パークシティ豊洲の将来の資産価値はどうなりますか？

[匿名さん]

再開発内のマンションだからか、
かなりの注目度ですが、１０年後の資産価値って
どうなってると思われますか？

買い替えを基本に検討してますので、
いろいろ議論してもらえたらと思ってスレ立てしました。

よろしくお願いいたします。

[161: 匿名さん]

１０年後、豊洲は魚の市場がある街。魚を積んだ車が行交う街のイメージでＴＶ紹介してもらえる。

[162: 匿名さん]

一度大地震がおきて、被害がほとんど出なければ
価値上がると思うよ

[163: 匿名さん]

そうですね。
グルメ番組では「東京豊洲市場の新鮮な魚です」と紹介されるんだろうな。
全国的に有名になりますね。
すごく楽しみ。

[164: 匿名さん]

住宅情報マンションズによる新築マンション価格（５月９日号より）
区域名　　平均価格　　　平均専有面積
浦安市　　４１１５万円　　９１㎡
江戸川区　３６２４万円　　７１㎡
江東区　　４１１７万円　　７５㎡
中央区　　４９２３万円　　７６㎡
港区　　　７１４８万円　　７８㎡
品川区　　５１８０万円　　６６㎡
大田区　　４１５６万円　　６８㎡
川崎区　　３３３８万円　　７４㎡

新築マンションの傾向ですが、中古市場でもマンションの名前や眺望よりも、
交通利便性、地域性、部屋の広さ、部屋の方角で取引価格はほぼ決まるのではないでしょうか。

[165: 匿名さん]

本気か嫌味か釣りか、
魚市場の町が住環境として評価される？
築地に住むとこの好イメージないよ。

[166: 匿名さん]

阪神大震災の湾岸の埋め立て地は、岩盤までの基礎杭で建物は倒壊しなくても
液状化で、地盤面が最大で3Ｍも沈下したそうです。
エントランス出ようとしたら、地面が3Ｍ沈下して出られないということでしょうか？

[167: 匿名さん]

３Ｍくらい沈下したって出られますよ。
特に問題はありません。
だいたい、ゆるやかに３Ｍ沈下しただけで、
一箇所で３Ｍお段差ができたわけじゃあないでしょう?

[168: 匿名さん]

今でさえ中古マンション成約率１割なら、今乱立しているタワマンが将来中古で
大量に市場にでたらどうなるんでしょう・・・・？
そんなこと考えたら怖すぎる・・・・。

[169: 匿名さん]

今の世の中がタワーに傾いていますが、いつまでも続く訳じゃなく偽装事件もありましたからタワーが落ち着いたらそのうち本物指向がくるでしょうね。
その時はタワーなんて見向きもされず低層でも中身重視になってくることでしょう。

[170: 匿名さん]

>中古市場でもマンションの名前や眺望よりも、
>交通利便性、地域性、部屋の広さ、部屋の方角で取引価格はほぼ決まるのではないでしょうか。

なんの根拠があって言っているの？
マンション購入の決め手は人によっても違うけど、
「マンションの名前」、つまりデベの信用や、
「眺望」のよさ、つまり周囲に建物が密集していないこと
を重要視する人だっているでしょう。

マイナーデベが建てた工業地帯隣接地のマンションに
住む人の自己弁護の書込み？

[171: 匿名さん]

>>164　名前や眺望よりも…という根拠が曖昧。平均だけではなく個別を見なきゃね。

[172: 匿名さん]

>>168
＞将来中古で大量に市場にでたら
大丈夫というより、そういうことはまず無い。
大量に中古になるとしたら、その住民はどこに引っ越すわけかな？
結構住み続けるものですよ。
他スレにも良くこの手の書き込みあるけど、出てった住民の
受け入れ地をコメントしているのはほぼ皆無に近い。
利便の良い都心やその隣接地は定着するよね。

[173: 匿名さん]

偽装事件があったからこそ、規制が厳しくて偽装のやりにくいタワーが本物として信用できる。

[174: 匿名さん]

>>173
タワーマンションは単にデベがビル建設に利用しているだけと聞いたことありますけど。

[175: 匿名さん]

欲しい欲しくないは別として資産価値という点では164の項目は正しいよ
不動産鑑定に出したら、路線価と駅距離と部屋の広さの係数で自動鑑定されるから
地域取引実績が優先で眺望はそれに数パーセントの加算ですよ

[176: 匿名さん]

>>172
なるほど、と思いました。
心配性なのですが、おそらく今こぞってマンションを購入しているのは３０代の団塊Jr.中心だと
思いますが、その方々がリタイアした後地元に帰る＆天国に行く時代になったらどうなんでしょうか？うちは主人がリタイアしたら地元に帰りたいです。その時に売れなかったらどうしよう・・・？
ってやっぱり心配しちゃいますね。。まぁそんなこと考えたら賃貸が一番なんでしょうが・・・

[177: 匿名さん]

中古の成約率１割といのうは郊外バス便で誰も住みたがらない場所は
ありえるでしょう。都心回帰の波と不便な郊外住宅地域の淘汰は
とまらないでしょうからね。それでも価格を徹底的に下げれば必ず相手は見つかるが。

ちなみに現在住んでいる港区山手線内側のマンションは
築10年だけど人気が高くて、中古が出ると
すぐ買い手がついて、知っているかぎりでは
成約率100％ですよ。

将来豊洲がどうなるかはわらないが
誰でもわかりやすい交通の至便性では問題ないので
成約率が１割というのはありえないんじゃない？

[178: 匿名さん]

どうもよくわからないんだけど
日本は新築信仰があって中古は評価されない
地価が上がっても中古マンションの価格は下がると
みんな思っているわけでしょう？

だったら、このマンションを買うのは10年後にしたらいいじゃない。
その間賃貸がいやだったら、中古で
かつて億ションだったような仕様のいい共有部分も充実したマンションで
今は土地の価格にかぎりなく近づいたマンションを
３０００万で買って５００万でリフォームにして
内装は新築同様にする

そして１０年後に、今７０００万だった豊洲を
３０００万で買ってまた５００万でリフォームすれば
同じ７０００万でもはるかに良いディールになると思うが

なぜ、そんなに豊洲を今買うことに
新築にそんなにこだわるのかよくわからん

[179: 匿名さん]

ここは管理費＆修繕費高いから中古じゃだれも見向きもしないですよ。みんなタワーマンションに憧れていて１０年後に逃げるんじゃないの？

[180: 匿名さん]

新築だけが税の優遇やなんかもあるしね。
基本的に建築業界への餌やりなのよ、マンションなんて。
中古は流通させず、次々新築を買わせていくように誘導。
そうじゃなきゃ土建やさんに金落ちないもん。

[181: 匿名さん]

そういえばいつだかの新聞で中古住宅がものすごくあまってるって書いてあった。
で、国としてもとうとう見過ごせなくなったらしく、なんらかの対策を講じようと
思案中とか。かなりうろ覚えだが。

[182: 匿名さん]

ふーん、海外だと中古のほうが高くなってたりするのにね。
築60年とかでも堂々と高級物件として取引されててびっくりした。

木と紙の文化の日本で常に立て替えてきた日本と、都市計画をし400年もかけて高さや町並みを
揃え街を作ってきたパリや、ローマ時代の下水道をまだ使ってるローマなどヨーロッパ系の人たち
との民族性の違いかな。新しいものがいい！ってDNAレベルまで染みこんでる気がする。

ダコタハウスなんて築何年？未だスーパーステータスレジデンスで
ただ単にお金があっても変えないじゃん。住民の許可を得ないと。

[183: 182]

変えない→買えない

[184: 182]

立て替え→建て替え
すみませーん。

[185: 匿名さん]

ヨーロッパの場合、長期にわたり人の住める家が増えることが、
社会資本の蓄積として、国富の増大として把握されてるわけです。

日本の場合は、マンションを建てる行為で発生するさまざまな需要、
周辺業界への波及的経済効果などが重視されるので、
むしろ長持ちよりは使い捨てにしてくれたほうがありがたいのです。

中古市場の円滑化より、壊して建て替えるほうが業界に旨みがあるので、
そちらに行くと思いますよ。

[186: 匿名さん]

内廊下物件は今後日本でも増えて行くのでしょうか？
南向き命と言う人が多い限りタワーでもないと、やはり伝統的田の字型で行くのでしょうか？

[187: 匿名さん]

>>170
>なんの根拠があって言っているの？

自分が失敗したと思っているからって、八つ当たりしない、
現実の中古の流通が物語っているよ。

あなたということが正しければ、人気中古マンションランキングの上位は
100％大手、有名デベになるのかしら？
実態は、方位と階数、やはり立地とグレード、住民層と管理。

みんながあなたと同じ考えなら、仲介業者のカモネギになるよ。

ＰＣＴの下層階中住戸より、都心の立地の良い高層階を希望する人が多いと思うよ。

[188: 匿名さん]

>>178
>そして１０年後に、今７０００万だった豊洲を３０００万で買って
どこからその数字がでてきたのか分かりませんが、
常識的にそんなには下がらんでしょう。この地区でも
この物件はＳＣ併設で、沿海部に接しているので、
減価があるにしても、極なだらかに下がる程度でしょうね。

[189: 匿名さん]

ＰＣＴは異様な値付けだから周りの相場に合わせたんじゃないの？

[190: 匿名さん]

それいったら今の豊洲で売ってるマンション全部そうじゃない？

[191: 匿名さん]

低層でも坪２６０万はＰＣＴくらいでしょう。

[192: 匿名さん]

>>178
23区でそんな素晴らしい安値物件があったら
場所だけでもいいから教えて！！

[193: 匿名さん]

今７０００万で１０年後に３０００万はいくらなんでも無いでしょう。
せいぜい５０００万台前半くらいでしょう。

[194: 匿名さん]

築12〜3年のの世田谷の元億ションでも5500万くらいで売りに出してたよ。
約1億円引。なんでだろう？家にも買える！と思ってみたけど実は管理費が激高だったです。
一応見に行ってみたけど、さすが億ションの作り、環境もとっても良かったけど
月々10万弱は無理だと思いました。それで全然売れないみたいでした。
PCTの場合はそこまではいかないけど、中古で管理費が高いのは正直ネックです。

[195: 匿名さん]

日本は地震大国、湿度も凄い。
海外の物件と比較してもねぇ…

[196: 匿名さん]

>>194
1億円引の物件が買えれば、月々10万の管理費も高くないと思うのは私だけ？
その物件見てみたいです。

[197: 匿名さん]

億ションのほうが値崩れは激しいんじゃないですか。
中古で買いたがる人があまりいないから。

[198: 匿名さん]

>>195
でも日本でも丸の内辺りには、アールデコだかアールヌーボーの昔ながらの洋館風のビルが
たくさん残ってません？
ちょっと場所が違うけれど、学士会館とかあのあたりはたくさんありますよね。
全部震災後に出来たのですか？今一詳しくないですが。
それに島津邸、鳩山邸、前田邸などの昔の邸宅も残ってます。

ちなみにテキサスやアメリカ南部、フロリダは日本並みいやそれ以上の湿気ですよ。
サンフランなんて地震で有名だし。
湿気というのも建物の耐年数に関係してくるのですか?

[199: 匿名さん]

>191
低層で260万なんてしてないでしょ。
嘘は書いちゃだめだよ、嘘は。
せいぜい200〜220程度でしょ。

[200: 匿名さん]

＞197
何も知らないのね

[201: 匿名さん]

>>199
それはあなたが検討できるＡ棟低層でしょ。
Ｂ低層は南西角なら290万してますが。西で250万程度です。
あなたにとって検討外だから他の部屋の計算してないだけでしょう。

[202: 匿名さん]

B南西の１億弱の部屋は１０年後いくらで売れると思う？

[203: 匿名さん]

B低層は値落ち激しいと予想します。　また、B南西は異常なまでのプレミアを
載せています。　値落ちを気にするならさけたほうがよいのでは。 10年後60%代
(70%未満）はほぼ確実です。　10-20年後に価格を保つマンションの共通項は、やはり安く
購入できていることにつきます。　そういうマンションの新築時の値段を調べてみてば
明らかなこと。　ここの角部屋の資産価値は、全て厳しいと見ます。
この地区のタワーであることへのプレミアムは、既に建設予定が確定済みの後発物件に
よって急速に失われる可能性を無視してはいけません。　自分だったら、10年後、
晴海も含めたこの地区にどれだけのタワーが林立しているかと勘定にいれたときに、
10年落ち/ランニングコストの高いこの物件をいくらなら買うかという立場になって
考えればよいのではないでしょうか。　10年落ちで100㎡そこそこが7000万超とか
思っているのであれば甘いと思います。

[204: 匿名さん]

私今、TFCに住んでますが、
PCTBとどっちが値落ちが大きいでしょう？

[205: 匿名さん]

>>203

その通り。
B西と南西は値下がりの幅は大きい。
Aの方が当初安い分、値下がりももちろん少ないね。

[206: 匿名さん]

全体的に500〜1000万は落ちるでしょうね。
その要因は近隣にタワーが建ちすぎていること、今はご自慢の共用施設も今でさえ利用価値に疑問な人が沢山いるのにも関わらず１０年後珍しくもないものがついているが為に高い管理費払ってまで住みたいという需要があるかということ。１０年後駐車場代も入れて１０万も払える人が果たしてどれだけ残るのかも疑問です。

[207: 匿名さん]

これだけのデザインコンセプトを持ったマンションは今後でないと思う。
値下がりは避けられないが地域一番マンションを維持し、同地域のもの
がＰＣＴと同じ価格帯で販売された場合、他マンションよりは値下がり
が低いと思われる。しかし、他がＰＣＴ以上の何かがあれば別だが。

問題は管理費だ。これを低くするとマンションの価値を維持できない。

[208: 匿名さん]

今後でない？！
別に特別すごくもないでしょ。
中身（仕様）はかなり劣ってるし。

[209: 匿名さん]

>>207

確かにこの辺では一番良いマンションなのですが、
中古になったときは問題の管理費が、
必ず大きな値落ちの原因になってしまいますよ。
低くしても価値は維持できますよ。

民度が高ければ、管理費多くかけなくても、
価格の維持は問題ないですよ。

[210: 匿名さん]

ふと不安になるのは、ＰＣＴが地域一番でいられるかってことなんですが…。