都内湾岸☆比較スレ（2)

[匿名さん]

湾岸物件や地域についての情報交換を目的としたスレです。
（初代）「湾岸戦争」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39303/
（２代目）「【東京湾岸】天王洲.港南.芝浦.勝どき.豊洲【比較スレ】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39466/
（３代目）「東京湾岸比較スレ ３」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38955/
（前スレ）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43806/

[301: 匿名さん]

>300

低層階、向き、眺望悪い（駅遠）などという条件であれば4000万円台ありえると思のですが・・。
未来と言うほど先の話ではないのでは？
いくつかの物件は、今年中に着工予定という物件もあります。
平均又は最多価格と勘違いされていませんか？
恐らく超高層、または大規模物件は多くの物件をさばく必要があるので
市民の手の届く価格から億ションまで用意する様な気がします。
湾岸物件、特に都心に近くて中央区など品川ナンバーに拘るなら
次に晴海を検討するのも自然では？
しかも豊洲に対して期待外れてあった検討者には、晴海はある意味残された湾岸エリアです。
今となっては豊洲も期待外れの高価格らしいですが、向き、高さによっては安い物件も
あるそうです。
まぁ、長谷工も三菱地所も、豊洲の売れ行きなど様子をみてから
価格を出してくるでしょうから、
PCTがあっさり売れてしまえば強気の価格でくるでしょうね。
因みに今の段階では晴海の新駅についてまだ決定されていないので
もし勝どきのみ利用となると、駅が遠くなるので、
今の段階ではそれほど強気になれる売りがないと思うのですが。

[302: 匿名さん]

まあこれからも、4000万円台の部屋は出てくるでしょうね。
ただ、どんどん条件が悪いものしか出てこなくなってくる可能性が高いですね。
今、出ている4000万円台の部屋に不満があるのなら、どんどん買えなくなってくることも
考えられます。

[303: 匿名さん]

実際どうなのでしょうか？
景気が良くなっていると言われますが、全く実感がありません。
5000万〜6000万以上の物件を購入できる層って、そう多い様な気もしないのですが。。
例えば夫婦そろって稼ぎがあるとかならまだしも、
旦那のみの収入、子供が1〜2人いる家庭だと、5000万以上も厳しい様な気がします。(一般）
そうなると、やはり都心近くで湾岸マンションも、
手の届かない物件となってしまうのでしょうか・・・。
何だか夢も希望もないですね。。

[304: 匿名さん]

でも後１０年後とかなら状況は違うと思いますよ。
今建てているタワーマンションの中古が出回るのではないでしょうか？
なんといっても供給が多かったので・・・。
という私も今回湾岸物件購入して住んでいるんですが、１０年以内くらいには
出て行きたいなと思っています。

[305: 匿名さん]

う〜ん、難しいですね。
300さんのおっしゃっている、晴海を待って今ある物件を逃したら・・・
というのは、私も一番心配している所です。
我が家は買い替えなのですが、今住んでいる所はある意味妥協したんです。
ですから今度は同じ失敗をしたくないということで晴海を待とうと思ってたのですが、
もし万が一75平米5600万からになると金利にもよりますがちょっと買えそうにないですね。
となると、今でてる物件を買っておけばよかったという後悔がでそうですし・・・。
どちらにしても不動産というのは難しい物だと実感しています。

[306: 匿名さん]

300さんは予想平均と勘違いしているのでしょうね。
晴海の販売は来年、一年経たずして開始になるでしょうか。
TTTやケープ、PCTを見送った又は買えなかった目が肥えてる人たちは
果たして長谷工物件で納得できるでしょうか？
しかも価格は今までの中で最も高値。
金利の心配が今異常な上、景気の回復はイマイチ一般庶民には分からない。
一体全体どう価格を付けてくるか興味のあるところです。

[307: 匿名さん]

>303
２３区内であれば５０００万円は安い方ですよ。
９０平米前後であれば安くて６０００万円、平均すれば７０００万円台といったところでしょうか。
この辺クラスを購入できる人は、都内であれば数え切れないほどいます。
物件によって１億越えの高い部屋から順に売れるものもありますから。

[308: 匿名さん]

>>307
おそらく、その平均は都心５もしくは６区でしょう。
２３区と広げると平均をぐっと下げる所もありますから。

[309: 匿名さん]

私も９０の広さになると２３区の新築の平均って6000万くらいかなと思います。
３年くらい前は5000万だった気がするけど。

[310: 匿名さん]

>>306さん
確かに、晴海は立地は微妙ですね。
ただ、自分が見てきた長谷工物件は、人気がある地域だと、
値段を高く設定する場合が多いですね。例えば豊洲のスターコートはそういう部類だと思います。
それでも竣工前にはきっちり売りぬくと思いますし、過去もそうやってきているようです。
社内的に晴海が人気であるという調査結果があれば、高めの価格設定が有り得ると思います。

それから、庶民に景気が分かったときは、不動産価格はかなり上昇してしまっています。
株もそうですが、過去の事例から云えば、庶民が実感した時が景気の山頂です。
しかし、今までとは、経済構造、会社の体質、国の政策、その他もろもろが違い
コンピュータ管理が行き届いた社会の、今回の好景気はどうでしょうか。
もし、今までとは違って好景気が長くなると、不動産価格も今後も益々と
上がっていくと思います。

過去の物件を見逃した人もいますでしょうが、相場は確実に上がっています。
豊洲も過去の相場からはかなり上がっていますし、新浦安もしかりです。
港区、品川区、目黒区、渋谷区、新宿区の一部の山手線内側や文京区なんかは、
加熱的に相場が上がっており、ますます庶民は買えなくなっております。
どこかが上がれば、相対評価で割安地域が注目されますのが相場ですので、
そのため、今は周辺もじりじりと上がってきており、
城東や千葉でさえ、上がりだしているのが事実です。

勝どきの土地価格が上がっている以上、晴海は、運河沿いに建つ超高層の数本どころか、
清掃工場脇の長谷工でさえ価格的に期待は禁物だと思います。

[311: 匿名さん]

そこで、70㎡台で5000万〜7000万の晴海物件が
果たして何千戸と売れるでしょうか？
そこまで払える人は、晴海にだけに拘らないでしょう・・。
それとも芝浦グローブみたいになるのでしょうか？
因みに、三井物件は比較的価格は強気な様な気がします。
長谷工あたりだと、
団地っぽく作って手頃な価格だしてくるんじゃないでしょうか？
何か話が少しそれてる気がしますが、
あくまでも晴海にできる新しいマンションの価格予想ですよね？
23区になってしまうと、価格もピンきりですから。

[312: 匿名さん]

ここのスレ読んでると
何だか、ますますマンションを手に入れるのが厳しい時代になりそうですね。
港南、芝浦、勝どき、豊洲と、都心に近い物件をすでに購入した人が
ラッキーだったと言う感じなのでしょうか？
だって、今後マンション価格も上がって、税金も上がれば
それこそ満足のいくマンションを手に入れるのは厳しくなりますよね。。

[313: 匿名さん]

船の沈没で重油が運河に回らないかなあ。
ゆりかもめも事故るし。

[314: 匿名さん]

江東区で起きたゆりかもめの事故はびっくりしましたね。

[315: 匿名さん]

船の科学館って懐かし〜

[316: 匿名さん]

>>314は、数十メートル手前の港区で事故が起こったら、びっくりしなかったみたいですね。

[317: 匿名さん]

>>316
穿った見方をしますね。
そういうふうには捉えなかったけど。

[318: 匿名さん]

＞３１６
江東区に反応し過ぎ（笑）

[319: 匿名さん]

>>312
景気もいいみたいですし、物件価格も当然ここしばらくは上がっていくのでしょうね。
それがいつまで続くかは誰にもわからないのですが・・・。
まぁ３０年後位になればマンションラッシュで建って物件が余剰になってくるのでしょうが・・・。
でもそうなればマンションもいらないですしね。。。。

[320: 匿名さん]

＞312
厳しくはならないと思いますが、価格は〜２５％くらいまでは上がっていくそう
ですから、準都心で我慢するか、広さもワンランク狭い物件で我慢するか、
でしょう。

[321: 匿名さん]

そういう状況になってしまうのを「厳しい」
と言っているのではないの。

[322: 匿名さん]

ゆりかめですが、東京駅につながるといいですね。新橋じゃね。

[323: 匿名さん]

すごくのろそうな電車ですね。

[324: 匿名さん]

晴海の大気汚染は東京都の一般環境大気測定局の中でトップクラス。
環境気になりませんか？

[325: 匿名さん]

築地市場が移転したらもっと汚染されるのではないかな。

[326: 匿名さん]

じゃあ、築地って既に汚染されてるの？

[327: 匿名さん]

>>326
トラックが通って排ガスが出る。

晴海大橋、環状２号、豊洲大橋など交通インフラが
整って交通量も増える。

[328: 匿名さん]

市場に流入してくるトラックによる影響も心配されています。築地市場には一日一万五千台もの車両が出入りをしています。築地市場の前に、日中のみならず深夜、早朝まで折り重なるトラックの列を見れば、地元の人が心配をするのも当然だと思います。とまっているトラックのほとんどは、エンジンをかけっ放しにしていて、アイドリング中の排ガスがもたらす環境への影響も大きなものがあります。

[329: 匿名さん]

晴海の大気測定局のデータ、トップクラスですか？？
昔ＴＴＴのスレで紹介されてたのを、低いなと思ってみてたような記憶が私にはありますが、どのあたりと比較されてます？

築地市場の移転ですが...交通の流れが整備されれば渋滞や時間調整のための駐車中アイドリングなんかは減り、環境への影響は減るんじゃないでしょうか。

[330: 匿名さん]

たしかに千代田区（神田司町）、港区（白金）と並んで中央区（晴海）はトップクラスの
汚染と言えますね。年々改善が進んで基準値達成していますが、相対的に数値の低い地域が
都心と言うのもおかしいでしょう。

千代田区、港区、中央区・・・環境が気になるならこの都心3区以外に住めばよいでしょう。

http://www.env.go.jp/air/osen/jokyo_h16/mat01.pdf

[331: 匿名さん]

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/bunpu1/air/mapmenu.asp?mapno=5&d...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kansi/portal.htm
晴海の大気きれいとはいえませんが、そんなこと言ったら都心に住めるところはありませんよ。

[332: 匿名さん]

>330さん
同感ですね。

私は今、晴海と築地に挟まれた「島」の住人ですけど、都心から内陸側に離れた土地の道路沿いのほうがずっと空気は汚いように思います。
また、最近までは対策が難しかったディーゼルについてもクリーンにする技術が確立されつつありますし、排ガス規制もまた厳しくなるみたいですから、あまり今後についても心配はしてません。

[333: 匿名さん]

正に同感。

私なんて、現在環状７号線と中山道の交差点、大和町の近くに住んでますから
ここに比べたら、全然マシですよ。
大気汚染とか心配されるなら、都内は厳しいと思います。
その代わり、少しでも周りに緑化対策されれば、少しは違うと思います。
「晴海大橋、環状２号、豊洲大橋など交通インフラが
整って交通量も増える。」という意見もありますが、
むしろインフラが整って、各道路にそれぞれ振り分けられる気がして、
それ程ネガティブには受け止めてないです。
いくら都心で便利だからと言って、雑居ビルや繁華街に囲まれた環境で住みたいとは
あまり思いませんが、勝どき、月島、晴海あたりは、それほど住み心地の悪い場所とは
思いませんね。

[334: 匿名さん]

>>333
中山道大和町は一般局でなく自排局のなかで上位ですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2005/08/60f8u101.htm
そこなら晴海で緑化対策されて道路や清掃工場から奥まったところ
より環境悪いのは間違いないでしょう。

[335: 匿名さん]

確かに、環境って重要ですよね。昨日ちょっと晴海に行ってきました。
まず、朝潮小橋から５丁目の長谷工マンション建設予定地を観察。
東北側の敷地はＴＴＴと清掃工場に挟まれてますが、いずれも思ったよりは距離がありますね。夜景としてむしろＴＴＴはきれいかも。
南西側の敷地は、豊海町の冷蔵倉庫が少し視界に入ってくる程度、晴海側は今は駐車場ですからあまり無理な開発はなさそう。
次いで３丁目。
都心方向を見ると正面になるのは基本的に超高層が建たない勝どき４丁目、視野の左側にわずかにＴＴＴが見えるぐらい。反対側の有明方向は未確定ですが、それなりに整備されそう...。
とにかく、晴海は広いブロックで開発されるのが強みですね。
晴海と豊洲を比較して、晴海が有利な点は中央区アドレスぐらい、一方で駅からの距離・環状２号線・清掃工場は不利。従って、スターコート豊洲と５丁目長谷工物件、パークシティ豊洲と３丁目タワーズ(勝手に命名）はそれぞれ同じ程度の価格になるんじゃないかと思っていたのですが、少し甘かったかもしれません。

ということで75平米タイプ３ＬＤＫの価格予想。
長谷工物件は4,800万円から5500万円ぐらい、
３丁目タワーズは最初にできる地権者も入居する棟の低層階に4,500万円ぐらいから、という予想はどうでしょうか。

[336: 匿名さん]

長谷工マンションでそんな強気？
価格はあまり期待せずに待っていたほうがいいかな。

[337: 匿名さん]

晴海の土地って、今のマンション用地狂乱落札価格とは別で格安で事業主が手に入れていると
思っているのですが、どうなんでしょう。

URが事業主の3丁目→都＋地権者から数年前に取得済み（入札なし）
長谷工が関る5丁目→都からお願いされて天王洲の狭〜い土地と交換（入札なし）

URは事業主としては残るため、さらに土地を転売することはないでしょう。
また、江東区はどうか知りませんが、定住人口増加を目指す中央区は、再開発事業には
多額の助成金を出しています（例えばTTTには数十億円単位の助成が？）
こういった前提だと、意外と安く出てくる可能性はあると思います。

[338: 335]

スターコート豊洲の値段がよく分からなかったので、
住宅情報ナビに載ってた先着順住戸の価格にちょっぴり上乗せして最低価格にしたんですが、
ハズレっぽいですかね...
900戸ともなるとスターコート以上に部屋間の格差が広がるでしょうから、
最低価格はスターコート＋150万、最高価格は＋300万ぐらいかと。

[339: 匿名さん]

337>
行政改革が進み、ＵＲも利益を出さなきゃならなくなりましたし、
長谷工さんは言うまでもなく海千山千のプロですからね。
高く仕入れたら高く売らなきゃならないというのは正しいですが、
安く仕入れたら安く売るとは限りません。
また、豊洲が成功したら強気になるでしょうが、
失敗しても強気になる材料はあるから弱気になるとは限りません。

ＴＴＴに助成金が出てるって話はありましたが、値段に影響するようなものではなかったと記憶しています。
ＴＴＴは商社主導の不良債権処理、直前に２号線の地上化が固まったり、
清掃工場を見下ろす立地条件がどう消費者心理に作用するかといった要因も抱えた
始めて尽くしの巨大プロジェクト（日本最大を謳うＷＣＴと完全に同レベル）だったため
ああいう幸福な値段になったわけですが...。

そんなわけで、晴海を褒めるのは止めておいたほうがいいかもしれませんね。

[340: 匿名さん]

大気汚染の件が話題になっていますが、東京都のディーゼル規制によってディーゼルの黒煙についてはかなり改善されているという感じがします。

私は、地下鉄の駅を出てから日比谷公園の前を歩いて通勤していますが、日比谷通りの空気はここ１,２年で本当にきれいになりました。
今の都知事の政治的姿勢はあまり好きではありませんでしたが、この件に関しては正直感謝しています。

[341: 匿名さん]

晴海埠頭に分譲マンション船「The World」の見物に行ったら、
ちょうど出航時刻に重なってしまい、港湾局の人にケミカルライトを渡されてしまったので
見送りをしてきました。
通勤の利便性まで考えて物件を選ばなければならない我々とはあまりの別世界、
もう笑うしかない...。

まあそれはそれとして、晴海は結構面白いところですよね。
そんな船が入っている横には海上自衛隊の船が３隻寄航中
（たまには米第７艦隊旗艦(今も？)ブルーリッジなんかも入るみたいです）、
一方で旅客船ターミナルではコスプレイベント、横の駐車場では改造車(？）のイベント。
都心近くで、これだけ訳の分からない（褒め言葉です）場所は珍しいと思います。
広くて何もないからと言ってしまえばそれまでなんですけどね。
とにかく、退屈はしないで済みそうです...
あ、でも、マンションは安くなきゃ売れませんからね(デベ対策w

[342: 匿名さん]

アップルタワーのスレが出来てますね。。。

[343: 匿名さん]

話題のＰＣＴを後学の為、見てきました。
確かに高い！！あれを見ると私が心待ちにしてる晴海の値段も押して知るべしって
感じで恐ろしいです。。。

[344: 匿名さん]

高いって、坪単価おいくらぐらいですか？
できれば条件のいい部屋、悪い部屋、普通の部屋の単価が知りたいです。
普通の条件の部屋って坪２００万円では買えないですか？
２２０万円？
もっと？

[345: 匿名さん]

晴海３丁目のタワーの１本目はＵＲの施工で
736戸中約350戸が分譲・賃貸の権利者住戸、地上1〜2階に生活支援施設4区画
(勝どき倉庫(仮)から引用）っていうんだから、少なくともこの棟はＰＣＴほどは
高くならないんじゃない？

[346: 匿名さん]

>344
豊洲で今なら普通の条件の部屋って坪２５０万円というところだと思われます。

[347: 匿名さん]

晴海はトリプルタワー＋低めの１本の計４本ですよね。
ＴＴＴほどではないにせよ他の棟とお見合いになる部屋はかなり安くなると思いますし、
その場合でも都内の大部分の物件より目の前の空間は広いはず。
とりあえず、坪単価190万なら可能性ありだと思います。

[348: 匿名さん]

343です。
ＰＣＴの価格は、タワーＢのプレミアムという私にとって別世界の物件は坪坪４１０万円
ついで、おそらく西向きが海側なので高い設定だと思われる坪３２０万円
普通の部屋坪２５０万円　条件の悪い部屋坪１５０万円
だいたいですけど、こんな感じでしょうか。
ただ物件価格も高いのですが、何より管理修繕費が高いです。いらない共用施設を省いてもう少し
経済的にしてほしかったです。　　あくまで私にとってですが・・・。

[349: 匿名さん]

あそこのいらない共用施設って有料でしょ。なくても、経済的には関係無さそうな…

[350: 匿名さん]

晴海の詳細早くわからないかなぁ〜　　楽しみ、楽しみぃ。