資産価値って、何？

[匿名さん]

たまたま見た松戸の物件評価で、ここは資産価値がある云々と記載がありました。
当方の考える資産価値は賃貸に貸したとき利回りが出るかが重要と考えておりましたが、
人に依っては意味合いが違うのかなと感じました。
いまいち定義のない？この言葉についてご意見ください。

※荒れるかもしれないのでここに立てました

[3: 匿名さん]

>>2
最初はそう思ったのですが、激論のスレを２〜３見たら荒れていたので…
比較的落ち付いていそうなこちらに立てさせていただきました。

[5: 匿名さん]

資産価値ってリセールしたり賃貸に出した時に利益kが出やすい事なのでしょうが、
でも人によって受け取り方も違うかもしれないですね。
希少な立地であったり、
駅が近かったり、
色々とあるでしょうね。

[6: 匿名さん]

マンションの資産価値とは

①いくらで売れるか
②いくらで貸せるか

この二つです。ただし流動性というものも考慮する必要があります。流動性とは売りたいときに売ったり、貸したいときにすぐに貸せるかということです。売りたいときにすぐに換金できないものは資産価値が低いといえましょう。

[7: 匿名さん]

世の中には資産価値がゼロ円の物件もあります。
中古のリゾートマンションなんかそうですね。
管理費が毎年５０万とかかかるので、ただでいいから誰かもらってってのもあります。

[8: 匿名さん]

銀行に担保差し出していくら貸してくれるか聞いてみたら？
それが一番間違いの無い資産価値

[9: 匿名さん]

金銭的な価値を話さないといけないのでしょうが疎くて申し訳ないです。

資産を取って「価値」でいいですか。

資産に関しては永住を前提の考えを持っていて極端な値崩れがなければそれでいいと考えています。

価値をとても大事に思っており、「ここにして良かった」と家族全員がずっとそう思える住居、これが第一だと思っております。

ですが人生で万が一があった場合、売却もしくは賃貸としての価値がないと家族を守れないですよね。。
勉強します。

[10: 匿名]

そういうのは地域で一番の高級住宅街だろうね。そこに建つ３～５階建の高級マンション。

[11: 匿名さん]

経済学でいう使用価値とか効用価値とかいうものかね
物件による満足度の高さは人それぞれだから一般化できない
交換価値といわれる金額に置き換えて一般化して評価するのがいわゆる資産価値だろう
文章によく表れる資産価値というのは現在のことではなく（そりゃ取引価格だから一目瞭然）、将来どうなるかを言ってることが大半だ
で、右肩下がりの日本だから
資産価値などアテにするな、無いものとして考えろ、という意見になるわけだな

[12: 匿名さん]

>9
「価値」と「資産価値」は全然別のものですからそこがブレると話が出来ないと思います。
「価値」にすると個人的主観的になるのでかなりバラバラになると思いますがそんな見方もあるのか、といった発見はあるかと思います。例えば>7にある中古リゾートマンションが、ある人にとっては思い出の場所を見渡せて休暇の折々で楽しい時間を過ごせる、自宅からのアクセスも良いとなれば「価値」は大きくまさにプライスレス、という事になってきます。

「資産価値」に限定すれば、どんな人がどんな考え方を持っていてもお金の麺ではとりあえず得をする物件ということになるでしょう。でも、貸したり売ったりするつもりが無くて自分たちが住むだけの場合、いわゆる「資産価値」の高いところに住むと都市計画税の負担も出てくるなど税金面で苦労したりします。

このスレタイトルにしてしまった以上、前者の話を中心に展開するのは難しいかもしれません。
永住前提であってもそれは自分だけの話なので、自分の死後、相続人が処分する際に資産価値が高いと喜ばれるし引き継ぐならば重税で青息吐息となりかねません。

[13: ビギナーさん]

>>12
すごいわかりやすい、感謝です。

税金が絡んでくると計算大変そうですね(汗
うちはまだ賃貸、これから分譲を買おうかという話も出てきだして、でも

ずっと住む?
途中で引っ越す??

っていう悩みも出てきました。売ることを考えたら資産価値は無視しちゃいけないことなんで、住みたい場所よりも優先しないといけない場面に直面したら、資産価値のあるマンションを現実的にチョイスしようと思います。

[14: 匿名さん]

ということでリゾマンや一部を除いて郊外のマンションには資産価値はない

[15: 匿名さん]

すでに700万戸の空屋が30年後には1500万戸
三軒に一軒が空家
日本の不動産には資産価値は無い

[16: 匿名さん]

マンションの資産価値＝周りの建物の資産価値を下げて、成り立っている。

[17: 匿名さん]

＞日本の不動産には資産価値は無い
日本の場合は、建物じゃなくて土地に高付加価値があるんだけどね。。。

[18: 匿名さん]

日本の場合は上物は本当にあまり価値ないですよね。
どんだけ土地の価格が高いんだってことになりますけれど…。
と考えると、マンションの不動産的な価値って
マンションだとあまり考えないで
自分が住みたい場所に住むというのがいいんでしょうね。

[19: 匿名さん]

今日本では住宅地でも1000万円しない方が多いんだよ
大都市郊外だけです、上モノの方が安いのは

[20: 匿名さん]

売れる物件はそっこーでしかも高額で取引される。
しかも一般的な販売ツールに乗っかる前にあらかた決まってしまう。
売れ残る物件はホントたくさんずっと残ってるのにね。
だから、一般的にwebや不動産屋さんで最初に確認できるものは大抵売れ残りってことになるかと。

[21: 匿名]

そりゃ値付け失敗事例でしょ。信じられないような値段で売り出せばちゃんとネットに出てきます。

[22: 匿名さん]

本当に超一等地でない限り
あまり資産価値云々買う人自体いないというか少数かなと思います。
通勤のしやすさや生活のしやすさで選ぶ方が
大多数かと感じます。

[23: 匿名さん]

資産価値ではなく個人的に価値を感じるかどうかで選んでるわけですね。

[24: 匿名さん]

そうですね。
その人によって「価値があるか」というのが異なってくるので
他の人が否定していても気にしないようにしないと…ですね。
人によってプライオリティが変わってきますから。

[25: 匿名さん]

わずか４０年で地方都市は消滅し、都会には独居老人があふれる「まだら模様の将来」。 - 中嶋 よしふみ
アゴラ 9月25日(火)12時32分配信

わずか４０年で地方都市は消滅し、都会には独居老人があふれる「まだら模様の将来」。
国土交通省では２０１０年に「国土の長期展望に向けた検討の方向性について」と題したレポートを公表している。そこでは日本の人口減少が次のように説明されている。

「日本の総人口は、２００４年をピークに、今後１００年間で１００年前（明治時代後半）の水準に戻っていく。この変化は千年単位でみても類を見ない、極めて急激な変化」であると説明している。

グラフを見ても１００年掛けて急激に増えた人口が１００年で元に戻る様子が綺麗に描かれている。

今回の記事を半分位書いた所で下書き状態のまま放置していたところ、その間に地方の人口減少に関する記事がいくつか出て、いずれも大きな反響があったようだ。

やまもといちろう氏
http://kirik.tea-nifty.com/diary/2012/09/post-a946.html
藤野英人氏
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/33610

やまもと氏の記事は地方に住む人の実感から、藤野氏は地方でビジネスへ携わる人への危機感という視点から書かれている。地方がどうなるか、そしてどうするかは多くの人にとって深刻な話題なのだろう。自分は国土交通省の予測データを元に論を進めたい。

ところで、先にあげたような急激な人口減少が日本全国でまんべんなく発生するのかというと、そうではない。

全国平均では減少率が２５.５%となっているが、２０５０年、なんと首都圏と中部圏のごく一部は人口が増加する（以降は全て２００５年と２０５０年の時点の比較）。これは他の地域がより深刻な人口減少に見舞われる事、そして従来以上に都市部へ人口が集中する事も意味する。

４０年後、６割以上の地域で人口が半減する予測されている。元々人の少ない不便な地域ではさらなる人口減少が進み、下のグラフでは現在人が居る場所のうち２割が無人化するという。これによって相続人不在の土地が増え、誰がその土地を管理するのか、という問題も発生する。
参考画像：
http://livedoor.blogimg.jp/ikedanobuo/imgs/4/9/493178bf.jpg

さて、では地方が不幸で首都圏、特に東京圏（東京・埼玉・千葉・神奈川）は人口がさほど減らずハッピーなのかというと全くそのような状況ではない。高齢者の増える割合では東京圏が８７.１%、およそ２倍近くと突出している。高齢化は都市部ほど進む。その一方で、東京圏では「世帯数」の減少率はたったの０.３%だ。名古屋圏でも２%の減少にとどまる。他地域が２０～３０%も世帯が減っていることと対照的だ。

結果としてどうなるか。首都圏と中部圏では独居老人世帯が２００%上昇と、現在の３倍まで増えることになる。東京圏で言えば、２０５０年時点の世帯数は１４１８万件、うち高齢単身世帯は３１２万世帯と、全世帯の２割以上を占める。

マクロ視点で見ると、地方の人口密度が極端に薄くなることで、買い物難民のように日常的なサービスが満足に受けられない地域が多数発生する。電気・ガス・水道・通信などのインフラもほとんど人が居ない場所でどこまで提供されるのか、そしてどれ位の価格で提供されるのか、深刻な問題となるだろう。

「９割も売れ残る新築マンション　～空室率４０%の時代に備えて～　」でも書いたように、利用率が下がれば下水に汚れが滞留するなどあらたな問題の発生も考えられる。人口規模が減り人口密度が薄まれば、その結果行政コストも上がる。無理に人がほとんど居ない地域の都市機能を維持するよりも都市部に移動してもらうといった、強制移住によるコンパクトシティ化もありうるかもしれない。当然、地域の住民にとってはとんでもない話で、こういった政策をやってもやらなくても無人化していく地方は混乱を極めるだろう。

一方、都市部では、単身高齢世帯が急激に増えるということは、訪問介護がやりやすいコンパクトな住居、という今とは全く違った住宅の大量供給が望まれる。これはリフォームという形で対応されるべきだろうが、今後の新築物件は省エネ・耐震性と同様に、可変性（作り変えのしやすさ）がより重視される。これは自身の住みやすさにかかわるだけではなく、資産価値にも大きく影響するに違いない。

また、独居老人が高額な家賃を払う事は考えにくいので、賃貸住宅には急激な下落圧力が加わるだろう。不動産価格は賃料に基づいて決まるので、賃料が下がれば不動産価格も下がる。

これらの傾向はほぼ確定路線と思われるが、これを住宅購入という視点から考えるとどうなるか。まず、地方で少子高齢化が進んでいる地域に住宅を買う事は農業や漁業など、その地域に密接に結びついた仕事をやっているような特殊な事情が無い限りお勧めは出来ない。特に小規模な都市は消滅の危機もある事はすでに指摘したとおりだ。

都市部で出来るだけ人口の多い地域を選ぶこと、将来の可変性を自身のためにも資産価値のためにも意識すること、これが最低条件となるだろう。特に地方に住んでいる方は、状況を見極めるためにもしばらく様子を見ても良い。

唯一高齢になると借りられなくなるリスクはある程度考慮すべきだが、高齢者だらけの世の中で高齢者だからという理由で入居を断っていたら賃貸業は成り立たない。すでに保証会社は一般的になっているし、大家に対して入居者が孤独死をした場合に備える保険もある。あえて高齢者向けに積極的に貸し出すビジネスが出てきてもなんらおかしくない。

過去に何度も書いたが、家賃がもったいないという理由で家を買う事は間違いだ。持ち家と賃貸は金銭的に大きな違いは無く、違うのはリスクの部分だ。持ち家と賃貸の比較は、支払い総額で比較している時点で途中で支払いが出来なくなるリスクを無視している。

それ以外にも、早く買えばそれだけ早く建て替えや大幅改修の時期もやってくる。頭金が少ないまま買えば利息負担は増える。ライフプランが固まる前に買ってしまえば住宅が足かせになることもある。今回書いたように家の周辺が急激に過疎化するリスクも見極める必要がある。

将来は今の延長ではないことをよく理解して、慎重に行動すること。つまりリスクをシビアに見極めることが家を買う際には必要なことだろう。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120925-00000310-agora-soci

[26: 匿名さん]

資産価値　　　何かの事情で手放さなければならなくなった時の売却価格。客観的な価値。
利用価値　　　住んでいる人が生活実感から感じる価値観。主観的な価値。

住んでいる間は資産価値なんて関係ないけれども、もし売却が必要になったときにローン残債が資産価値を上回っていたら売るに売れない。ただし２割程度頭金をつぎ込んであれば、その心配もほぼない。

大幅な値下がり確実な郊外大規模をフルローンで購入した人は、資産価値の意味をしっかり勉強して、繰上げ返済に励んでください。

[27: 匿名さん]

2割じゃ不足するぞ
一般的な認識としては3割だ

[28: 物件比較中さん]

どこかのサイトで見たけど栄えてる駅がどうしても良くてそこのバス利用物件にするより隣の駅近を選んだほうがいいっていうのがありました。資産価値的にはどちらがいいのでしょう??

最寄り駅のいわゆる駅力も影響すると私的には思うもので、駅力に極端な違いがある場合はやはり栄えた駅のほうがいいのでしょうか、然しながらそこはバスに乗るほどの離れた立地。価値を知るのは難しい、というより立地近辺環境変化次第では価値の変動もありそうですよね。

[29: 匿名さん]

>>28

そんなのケースバイケース

[30: 匿名さん]

>>28
一方の物件はその栄えてる駅に行くのにバスに乗っていくんだろ
そしてもう一件は栄えてる駅まで駅から一駅乗ればいいんだろ
どっちが価値が高いか、馬鹿でもわかりそうなものだが

[31: 匿名さん]

ケースバイケースですよね。
リセールの可能性があるなら
断然駅に近い方が良いですけれど、
静かな方が良い、自然が多い方が良いという人もいますし。

[32: 匿名さん]

不動産＝資産であって資産の価値判断は様々であって良いと思いますが投資や売却時の利益に繋がることが資産価値の目安と考えています。

[33: 匿名さん]

永住目的で購入しようと思っていたので資産価値まで考えていなかったのですが、
子供たちに残すことを思うと、立地的に少しでも売りやすい方がいいんでしょうね。
例えば自分たちが施設に入ることになったとした時に
子供たちに迷惑をかけずに資金調達できるので。

[34: 物件比較中さん]

>33

そこまでを考えると資産価値は1円もドンブリ勘定できないですよねえ、私も真剣に考えなきゃです。

どうしても見映えがいいマンション、町が綺麗なマンションとか見ちゃうんですけど、それが資産価値とイコールではないはずですから少し見方を変えて検討していくことにします。

この板を見なかったら普通に好みだけで探し続けてたかも・・汗。
自分達の価値観だけでマンションを選んでしまうのは良くないとわかりました。

[35: 匿名さん]

マンションは数十年経ってしまうと
設備がいくら良くても価値はうーんと下がってしまいますよね
それを考えると、せめて立地ぐらいは良い方が
資産価値の下落は食い止められますね

[36: 匿名さん]

立地の良さって20年もたてば変わっちゃうよ
だいたい立地のいい物件というのはその時点が一番いい物件
あとは転がるだけ

[37: 匿名]

↑
全然意味わかんない。
具体例出してくれる？

[38: 匿名]

土地開発で新駅できたり貨幣価値が変わるようなことですか？

[39: 匿名さん]

選んだ時がその物件の立地が一番いい時代ということでしょう

[40: 匿名さん]

36

ってことは、選んだ時が一番いいんだったら世の中、資産価値が下がるマンションしかない、って事が言いたいの？
資産価値が下がるようなマンションを買ったら失敗だよ！

うちのマンションは、新築購入時よりマンション査定額は１割強、実際の成約事例でもキャピタルゲイン、資産価値は上がってるよ

[41: 匿名さん]

>>20年前より一割上がってんの？そりゃすごい。

[42: 匿名さん]

東京23区では鉄道の新線建設は終了しましたので、今の交通網で立地は考えればいい。
23区なら鉄道が廃線になることは最低あと50年はないですから。

[43: 匿名さん]

わずか20数年前まではマイカーブームとやらで駅近より郊外駐車場付き物件がもてはやされたことを忘れてはなりません。
その40年前は東京大空襲があり原爆が落とされ焼け野原でした。
ついこの前には原発が爆発して人の住めない広大な地域が生まれました。
50年そのままはありえないと思います。
地震もあります。
大火もあるでしょう。
富士山噴火もあるかもしれません。
また原発が傾いて放射能漏れ起こすかもしれません。
確かなことはこの国の人口が減り労働人口が減り年寄りばかりになって国力が衰退し続けることだけです。

[44: サラリーマンさん]

>>43

>>その40年前は東京大空襲があり原爆が落とされ焼け野原でした。

ま、まさか、首都東京に原子爆弾リトルボーイを投下したとは言っていませんよね。
もしそうだったとしたら、日本の小学校で教育を受けていないと憶測しますよ。

東京大空襲は通常爆弾による対地爆弾です。

[45: 匿名さん]

43はホームレス家庭で育ったから学校にも行ってないようです。
戸籍もないんでしょうね。

[46: 匿名さん]

43を普通に読めば、東京に原爆が落とされた、とは解釈しないのでは？
当たり前すぎる事実（原爆＝広島、長崎）は省略可能の実例。

[47: 匿名さん]

資産価値＝希望した時に（希望に近い額で）売れるか貸せるか。
以下でも以上でもない。
個人都合のバイアスを容認してたら、評価の尺度が定まらない。

[48: 匿名さん]

10年後、20年後、30年後、40年後に値落ちが少ないということでしょうかね。
まあ普通には右肩下がりでしょうから、その落ち込みの角度がなだらかである物件が優良な物件であるということですね。
そういうことが見極められればいいんですけれど、神様じゃあるまいし将来の確かなことまでわからない。
結局売る時じゃないと解らないんじゃないですか？

[49: 匿名さん]

>>48
＞まあ普通には右肩下がりでしょうから、その落ち込みの角度がなだらかである物件が優良な物件であるということですね。
そう。港区などの都心部の築２０年くらいを買って３０年くらいで売るのがおいしい。

[50: 匿名さん]

30年くらいを買って、建て替えで持分売り抜けが一番おいしい。

[51: 匿名さん]

>>50
うまくいけばおいしいけど、建て替えはいつになるか見通しが立たないリスクが大きすぎる。

[52: 匿名さん]

「うまく行けばおいしい」んだから当たり前。
リスクなしにおいしい話はあり得ない。不動産はトレードオフ