都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[51: 匿名さん]

業者です。
ここんとこ仕入れてる土地は
ホントに＊＊みたいに高いです。
「絶対買える」と思った入札も
更なる高値がついていることがざらです。
正直、「怖い」ですが、
土地が仕入れられないことには商売できませんから仕方ないです。
売れる売れないは別として
これから出て行くマンション、＊＊高くなりますよ。

[52: 匿名さん]

昨日のWBSの放送。
練馬区にある都有地の競売で最低8億円のところ16億円で落札。
調べたところ、なんと路線価の2.6倍ですよ。

[53: 匿名さん]

土地価格は、同じ都内でも随分違うんですよ。自由売買だから土地の相場はあっても
ケースバイケースで、同じ地域でも道路付け、道幅、駅からの距離、用途地域、
容積率で2〜3割違うのは当たり前です。

練馬区あたりの住宅地はまだ路線価の2倍未満程度ですが、山手線沿線の住宅地だと
路線価の2〜2.5倍はごく普通です。買える人が限られるので、50坪以上の土地を
探すのは苦労します。80坪の土地を4分割なんてごく普通です、それでも5000万円以上はします。
いわゆる3階建ての戸建てです。

マンション用地は、最低200坪〜300坪以上必要だから、住宅地より更に貴重な土地だから
路線価倍率は高倍率になる傾向があります。
知人がマンション業者に路線価の2．5倍で売却して、後から後悔していました。
駅から近いと、日陰規制も高さ規制もなく、おまけに容積率も緩和できる土地があるんですよ。
そんなところは、路線価の3倍でも業者は欲しがりますから。
マンション用地の場合は、広い道路に面していて、容積率が大きなところが一等地でしょうね。

[54: 匿名さん]

仕入れ価格が騰ると、マンション価格も騰るのは当然の話ですが、
人気地区で需要の高い地区なら、広い高額な物件でも売れるでしょうが、
そうでない地区は、専有面積を減らす傾向にある様ですね。

郊外なら80㎡の3ＬＤＫでしょうが、都内中心部だと60㎡台の3ＬＤＫもありますね。
こうしないと、ただでさえ割高な分譲価格が、更に高くなります。
80㎡で7000万円以上なら、誰でも買えません。
60㎡台にして5000万円台なら、買える人も増えてきます。

都心を買うような人は、お金持ちもいますから120㎡のマンションもありますね。
郊外を買う人は、お金持ちは少ないから120㎡超のマンションは造っても売れないですね。

[55: 匿名さん]

↑よくわかりました。
たしかに広さや間取り、価格の条件が合えば
どの地域でもよいとは、いえませんね。
お金持ちの住む地域は、教育、治安など
それなりの費用対効果があるのでしょう。

[56: 匿名さん]

↑
私の知る限り、マンション族がお金持ちで、古くからの住人はあまりお金持ちという感じは
しないですよ。
確かに明治以来の街ですから、教育機関、病院等のインフラは整備されています。

[57: 匿名さん]

中古の話で申し訳ありません。
都内に住んでいます。
中古マンションは3年前位を底に物件によっては30％位上昇しています。
管理の悪いマンションは、下がったままです。

ある古いマンションだと、分譲価格が1000万円、バブルの頃は7000万円
10年前は3500万円、3年前は1800万円、現在は2500万円。
同じ位の専有面積の部屋を、こんなに違う価格で買った住人が
同じ屋根の下で暮らしているんですから面白いですよ。

我が家は10年前に3500万円で買いました。

[58: 匿名さん]

>>57
参考になります。バブル期は別としてもそうでない期間ですら随分な
価格変動があるのですね。不動産って怖いです。

[59: 匿名さん]

マンション売ってます。
高い買い物だから、価格に敏感になるのは良く理解できますが
損得だけで選んでると、なかなか買えないし、後悔すると思います。
投資用ならわかりますが、自己居住用のマンションを買いたかったら、
今出ているマンション沢山まわって買える範囲で一番欲しい物件買っとくのが良いと思います。
正直、この先のことなんて誰にも分からないんですから。
ただ間違いなく言えるのは、都心、郊外に限らず、
東京圏のマンションは売り出し価格が短期的に1割〜2割位は上昇すること。

[60: 匿名さん]

>59
それはないでしょう。
首都圏のマンションは一部の高級物件を除いては、下落方向です。
５年後には、軒並み１割前後は下落しています。
今、買いに走るのが一番損ですね。

[61: 匿名さん]

>60
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

[62: 匿名さん]

マンションを作るには大きな土地が必要。
企業がリストラで撤退する工場・倉庫・社宅などの供給が
少なくなれば、価格に跳ね返る可能性は高い。

52の土地は加えて、練馬区の高さ制限条例が改正されると
同じ土地で作れる部屋数が減るので、マンションの原価が
高くなるのでその前の駆け込みと思われる。

大規模マンションの建設で地域と紛争が多くなっているので
練馬区のような動きも増えてくると思う。

ＧＤＰの発表からも判るように、金融も引き締められる可能性も
ありローン金利に跳ねる可能性も高い。

現在の状況からは価格上昇の可能性は高いと思うよ

[63: 匿名さん]

60さんの説は面白いですね。でたらめでないとすると、
１.「首都圏」つまり、郊外物件へのシフトで安い物件が目立つようになってきている
２. 良い物件が少なくなり、駅遠等の条件の悪い物件が目立つようになってきている
３．売れ残りマンションの価格を定点観測している

[64: 匿名さん]

新築物件だけではなく、中古物件の価格推移を追うことも必要ではないでしょうか。
２３区の複数ポイントで、同じ条件のものを定点観測して、平米あたりの価格が上がっているか
下がっているか、という分析です。

週刊ダイヤモンド、日経ビジネス、東洋経済あたりで、年に数回こういう企画があって
昨年のそれらの調査によると、都心の主要ポイントでは、
中古価格が上昇しているという結果が出ていましたが、
６０さんの説のもとになるデータも知りたいですね。

もしかして、中古はあがって、新築は下がる、という状況なのかな。

[65: 匿名さん]

今、都心部では中古と新築の格差がほとんどないといわれているのに、
中古は上がって、新築は下がったら、新築のほうが安くなっちゃうじゃん。

[66: 匿名さん]

確かに、都内の人気エリアだとマンション用地は少なくなる一方でしょう。
駅近には、ある程度の規模の物件が建設されることは希だろうね。
供給されるとしても、世帯数の少ないペンシルマンション？

30年超の物件も、実務的に建て替えはほとんど不可能だから、立地と便利さを
考えると、利便性の良い中古マンションは希少価値になるんでは？
都内で駅から徒歩15分となると、けして物件価格も安くないので、あまり魅力は感じません。
物件に魅力を感じる人もいれば、立地に魅力を感じる人もいるでしょうね。

うちのマンションの場合3年くらい前が底で、最近売り出した中古物件は
30％は値付けが騰ってます。実売価格はわかりませんが、不動産屋が入っているから
べらぼうな値付けとも思えません。
山手線徒歩5分の住宅地の物件です。

[67: 匿名さん]

用地自体の需給関係だけでなく、
用地取得のための資金需給についても考えましょう

状況は日々変わっています
現在は都心も郊外もどんどん地価が上がっています
それは昨年後半からの株価上昇によって銀行が楽になり
不動産向け融資をどんどん増やしているからです

完全にバブルです

[68: 匿名さん]

相場が下がったものが、適正価格に戻ってきた感じだね。
少しずつ分譲価格も騰ってきたけど、バブル崩壊から落ち着いた
10年前よりまだかなり安いね。

安くなったから、都内ではここ5年くらい、広いマンションが増えたと思う。
10年前は広いと、高くなって買う人が限定されたから70㎡前後が主流だった。
また、専有面積は狭くなるでしょうね。

[69: 匿名さん]

用地取得が云々ってのは営業トークのような気もする....
政府は一等地の公務員宿舎や政府機関を処分して債務を
減らす方針だし、少子化で学校関係も処分を急いでる。

間違いないのは用地取得費用の金利負担が増えてくること
くらいか。

[70: 匿名さん]

>>69
まあ、信じられないなら仕方ないですが
事実は事実
友人、知人に不動産関係者が居たら聞いてみてください。
民間のリストラで溢れかえっていたマンション用地供給が
一巡して良い土地はなくなってきてます。
公務員宿舎は数年前から売却してますし
こんなとこでウソ言ってもなんの意味もないですし。

[71: 匿名さん]

>>70さん

昨年都心で、土地の売却に係わったから、
あなたの言うことは正しいのがよくわかります。

23区でも、郊外では路線価の1．5倍前後ですが、都心部は最低でも2倍
立地が良いと2．5〜3倍以上なんて高額で取引されていますね。
数年前は住宅地で3坪単価300万円以上の土地はあまりありませんでしたが、
今では珍しくなくなりましたね。
住宅地も切り売り傾向で、まとまった土地は確かに希少価値ですね。

マンション価格にすぐ転嫁出来ないから、
占有面積を小さくして、当分ごまかすしかないんでしょうか？

[72: 匿名さん]

今現在の状況がバブルと認識できない人はここで論ずる資格なしだな。
事実、土地価格は上昇の一途。
ここ数年は地主も賢くなったので売却する時はほとんど入札。
直接買収より高値で売れるからね。
この半年から最近までの各デベの仕入れは平成20年の販売用だと
思うけど郊外（例えば草加とか）入札でも落札価格は今の山手線内並の
価格だよ。
70㎡〜75㎡で4500万〜5000万くらいと想像できる。
そんなに高くちゃ売れないから60〜65㎡主体となる。
但し、都心でも小さな売り物はまだまだある。
総戸数30戸程度の規模ならね。

以上、○○総研勤務の者より

[73: 匿名さん]

>72さん

これから分譲されるマンションがその状況では、今まで都心で安価で80㎡の
分譲マンションを買った人は、買値より高く売れるなんて、バブル期のようなことが
起こるのでしょうか？

それとも、土地を高買いをしたデベの利益が薄くなるのでしょうか？

[74: 匿名さん]

＞73さん

既に一昨年あたりから特に港区の中古マンションは値上がりしています。
と言っても全般的にではなく勝ち・負けはっきりと分かれています。
竣工2年しても50％くらいしか入居していなく値下がりしているものもあれば
築3年くらいで購入時より20％程高値で売れているものと色分けされています。
以前のバブルのように何でもかんでも値上げりしている訳では
ありません。そこが前回のバブルと違う点です。
よって買値より高く売れるマンションも当然あります。
またデベは利益が薄くなる都心よりもまだ利益率の高い郊外へ既に用地取得
をシフトしてます。または利が薄くなるマンションではなく貸しビルへ変更し
利益+資産保有へと転換しているようです。

[75: 匿名さん]

「バブル」の定義もしないままバブルバブルという人が多いですね。
何もわかってない証拠です。

[76: 匿名さん]

↑おまえもな。

[77: 匿名さん]

「バブル」の定義ときましたか。

土地等の価格が、投機目的の購入などにより本来の使用価値を超えて高騰した状態。
ただし、「はじけた」事によって後でバブルと言われるわけなので、高騰イコールバブルではない。

とでも言えばいい？

それぐらいのことは、20年近く普通のサラリーマンやってる私にでも言えるが、
多少のずれがあっても、不動産の使用価値はそんなに上がってないはずなのに
高騰している状況を「バブル」と表現してるんだという共通認識がありゃいいでしょ。

で、定義がどうとかいう事から入る経済学的視点に立った分析（笑）は、
大抵外れるんですよ。

経済学者の言うことや日経読んで信じるヤツは(伏字）。
それを読んで世の中がどう動くか考え、それを的中させるのが一流。

[78: 匿名さん]

>77
無知無学なやつほど、ひがみ根性を丸出しにする（藁）

[79: 匿名さん]

おっと、ついでに無教養。。

[80: 匿名さん]

営業に言葉には騙されないように注意しよう。
あいつらは、いつでも値上がりしますと言って、今しかないと思い込ませて売ろうとしますから。
実際、都心でも横ばいか、地域や物件によっては値下がり傾向ですから。
勿論、値上がりした物件もありますが、極稀です。

[81: 匿名さん]

↑信じられない！
ほんとに現状認識してるの？
今までの認識しかないのね。
７２さんの言ってる通り現在の土地価格は横ばいどころか
平均１５％以上既に上昇してるんですよ。これがマンション価格に
反映されるのは来年度以降の新築分譲分だけど。
それから検討しても後の祭り。
但し、全部が値上がりじゃないのも事実。
物によっては悲惨なものも当然ありますよ。

[82: 匿名さん]

つうか、昨年前半に仕入れた物件については
もう反映されはじめてましておりまして
昨年後半から新築マンションの価格が上昇しております

ただ前にも書きましたが“バブル”ですので
どこで弾けるかの問題ですよ

80さんの言う「営業の言葉には騙されないように」というのはその通りですけど
まぁ、地価/マンション価格に関して急激に状況が変化したことについては
ご存じないよーですね

[83: 匿名さん]

地価や建設費が急激に変化することはありません。
営業の戯言ですね。
もしバブルだったらバブルが弾けるまで待つのが一番ですね。
今買ったらどうなるか、もうお判りですよね。

[84: 匿名さん]

＞83さん

今買ったらどうなるか、分かります。
正解なんですね。

地価が急激に変化している事も知らないなんて情報収集能力ゼロ！

[85: 匿名さん]

教養あふれる方々もいるようだから、地方の国立大の法学部、しかも10年以上前に卒業した
私なんぞが出る幕じゃないかもしれませんがね。
バブルだとして、どの局面にあるかが問題なんですよ。
まだ上がり続け、その後弾けたとすると、手の届く価格に戻ってくるのはいつになると思います？

まあ、今すぐ弾けた場合については、どのぐらい膨れ上がっているか、つまり近隣相場との比較になります。
特に、一部の郊外物件はダメージが大きいでしょうね。

[86: 匿名さん]

＞８０＝８３？

よっぽど変な営業にひどい目にあったのか？
経済に疎い奴のようだが、営業への恨みだけで
現状を語ってはいけない。

[87: 匿名さん]

豊島区、新宿区、文京区、中野区の中古マンションチラシが新聞に入ります。
やはり、この地域だと3年くらい前が底だったと思います。
大規模マンションだと、売り物件も多いから比較できるんですが、
15〜30％は坪単価が騰っていると思います。（130万円〜190万円位です）
面積の大きな物件ほど、分譲価格が高額になるので、坪単価は安いですね。
ひやかしで、電話してみても以前のように大幅値引きはしないそうです。
せいぜいチラシ価格から200万円が限界のようです。
これなら、新築の方が物によっては1000万円近く値引きしますから、凄いです。
ある程度年数が経った物件でも、城東や埼玉、千葉の新築物件と坪単価は変らない
感じです。
マンションや地区によって＊＊＊、勝ち組ははっきりしていますね。
手入れの悪いマンションは、横ばいか値下がりしている物もありますよ。
住民層の良さそうな駅近の、普通のマンションが値上がりしているみたいです。

[88: 匿名さん]

>>86
仕方ないですよ
イデオロギーから物事を考える人には
現実なんて目に入らないのですから

[89: 匿名さん]

でも実際、値上がりしたっていう話も聞かないぞ。
おいらが検討している、（一部、いた）グローブタワー、キャピタルマークタワー、ワールドシティタワー価格は第１期と変わっていない。
カテリーナやケープタワーにいたっては逆に下がっているぞ。
単に湾岸はダメということなのか？
だったらオリンピック景気が見込める豊洲や晴海に鞍替えしなきゃ。
本当は台場がいいんだけれど．．．

[90: 匿名さん]

＞８９

だから今が買い時なんじゃないですか？
ご検討されてる所はすべて３年以上前に用地取得されてる所です。
今のように土地代、原材料コストが高騰してる時に取得、建設
していたら現在の価格では販売できないでしょう。

[91: 匿名さん]

>90

そうですよ、今考えてみると3〜5年前が23区は、底だったような気がします。
ご近所の売り地も5年前は1坪が200万前後、最近では250万円前後で200万円未満は
道路が極端に狭い土地や、土地の形が変形の物しか見かけないですね。

マンションは用地を仕入れて、設計して、竣工するまで2〜3年です。
用地仕入れが30％騰がれば、分譲価格は10〜20％は騰がるでしょうね、
それが出来なければ、その分占有面積や共有部分の面積を削るしかないでしょう。

タワーマンションの方が、各部屋の土地の持分が少ないから分譲価格への
影響は少なそう、これからはペンシルタワーマンションも出来るかもしれないな。

[92: 匿名さん]

＞９１

タワーマンションは公開空地を取ったり、総合設計制度でないと高層は
建てられません。
従ってペンシルタワーも建たない状況になり、ますます現在の大規模が
希少価値となるでしょうね。

[93: 匿名さん]

>>89
うーん、とりあえず、このヘンをお読み下さい

地価熱狂の現場を歩く　物件奪い合い、地上げも復活
（AERA 2005年10月17日号）
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200510180255.html

[94: 匿名さん]

>92
都心の普通の住宅地でも駅に近いと、高さ規制、日影規制もない場所がいくつもありますよ。
容積率も400％、500％があるんだから、ペンシルタワーも出来なくもないでしょう。
現在でも普通に15階建てくらいは、建設されてますから。

[95: 匿名さん]

通常タワーマンションは高さ60m以上、20階建て以上を言います。
15階くらいはタワーでなく、商業地域は高さ・日影規制はないですが
容積400、500％では高層マンションは建てられません。
（物理的に建てられないのではなく容積が不足という意味）

[96: 匿名さん]

>95さん

目白で容積率300％の地域に21階建てタワーが分譲されてますよ。
確かに周囲はがら空きですが。

[97: 匿名さん]

>93
記事を読むとこれからは値下がりに反転すると読めるぞなもし。

[98: 匿名さん]

>97
騰がった物は必ず下がりますから、そうも言えます。
でも今後10年間程度はないでしょうね。
2極化だと思いますよ、いいところはドンドン値上がり、
ショボイところは、価格維持かドンドン値下がり。
本来物件の価値なんてそんなものです。
中古マンションの価格推移がいい例です、築年数以外にもマンションによって随分違います。

[99: 匿名さん]

＞89
おおまかな話なんだけど、CMTなど湾岸マンションで売れ残ってるのは
比較的中高層の7000〜9000万の物件。中低層階の3000〜5000台はほぼ完売。
高層階の1億以上も大体完売という構図なの。結局7000〜9000台に客がいな
いというか、それくらいの財力があれば、山手線内側を買うんだと思う。
湾岸系で値上がりするとしたら、高層か中低層の割安なところ。7000〜9000
が動かないと仮定すると、低層階の上限もここまで。高層階もこの売れ残り
層から極端に高くならない程度の変動だと思うよ。

[100: 匿名さん]

たしかに、中途半端に高い8000万円の物件は、湾岸には買わないかもしれないな。
売れ残ったらどうするんだろう？大安売りか賃貸にでも出すのかな。

[101: 匿名さん]

>97
ぞなもし語を話すお主、何藩のものじゃ！

[102: 匿名さん]

マンションの分譲価格は都心に限っていえば値上がりしてますよね。
いま仕込みに入ってるマンション用地もほんの２年前の２倍３倍は
あたりまえということですから、今後売り出しになる物件の価格も
７０㎡くらいのもので１０００万から２０００万円くらい高くなり
ますよね。
あるいは、平均面積を１５％くらい減らして値上がり感を緩和して
出してくる。
一方で買う側も、株が上がったりしてますから、そのぶん資金がで
きてますから。
反対に金利はもうすぐ引き上げられますから、ローンを組む人は
予算不足になりますよね。
いずれにしてもたいへんなのは、持たざる人々。

[103: 匿名さん]

金利は、購入者だけではなく、デベロッパーにとっても負担になる。
資金調達コストがあがるので、その分、マンションの価格に
転嫁されることになるでしょうね。

それが本格的にきいてくるのは、もう少し先だけれど
購入者の間で先高感が高まれば、デベロッパーは当然商売だから、
前倒しでマンションの価格をあげてくると思う。
というよりは、すでにあがりはじめているということか。

[104: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。
姉歯建築士の問題があってから、マンションは売れにくくなってきています。
デベは何とか売ろうと必至で、結構な値下げをしていますよ。
物件によっては一声、５００万円も下がったところもあるそうです。
買い急がないで１年ぐらいは様子見しても大丈夫でしょう。
上がる上がると言っているのは、売れないデベだけですよ。
騙されないように気をつけましょう。

[105: 匿名さん]

↑　売れにくくなってるのは中小、弱小デベの場合のみ
　　大手で売り急いでるとこはほとんどないね （＾−＾）
　　大手は上がる、上がるって言わなくても上がってから
　　売ればいいからね
　　資金力がものを言う

[106: 匿名さん]

売れているのはごく一部の大手のみ。
そういう意味から、これからはどんどん値下がりするでしょう。

[107: 匿名さん]

大手だから安心だと思うほどおめでたくはないが、
少なくとも中小のデベは最初から候補外になりましたね。
三井（パークコート）・三菱（パークハウス）・住友（よく知らない）
東建（ブリリア）・野村（プラウド）くらいしか検討しなくなりました。

[108: 匿名さん]

同意！
オレも三井・三菱・住友くらいしか今検討していません。
検索もこれまでは地域、予算等から探してましたが
現在は上記各社のＨＰで探しています。

[109: 匿名さん]

私も三井などのほうが良いと思っているのですが施工はどこがよいのでしょうか？例えば鹿島とか長谷工とか大成など。
三井が売っていいても施工はバラバラなので、良い施工業者は？

[110: 匿名さん]

三井で都心だった、パークコートにしておけばいいと思います。
鹿島・大成・大林・竹中かな。

[111: 匿名さん]

そうすると、予算としてはファミリータイプだと
最低７０００−８０００万円くらいは
見ておいたほうがよいね。

[112: 匿名さん]

パークマンション、グランドヒルズ、プレステージあたりに住める人が、幸せなんだろうね。。
パークコートやパークハウスは、ワンランク下ですね。

[113: 匿名さん]

施工は鹿島、大成、清水がトップ３でしょう。
ワンランク下がって長谷工、大林、竹中かな。
トップ３以外は中古になったときの下げ率が大きいですから、なるべく鹿島や大成を選ぶと良いでしょう。
長谷工や竹中は安くてに入るのでお買い得とは思いますが、トップ３に較べると満足度は少ないと思います。

[114: 匿名さん]

>トップ３以外は中古になったときの下げ率が大きいですから、なるべく鹿島や大成を選ぶと良いでしょう。

それはないでしょう、ちょっと言いすぎですよ。
あまり、聞いたことがない話ですよ、素人の願望でしょうか？

マンションは、施工よりも立地と、地域性なのは常識ですよ。
まあ、同条件なら大手に越したことはないですが、中古のチラシに大きく宣伝していないですよ。
数名の社員が施工管理をしているだけで、実際に作っているのは下請けですから。

[115: 匿名さん]

[116: 匿名さん]

施工会社は大手を選ぶ方がいいし、
不動産会社も大手の方がいいと思いますよ。

マンション価格の今後ですが、じりじりと上げてくるでしょうね。
特に都心は供給不足です。今出ている大規模を例にとると、
今後は豊洲（都心と言えるかは微妙な立地だが）のみ。
あとは東雲や有明となるので、都心とは言えないでしょうが、
その辺りでも値上がりは必至でしょう。
今や、城東や千葉（松戸や船橋など）までも、全て値上がり傾向です。

都心や都心近接地では広い纏まった土地は、現状及びこれから先もあまり期待できません。
現在は、土地は全て入札で、価格は路線化の2倍、3倍は当たり前です。
不動産会社の経営は、自転車操業です。土地の仕入れがなくなれば
おまんまの食い上げです。価格が高くても、商売する以上、土地を購入
せざるを得ない、というのが本音ですね。
都心及び都心近接地域では、供給不足、土地価格の高騰、という要因により、
マンション価格が上がるのは避けられません。

ただ、このままあがり続けるとは思えません。
だれかが、ババを引く時があるのだろうと思います。
それが、いつなのかは、誰も分かりません。

[117: 匿名さん]

マンションに限って言えば、長谷工の方が竹中などよりも良い仕事をすると聞いたことがあります。
確かに竹中などは一般建築が主ですからマンションは苦手なのではと思います。

[118: 匿名さん]

116の修正。

今後の大規模は、晴海がありましたね。
ただ、豊洲の価格が暴騰しているので、晴海の分譲価格も
影響を受けるでしょう。

[119: 匿名さん]

>>117

長谷工は、コストダウンマンションが得意。内装、設計とも
コストダウンしています。勿論強度はちゃんとしてますよ。
それ以外でというところです。
例えば、高さも超高層制限（60m以下）ぎりぎりの19f〜20fというのが得意。
そのため、階高を抑えるために、直床工法です。更に直床はコストも安い。
超高層ギリギリで、戸数を増やし、工法も安く仕上げる設計は
コストダウン以外にありえません。
では、販売価格はどうでしょうか？安いと思いますか？
私は相場並みの価格だと思います。決して安くはないと思います。
ただ、土地の仕入れ、設計、施工、販売まで一環してできるのは
長谷工のみ。そこは評価してもいいけど、私は長谷工物件だけは
買いません。

[120: 匿名さん]

同感。長谷工をスーパーゼネコンと同列に並べるのは理解できないです。
長谷工がかかわっているというだけで検討対象からはずした（検討するだけ時間のムダ）のは私だけではないはず。

多くの制約の中、すべてを他社がやらないギリギリのところでこなしコスト削減を追求し続ける
企業姿勢は否定しませんが、それが消費者のためになってるとは思えないです。

環境への配慮や周辺地域との融合等、大規模集合住宅を手がける上で必要な視点が決定的に欠如している
ように思えます。そこを購入する住民もまた等しく「立地がよく施工に問題はなさそうでお得だったから」
と住宅を選んでいるようにみられるのは、ちょっと自分には耐えられないかなと。

[121: 匿名さん]

今後、まずでてくる晴海物件は長谷工ですよね。
清掃工場とＴＴＴに挟まれ、駅からも最も遠い、たぶん晴海で一番販売条件の厳しい土地。
20階建２棟、900戸だそうですが、中央区ブランドとスケールを宣伝材料にして、
スターコート並みの価格で出してくるんでしょうか？

[122: 匿名さん]

竹中、大林：スーパーゼネコンの一角
長谷工：格安マンションをそれなりに仕上げる業者
長谷工マンション購入者のたわごとは無視しましょう

[123: 匿名さん]

最近のを見てると、長谷工は格安じゃないでしょ？
少しだけ条件のよくない場所に、こなれた技術で堅実な物件を作り、
ぎりぎり納得できる値段で売ってるわけで。
「当たり」はないと思うけど、「ハズレ」もないだろうなというのが私の感想。

技術水準はタワー物件なんかも手がけている中堅どころのほうが上だろうし、
スーパーゼネコンと比較できないってのは同感ですが。

[124: 匿名さん]

[125: 匿名さん]

もうマンションは完全に供給過剰です。立地の利便性が悪い所はどんどん資産価値が落ちています。「ババ」を引かない為にもマンションの本来であるアー＊＊ティーな場所で最寄駅から徒歩８分以内をお薦め致します。

[126: 匿名さん]

何だか長谷工批判スレみたいになってますね。
今春販売開始予定の「ウエストレジデンス大崎」、山の手線駅から徒歩４分の再開発エリアの一角に
立地する全戸南向きの20階建てマンション。
売主が三井物産、新日鉄都市開発他で、価格次第では私としては魅力的かなと思うのですが、何と
施工が長谷工の定期借地権（地上権）マンション！そこまでしないと今では都心マンションを手頃な
価格で出すことは出来なくなってしまったのでしょうか？

[127: 匿名さん]

23区の多くの場所は、地下鉄等の交通網の発展で最寄り駅10分以内になったそうです。
最寄り駅10分以上のマンションを買うのは、よほど利点がない限り、あえてブスなお嫁さんを
もらうのと等しい気がする。
日本人ははっきり言って新しい物好き、成熟社会では新しかろうが、古かろうが
立地の良いところに住みたがるのが、人間の常ではないですか。
銀座のテナント料が高いのも、限られた住所の立地を多くの業者が争っているからでしょうね。
わざわざ自分に理由を付けて、言い訳をして郊外住みたがる人も多いけどね、デベの最良のお客だよ。

[128: 匿名さん]

>>最寄り駅10分以上のマンション
でも、高級住宅地って、けっこうそういうところが多くないですか？
よく知りませんが、広尾とか。
山の手線内だと、むしろ10分以上の立地の方が、高いような。

[129: 匿名さん]

長谷工スレたたき出された荒らしがこちらに出没して
ご迷惑をかけているようで、誠に申し訳ありません。

[130: 匿名さん]

長谷・・さん、つくりが安っぽいんですよねぇ。

[131: 匿名さん]

ＰＣＴが、部屋によって大きく価格差をつける戦略に出たみたい。
全体としては上がる、でもあらゆる意味で２極文化の時代、安いまま残る部分も少しはあるでしょ？

[132: 匿名さん]

PCTは 西向きは 260万/坪上をつけてきているようですね。
向きのよい100m^2超は軒並み 9000万後半とか。　凄いな。

[133: 匿名さん]

PCTってどこの、何というマンションですか？
坪/260万円なんて、山手線内並の価格ですね。

[134: 匿名さん]

パークシティ豊洲でしょ。ボッテルナ。

[135: 匿名さん]

山の手線内で今どき260万でなんて買えるの？　教えて欲しい。
PCTは高いってのは　”Ｂ棟で””西向き”だと思うよ。いくらなんでも
A棟の東とかだったらその値段では１戸も売れまい。

[136: 匿名さん]

２６０万円／坪なんて都心で考えれば安いでしょう。
でも、豊洲でこの価格というのもボッタクリですね。
同じような背景、環境（ドッグ跡）の横浜コットンハーバーは１６０万円／坪ですよ。
あちらはJFE＋三菱＋野村ですが。

[137: 匿名さん]

>>135さん

山手線各駅の分譲坪単価の相場（徒歩8分、75㎡の平均）内側外側関係なく基準階、位置
内側、高層階なら15％増ぐらいでしょう。（住まいサーフィンより）

田町：229万円　品川：225万円　目黒：237万円　代々木：255万円　恵比寿：271万円
高田馬場：224万円　目白：244万円　池袋：228万円　大塚：207万円　駒込：223万円
田端：188万円　西日暮里：176万円　西日暮里：167万円　上野：182万円　秋葉原：230万円

総武線
信濃町：262万円　飯田橋：251万円　お茶の水：251万円

メトロ丸ノ内線
新大塚：225万円　茗荷谷：237万円　本郷三丁目：251万円　四谷三丁目：266万円
新宿三丁目：252万円

メトロ有楽町線
東池袋：217万円　江戸川橋：227万円　市ヶ谷：289万円　麹町：303万円　銀座一丁目：323万円

その他ご参考
横浜：170万円　川崎：157万円　板橋：191万円　浦和：149万円　大宮：158万円　千葉：133万円

PCTって、高いんだね、都心に比べてどういうメリットがあるんだろう？

[138: 匿名さん]

豊洲は都心ですよ。
銀座まで地下鉄で３駅です。

[139: 匿名さん]

低金利政策の緩和が発表されましたから、マンションの価格は下げ方向に転換するでしょう。
後、３年程待てば１割程度は安くなるのでは。

[140: 匿名さん]

マンションは2極化するんでしょうね。
3年前坪200万円前後で仕入れられた土地が、昨年は260万円前後なんだから、
安くするには、グレードを下げるか、共有部分を思い切って削らないと、事業にならない。

[141: 匿名さん]

豊洲が都心だとすると、月島、佃島、築地、晴海も都心になりますよ。
住民には失礼ですが、手前みそもいいところだと思います。
皇居、銀座からの距離で判定すると、東京湾の海上も都心になっちゃうよ。

池袋から急行で1駅目の石神井公園は、都心なんでしょうか？

[142: 匿名さん]

月島、佃島、築地は都心でしょう。
都心といっても、いろいろありますから。
晴海から向こうを都心とは、言えないでしょう。

[143: 匿名さん]

数年前から勝どきに住んでいる者ですが、
私は都心居住のつもりでいます。
ただ、古くからの住民の皆さんには、
都心という意識はまるで無いとのことです。

その辺のギャップ（住民意識も街並みも）があるところが、
この辺りのまちの良いところかもしれませんが。。。

[144: 匿名さん]

都心の定義は純粋に宮城からの距離でしょう。
新宿や池袋は都心ではありません、ましてや石神井公園なんて、
でも月島、築地、八丁堀はまさに都心ですよ。

[145: 匿名さん]

都心とは、山手線の内側か、外側でも山手線の駅まで徒歩圏ではないでしょうか。
都心の大動脈は山手線だし、何か客観的な基準を求めるなら、それかと。

[146: 匿名さん]

私も145さんと同じ山手線の内側と駅の周辺と思っていました。
でも都心という意識も最近までありませんでした、子供の頃はまだ人口が多く
アパートも長屋も残っていました。
郊外にはまだ畑が多かったので、郊外が新興住宅地として、発展してきてから
比較論の中で、都心かと思うようになりました。

山手線の駅を利用している古くから住民は、区別してます、山手線の外側と内側を。
駅の外側は、何となく風俗は多いような気がします。

都心→東京23区→郊外　との区分けでしょうね。

確かに湾岸も埋め立て地で、江戸時代から埋め立てが進んでしますが、
あくまでも人間が作った人工の街ですね、昔は工場や倉庫地帯でしょう、住宅に利用されるとは
考えもしませんでした。
豊洲が開発されたと聞いて驚きました。

ただ1つ言えるのは、人工の街ですから町並みは確かに整然としていますね。

[147: 匿名さん]

勝どき倉庫（仮）より。

都心：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区
※ 都心３区は千代田区、中央区、港区。５区で新宿区、渋谷区が追加、６区で文京区が追加。
城南：品川区、目黒区、大田区、世田谷区
城西：中野区、杉並区
城北：豊島区、北区、板橋区、練馬区
城東：台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区

[148: 匿名さん]

>>144
あなたが正解です。

[149: 匿名さん]

東京の都心の範囲

http://www.tackns.net/mixed/tokyo_core.html

地方出身者はこれを頭に入れといて下さい。

[150: 匿名さん]

混乱するからやめましょう、何だか話が横道にそれてきましたね。
都心の範囲を議論するスレではないでしょう？
都心9区という限定された区域の住み心地、悪いところ、良いところをなんじゃないの？

やはり都心は、文化施設の密度、商業施設の密度は比類無いものがあるね。
自動車を使わない人達には便利だと思う、お年寄りも。
反対に駐車場の数は圧倒的に少ないし、渋滞するのは当たり前だから車好きには向かない。
ガソリンスタンドもけっこう廃業が目立つよ。（これが原因で石油ヒーター今年からやめました）
竹橋から護国寺までのルートに、ガソリンスタンドが1軒しか残ってないそうです。
外国のように、3人以上乗車していない個人の自動車は規制して欲しいと思います。