に
やっと抜けられる感じだと思います。
なので停止する車が多いので排気ガスは避けられません。

[395: 匿名さん]

390さん、
私が金持ちならPCTの最上階は世田谷、目黒、港区で買えない広さが買え、
SCが隣接なので買いたいですね。２億円を越えるものを買えるのは金持ち
です。
残念ながら私の場合ははるか圏外です。

おしゃるように本当の金持ちは多少、広さを犠牲にしても落ち着いた、
所得層や社会的地位が均一化している世田谷、目黒、港区、そして
本当の富裕層が住む千代田区に住むのでしょう。その意味で390さんの
ご指摘通りだと思います。

社有や個人で運転手の持てる超富裕層はやはり山手線内側、皇居周辺
の小規模でプライバシーが保たれる超安全な仕様のマンションに住み、
湾岸、勝どき、豊洲の購買層がばらついた落ち着きの無いマンションには
住まないと思います。

[396: 匿名さん]

394です。追記です。
ここの混雑は車の多さもありますが、ちょうどユニシスとＰＣＴ予定地の前辺りで
車線変更しておかないと佃大橋に渡る車と晴海通り抜ける車に分かれるので
あまり慣れてない車が迷って動きが悪かったりする場合もあります。
なのでクラクション音も気になってくるかもしれません。
たまたまかもしれませんが気が荒い人が多いなぁという印象を受けたことがあります。

[397: 匿名さん]

　　》394
　　排気ガスじゃー、少し位上にいっても、低層も中層階も五十歩百歩ですね。
　　しかし、価格安いですしね。
　　そういえばＴＴＴもシータワーの計画決定している環状二号線沿いの東側低層が物凄く
　　安かったです。
　　車道よりまだ、モノレール沿いの方がマシですかね。
　　考えちゃいます！

[398: 匿名さん]

株で大学時代からうん億円稼いだ私が来ましたよ。（投資のプロ）
年収（サラリー）なんぞは私は万年700万です。（５時帰り）
1998年から２回きた相場で稼げなかった方残念ですが
もう株の値段は上がりきっているので株で財産形成は不可能です。
金利も上がるし一生ローン地獄に苦しみますよ。
株もマンションも人気と格が大切。豊洲には土地の格がない。
一方芝浦アイランドも地元衆は三田の海沿いはいやがるが
腐っても芝浦。投資で買うのならこんなファミリーユース
で利回りなんて、、素人もいいとこだ。固定資産税は新築は高いしね。
ここでは６０００万の物件もせいぜい２０万ー２２万程度でしか
貸せません。通常投資のプロは１０年で物件費用回収を狙いますよ。（１０％）
ここは３％物件です。

[399: 匿名さん]

　　　　３９７です。
　　　　追記すると、ここまだ当たってもいないのに
　　　　悩む必要ないですね（笑

[400: 匿名さん]

晴海通りの交通量は新しい橋が出来てもそんなに大きく変化しないのでは。
木場方面へ抜ける道の豊洲橋も架け替え予定（今は片側１車線）ですし、
佃大橋に抜ける道は逆に交通量増えそうですね。
少なくとも向こう５年間近くは近隣（豊洲・晴海・東雲関係）工事で平日（土曜含む）の
工事関係車両は減らないと思います。
特に生コン車や資材搬入大型車両の待機場所になるのでは（今でもそうですが）。
またＳＣ目当ての車や周辺マンションの住民の車で休日は今より激増するでしょう。

[401: 匿名さん]

ＰＣＴに興味をもっているのですが、まだＭＲ行っていません。
行かれた方に質問したいのですが、眺望について、レインボーブリッジと東京タワー、富士山の３点セットが見える部屋はありますか？
もし、あるとすればどの棟のどの方角向きで、何階以上の部屋になりますか？

[402: 匿名さん]

》３９８さん
　　芝浦は駐車場が平均賃料２５千円ですが、近隣は５０千円、低層７９平米の部屋で
　　２２５千円ですから、駐車場込みで、７％前後で回りますよ。
　　アセットマネジャーの社長が先日、都内山の手線沿いの商業ビルは５％無理になって
　　きている。って言ってましたから、新築マンションファミリーマンションなら
　　上々だと思いますよ。もちろん中古アパートやワンルームなら１０％も有りでしょうが
　　３９８さんのような、株でもうける才能持ち合わせている人は少ないでしょうし。
　
　　

[403: 匿名さん]

ＰＣＴでＰＣＴの中でも安いと感じて買うと安物買いの銭失いになりがちだと思う。
ちゃんと訳あるから値段で差をつけているのだから。
デベは分かってるのに説明してない。←ここかなり重要。
管理費等についてもそう。
もし納得する内容ならば販売一ヶ月前の時点である程度解決できているはず。
悪い点も納得した上で買う人だっているわけだし。
デベが自信を持っていて売っているのなら補えるところも他に持ってたとするならば
そういうデメリットも説明できるはず。

[404: 匿名さん]

>>401
富士山、東京タワーは微妙だと思います。
将来ＴＴＴも建ちますので。
レインボーなら西、南西、南（ベランダから覗けば？）なら
大丈夫だと思います。

[405: 匿名さん]

404さん
PCTから見えるレインボーは遠過ぎて、余り眺望に影響しないのではありませんか？
また晴海通りから豊洲に抜ける新しい大橋の影響はどうでしょう。むしろその橋の
眺望は圧倒的に良いと思います。新しい橋ができてから行ってませんのでコメント
お願いします。

[406: 匿名さん]

東京タワーはTTTが死角になるでしょうが、墨田の新東京タワーは５−６ｋｍの
距離でしょうか？なにしろ高いので北と東の居住者にはプラス要素です。
多分ライトアップしてきれいでしょう。今の東京タワーが見えるのよりは
ずっと魅力的ですね。

[407: 匿名さん]

>>393
私の事ですね。
このスレに書き込んでいる人の中ではむしろ少ない方と考えておりますが、
もっと安い価格帯の物件を永遠に買えない、という事への反論であったわけで、
自慢しているつもりは毛頭ありません。

[408: 匿名さん]

>>405
404です。
豊洲はＰＣＴ完成後には今とは景色は激変してますので
眺望はＢ棟西以外の眺望は予想外も出てくる可能性もあります。
眺望にこだわるのであれば有明のガレリアグランデなら３点セット見えますよ。
屋上からの眺望はすごいですよ。部屋の仕様についても格別です。
オリゾンマーレも中古出てます。
豊洲より有明のほうが眺望については格別です。
有明も開発地域ではありますので、将来的には部屋に寄っては
影響もあるかもしれませんが、レインボーは豊洲よりもっと
近くに見えます。

[409: 匿名さん]

夕日もトリトン＆ＴＴＴで見えないよね。

[410: 匿名さん]

>>402
投資を甘く見てはいかん！気を悪くしないでくださいね。。私はプロなので。アセット
マネージャーというからにはファンド（はげたか）関係か。
通常ファンドはテナントつきの商業ビルをバルクで信託で買う。資産流動化法ができてから
死ぬほど買ってかってかってかってきた。今は売ってるけど。最近はもう利益があがって
きていないのだ。ファンドはテナント付で買うが我々素人にはテナントなんぞついていない。
しかも２０−６０平米が一番儲かる賃貸に８０平米で考えてはいかん。固都税考えたら
めもあてられん。主たる居住用の金額じゃないのですよ！
ケープとここなら間違いなくケープ。芝浦は開発余地が少ないから値上がりまであると見ている。山手線沿線を舐めてはいかん！！！

[411: 匿名さん]

世帯年収 2000くらいで自慢されても... 1馬力なら1500ってのは、
1部上場あたりなら普通にある収入ですよ。