パークシティ豊洲の将来の資産価値はどうなりますか？

[匿名さん]

再開発内のマンションだからか、
かなりの注目度ですが、１０年後の資産価値って
どうなってると思われますか？

買い替えを基本に検討してますので、
いろいろ議論してもらえたらと思ってスレ立てしました。

よろしくお願いいたします。

[362: 匿名さん]

＞341,349
私は　都営と東京メトロで　PCTと思います。

[363: 匿名さん]

仕込みがPBやTFCくらいだったらね、資産価値は維持されやすいとおもうよ。
でもここは高くなりすぎたね。

[364: 匿名さん]

キャッシュで買ったのでなく、過半をローンで買ったような人にとって、
マンションはちょっとくらい値上がりしようとすまいと、”資産”ではなくて
”負債”に過ぎないのですが。　金持ち父さん貧乏父さん　あたりまず読んでみたら。
ローン組んで買って、資産価値とか熱く語っている段階で既に典型的な貧乏父さん
だと思うのだが。　

[365: 匿名さん]

>>363
私はその２つのどちらかの住人なのですが、
ここは、ららぽ他と直結ってのは、
やはりこの先有利だと思ってしまうのですが、
いかがでしょうか？

確かに４丁目大規模は再開発店舗も見えてなかったので、
安かったですけどね。

[366: 匿名さん]

>>364
ココのスレ主さんの目的は、
投資や値上がり目的ではなく、
売却時に差損が幾らくらいで
収められるかだったはずだが？

最初からまず読んでみたら。

論点が全然違うけど？

[367: 匿名さん]

資産価値って言葉にやそぐわないといっているだけでは？

車と一緒で　99%の物件は非常に早く価格の減っていく消耗品に過ぎないと思う。
ここは残りの1%にはなりえないでしょう。　都心物件で、価格を保っている物件に
共通の特徴は、363さんのおっしゃる通りで安く買えたこと。　高値掴みして、
保てるかなぁとか思うのがそもそも変なのではないですかね。

[368: 匿名さん]

う〜ん・・では367さんの考えでは、
大規模再開発プロジェクトと隣接してるって事は
少しも価格維持のプラス要因にはならないって事でしょうか？

残りの１％とは、白金タワーとか、
高輪レジデンスとか、虎ノ門タワー（？）とか
その辺の事を言ってます？

それ以外だから、価値が保てないって言ってるのかな？

[369: 匿名さん]

ここの物件に限らず、どれぐらいの割合を現金で買うかって大事ですよね。
総返済額がかなり違ってきますから。
どこだかのホームページに返済総額と金利を入れるとそれまでの月ごと、年ごと
の返済残額とそれまでの返済総額を計算してくれるありがたいページがありました。
金利が上がれば上がるほど現金の重要性が増しますね。
我が家はＤＩＮＫＳのうちにとせっせと貯金してますが金利が上がっちゃうと
何やってるんだかわからなくなるし、、、、でここ申し込みましたが落ちました。
残念。

[370: 匿名さん]

商業施設隣接の大規模再開発プロジェクトで、価格維持できている例がどれだけあるかでしょう。
逆に、再開発でなくても価格維持できている例では、何がポイントになっているのか。

綿密に計画された事業なのに高い倍率がついたのは、大衆がマンション購入に扇動された時期と
重なっただけで、物件の価格維持とは別に扱うこと。今は2年前なら売れ残り決定だった物件も
件並み倍率がついて捌けている。

この熱狂も、消費税アップ2007年度導入見送り、景況感の変化、金利の動向などで
一気に冷める可能性がある。また、東雲など近隣物件の値崩れや、今後の晴海の価格も
豊洲熱を奪うリスクとして考えないと。

[371: 匿名さん]

シエルタワーの賃料が気になりますね。

[372: 匿名さん]

大規模再開発プロジェクトって意味では、
新浦安はどうでしょうか。

[373: 匿名さん]

新浦安で再開発？

[374: 匿名さん]

スレ主さんは落選された事で熱意をなくされたのか、
全く書き込みが無くなってしまいましたね。
そろそろ戻ってきてくれると嬉しいですが。

[375: 匿名さん]

そろそろ本スレと統一しませんか？

[376: 匿名さん]

でもどうせ450まで行けば終りでしょう。
次スレもスレ主さんは立てないと思いますよ。

[377: 匿名さん]

大規模再開発プロジェクトにより、豊洲の価格は、
従来より、大幅に上昇しましたが、
PCTの価格は、それを織り込み済みで、
価格上昇の恩恵を受けるのは、購入者でなく、デベの三井です。

[378: 匿名さん]

そうだね

[379: 323]

一般的なことを書いてるのに煽りといわれている323です。
その前に、よく読んでほしいのですが、価値が暴落するとは書いてませんよ。
勿論、価値が無いとも言ってません。
単に、他の地域の物件に比べ、その減価スピードが早そうだと言うことです。
理由は乱立による需給悪化と、加えるとすれば現在のマーケットの過加熱です。
半年か1年は値が保てるとしても、その後は他の物件同様、買ったときよりは安い値段でしか売れないでしょう。
何故かここの人たちは儲かるという妄想を抱いているようですが・・・。
価値が保てるのは希少性のある物件のみですよ。

将来高値で売れる自信があれば、デベは値上してから売ったか、販売時期をずらしてます・・・。
購入希望者殺到と将来の資産価値は無縁です。

[380: 匿名さん]

323さんが思われる将来資産価値が保てそうな物件はちなみにどこでしょう？
高級マンションではなく、今販売してるタワーで聞きたいです。

[381: 323]

既にマンション購入済みで最近はあまり見てないので、これ！というピンポイントで物件は挙げられません。すいません。
地域としては、山手線内側の下半分か、上半分の文京地区でしょうか。

[382: 匿名さん]

＞何故かここの人たちは儲かるという妄想を抱いているようですが・・・。

いや、誰も妄想抱いてないけど。
スレ主もどれだけ下がるのかを知りたがってたよ。
ちゃんと読みなよ。

[383: 323]

さらに読んでいくと、「将来資産価値下がる」という意味を書いただけで、荒らし扱いです。
ちゃんと読みなよ。

[384: 匿名さん]

そんなの検討者かどうかもわからない１人とかだろ。
それをPCT当選者みんながそう思ってると誤解してないか？
住民板で資産価値が上がるとか書いてる当選者は１人もいないんだけど。

[385: 匿名さん]

ちゃんと読みました？
住民版は正常なようですが、ここでは散々たたかれてますよ。

[386: 匿名さん]

[387: 匿名さん]

↑話のすり替え。

[388: 匿名さん]

[389: 323]

必至に、「妄想はいだいてませんよ」と言う人が増えてきましたね。
言ってたのは当選者に成りすましてる人とか・・・。
話すりかえたり、その火に油そそいだり・・・。
非ではないけど、少しは認めましょう。

[390: 匿名さん]

>389
認めるって何を？
まだ誰も住民になってないのに？
誰が何を認めるの？
？？？？
それと、何がすり替えだか説明してもらってませんが。

[391: 匿名さん]

すり替えの件
横道なので簡単に。
このスレで資産価値は下がるものと言うとたたかれる
を
このスレは当選者に成りすましてる人がいる
にすり替え。

[392: 匿名さん]

は〜こりゃこりゃ。

[393: 匿名さん]

323
もうやめといたら
あなたが煽りとしか思えない

[394: 323]

そうですね。
もうやめときます。
常識の通じないスレもあるということがよく分かりました。

[395: 匿名さん]

それが精一杯の捨て台詞かもな

[396: 匿名さん]

否定的な意見は全て煽りで片付けてしまう、このスレ見てるだけで資産価値なんてないのよく分かるよ。誰もＰＣＴが素敵とか思いません。建物の価値より住人の質が大切だっていうのにね。「あなたは煽り」と書く度にＰＣＴの資産価値は確実に落ちていってますよ。このままだと周りから「やっぱり江東区」って一生思われ続けることになりそうで残念です。

[397: 匿名さん]

まだ　言い足りないらしいｗ

[398: 匿名さん]

>>396
ねんちゃくんの人生が残念です。

[399: 匿名さん]

>>398
最低だなｗ

[400: 匿名さん]

最低のスレだ
>>399 お前もな

[401: 匿名さん]

この物件、ホント買わなくてよかった。
こんな人達と・・・。

[402: 匿名さん]

以上、結局みんな買いたくても買えない貧乏君たちでした（笑）。
さて、これから貧乏君たちの負け惜しみが始まります。

どうぞ↓↓↓↓↓↓↓

[403: 匿名さん]

この物件買えないのは、確かに貧乏。

[404: 匿名さん]

さすがに金持ちはここ買わないぞｗ

[405: 匿名さん]

資産価値あげるとか下がるとか心配しなくてもよいひとに入居してほしいです。
余裕あるひとが買ってください。

[406: 匿名さん]

ひょいと覗いて見ました。
この物件自体素敵だなと思い、価格面でもどうにかなるかなとも思ったのですが、あの管理費と駐車場費用の高さに退散した次第です。
入居後も上昇していく管理コストを払うことが出来る人達が羨ましい・・・。

[407: 匿名さん]

芳名さんが次スレを立てそうな気がするｗ

[408: 匿名さん]

ところで、以前姉妹スレに近隣地域物件の管理費比較があったと思うのですが
どなたか保存している方いましたら貼って頂けますか？

[409: 匿名さん]

こういう庶民向けとか大規模開発もので価値を維持できた物件て無いと思うんだけどね〜。

[410: 匿名さん]

＞409さん
過去15年間位はなかったでしょうね。
しかし、この物件に限らず、多くの都心部物件が維持しそうな気がします。
ポイントは、地価の反転、建築コストの上昇などデフレが終焉しつつあることかと思います。
永遠と言うわけには行きませんが、5年程度は維持可能かと考えます。

[411: 匿名さん]

残念ながら、この物件は都心ではありません！
なので、維持も難しいだろうな。

[412: 匿名さん]

なるほど、三鬼商事のビル調査でも、都心5区で江東区は入ってませんね。
でも、ＴＴＴよりも物件は高いですし、利便性も良い。
上がるか下がるか分かりませんが、『都心部』という言葉に、
それほど目くじら立てることもないでしょう。

[413: 匿名さん]

豊洲で資産価値を保てるのは駅直結のシエルタワーだけだと思う。分譲価格も安く高い利回りが期待できる。
正直言ってPCTはららぽーと隣接のみが売りで、廃墟同然の生コン工場ビューと高い管理費で物件自体には魅力が欠ける。
公開公園とららぽを利用できる近隣マンションの方がメリットあるもんな。

[414: 匿名さん]

付加価値がでるのは西か北のオーシャンやシティービューが見れる45F以上の部屋じゃない。
あとはコンクリ工場やユニシスなどが気になる。45F以上なら目線に入りにくいでしょ。

[415: 匿名さん]

ここの20F以下の購入者は、どこが魅力で購入されてますか？

[416: 匿名さん]

ＰＣＴの価値が下がると言うみなさん、
ＰＣＴと同レベルの価格帯で、価値ができる素晴らしい物件がどこにあるか教えてください？

[417: 匿名さん]

価値が上がることを期待してないよ。ただ、ダサダサマンションになってほしくないだけ。

[418: 匿名さん]

>>416さん
逆にお聞きしますが貴方にとって資産価値とは何ですか？（同じ質問をスレ主さんにも）
あなたはマンションを購入して転売して儲けたいのですか？
それでしたら、住居用として購入するのではなく、投資用として購入して賃貸に出して
数年して売却すれば利益が出ると思いますよ。
もし、貴方がご自身の住居用として購入して、それでいて年月がたってから
購入価格よりも高い値段で売却しようとお考えならそれは甘い考えかもしれません。
貴方にとって資産価値とは何ですか？
暮らしてみて生活が充実することが住居としての価値ではありませんか？

[419: 匿名さん]

シエルってそんなにいいか？
駅直結なだけの団地チック高層で何の魅力も感じないが

[420: 匿名さん]

実際にここ選んでいる人は資産価値とかでなく、住みたいから買うだけ。
もちろん暴落して欲しくないけどまともなマンションであればそれでいい。

[421: 匿名さん]

>>418さん
おっしゃるとおりです。416ですが、私ももちろん同意見です。
418さんが指摘されるように、単純に購入価格よりも高くなること＝価値が維持
されると言うことをおっしゃられているんですね。
そんなことあるわけないことは誰でも分かってることですよね。
書き込みからは、建物の減価償却以上に大きく価値がさがるように受け取れたもの
ですから、誤解されるような質問になってしまいました。

[422: 418]

>>416=421さん
418です。　多少きつい言葉になってしまい失礼しました。
誰が何と言おうとＰＣＴを購入される方にとっては、ＰＣＴは購入の価値がある
素晴らしい物件であると思います。　事実ＰＣＴは他の物件に無い魅力が満載だと思いますよ。
このスレの主さんにも言いたいのですが、資産価値というのは
投資の場合には純粋に投資対収益率に依存すると思うのですが、
長く住む住居という点でいえば中古市場での取引価格とか取引基準とかはあまり関係なく、
住んでからの満足度（眺望や生活利便性など人それぞれ）で個人毎に考えればいいことだと
思います。　だから他人に判断をあおぐなということです。
数年で転売するなら不動産屋に聞けば現状がわかるはずです。
こんな意見は実も蓋もないですね。　おじゃましました。　さようなら。

[423: 匿名さん]

おっしゃる通り人それぞれなんだから、売るときの差損が気になる人だけが見ればいいのになんで論点ずれてる人が必死なの？ココ？

[424: 匿名さん]

「長く住む住居という点でいえば中古市場での取引価格とか取引基準とかはあまり関係」ない、
という人は、スレ違いですので、わざわざ荒らしに来ないで下さい。
418は荒らしです。

[425: 匿名さん]

>スレ主ではありませんが、スレのテーマが
>パークシティ豊洲の将来の資産価値はどうなりますか？
なので、”住む”より”投資価値”を語るスレなのではないでしょうか？
”住む”を語るなら、別スレが適当かと思いますが。

[426: 匿名さん]

湾岸で港区、中央区アドレスが他に大量にある中で、江東区、駅徒歩8分、工業地域、
杭打ち、オール電化ではない、郊外型ショッピングモール隣接がほぼ唯一の特徴の
物件に資産価値など求めても仕方ない、ここは住む人の満足度こそ資産価値だと
言うなら同意。

スレはみたが、江東区であることを「煽りがむしろ差別的」「都心にこだわるのは
ブランドに躍らされているだけ」といった感じでなぜか受入れ、杭打ちも近隣の他物件
より浅いことを理由になぜか受入れ、これから重要なオール電化住宅かどうかについては
気にすることもないようだった。

今売るための企画物としてよくできたマンションであることは間違いないが、普遍的な
資産価値は何も持ち合わせていないと結論付けてしまいたくなる。

[427: 匿名さん]

埋没谷の急斜面上で、杭打ちが浅いと言われてもねぇ

[428: 匿名さん]

>>427さん
『埋没谷の急斜面上』
できれば解説願えませんか。

[429: 匿名さん]

①物件価格が安い！お買い得かも！
②一生住むとなると将来の維持費が心配だな。
③４２００万の部屋で自己資金１／４として、生涯の支払額を計算して、、
　一生車を我慢しても１億くらい払わなきゃいけないわけか、、
　決して安くはないな。。
④そうだ、途中で転売すればいいんだ！
⑤高く売れるかな？将来の資産価値が心配だな。
　これからタワーマンションが増えるし、小子化もあるし、、
⑥資産価値なんて気にしなくていい。一生住めばいいじゃないか！
（②へ戻る）

[430: 匿名さん]

>>429さん
なるほど！
楽しませていただきました。

[431: 匿名さん]

429さん
4200万の部屋であれば、それほど資産価値気にならないような気が・・・
江東区でも4000万台のマンションは沢山ありますよ。
6000万台、しかも西向きとかだと、気になりますよね。

[432: 匿名さん]

>>426
＞普遍的な資産価値は何も持ち合わせていないと結論付けてしまいたくなる。

何も持ち合わせてないＰＣＴの１０年後の
予想中古価格を答えてくれますか？
それを予想するスレなんだから。

それに誰も値上がりは期待してないし、
儲けようなんて思ってないって、
いくら言ってもわかんないんだね。

行間がまったく読めないの？

挙句に、
満足度が資産価値なら・・だってｗ
満足度は満足度、資産価値は資産価値って
明確に別のものさしですがｗ

で、このスレで言うところの資産価値は、
１０年後、幾らの目減りで済んでるか、
という一点ですのでブレないで議論するならしてもらえないかな。

それ以外の、儲けようなんて浅はかだとか
別の論点は、独自にスレ立てて好きなだけ話し合えば？

[433: 匿名さん]

>432
同意。

418の、「あなたにとって資産価値」ってｗ

売却するときの価格以外に
人によって違う資産価値ってあるの？

[434: 匿名さん]

いつ覗いてみても
「値上がりを期待するのは間違い」って
勝手に勘違いして、批判してる人は
いなくなってないね。

「誰も値上がりなんて期待してないよ」って
あと何回言えばわかるの・・って思うけど
文章からは、自分は半端に賢いと思い込んでるフシが
見られるので、たぶん永遠にわかんないんだろうな・・

もう反論の数も減ってきたし、
皆めんどくさくなってるんだろうな・・

そういう俺も最後にしときますが・・

[435: 匿名さん]

だから単に検討者や当選者を煽りたいだけなんでしょ。
「上がるのは期待してないよ」と、検討者も当選者もこれだけ言ってるのにやるんだから。
10年後にどの程度になってるか、スレのテーマはそこに移ってるのに。
かなりしつこい煽りがいるね。

[436: 426]

10年後ですか・・・不動産関係者でも分からない「相場」を予想できるはずもなく、
そんな議論に何の意味があるのか、というのはスレ違いですね、すみません（笑）

豊洲、東雲は2004年以降の数年の間に大規模物件ばかりが、特に「前期」にあたる
2004〜2006年入居の物件は「格安」での大量供給となりました。
10年後は、PCTではなくこれらの物件の中古価格が豊洲、東雲の相場をつくっていく
でしょうから、豊洲の再開発の姿が具体化し、マンションバブルと言われる時期に
地域No.1価格で供給され、周辺相場と比べて分譲価格が割高、それでも登録者が多いのは
立地への人気ではなくマンションバブルにデベが乗じただけという事情を考えると、
一般的には大幅な価格下落はまぬがれられないと考えられます。

10年後は、リタイヤ組の都心回帰の流れは変わらないでしょうが、古い考えの彼らが
江東区という立地に価値をみてくれるかというと、これも厳しいと思われます。
やはり、アドレスや土地の「歴史」を大いに気にする世代です。

また、PCTは建物そのものの美しさや高級感もなく中途半端で、中古市場で重要な
「見た目」ではポイントが低くなります。ランドマークと言っても、10年後には
有楽町線の豊洲駅からはその姿を簡単にはみることができないでしょう。

というわけで、30〜40%下落というのが妥当というのはいかがでしょう！？

[437: 匿名さん]

>>436
この議論自体に意味を見出せない人に
参加してもらっても仕方ないので、
無視していただければ結構です。

10年後の下落もその程度なら
私個人はまったく問題ないですし。
ありがとうございました。

[438: 匿名さん]

>436さん
ご意見もっともと納得する部分が多いのですが、
10年後の地価と建設コストの想定（神のみぞ知るですが）を現在より２割強とすれば、
（ＣＰＩと同程度に年2％程度上昇するとの仮定）、下落率は1〜2割程度と考えるのはおかしいでしょうか？
もちろん、インフレ考慮後の実質的な試算ではありませんが。

[439: 匿名さん]

江東区の豊洲の物件ですよ。
そろそろ夢から醒めましょうよ。

はっきり言って、購入希望者以外の大多数は、
豊洲物件にはネガティブイメージですよ。

不動産は買い手付いて初めて資産が価値として成立するのですよ。
簿価１割下落で済んだとしても定価でネガティブ物件買う人なんて居ません。

[440: 匿名さん]

>>439
だから、どうしても批判したいなら、
代替案持って来てくださいよ。
批判だけなら、私でも出来ますよ。
あなたの検討してるとこ教えてよ。
的確に批判してあげるから。

[441: 426]

>>440
くどくてすみません。

PCT：
城東・千葉エリア（大抵の買い手はここでNG）、駅徒歩8分（近隣物件でも最も駅から遠い）、
工業地域の再開発（印象悪）、微妙な外観（規制を逃れるために規制から逆算した形、
何の美学も感じられないデザイン）、高層なのに都心からみえない（汐留や六本木のオフィス
から建物が目立つことは実は重要なのだが、PCTは勝どきや晴海で塞がれてしまう）、
経営破綻間近の施工会社（しかもグループ企業）、印象悪い杭打ち（杭打ち即NGは多い）、
近隣再開発はすべて計画決定して価格折り込み済み、工夫がなく魅力の乏しい古臭い水辺整備、
地権者のエゴ丸出しの普遍的でないコンセプト（非オール電化とかもねぇ）
→ 10年後の資産価値を語る対象にはならないのが現実

代替案としては、湾岸なら晴海待ち。
豊洲にこだわるなら、優遇措置が次々打ち切られ金利も上昇の局面でわざわざ買わないで賃貸。

いかがでしょう！？

[442: 匿名さん]

なるほどよく分かりました。納得しました。

[443: 匿名さん]

>>441
私もアドレスが気になり購入を見送った（晴海待ち）のですが、このPCTの反響ぶりを見てると
結局城東エリアが不人気というのは富裕層や元々西に住んでいた人だけなのかも？と
思うようになりました。結局東京での住居費はどこよりも高いので、城東といえどもそこそこ
利便性のあるところではあまり住居費にお金をかけられない世帯が多くいることを考えると、
資産価値が大幅に下落ということはないと思います。
マンション自体は原価償却するものですから、何割かは落ちるでしょうが・・・

[444: 匿名さん]

[445: 匿名さん]

晴海ってどうかな〜。
駅から結構遠い（１０分以上）ようだし、北に晴海ビュータワー（50Ｆ）北西隣にトリトン、
西にＵＲのトリプルタワー（各50Ｆ）とＴＴＴ（58Ｆ）、東にコンクリ工場＆ＰＣＴ（52Ｆ）、
開けているのは南方向だけだろ。南側だけかなり高額で出るんじゃね〜の。

[446: 匿名さん]

[447: 匿名さん]

買わないの間違い。

[448: 匿名さん]

どこも買わないならどこに住むの？

[449: 匿名さん]

[450: 匿名さん]

城東地区以外じゃない？

[451: 匿名さん]

晴海なんてほとんど都の土地ですよ。
都が主導した再開発なんて、それこそ100％外れてるの知ってて、三井主導の豊洲叩いてたの？
笑えるw
電車ないし。

[452: 匿名さん]

[453: 管理人]

当スレッドのご利用ありがとうございました。
続きは
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44186/
こちらの本スレをご利用下さいますよう、よろしくお願いします。