パークシティ豊洲はどうですか？ part17

[匿名さん]

パークシティ豊洲に関して　＊冷静に＊　語り合いましょう。
Part17です。 メリットでもデメリットでもいいですが、
有益な新情報が出てくることを期待したいです。

前スレ
Part01-07 URL はPart08の頭をご覧ください。
＝＝＝　MR公開後　＝＝＝
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[326: 匿名さん]

みんなお金持ってるね。家なんて早々検討除外だよ。

[327: 匿名さん]

>>324
325です。
晴海通りは信号避けれても３丁目では信号渡ることになりますね。
まったく信号を使わないわけではなさそうなので危険は少しは伴いますね。

[328: 匿名さん]

３２４さんへ
入居時には、新小学1年生になる子がいます。　距離が遠いとは思いますけど、晴海通りを渡るくるい　全然心配しませんでした。　そんなに危険でしょうか？　まぁ最初は、慣れが必要だとおもいますけど。
豊洲北小学校は、確実に入れるものだんでしょうか？ご存じですか？

[329: 匿名さん]

豊洲北小学校予定地の隣のタワーを狙います。
いつ完成ですか？

[330: TFC住人丙]

>317
いちいちごもっともです。

そもそもTFCは坪170万台での購入ですので、
住み替え時の値落ちも少なく済むかなと
安易に考えていたのですが、甘いでしょうか？

最近まで住まい自体にまったく興味もなく
知識にも乏しいもので少し教えていただけないでしょうか？

もし広さが必須条件じゃないとしたら、
PCTの方がお得だと思われますか？

もしくは、9600万の角部屋にした場合、
PCTの方が資産価値は高いと思われますか？

[331: 匿名さん]

本日の一般公開はてんてこまいの様子

[332: 匿名さん]

>>331
今始まったことじゃないと思う。。
相変わらず対応悪いのですかね。

[333: 324]

>>325,327
歩道橋、賛成です。
ついでに屋根つけて、なんちゃって。。

もちろん車も心配なのですが、
最近、事件のニュースとか見てると、
どうやら過保護の血が騒ぐみたいです。

>>328
私もそうありたいなと常々考えてます。
私の小学校は、正門から家までの距離が20mだったので、
登校班がいらないくらいでしたので、
気にしすぎなのかなとも思いますけど
毎日少しずつ心配してるのも健康に悪いかなと思いまして。

入れるかどうかはわからないですね、すみません。

[334: 匿名さん]

近場に住んでる者ですが、
とにかく今日の様子を見る範囲では、車での来場はやめておいたほうが無難。
つーか、駅から近いんだから、普通は電車で来ない？
お出かけはなんでも車を使うという行動パターンの人が多いこと自体が、
千葉県在住者が多いという証拠なのかな

[335: 匿名さん]

TFC住人丙さんがおっしゃられている資産価値って
[売るときの価格]-[自分が購入した価格]の差額の事言ってますよね？

TFCは向こう１年は中古市場でも根落ちも少なくてすむと思う。
ただ豊洲では今後も新築大規模物件が予定されていて、３年後くらいにはPCTもSCTも同じ
中古市場に並び、さらに新築で住友や三井/野村JVも供給され、豊洲駅徒歩圏内マンション
市場自体の選択肢幅が広がっていると思うんですね。それら物件と市場で同一に並んだ場合、
はたしてTFCを高値で買う人いるかな？と思ったのです。私が考えるTFCの良かった点って①割安
②駐車場が安くて100%くらいかな？って思うんです。これ中古市場で武器になりずらい。

なので、供給戸数の少ない今だからTFCに価値があり、一通り供給が終わったころには資産価値が
めだってある物件じゃなくなるのではという個人的な考えでした。

PCTがお買い得か〜難しい質問ですね。PCTのA棟西低層階はお買い得だと思う。
あれね、意外に眺望すてきですよ。防波堤のようになっているため海面からもだいぶ高さあるしね。
でもやっぱり家族向け物件で考えればお買い得感はTFCが上でしょ。
ん〜でも５年後に中古でみかけて住みたいと思うのはきっとPCT。

PCTの9600万の角部屋は×。そんなお金があったら豊洲じゃないとこ買う（笑）

[336: 匿名さん]

>>335
いえいえ、駐車場１００％は少しは武器になりますよ。車好きな人にとっては助かります。
管理費の安さも武器になります。
ＰＣＴは賃貸としては入るかもしれないけど、中古だと管理費の高さや駐車場が埋まっていて
なかった場合、車所持者からは却下されます。
ＰＣＴ低層はレインボーも見えないおそれあるので眺望もそれほど抜群でもないと思いますよ。

[337: 334]

>これ中古市場で武器になりずらい。
誤記で誤解されちゃったな。
　「これだけでは中古市場で武器には〜」
って書こうとしてました。
それから眺望抜群ともいってないよ。お買い得感あるよというくらい。
なんか噛み付かれた感じ。

ついでに書くとTFCとPCTじゃ同じ豊洲徒歩物件って以外は求めるターゲット層が全然違うかもね。
私もTFCは検討したけど、あの仕様とかじゃイヤでPCTを待ったのですから。
まぁでも期待しすぎてガッカリしちゃった面も多いですが...

[338: 匿名さん]

よく話題にでてるTFCって駐車場とか管理費ってそんなに安いのですか？

[339: TFC住人丙]

TFC住人さん、
はじめまして、こんにちは。

＞維持費
負担は大きいですよね。

＞資産価値
そうそう、後発の物件が少なくとも一割高いので、
そんなにガタ落ちするとは思えなかったんですが、
知識がないばっかりに、335さんに指摘されたら
一理あるな、とうなずいてしまいました（笑）


>>335さん
うちは4人家族で、広さの優先順位が高かったのですが
9600万って価格で買っても、下落する可能性があるなら、
広さに目をつぶって西向き82㎡も視野に入れて
もう少し考えてみます。

[340: TFC住人丙]

駐車場は1000円ぐらいからありませんでしたっけ？
＞TFC住人さん

[341: 匿名さん]

眺望って、そんなに資産価値に影響するものですか？

[342: 匿名さん]

＞３３９
是非　検討してください！
ご近所になりましたらよろちくび！

[343: 匿名さん]

>>342
うっわ〜、すごい寒い。。
ちなみに私は339さんではありませんが・・・

[344: 通りすがりブローカー]

駐車場の空きがないマンションの価格は、中古市場に出てもかなり下落します。

キャナルワーフタワーなど、販売時は不動産関係者から含み資産価値を絶賛され、
大手デベの管理職・建築事務所経営者・不動産経営者などの事情通がこぞって、
資産運用の一環として購入して完売しましたが、ご存知の通り
今や中古価格などみるに堪えません。

もちろん建築物としては、かなり良く出来た物件ですので、
建設のプロ達の目も節穴ではないのですが、
マンションの中古流通価格の決定においては、そんなことより、
環境立地・駅徒歩はもちろんですが、
管理費・修繕積立費・駐車場の有無が大事な構成要素となります。


管理費の差につきましては、上記以上に中古価格に影響します。

佃のリバーシティで考えますと、
シティフロントタワーより、センチュリーパークタワーの立地条件は
数段悪いにも係わらず、CFTはかなり価格を下げないと買い手がつかないのは
双方の駐車場が三井不所有か、区分所有者の所有かによります。
（もちろん多少ですが築年数の差もありますが、佃では管理費の差は常識です）

CFT駐車場＝三井不所有なので、マンション管理費が＊＊高
CPT駐車場＝区分所有者所有で、マンション管理費通常

立地はCFTの方が全然良いですし、
平均分譲価格が億ションなんて高所得者しか受け付けないような物件でさえ、
管理費のみの要因で、中古価格に大きな差が出てしまうという現実を知ってから、
資産価値うんぬんの議論をした方がより精度の高い結論が出るのではないか、
などと、つらつら書いてたら、眠くなったのでおやすみなさい。

[345: 匿名さん]

>>321
>管理費と駐車場代（32,000円→60,000円）
80m2なら駐車場代なしでも21年目から毎月6万円以上かかりますね。
（管理費、修繕積立金、ネット使用料、ネット家電使用料、駐輪場代の合計）
31年目からは、修繕積立金の伸びを単純予測するとプラス1万円位。

駐車場代入れたら更に1台当りプラス2.3〜2.9万円。
車持ちで30年以上住みたければ、毎月9万円以上の維持費を覚悟しなければ。
耐えかねて途中で売り出す人が多いと維持が大変そうです。

[346: 匿名さん]

>>344
その通り。
３３９さんも見てればいいけど。

[347: 匿名さん]

>344
じゃあ、豊洲で管理費高いって今後どうなるの？

[348: 匿名さん]

一般公開、車で来る人が多いってことは、
駐車場の高さに驚く人多かっただろうね。

[349: 匿名さん]

毎月１０万払って３０年以上ここに住みたい人は買い。
資産価値は下落するのが前提でここに住みたい人は買いだと思います。
今後都心周辺のマンション供給は過剰になり資産価値下落は避けられないと思います。
それでもPCTは１０年後の豊洲物件のなかで一番高い中古価格がつくと思いますが。
１０年後豊洲中古価格でPCTと並ぶのは駅近のビバの東側に立つ住友タワーのみでしょう。

[350: 匿名さん]

そもそも中古物件は、①新築が買えない人か、②投資家が買うものなので、管理費が高いと両者に敬遠され、駐車場代などの維持費が高いと前者に敬遠されるわけです。

[351: 匿名さん]

>>344　佃のタワーの価値観が私とは異なっているのですが…。センチュリーの立地条件が、ツインタワーのシティより悪いとは思えません。

[352: 匿名さん]

駐車場代高いですよね。
MRでは、向かいのユニシスは３６０００円なのでこれでも安いと
言ってましたが。

うちの経済力じゃ北向きがやっとだし、諦めるしかないな・・・

[353: 匿名さん]

>>349
＞それでもPCTは１０年後の豊洲物件のなかで一番高い中古価格がつくと思いますが。

それはなぜですか？
ここの立地の方が分譲でしたら豊洲で一番良さげですが。
http://www.tokyogas-toyosu.co.jp/zoning/index.html
あとタワーの人気も今はまだ希少価値がついてるけど
今後の開発で豊洲、晴海には無数のタワーが立ち並びますが
その中の一部としてしか見られないと思います。
その中でも古いほうのタワーになりますし、ただの西向きタワーと
して見られるような気がします。
タワーの魅力を行かせる眺望と方角がぴったり南に位置する
晴海のタワーの方が人気が出ると思いますけど。
１０年後の豊洲の物件の中では中古でも古いほうになりますし、
仕様も元々良くなかったりしているので、後から出てくるほうが
やはり良い物が出てくるわけで、中古を買う人だって何件か
見て廻って決めるわけですから、少しでも嫌なところあったら
買わないですよ。
ＰＣＴ自体元々ＰＣＴの中でタイプがバラバラですから
中古購入者との希望の間取りなど気に入ってもらえるかと
言ったら結構厳しくなるような気がします。
自分が目をつぶって買った部分は買う側としては色々見えてくると
思います。

[354: 匿名さん]

>>349
中古物件まで値が上がり始めてるのに、今後資産価値が下落すると思ってるとは・・・ｗｗ

[355: 匿名さん]

今後１０年以上先の話だと、中古物件は供給過剰から下落しますよ。

[356: 匿名さん]

>>355
少子化も確実に影響しますよね。

[357: 匿名さん]

MR行くと間取り表や価格表ももらえるんですかね？
また82㎡の2Lじゃなくて、単身者でも住みやすい1LDKタイプってのはあるんでしょうか？

[358: 匿名さん]

>>357は
狭い1LDKじゃなくて、82㎡の1LDKがありますか？という質問です。

[359: 匿名さん]

357
C棟にあっあたような気がします。

[360: 匿名さん]

＞３５２北向きもいいではないでしょうか。かなり　安いですよ。　みんな　南西や西が高いといいますけど、それは　当たり前高いんです。PCTの売りの部屋ですから。　一方　北や東に目を移すと、坪単価　お買い得感　有りですよ。　今時、160万坪　安いでしょう。一昔前の豊洲相場は忘れたほうがいいでしょう。　大事なのは、今ですから。　これから　でる　物件が　いまより、安くなるとは、あまり思えませんが。　

[361: 匿名さん]

>>355
そうそう、これから10年間マンションを買わなくてもいい人は
この物件を含めて現在出ている物件はすべて見送ったほうがいいでしょう。

これから都内のマンション価格はさらに高騰するでしょうが
ピークに達したあとまた下落し、１０−１５年後には
今より安くなっているかもしれません。
まあ、その時の金利は高騰している可能性は高いのでその点はリスクはあるでしょうが。
その時は、マンション購入をあきらめればよいですし。

つまり、一生賃貸でも良いと思える人にとっては
ここを含めて湾岸物件の多くは魅力がないということ。

[362: 匿名さん]

>>359
情報ありがとうございます。C棟というのは7階建てのやつですよね？
Cは外廊下なのでしょうか？また価格帯表などはもう配布されてるんでしょうか？

[363: 匿名さん]

やはりここを選択する場合、管理費と修繕費の傾斜が気になります。
20-30年後管理費+修繕費が10万になるなんてことはないのでしょうかね？

[364: 匿名さん]

３６２さん
C棟は７Fです。　外廊下だった思います。　正式な価格表はまですが、　MRにいくと、第1期販売予定ものは、もらえます。　ただ、倍率高いといっていたような記憶があります　MRに問い合わせてみるといいと思います。　

[365: 匿名さん]

>>364
ありがとうございます。今は山に篭っているので、山から下りるGWにMR行ってみるつもりです。

[366: カムバックブローカー]

>>351

価値観はひとそれぞれですので、
CPTの立地を気に入ってる方には
忍びないのですがあえて客観的に。。

駅まで最遠で、
佃の最北角地の南側道路で、
南東＞南＞南西＞西までのほとんど眺望さえぎられ、
すべての商業施設に雨に濡れるか道路横断しないと行けないのですが、
主観で結構ですので、CPTの立地が悪くないと
思えるポイントをスレ違いですので手短に教えてください。

あと、三井不の佃再開発でのCPT立地は
予定していた商業施設を10年弱も誘致できずに、
IHIへの面目から、建設が決まった、
悲しい妥協の産物であることは
もちろんご存知ですよね。

で、再度になりますが、そんなでも維持費が安ければ、
近隣物件よりは資産価値は維持されると申し上げたまでです。

あしからず。

[367: ＴＦＣ住人]

ＴＦＣ住人丙さん、確かにＴＦＣの駐車場は月額1,000円からありますが、こいつは販売上売り
とする上での設定と思われ、１台しかありません。ただ、1,300円のものは相当数あります。

ところで、管理費・駐車場をＴＦＣとＰＣＴで比較してみますと（下記100円未満は四捨五入）
ＴＦＣ（85㎡）：管理費・修繕積立金等・18,000円、駐車場・14,000円、駐輪場・200円（２台）
ＰＣＴ（80㎡）：管理費・修繕積立金等・36,000円、駐車場・24,000円、駐輪場・200円（２台）
従って合計はＴＦＣ・32,200円、ＰＣＴ・60,200円となります。さらに私が借りているＴＦＣの
駐車場は自走式駐車場下層階の高額な場所なので、こいつを高層で良いとなれば、1,300円等に
することも可能です（空きがあればですが・・・）。そうするとＴＦＣの合計は2万円以下にな
ります。おそらく、この水準は現在売りに出ているＳＣＴにも当てはまるのではないかと思いま
す。ただ、いくら管理費が安いとはいえ、ＳＣＴよりもＰＣＴの方が絶対的に良い物件（コスト
パフォーマンスの良い物件）だと思いますが・・・。

買った物件の資産価値は、当然その時々の相場に左右されると思いますが、少なくとも例えばＴ
ＦＣの我が家（15階前後南西向き・85㎡・4,600万円）の中古価格が、ＰＣＴ（15階前後西向き・
80㎡・5,200万円）を上回ること等、絶対に無いと思っています。また逆に新築時の価格差600万
円が1,000万円以上に広がることも無いと思っています。一方で、ＳＣＴとＴＦＣとの間にも同
条件の住戸であると約１割（例えば我が家と同条件のタイプの場合約500万円の差額があると思
われます）ありますが、この差はすぐになくなるものと思っております。どちらも長谷工の中古
物件であり、室内の仕様もシステムキッチン類ははじめとした物の仕様がＴＦＣに比べ、大幅に
ダウンしている（それでもＰＣＴと比較した場合、どんぐりの背比べの感もありますが）ＳＣＴ
がＴＦＣに対して中古市場で＋10％のプレミアムが付いて取引されるとは考えにくいです。

色々書いているうちにＳＣＴに比べ、ＰＣＴは良心的な価格だなぁ等と思ってしまいましたが、
やっぱり管理費がなぁ・・・。

[368: 匿名さん]

確かに、豊洲の中では一番高い中古価格が残りますよね。

それを今から見越して、三井には高値で売られてしまってますね。
売買を前提としたら、１０年後以降の一番の被害者は
PCT西側を購入する方なのは間違いないです。

いくら言っても引っかかる人が後を絶たないのは、
住み続けるので売らないという前提だからですかね。

今後３０年もあれば、分譲の情勢も大きく変わり
買い換えたほうが得するマンションがいくらでも出てくると思いますが、
多額のローンを抱えて、金利上昇にアップアップする人たちは、
他に目移りしても、売却損を持ち出しでまかなう貯蓄がないので、
泣く泣く売れないって人が続出するのが目に見えますね。

[369: 匿名さん]

>>325
PCTとIHI新本社の間に新しい横断歩道が出来ますので
MR前の歩道橋は撤去されると思いますよ。
消防署の前の新しい横断歩道みたいな感じかな。

[370: 匿名さん]

みなさん売れること前提に話していますが、今までの中古とは違うと思いますよ。
まず、豊洲が売れる場所として話しが進んでいること。
確かに今は注目の的でしょうけど、開発はアチコチで進みます。
湾岸に限らないと思います。
豊洲よりも立地の良い場所の大規模もこれからどんどん繰り広げられていくでしょう。
その時にＰＣＴを選ぶ時点で江東区だから、管理費が高いから、９ｍ．のプールなんて
いらない、部屋の仕様、ベランダの段差、カートの利用価値が低くなりそうなところ
駐車場代・１００％じゃないなど。。色々デメリット上がってきましたよね。
それでＰＣＴを新築で買うのをやめた人も結構居たと思います。
それで中古になっても価格が高くても購入したいと思う人がどれだけいるかですよ。
買いたいと思わせる材料が特になければ豊洲に限らず色々なところ探すでしょうし。
高くて売れるほどメリットの多い物件なら高値を維持できると思いますけど。

豊洲の開発も５年前なんて本当にどこまで進むのやらと思われていて、
なにもないところでしたが、今はここまで進んでいますからね。
近隣の東雲や有明や晴海なども遅れながらも綺麗な町並みになってくると思います。
それでも豊洲でＰＣＴが良いと思わせるような材料があるかということです。
豊洲の中ではある程度保てると言った感じと思いますが。
ＴＦＣだって家族向けにしたら広くて中庭があって安全と好まれる要素沢山あると
思いますよ。
タワーもそれなりに良い点もありますが、あまりに高層だと強風や湿気（雲の低い日は
建物が半分隠れてることもあります）がひどいとも聞いたことあるので、住環境として
本当に適しているのかどうかも分からないですよね。
住んだ人じゃないとその苦労は分からないと思います。
タワーに住んでうんざりする人も居ると思うので一度タワーに住んだ人が
ある程度の広さを求めてくこともあると思います。

[371: 匿名さん]

>>369
それでは小学生、中学生は登下校は信号を必ず渡らないといけないのですね。
晴海通りを毎日渡るとなると危険度が残りますね。

[372: 匿名さん]

367さん　　私はPCTとSCTと比較をしてSCTを契約しました。あなたとは違う考えです。TFCは今は昔のことなので知りません。　

[373: 匿名さん]

だから１０年後に、何で値下がりすると決め付けているんですか？
地価が上昇してしまった以上、１０年後のマンション価格は高くなっていると思います。
中古物件が値下がりしてきたのは、ひとえに地価の下落によるところ大きいわけです。
それから３６７さんが見落としてる点をひとつお教えいたしますと、
ＴＦＣ・ＰＢ・ＳＣＴは長谷工物件云々いわれてますが、これほど土地の含みが大きい
マンションも珍しいと思いますよ。
（おそらく２０年後には）不動産ファンドの標的になれば、評価額はすごい金額になりますよ。

[374: 匿名さん]

ってか１０年後高くなってようが　資産価値が下がってようが
自分か気に入った物件を　懐具合と相談して　買えばよいと思うのですが。

周りの人の評価とかは関係ないでしょう、決めるのは自分なんだから。
こういうスレには　比較的主体性の無い人が集まることは判りますが余りにも気にし過ぎ。

[375: 匿名さん]

＞＞３６７
管理費も含めて物件価格ですから　あしからず。