パークシティ豊洲はどうですか？ Part22

[芳名さん]

アーバンドッグ パークシティ豊洲に関して　＊冷静に＊　語り合いましょう。
とうとうPart22です!! もうすぐ登録ですね。 引き続き、役立つ情報が
でてくることを期待いたします。

前スレ
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[341: 匿名さん]

っていうか豊洲の土地も公平に売ったのかな？
三井だけに特別に優先させたとしか思えないんだけど。
他の業者には変な端っこの方しか与えてないよね。
ＩＨＩさんは昔から談合ばかりしているのでそんなこともよぎったり。

[342: 匿名さん]

>>340
値上がりする物件は汐留のツインパークスみたいなことに
なると夢見てるんですかね。あの物件はオーシャンビュー
はお台場、シティービューは東京タワーとすばらしいので
すが、浜松町駅から徒歩10分以内という好立地が中古販売
で威力を発揮しましたね。まして他物件が少ないですし。
他に中古価格が下がらない物件は管理自治がしかっりして
いて安易に修繕積み立て費や管理費があがらない物件です。
広尾ガーデンヒルズなんかその典型ですね。あとこれら２
つの物件にいえるのは金持ちばかりが部屋を購入した物件
だったということです。もちろんＰＣＴもお金持ちの方が
多いのですが、普通のファミリーも多くなることでしょう。
セレブ色の強い物件は強いです。
現実的に考えて転売して得をするとかトントンですますなど
考えないほうがよいです。家族がまともに楽しく生活できる
かどうかを考えて購入されたほうが賢明ですよ。投機的な考
えをしたければまずは、主に住まわれる家を確保した上で
余裕があれば考えるというのでも遅くないと思いますよ。

[343: 匿名さん]

商売上手な三井さん、株買いますので儲けさせてくださいね。
初回は東向きの上半分を殆ど販売しないことになりましたが、
これは要望書の投票がなかったからでしょうか？
それとも、３街区、４街区の建築計画を公表しても日照に
影響を与えない階だから、後まわしにしたのでしょうか？

[344: 匿名さん]

>>342
このタワー供給の過剰ぶりからしておそらく１０年後２０年後には希少価値は薄れ
希望を持ってタワー購入し西向きなど敬遠されがちなところを買った人にとったら
嫌気が差してる頃だと思うので、普通の住戸に人気が出ると思います。
最近はデザインや間取りなど凝ってるところが多いので低層マンションで高級志向
のところの方が人気出ると思いますね。
やっぱり住み心地には敵わないと思います。
その頃には子供も大きくなってきて手狭になってくるでしょうからね。
色々出費は重なると思いますが、纏まった出費だと修繕一時金だと思いますが、
ＰＣＴに１２年後に５０万、２４年後に１００万もの修繕一時金払ってまで
永住するかといったらかなり厳しいかなって思います。

[345: ３２３]

税金を入れてませんでした。
当初５年は税金還付が、ある程度あるようですが、上限が２０万から１０万へ
削減されそうなので、ざっと１０万ｘ５年＋２０万ｘ５年＝１５０万ぐらい
でしょうか。
そうすると、８００万ー１５０万＝　６５０万です。

金利５％で、６００万増ぐらいなので、引越し代いれたら
損得なしといったとことです。
金利５％と仮定すれば、要するに１０％程度までの下落に持ちこたえられるかが、
勝負の分かれ目なのかもしれません。

あと、先ほど訂正で、分譲のほうが内装にお金かけているので、生活の質は
分譲のほうが実感がもてると、いう趣旨でした。

また、１０年後の転売で、他の分譲マンション買う場合、
売却損分の税金控除があるので、その還付も考慮にいれないといけないかな。

売却時に、リフォームするとその分査定が多少上がるのが通常だと思うので、
それはカウントしませんでした。

[346: 匿名さん]

>>343
まったく影響がないとは言えないと思いますが、中低層の階よりかは影響ないから
後回しにしたのではないでしょうか？
低層は早く売りさばきたい階層だと思うので。

[347: 匿名さん]

>>345
オプションでつけた分などは査定対象にはならないって不動産の人言ってましたよ。
それが良いと思うのは個人差があるので、買う人の好みに合うかという点ではプラスには
ならないそうです。
リフォームするという点ならお風呂場や台所と言った、一番使用感が目立つ水周りを直したら
良いのでしょうね。
といっても一番お金が高くつきますが。。

[348: 匿名さん]

プライヴブルー東京 10階 南西向き 82m2 3LDK '05/03築 駅徒歩５分
月１７万円（管理費込）で賃貸に出てますね。
短期の定期借家だから安いのだとは思いますが、ＰＣＴ 70m2 徒歩８分
は１０年間平均月２０万の家賃に値しますか？

[349: 匿名さん]

>>348
その賃貸価格は新築での値段です。
きっと２年更新で査定されますから賃貸価格は下がって行きますよ。

[350: 匿名さん]

新築分譲時のデベ主導キャンペーンを盲目的に信じる人達は
ＰＣＴが１０年後に、他の豊洲・晴海・月島物件と同じ中古市場に並んだときに
ホントの意味での江東区の評価や維持費の負担で、
需要と供給の意味を知るんじゃないの？

ちなみに私はＢ棟検討者で、職業は不動産販売ですが、
住まいの条件は、妻の意向を１００％尊重してまして
「住む」機能以外は、何も求めておりませんので
資産価値は完全無視です。

[351: 匿名さん]

>>348
東雲といっても豊洲よりですが、CODANがあります。ららぽーと隣接を考えると
ＰＣＴの方が高いと思いますが、ＵＲのＨＰで賃料を確認するとよいですよ。

私見ですが、現在の将来のＰＣＴは現在のお台場タワー物件のような位置づけに
なると思います。市場もできるし豊洲がお台場を食うのではないでしょうか。

[352: 匿名さん]

>>351
訂正
将来のＰＣＴは現在のお台場タワー物件

[353: 匿名さん]

>>350
それですよそれ！
今だけ注目されているってことです。
晴海・月島にだって今ですら敵わないのに中古に出回ったら不利になりますよね。
晴海・月島に隣接しているっていうことはそういう比較対象にもなるということです。
１０年後に本来の豊洲価格に戻りますよ。
なにかにつけて豊洲内のほかの物件を馬鹿にしたりして、今は豊洲の中の新築で優越感に
浸っているだけで済みますけどねｗ
１０年後には同じ目で見られることでしょう。

>>351
お台場は港区です。
市場も近いのでお台場の方が有利ですね。
逆だと思います。

[354: 匿名さん]

ららぽの駐車場付近階はアイドリングの音や排ガスに本当に注意したほうがいいです。
毎日のことなだけに、身体にきちんと有害ガスが蓄積されていきます。

[355: 匿名さん]

>>351
まあ、お台場の方がりんかい線があるから有利ですよね。ただしデックス
アクアシティと10年もすれば老朽化が問題となるでしょう。ビーナスも
10年間の賃貸契約（延長するかもしれないが）ですので残るはフジテレビ
とホテルがあるということがお台場優位の条件ですね。港区ということで
お台場が優位でるというのは間違いないのですが、もしかしたら豊洲も
お台場に近い存在になるのではないかと考えてます。それには前のレスで
ありましたが、セレスティンクラスのホテルを誘致のも手段のひとつだと
思います。
と、淡い期待をしているだけなんですがね。

[356: 匿名さん]

>>354
あの駐車場もなんで屋根付きとかに出来なかったのかなって思いますよね。
バランスよくデザインする上で両サイドに必要だったのかもしれませんが
住戸側に駐車場を設計するセンスが分かりません。
敬遠素材をなぜわざわざ隣接に持ってくるのか・・・

[357: 匿名さん]

>353
お台場のあの交通の便を考えたら、とてもじゃないが豊洲ですら比較にならないだろう。
ちなみに湾岸線越えたら江東区だよ。住所以外は住む上でのメリットは限りなく少ない土地だと思うが。週末は渋滞激しいし。

350の後半は同意。
資産価値も重要だが、そもそも自分の家買うんだろ？
資産価値だけ気にして買って大丈夫なのか？
車買うとき下取りだけ考えて車種選ぶか？
まずは自分が住むこと考えて、その上で資産価値を考えたら？
自分や家族が『ここに住めば幸せな生活を送れる』と思えれば、資産価値なんぞそんなに気にならんと思うが。

[358: 匿名さん]

消費税や固定資産税も相当取られますね。

[359: 匿名さん]

>>357
だな。

[360: 匿名さん]

>>357
豊洲もららぽの渋滞もそれなりに週末はすごいことになると思いますよ。
ＰＣＴの人はららぽの渋滞に巻き込まれながら遠回りして駐車場に入れないといけなくなります。
お台場選ぶ層は電車通勤者とも限らないのではないのでしょうか。
購入する人のすべてがサラリーマンではないですから。

[361: 匿名さん]

>>358
消費税考えたら諸外国に比べたら低いとされる日本ですから
１０年後なら１０％くらいにまで上がってる可能性も出てきますよね。
とりあえず次は７％って言われていますから。
結構大きいと思います。
１０年後に中古市場が落ちる可能性もありますよね。
同じ値段出すなら新築には敵いませんから。

[362: 匿名さん]

豊洲は間違いなくお台場食うな。
それでも共存共栄。

[363: 匿名さん]

>>357
正論ですな
細かい金の計算ばかりで、自分がどんなところに
家族とどんな風に過ごすかの方が大事だと思うが
あんまり細かい数字に一喜一憂してる人はとりあえず止めておいたら？
>>284
佃のタワー住んでるけど、真下の佃小中の照明が点いてても
全然気になりませんが？ちょっと離れた海洋大でも時々着いてるけどね
ネットの情報収集もいいけど生で見た方がいいんじゃない？
カメラ好きだけど、カメラの性能は特に夜間では人間の目に大分劣るんだよ〜
ラチチュードなんて知らないだろうけどねw

[364: 匿名さん]

>>357
正論。

[365: 匿名さん]

なんか未来がどういう世界になってるか解ってない馬鹿ばかりであきれる。
寝るわ。

[366: 匿名さん]

市場が出来ることが良い事だとの解釈が分かりません。今の築地は、銀座の隣りだから良いのであって、市場があるから住みたいとの理由にはならないと思うのですが。。

[367: 匿名さん]

357です。
360さんの言うことも確かに一理あると思います。
最近船橋ららぽーとの近くにIKEAができて行ってきたのですが、あまりの酷い渋滞にゲンナリしました。
来年にはIKEAの裏に総戸数1200戸超の大規模マンションもできるので、さらに酷い状態になることが容易に想像できます。
豊洲も将来的には同じようになる可能性は高いですね。埋立地ゆえ他エリアとの通り道（＝橋）が限られているので。

お台場の件ですが、『車通勤』を考えても私の評価は変わりません。豊洲以上に他エリアへの接続となる道路が限られているので、やはりお世辞にも利便性が高いとは言えないと思います。
あ、でもりんかい線1本や（あまりいないでしょうが）ゆりかもめ1本で通勤できる人にとっては、利便性は悪くないでしょうね。

[368: 匿名さん]

>>366
んじゃ君は買うな　終了

[369: 匿名さん]

>>358
ＰＣＴは消費税込みです。税率が１０％を超えようと販売価格は変わらないはずです。
固定資産税については、民間マンションの賃貸なら更新料がかかりますから、
同等くらいじゃないですか？

[370: 匿名さん]

１０年後のことは、はっきりはわからなくても、マンション中古市場は
今より、苦戦を強いられることは明白だと思います。
今でも、年間２５０００件の中古マンションの売り出しに２０００件しか
売買契約が成立してなく、毎月２０００戸のマンションが造られている
現状です。
暴落かそうでないかは、１０年後のＰＣＴの周辺環境にすべてが左右されると思います。

[371: 匿名さん]

>>366
観光スポットになる。それだけで住んでて楽しくなる。

資産価値じゃなくてさ。住んでて楽しいかだよ。みんなお隣さんに
なるかもしれないんだから、仲良くしようね。住み始めたらテラス
で酒でも飲みますか？

[372: 匿名さん]

>>364
煽るな煽るな。
豊洲からの夜景なんぞに期待はしていなかった（視界が抜けてさえいればOK）が、
おかげで捨てたもんじゃないことがわかったぞ。
ナイター照明も一晩中ついているわけでなし。むしろ夜景に変化がでていいじゃ？

[373: 匿名さん]

>>363
近くに行って見てみましたよ。
あのライトはかなり明るくて川向いのユニシスにも照らして明るかったです。
夜景は周りが暗いほど綺麗だと思いますので。

[374: 匿名さん]

ライト力説するね。倍率さげる気がなければもうそろそろいいんじゃない？

[375: 匿名さん]

>>373
地上から見てるのと高層から見るのは違うんだよ
毎晩点いてるわけでもないだろうし
そもそも平日と休日でも違う
残業多いビルは大変だと夜景を見ると思うよw
電通は深夜でも点いてるが、残業手当もおもいくそ付けてるな

[376: 匿名さん]

>>374
私は北西なんて当初から検討外でしたが、デベから購入初心者などとコ＊＊にされているようなので、少しは値段の意味合いも考えたほうが良いのではとも思ったのですけどね。ただでさえ査定される北付き住戸なのにそういえばあれもあるよな〜って思ったので。
北低層なんて晴海通り、ゆらかもめとただでさえ敬遠素材満載なのですけどね。
まあ納得して買うのでしょうからこれまでにしておきます。

[377: 匿名さん]

船橋ららぽーとでは期間限定でクレジットカード会社が引き落とし額を１５％引きにしてくれます。
これが店の割引有無に関係なく更に１５％引きですから大変お得です。
豊洲でもそういうことしてくれるといいですね。
ららぽーとが帰り道にあって嬉しいかといわれると、個人的には安いスーパー、
惣菜屋、レンタルビデオ、本屋が個別にあれば十分かな。
毎日通ってららぽいんと溜めるのもいいかもしれませんけどｗ
それよりレンタルビデオ屋がほしいです。

[378: 匿名さん]

本日正式価格表をとりに行きました。要望書は既に出しており（タワーＡモデルタイプのとなりの７０平米）、登録の予約をしました。担当の営業さんは「３０分ごと予約をお願いしています」とのことでかなりお疲れの感じでした。で、１点なやんでいます。このタイプ検討者の方ならお分かりになると思いますがモデルタイプとは「ある点」が違い悩んでいます。でも、今回モデルタイプは販売にならず、チャンスを増やす為に当たったら購入しようと思っていますが。。。

[379: 匿名さん]

>>376
心中お察しします。

分譲で北西検討する人は、第一次取得者か、
昼間不在で、日照気にしない人ですよね。

なんでタワーの売り物は、北西が圧倒的に多いのか等
売却時に初めて世の中の需要を体感するんでしょうから
もう関わらないのが賢明ですよ。

[380: 匿名さん]

>>375
六本木ヒルズの展望フロアからナイターの光が見られますが、
私はその光が悪影響を与えるとは感じませんでした。
それより夜景は何が見えるかによって価値がぜんぜん違いますよね。
六本木ヒルズで言えば、東京タワーとか、観覧車とか、高層ビルなど
きれいな光が見える方向は素晴らしい光景なのでみんな窓際に張り
付いて眺めているのですが、それ以外の暗い方向なんてつまらないので
誰も居ません。

[381: 匿名さん]

つーか、夜景楽しめるような時間に家に帰れるの？
家には寝に帰るだけだが。

[382: 匿名さん]

PCTに限らずタワーの北西はダメなんでしょうか？日照は期待できないと思いますが、高層であれば十分に明るいという意見もありますが。。。教えてください。

[383: 匿名さん]

毎晩草野球が見れるのも楽しいものだよ！ビールの見ながらね。
毎日だったらよりいいよね！

ライトを気にする人と北を気にする人・・

いろいろあっていいんじゃないですが！
今日も一杯やって来たけど足ナンの話はなかったね☆
資産価値のお話は私も興味がありますので続けてください。なにせカッペな者ですので。

[384: 匿名さん]

東京だと高層ビルのあかりは普通すぎて、あまり夜景としての価値がなさそうですね。やはり夜景として価値があるのはレインボーブリッジと東京タワーでしょうか？

[385: 匿名さん]

>>382
今時、タワーマンションで南信仰って方が初心者のような気もするが。
あ、まだ売却価格にこだわっている人たちか。
確かに北向きの方が買い叩かれるよ。ただし住みやすさは別の話。

[386: 匿名さん]

＞＞383
の見ながら→飲みながら

[387: 匿名さん]

なんか北西ネタでループさせてるな。

[388: 匿名さん]

佃の公団タワーに３年住んでます。

夜景は素晴らしいですが、
今は帰宅してもカーテンは閉めっぱなしです。

友人が来た時はだいたい感動してますが、
２時間も経つと必ず興味は無くなってますね。

毎日見てて飽きないって人もいるとは思いますけど、
私の周りにはたまたまいませんね。

という訳で、低層１００㎡部屋狙ってます。

[389: 匿名さん]

382>
南を１００とすると、北は９０、東西は９５が査定基準だそうです。
角になると、また査定が上がります。
高層タワーマンションは眺望が北向きがいい物件が多いようです。
日中、留守が多く夜景を楽しみたい若夫婦には、安くて最高なんだと思います。
でも、お子さんがいて陽のあたりを気にする家族は、避けたほうが
無難かもしれません。紫外線がはいらなくていいという家族もいますよ。
要は、好みの問題だとおもいますよ。

[390: 匿名さん]

>>382

マジレスですが、
「タワーの北西は明るい」は、デベのセールストークです。

昼間は電気つけないで済むという程度なので、
けっして明るいってイメージはないです。

薄暗い部屋でも、それを上回るプラス思考で
毎日を明るく過ごせる人なら、問題ないと思いますけど