パークシティ豊洲はどうですか？ part16

[匿名さん]

パークシティ豊洲に関して語り合いましょう。
Part16です。 有益な新情報が出てくることを期待します。
メリットでもデメリットでもよいですが、繰り返しネタ以外を希望。

前スレ
Part01-07 URL はPart08の頭をご覧ください。
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝
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[142: 匿名さん]

メリット　：　ＳＣ直結
デメリット：　管理費と江東区
以上。

[143: 匿名さん]

>>142
地下に行かないと直結じゃないんだから
ＳＣ直結→ＳＣにとりあえず直結
くらいにしてください。

[144: 匿名さん]

新ＣＭのギャラ代を上乗せ調整するでしょうから
希望の間取りの価格もあがるかもですね。
駅とかにもポスター広告貼るみたいだね。
しかし、負担するのはすべて購入者！

[145: 匿名さん]

例えば、ケープやグローブも、予定価格より上がったの？
営業が、予定価格が上がることはほとんど無いと言っていたけど。

[146: 匿名さん]

ほとんど、がクセモノ。

[147: 匿名さん]

今日管理説明会行った。A棟のみの長期修繕計画がでました。
でも共用棟分はまだくれないので、結局何年目でいくらになるのかよーわからん。
まぁ確かに10年たったら10倍とかっていうふざけたものではなくホッとした。
やっぱ管理費がたけーのよ！

>145
これ以上価格あげたらマジ買わねーや
A棟西低層階は人気集中であがりそーだけどねっ

[148: 匿名さん]

>>145
それならばすでに織り込み済み。

[149: 匿名さん]

わたしはもう要望書を提出してきました！
必ず購入する事も　申し伝えました♪

[150: 匿名さん]

>>147
共用部分が一番影響するとは思いますが。
ちなみにどの程度上がっていましたか？

[151: 匿名さん]

>>147
詳細おしえて〜。

[152: 匿名さん]

>150
>151
知りたい部屋タイプを言ってくださいな広さでもいいですよ。
ずばり額を書きますよ。

[153: 匿名さん]

151です。
A80Ow（81.34m2）の長期修繕積立の金額を知りたいです。
よろしくお願いします。

[154: 匿名さん]

こんなとこで聞かずに
担当に聞いたら？

[155: 匿名さん]

ここのほうが早いの！

[156: 匿名さん]

>>152
Ａ棟とＢ棟で同じ平米数でも差はありましたか？
とりあえずＡ棟70平米で教えてください。

[157: 匿名さん]

145さん
三井、住友、三菱など大手の不動産会社は一度価格を発表すると余程
のことが無い限り、人気があるからと言って途中から価格を上げる
ことはしません。面子というか、大手の販売戦略でぶれないことが
信用の確立です。この点は腐っても大手の矜持でしょうか。

思ったより人気があったからと言って、急に価格を上げれば、値上げ
前に買った人と、値上げ後に買った人との不公平感から、クレームが
つき、そのいい加減な販売戦術に非難が集まり、評判を落とします。

一方、天王洲アイルのラグナタワーでやったように販売不振で、途中
で価格を下げるのも余り格好よいものではなく、大手としては許容で
きないはずです。当然、購入希望者から不信感を持たれます。

もちろん先に高値で購入した人には同様値下げをして、不満というか
反乱、訴訟を抑えたのは当然ですが。しかし大手としては避けたい
はずです。もちろん例外もあるでしょう。例えば練馬区東上線成増の
住友不動産、余りの不評で完成後も空き住戸がほとんどで、さすがの
気位の高い住友の影で価格を下げ、営業担当者は「ではいくらなら、
買ってくれますか？」と言ったとそのスレにありました。

話が長くなってすみません。
今回のPCTは予定価格帯が同じ間取りで極めて大幅な上限と下限
がありますよね。この理由は要望書の提出を待って、どこが人気
または不人気かを精査し、もっとも利益の出る価格を決めるのに、
今三井の営業関係者は目を血走らせて、口角泡を飛ばし、検討中
であろうと想像します。

元々、1月に販売予定がずれたのは姉歯も影響しているのでしょうが、
WCTや島のグローブの売り上げが発売当初不調で、ケープを買い易い
価格にしたところ、それよりも少し前に発売されたTTTが価格破壊の
ような値付けで爆発的に売れたのを見て、PCTもTTTに近いので、また
強気になったのでしょう。

そうこうしているうちに、株価や地価、原料資材が上昇し、今後も
資産インフレは続くとみた三井は強気に出ても、今後発売される他の
マンション価格も上昇するので、かなり法外な価格を付けても、
2年かければ完成までに完売すると踏んで、今の価格に設定し、
じらせばじらすほど購入予定者の焦りを醸成できると判断したの
だと想像します。

[158: 匿名さん]

152さん
モデルルーム訪問予約がだいぶ先なので、A棟100.12平米の角部屋プラン40階以上での修繕費・共益費・修繕積立金おしえて頂けると助かります。

[159: 匿名さん]

>>157
ＳＣＴは途中から値段を上げましたね。
どのみちＣＭ代、広告代は販売価格に盛り込まれていることは
購入者は理解しておかないといけないと思います。
知らない人もいますから。。
土地取得代等のコストは変わらないのでありますから、株価、地価など
で価格をあげることと、掛かったコストとはまったく関係ありませんので。
地価が上がったから価格が高くなったと錯覚させているだけです。

[160: 匿名さん]

住所欄に江東区って絶対書きたくない。
会社で生きていけないよ。
2流企業がうらやましい

[161: 匿名さん]

>159
高く売る姿勢はすごいですよね。

[162: 152]

A棟長期（30年）修繕計画資産ですが、
一時金アリナシの２パターンある。（）内は㎡単価ね。

a80owの場合
■A案（一時金徴収アリ）
　修繕積立金
　　1年〜10年：\8,130　（\100/㎡）
　　11年〜20年：\13,860　（\170/㎡）
　　21年〜30年：\22,870 （\281/㎡）
　修繕積み立て基金　*引渡し時
　　\569,100 （\7,002/㎡）
　一時金
　　12年：\530,200 （\6,518/㎡）
　　24年：\1,166,400 （\14,340/㎡）
　　20年：\0

■B案（一時金徴収ナシ）
　修繕積立金
　　1年〜5年：\8,130 （\100/㎡）
　　6年〜10年：\12,170 （\149/㎡）
　　11年〜15年：\17,890 （\220/㎡）
　　16年〜20年：\23,620 （\290/㎡）
　　21年〜30年：\32,630 （\401/㎡）
　修繕積み立て基金　*引渡し時
　　\569,100 （\7,002/㎡）

※管理費は引き渡し当初から変更しない計画。
※階数による修繕積立金の変動もなし。
※共用棟部分は入っていない　入居時点で平均して\25/㎡　値上がり率は不明
※共用棟部分の委託先は未決定。

>156
>158
B棟は未発表
どっちが高いかは知らない。内廊下のB棟が高いのか？背の高いA棟の方が高いのかな？

・・・ちとめんどくさかった。転記ミスがあっても許してね。。
単価を書いておいたのでの156さん、158さんは平米数をかけて計算してもらえますか...
全てがこの単価×㎡らしいので。

[163: 匿名さん]

>>161
Ｂ棟西の価格も５年はもっても１０年したら価値は結構下がるでしょうから
（豊洲、晴海、東雲、有明と開発で新築がどんどん建つので価値は必然的に
下がると思います。）その時に中古で入った人は楽でしょうね。

[164: 匿名さん]

うちの親も言ってました。
実家が東京の人は絶対江東区にマンション買わないって
地方からの上京者だけだって
周り見ると確かに当てはまるんですよねー

[165: 匿名さん]

２４年後に１００万以上も！？
その時に若い人なら良いと思いますが、リヤイアもしくはリタイア直前の
人達にとったら老後なんて安心して暮らせないですね。。
病気なんて出来ないと思います。こわっ！
私は３０代ですがそれでもすでに５０は過ぎてるし。。恐ろしいですね。

[166: 匿名さん]

>>164
ＰＣＴも京葉線、総武線沿線の千葉から移って来る人多いと思いますよ。

[167: 匿名さん]

>>163
「新築」にこだわらないなら
それはいろんな意味で、お得かもしれないですね

[168: 匿名さん]

＞166千葉の人は江東区でも都内に住めたら十分満足なんだよ
164はそういう次元で話してないと思うけど
確かに購入者にアンケート取ったら目黒区や港区、世田谷区、渋谷区育ちなんてまずいないだろうね

[169: 匿名さん]

>>165
つーか一時金徴収案はそのぶん毎月の修繕積み立てが安いから、そのぶん一時金用に
積み立てておくのが当然かと。
そのような計画的な資金計画（というほどのものでもないが）を立てて生活するのは
マンションに住む上で当たり前のことだと思うよ。
自信がないなら（特にタワーマンションは）購入を避けた方が無難だよ。
便利な生活にはそれに見合うだけのコストがかかるからね。

[170: 匿名さん]

私も検討者の一人ですが、茨城育ちが何か問題でも？

[171: 匿名さん]

MRには習志野ナンバーが妙に多いね。笑った

[172: 匿名さん]

>>164
逆だろ。
住む場所を気にするのは上京人が多いよ。
東京が地元の奴はそんなにこだわってない。

[173: 匿名さん]

159さん、、、157です。

大手の定義は難しいのですが商社のいわゆる御三家、三井、三菱、住友
のように不動産会社も同じと私は考えます。異論もありましょうが、それ
以外の長谷工、野村、東京建物、大京は準というか上記三社とは一線を
画します。SCTや東雲のCFT、アップルタワーなどは上記三社ではありません。

TTTは発売直後、爆発的に人気が出て、多分、売主は後悔したはずですが、
住友商事が倒産した三沢から超安値で土地を取得したので、販売会社の一社
として影響力を行使し、値上げさせませんでした。それが大手のやり方です
がでも、前に述べたように極めて少しですが例外はありますよ。

次に株と地価が販売価格に影響しないというご意見ですが、私は違うと思い
ます。確かに土地を取得した時点では株価や地価が上がってなくても、発売
までに時間差があり、販売価格を検討しているうちに順風が吹き、では値上げ
しても買い手がつき、完売すと思えば、利益を追求する企業はどこでも値上げ
しますよ。

また株価が上がると保有している自分の株価が上がり、時価資産が増えた
小金持ちが資金に余裕ができ、購入を決意する人が増えます。

以上です。

[174: 匿名さん]

>>169
今まで他の長期修繕計画も見てます。
さすがにそこまではしていませんでしたよ。
そんなの分かってますよｗ

[175: 匿名さん]

江東区の東雲キャナルコートに住んでますが、東京生まれ東京育ち（渋谷）です。
別に江東区でも劣等感も違和感もありませんけど・・

[176: 153]

>>162さん
自分の年令に当てはめて、じっくり検討したいと思います。
ありがとうございました。

[177: 152]

>165
三井の大規模タワーならこんなものだと思ったけどな。
私は管理費と物件価格に較べれると修繕積み立て金はあまり驚かなかったな。
まだ共用部がどーなの？っていう爆弾が残ってますが・・・

>158
東京生まれ＆育ちの私としては、むしろ東京の人は区の名前なんてそんな気にしてない
もんだけどなぁ。高校生の時は〜区とか〜市とかとかで田舎だなんだと言ったけどね（笑）
むしろ大人になって関東以外から東京にきた人のほうがずっと気にしてると私は思う。
つーか江東区がいやならこの物件いらんのだからこの板にもこなきゃいーのにね（笑）

[178: 匿名さん]

東京は地方出身者が圧倒的だから、住所とかナンバーとか
気にする人が多いんじゃない？
大学で上京したての連中とか、流行の店やらファッションやら
やたらチェックして、東京出身の奴らより数倍東京の
こと（新しいことだけ）詳しかったりしてたもんな。
そんな奴らが東京で就職して家を買おうとしたら、やっぱ住所とか
めちゃめちゃ気にすると思うわ（笑）

江東区（城東、城北あたりも）については上京前の東京リサーチでは、
まず情報として出てこないエリアだと思うので、東京出身者以外ではあまり
馴染みがないってところも無意識に敬遠するポイントかもね。
こんな私は北区出身です（笑）

[179: 匿名さん]

>173

長谷工をデベと一緒にしている時点で××丸出し。

不動産業界について10分でも勉強してきてから出直してください。
財閥系大手というときには三井、三菱、住友だけじゃなく興和、東京建物、野村も入れます。
東建は安田財閥で日本最初の不動産会社、興和は興銀系。×××な住友よりよほど筋がいいと思うけど。

[180: 匿名さん]

>>173　住友不動産と、住友商事をゴッチャにしてますね。

[181: 匿名さん]

>>178
江東区は、なぜイメージが悪いのでしょうか？
私的には、月島や晴海も埋め立てで同じだと思うんですが・・・。

[182: 匿名さん]

ところで TFC は東京建物・興和不動産、PBT は世田谷の人が大好きな東急不動産なのですが何か？
どちらも施工は長谷工ですがね。

でも三井住友建設も、三井建設（つぶれかけたので住友建設に拾ってもらった)+住友建設(土木が得意。裏を返せば建築は・・・）だしねえ。

鹿島、竹中、間あたりなら自慢もできると思うけど。

[183: 匿名さん]

>181

悪いというより、

(新橋もあるけど)銀座のある中央区、
(さすがに文句がつけにくい。まあ、秋葉原のエロ同人誌街があるくらいか)皇居のある千代田区、
(港南は嫌悪施設満載の人外の地だけど)麻布、赤坂を抱えた港区

に比べてイメージがないのでは?深川お江戸情緒っていうのも、実際にすむとなると入り込みにくそうだし。
個人的には、テレビ局があるのは東京では渋谷区と港区と江東区だけなのでもっとイメージ良くてもいいと思うけど。

[184: 匿名さん]

>>183
江東区のテレビ局って？
東京MXテレビのこと？？
もしくは江東ケーブルテレビならありますがｗ

[185: 匿名さん]

おそらく東京MXテレビ(江東区青海)のとこですな。
まあ、TBSよりはましな番組を作る。

[186: 匿名さん]

埋め立ては埋め立てでも、昔から夢の島は特にイメージ悪いから。。

[187: 匿名さん]

小学生の頃に習った「私たちの東京都」という教材での江東区の紹介のされ方が・・・
埋立地（陸でない） 0メートル地帯（沈む） 夢の島（ゴミ埋め立て） 工業地帯（大気汚染）
といったマイナス要因のキーワードばかりで強烈だったせい。かな。
あれから20年・・・　いまはさほど悪いイメージはないが183が言うとおり良いイメージもさほど
ない。中央、千代田、港と較べられると分が悪い。築地の豊洲移転を機に築地は江東区豊洲に！って江東区って言葉をもって全国にアピールしてみたらいいと思うな。

[188: 匿名さん]

>>181
月島は埋め立てのところもありますが、大昔からもともと島でした。
車持つ人は足立ナンバー気にしますよね。
ＰＣＴなんかに住んだら、目の前の春海橋超えたら品川ナンバー
という立地なので不満な人は多いと思います。
小笠原諸島の父島でさえ品川ナンバーなのですからｗ
足立ナンバーはや○ざの人のイメージ強いみたいです。
足立ナンバーの３３には近づくなと小さい頃聞いた頃あります。
その根拠はよく知りませんが。
あとは大きな企業がいないので（豊洲から撤退した企業の影響もあるかも）
大きな企業がないと地方税も高くなると一般的にも言われてます。
今の段階では行政も子育てする人にとったら医療費などが
港区などよりかは落ちるみたいです。

[189: 匿名さん]

大島のクロム土壌汚染も習ったよ。

[190: 匿名さん]

>>187
それは無理。。
歴史がある築地と豊洲はまったく違う。
地方の築地〜鮨とか看板だしてる店が、豊洲〜鮨に変えるはずがない。
覆すには５０年１００年という歴史が必要。

[191: 匿名さん]

>183
ちなみに新橋は港区です。

自分も東京都港区生まれですけど、すんません江東区は汚いイメージがあります。
今は再開発でキレイにしてるようですが
やはり子供のときに受けた授業で液状化現象とかゴミの島(夢の島)であっても
いいイメージがわかないのですよ。
あと、東大島とか東陽町などのマンモス団地に住む子が
地元公立学校の荒れっぷりから越境入学してきてました。
よっぽど住むに値しない町なんだなーと。