パークシティ豊洲はどうですか？ part17

[匿名さん]

パークシティ豊洲に関して　＊冷静に＊　語り合いましょう。
Part17です。 メリットでもデメリットでもいいですが、
有益な新情報が出てくることを期待したいです。

前スレ
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[306: 匿名さん]

江東区に買うなら晴海のがまし・・

[307: 匿名さん]

晴海は高いでしょうね。
豊洲の住友は高いと思うが、管理費等がここより安くなると思う。
金利は上がりますので、待つくらいなら決めたほうが良い様な・・・
こんなところでしょうか？

[308: 匿名さん]

晴海は長谷工を含めて、幾つも建ててお見合い過ぎない？

[309: ＴＦＣ住人]

ＴＦＣ住人乙さんこんにちは。
私も最近ＴＦＣも悪くないなと思っています。最近、花も植え替えられたのか（足されたのか）
中庭も華やかになってきましたね。たぶんこのまま住み続けると思います。
また、最終結論出したら、こちらに書き込みいたします。後悔しないような選択をしたいです。

[310: 匿名さん]

豊洲駅の広告しつこすぎだね。こんなのにお金ばかりかけるから高くなるんだよ。サンセットの名所にふさわしいタワーマンションになるとか書いてるし。大袈裟に書きすぎ。

[311: 匿名さん]

ゆりかもめが今日明日と不通なので、予想よりも来場者が少ないと言ってました。
不動産業界の人はゲンをかつぐ傾向が強いので、ＭＲ一般公開と同時にゆりかもめがこんなことに
なって、ちょっとケチがついたような気分になると、こっそり打ち明けてくれました。

[312: 匿名さん]

ゆりかもめの影響なんてあるのかな？
有楽町線使えば来れるんだから、来る意識があれば有楽町線で来るよ。言い訳でしょう。

[313: 匿名さん]

バスだってりんかい線だってあるわけだから影響は関係ないと思う。

[314: 匿名さん]

ゆりかもめの広告安いです。。

[315: 匿名さん]

>>299
294ですが、今までこちらを見ていて営業のご自慢ネタに使われたくないのが１番。電話も締め切り前にかかってきてるし。しつこい。こういうので結構引いています。買う事も切羽詰まってる訳ではないので。

[316: TFC住人丙]

皆さんの情報を参考にさせていただくうちに、
だんだんTFCのままでいいかなと思えてきました。

TFCは、南西95㎡で4900万での購入でしたが、
PCTだと、部屋の仕様が少し上がって、商業施設隣接で、
海眺望の南西100㎡で9600万ですもんね。

三井が再開発プレミアを織り込み過ぎなのか、
現状では適正な価格なのか判りませんが、
要望書を入れるには、私には少しハードルが高すぎたかなと。

やっぱり資産価値なんかが気になるなら、
買っちゃいけない物件なんでしょうか？

[317: 匿名さん]

>316
資産価値がどーこーって言う話であればTFCが資産価値に優れた物件とは思えないのですが・・・
ただ、PCTって一般サラリーマン家庭であれば価格的に80平米クラスがせいぜいですよね？（違う？）
それ以上の広さが必須条件の方ならPCTはやめてTFCのままが正解なんじゃないんです？
ただ広さより三井ブランドとかTFCよりは上の仕様とか、海がSCが近くが良いといった点に
＋数千万円の価値がある！と思われる方が買うのでしょう。

[318: 匿名さん]

>>317
その三井ブランドのよさが分からないです。
財閥だから？うちの会社からみは。。だけど。。
今までの三井の物件がすぐれていてＰＣＴが劣ったのですか？
ＭＲ見ても優れているところは見極め切れなかったのですが。
住んで満足するほうが長く住めるのでＰＣＴは長く住むところでは
ないのかなと思い始めています。

[319: 匿名さん]

〉317
その通り！

[320: 匿名さん]

個人的には、今回の開発エリア　豊洲2丁目と　TFC　のエリアは、同じ豊洲でも、違うような気がして、マンション用地にただ、建てただけという気がしました。別に悪いマンションとはいいませんが。PCTは、あのエリアだから、いいではないでしょうかね。　でも、値段で言えば、PCT購入者は勝ち組でしょう。

[321: ＴＦＣ住人]

ＴＦＣ住人丙さん、こんにちは。

私もＴＦＣは南西85㎡・１５階前後を4,600万円で購入しましたが、ＰＣＴで南西の同等階の
部屋は角部屋ということもあり、遥か彼方の金額なので、西向80㎡・5,200万円を検討してい
ます。収入から考えた場合、難しい金額ではないのですが、ＴＦＣとの決定的な差は何とい
っても管理費と駐車場代（32,000円→60,000円）です。こいつはローンが終わろうとも永遠
に続いていく訳で、気になるところです。また、今後の金利の動向も気になりますよね。

資産価値的にはＴＦＣは長谷工物件ですし、決して高いとはいえないでしょうが、後から出
てきている物件の価格があまりに高いので（特にＳＣＴは同じ長谷工物件ですし・・・）、
そうそうＴＦＣの中古相場がガタ落ちするとも思えませんよね。

[322: 匿名さん]

管理費と駐車場代（32,000円→60,000円）　どうしてそんな差になるの？

[323: 匿名さん]

年金も確実にはもらえると言えない世代にとったらランニングコストは
不安材料のひとつです。
定年迎えた頃には出て行かなくてはいけなくなるかもです。
これからも消費税、介護年金等色々な負担が増えてくると思います。
このままだと税金が所得の多くを占めるとも言われています。
国の先行きが不安ですからね。
景気が良くなっても国の借金はなかなか減りません。
少子化でこれから今までには考えられないような問題も起こってくると思います。
何事も慎重に選ばないと自分に跳ね返ってきますからね。。
どなたかが言ってた不動産は迷ったらやめるというのも当てはまるのかなと思います。

[324: 匿名さん]

うちは幼稚園の子供がいるので、今後あの晴海通りを毎日横断して
豊洲北小学校に通うのか？というのが、ずっとネックでしたが
ようやく気持がふっきれました。

豊洲北小学校予定地の隣のタワーを狙います。
販売は、今年の夏くらいからでしたっけ？

ファミリーで検討してる方はどう考えてるのかな？
それとも結構少ないのかな。

[325: 匿名さん]

>>324
学校はおそらく通学路は歩道橋を使いますよ。
しかし、ユニシスの歩道橋以外の豊洲にある歩道橋は結構古いと思います。。
トラック通ると揺れるので。。あれも作り直してくれれば良いのに。。

[326: 匿名さん]

みんなお金持ってるね。家なんて早々検討除外だよ。

[327: 匿名さん]

>>324
325です。
晴海通りは信号避けれても３丁目では信号渡ることになりますね。
まったく信号を使わないわけではなさそうなので危険は少しは伴いますね。

[328: 匿名さん]

３２４さんへ
入居時には、新小学1年生になる子がいます。　距離が遠いとは思いますけど、晴海通りを渡るくるい　全然心配しませんでした。　そんなに危険でしょうか？　まぁ最初は、慣れが必要だとおもいますけど。
豊洲北小学校は、確実に入れるものだんでしょうか？ご存じですか？

[329: 匿名さん]

豊洲北小学校予定地の隣のタワーを狙います。
いつ完成ですか？

[330: TFC住人丙]

>317
いちいちごもっともです。

そもそもTFCは坪170万台での購入ですので、
住み替え時の値落ちも少なく済むかなと
安易に考えていたのですが、甘いでしょうか？

最近まで住まい自体にまったく興味もなく
知識にも乏しいもので少し教えていただけないでしょうか？

もし広さが必須条件じゃないとしたら、
PCTの方がお得だと思われますか？

もしくは、9600万の角部屋にした場合、
PCTの方が資産価値は高いと思われますか？

[331: 匿名さん]

本日の一般公開はてんてこまいの様子

[332: 匿名さん]

>>331
今始まったことじゃないと思う。。
相変わらず対応悪いのですかね。

[333: 324]

>>325,327
歩道橋、賛成です。
ついでに屋根つけて、なんちゃって。。

もちろん車も心配なのですが、
最近、事件のニュースとか見てると、
どうやら過保護の血が騒ぐみたいです。

>>328
私もそうありたいなと常々考えてます。
私の小学校は、正門から家までの距離が20mだったので、
登校班がいらないくらいでしたので、
気にしすぎなのかなとも思いますけど
毎日少しずつ心配してるのも健康に悪いかなと思いまして。

入れるかどうかはわからないですね、すみません。

[334: 匿名さん]

近場に住んでる者ですが、
とにかく今日の様子を見る範囲では、車での来場はやめておいたほうが無難。
つーか、駅から近いんだから、普通は電車で来ない？
お出かけはなんでも車を使うという行動パターンの人が多いこと自体が、
千葉県在住者が多いという証拠なのかな

[335: 匿名さん]

TFC住人丙さんがおっしゃられている資産価値って
[売るときの価格]-[自分が購入した価格]の差額の事言ってますよね？

TFCは向こう１年は中古市場でも根落ちも少なくてすむと思う。
ただ豊洲では今後も新築大規模物件が予定されていて、３年後くらいにはPCTもSCTも同じ
中古市場に並び、さらに新築で住友や三井/野村JVも供給され、豊洲駅徒歩圏内マンション
市場自体の選択肢幅が広がっていると思うんですね。それら物件と市場で同一に並んだ場合、
はたしてTFCを高値で買う人いるかな？と思ったのです。私が考えるTFCの良かった点って①割安
②駐車場が安くて100%くらいかな？って思うんです。これ中古市場で武器になりずらい。

なので、供給戸数の少ない今だからTFCに価値があり、一通り供給が終わったころには資産価値が
めだってある物件じゃなくなるのではという個人的な考えでした。

PCTがお買い得か〜難しい質問ですね。PCTのA棟西低層階はお買い得だと思う。
あれね、意外に眺望すてきですよ。防波堤のようになっているため海面からもだいぶ高さあるしね。
でもやっぱり家族向け物件で考えればお買い得感はTFCが上でしょ。
ん〜でも５年後に中古でみかけて住みたいと思うのはきっとPCT。

PCTの9600万の角部屋は×。そんなお金があったら豊洲じゃないとこ買う（笑）

[336: 匿名さん]

>>335
いえいえ、駐車場１００％は少しは武器になりますよ。車好きな人にとっては助かります。
管理費の安さも武器になります。
ＰＣＴは賃貸としては入るかもしれないけど、中古だと管理費の高さや駐車場が埋まっていて
なかった場合、車所持者からは却下されます。
ＰＣＴ低層はレインボーも見えないおそれあるので眺望もそれほど抜群でもないと思いますよ。

[337: 334]

>これ中古市場で武器になりずらい。
誤記で誤解されちゃったな。
　「これだけでは中古市場で武器には〜」
って書こうとしてました。
それから眺望抜群ともいってないよ。お買い得感あるよというくらい。
なんか噛み付かれた感じ。

ついでに書くとTFCとPCTじゃ同じ豊洲徒歩物件って以外は求めるターゲット層が全然違うかもね。
私もTFCは検討したけど、あの仕様とかじゃイヤでPCTを待ったのですから。
まぁでも期待しすぎてガッカリしちゃった面も多いですが...

[338: 匿名さん]

よく話題にでてるTFCって駐車場とか管理費ってそんなに安いのですか？

[339: TFC住人丙]

TFC住人さん、
はじめまして、こんにちは。

＞維持費
負担は大きいですよね。

＞資産価値
そうそう、後発の物件が少なくとも一割高いので、
そんなにガタ落ちするとは思えなかったんですが、
知識がないばっかりに、335さんに指摘されたら
一理あるな、とうなずいてしまいました（笑）


>>335さん
うちは4人家族で、広さの優先順位が高かったのですが
9600万って価格で買っても、下落する可能性があるなら、
広さに目をつぶって西向き82㎡も視野に入れて
もう少し考えてみます。

[340: TFC住人丙]

駐車場は1000円ぐらいからありませんでしたっけ？
＞TFC住人さん

[341: 匿名さん]

眺望って、そんなに資産価値に影響するものですか？

[342: 匿名さん]

＞３３９
是非　検討してください！
ご近所になりましたらよろちくび！

[343: 匿名さん]

>>342
うっわ〜、すごい寒い。。
ちなみに私は339さんではありませんが・・・

[344: 通りすがりブローカー]

駐車場の空きがないマンションの価格は、中古市場に出てもかなり下落します。

キャナルワーフタワーなど、販売時は不動産関係者から含み資産価値を絶賛され、
大手デベの管理職・建築事務所経営者・不動産経営者などの事情通がこぞって、
資産運用の一環として購入して完売しましたが、ご存知の通り
今や中古価格などみるに堪えません。

もちろん建築物としては、かなり良く出来た物件ですので、
建設のプロ達の目も節穴ではないのですが、
マンションの中古流通価格の決定においては、そんなことより、
環境立地・駅徒歩はもちろんですが、
管理費・修繕積立費・駐車場の有無が大事な構成要素となります。


管理費の差につきましては、上記以上に中古価格に影響します。

佃のリバーシティで考えますと、
シティフロントタワーより、センチュリーパークタワーの立地条件は
数段悪いにも係わらず、CFTはかなり価格を下げないと買い手がつかないのは
双方の駐車場が三井不所有か、区分所有者の所有かによります。
（もちろん多少ですが築年数の差もありますが、佃では管理費の差は常識です）

CFT駐車場＝三井不所有なので、マンション管理費が＊＊高
CPT駐車場＝区分所有者所有で、マンション管理費通常

立地はCFTの方が全然良いですし、
平均分譲価格が億ションなんて高所得者しか受け付けないような物件でさえ、
管理費のみの要因で、中古価格に大きな差が出てしまうという現実を知ってから、
資産価値うんぬんの議論をした方がより精度の高い結論が出るのではないか、
などと、つらつら書いてたら、眠くなったのでおやすみなさい。

[345: 匿名さん]

>>321
>管理費と駐車場代（32,000円→60,000円）
80m2なら駐車場代なしでも21年目から毎月6万円以上かかりますね。
（管理費、修繕積立金、ネット使用料、ネット家電使用料、駐輪場代の合計）
31年目からは、修繕積立金の伸びを単純予測するとプラス1万円位。

駐車場代入れたら更に1台当りプラス2.3〜2.9万円。
車持ちで30年以上住みたければ、毎月9万円以上の維持費を覚悟しなければ。
耐えかねて途中で売り出す人が多いと維持が大変そうです。

[346: 匿名さん]

>>344
その通り。
３３９さんも見てればいいけど。

[347: 匿名さん]

>344
じゃあ、豊洲で管理費高いって今後どうなるの？

[348: 匿名さん]

一般公開、車で来る人が多いってことは、
駐車場の高さに驚く人多かっただろうね。

[349: 匿名さん]

毎月１０万払って３０年以上ここに住みたい人は買い。
資産価値は下落するのが前提でここに住みたい人は買いだと思います。
今後都心周辺のマンション供給は過剰になり資産価値下落は避けられないと思います。
それでもPCTは１０年後の豊洲物件のなかで一番高い中古価格がつくと思いますが。
１０年後豊洲中古価格でPCTと並ぶのは駅近のビバの東側に立つ住友タワーのみでしょう。

[350: 匿名さん]

そもそも中古物件は、①新築が買えない人か、②投資家が買うものなので、管理費が高いと両者に敬遠され、駐車場代などの維持費が高いと前者に敬遠されるわけです。

[351: 匿名さん]

>>344　佃のタワーの価値観が私とは異なっているのですが…。センチュリーの立地条件が、ツインタワーのシティより悪いとは思えません。

[352: 匿名さん]

駐車場代高いですよね。
MRでは、向かいのユニシスは３６０００円なのでこれでも安いと
言ってましたが。

うちの経済力じゃ北向きがやっとだし、諦めるしかないな・・・

[353: 匿名さん]

>>349
＞それでもPCTは１０年後の豊洲物件のなかで一番高い中古価格がつくと思いますが。

それはなぜですか？
ここの立地の方が分譲でしたら豊洲で一番良さげですが。
http://www.tokyogas-toyosu.co.jp/zoning/index.html
あとタワーの人気も今はまだ希少価値がついてるけど
今後の開発で豊洲、晴海には無数のタワーが立ち並びますが
その中の一部としてしか見られないと思います。
その中でも古いほうのタワーになりますし、ただの西向きタワーと
して見られるような気がします。
タワーの魅力を行かせる眺望と方角がぴったり南に位置する
晴海のタワーの方が人気が出ると思いますけど。
１０年後の豊洲の物件の中では中古でも古いほうになりますし、
仕様も元々良くなかったりしているので、後から出てくるほうが
やはり良い物が出てくるわけで、中古を買う人だって何件か
見て廻って決めるわけですから、少しでも嫌なところあったら
買わないですよ。
ＰＣＴ自体元々ＰＣＴの中でタイプがバラバラですから
中古購入者との希望の間取りなど気に入ってもらえるかと
言ったら結構厳しくなるような気がします。
自分が目をつぶって買った部分は買う側としては色々見えてくると
思います。

[354: 匿名さん]

>>349
中古物件まで値が上がり始めてるのに、今後資産価値が下落すると思ってるとは・・・ｗｗ

[355: 匿名さん]

今後１０年以上先の話だと、中古物件は供給過剰から下落しますよ。