都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[51: 匿名さん]

業者です。
ここんとこ仕入れてる土地は
ホントに＊＊みたいに高いです。
「絶対買える」と思った入札も
更なる高値がついていることがざらです。
正直、「怖い」ですが、
土地が仕入れられないことには商売できませんから仕方ないです。
売れる売れないは別として
これから出て行くマンション、＊＊高くなりますよ。

[52: 匿名さん]

昨日のWBSの放送。
練馬区にある都有地の競売で最低8億円のところ16億円で落札。
調べたところ、なんと路線価の2.6倍ですよ。

[53: 匿名さん]

土地価格は、同じ都内でも随分違うんですよ。自由売買だから土地の相場はあっても
ケースバイケースで、同じ地域でも道路付け、道幅、駅からの距離、用途地域、
容積率で2〜3割違うのは当たり前です。

練馬区あたりの住宅地はまだ路線価の2倍未満程度ですが、山手線沿線の住宅地だと
路線価の2〜2.5倍はごく普通です。買える人が限られるので、50坪以上の土地を
探すのは苦労します。80坪の土地を4分割なんてごく普通です、それでも5000万円以上はします。
いわゆる3階建ての戸建てです。

マンション用地は、最低200坪〜300坪以上必要だから、住宅地より更に貴重な土地だから
路線価倍率は高倍率になる傾向があります。
知人がマンション業者に路線価の2．5倍で売却して、後から後悔していました。
駅から近いと、日陰規制も高さ規制もなく、おまけに容積率も緩和できる土地があるんですよ。
そんなところは、路線価の3倍でも業者は欲しがりますから。
マンション用地の場合は、広い道路に面していて、容積率が大きなところが一等地でしょうね。

[54: 匿名さん]

仕入れ価格が騰ると、マンション価格も騰るのは当然の話ですが、
人気地区で需要の高い地区なら、広い高額な物件でも売れるでしょうが、
そうでない地区は、専有面積を減らす傾向にある様ですね。

郊外なら80㎡の3ＬＤＫでしょうが、都内中心部だと60㎡台の3ＬＤＫもありますね。
こうしないと、ただでさえ割高な分譲価格が、更に高くなります。
80㎡で7000万円以上なら、誰でも買えません。
60㎡台にして5000万円台なら、買える人も増えてきます。

都心を買うような人は、お金持ちもいますから120㎡のマンションもありますね。
郊外を買う人は、お金持ちは少ないから120㎡超のマンションは造っても売れないですね。

[55: 匿名さん]

↑よくわかりました。
たしかに広さや間取り、価格の条件が合えば
どの地域でもよいとは、いえませんね。
お金持ちの住む地域は、教育、治安など
それなりの費用対効果があるのでしょう。

[56: 匿名さん]

↑
私の知る限り、マンション族がお金持ちで、古くからの住人はあまりお金持ちという感じは
しないですよ。
確かに明治以来の街ですから、教育機関、病院等のインフラは整備されています。

[57: 匿名さん]

中古の話で申し訳ありません。
都内に住んでいます。
中古マンションは3年前位を底に物件によっては30％位上昇しています。
管理の悪いマンションは、下がったままです。

ある古いマンションだと、分譲価格が1000万円、バブルの頃は7000万円
10年前は3500万円、3年前は1800万円、現在は2500万円。
同じ位の専有面積の部屋を、こんなに違う価格で買った住人が
同じ屋根の下で暮らしているんですから面白いですよ。

我が家は10年前に3500万円で買いました。

[58: 匿名さん]

>>57
参考になります。バブル期は別としてもそうでない期間ですら随分な
価格変動があるのですね。不動産って怖いです。

[59: 匿名さん]

マンション売ってます。
高い買い物だから、価格に敏感になるのは良く理解できますが
損得だけで選んでると、なかなか買えないし、後悔すると思います。
投資用ならわかりますが、自己居住用のマンションを買いたかったら、
今出ているマンション沢山まわって買える範囲で一番欲しい物件買っとくのが良いと思います。
正直、この先のことなんて誰にも分からないんですから。
ただ間違いなく言えるのは、都心、郊外に限らず、
東京圏のマンションは売り出し価格が短期的に1割〜2割位は上昇すること。

[60: 匿名さん]

>59
それはないでしょう。
首都圏のマンションは一部の高級物件を除いては、下落方向です。
５年後には、軒並み１割前後は下落しています。
今、買いに走るのが一番損ですね。

[61: 匿名さん]

>60
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

[62: 匿名さん]

マンションを作るには大きな土地が必要。
企業がリストラで撤退する工場・倉庫・社宅などの供給が
少なくなれば、価格に跳ね返る可能性は高い。

52の土地は加えて、練馬区の高さ制限条例が改正されると
同じ土地で作れる部屋数が減るので、マンションの原価が
高くなるのでその前の駆け込みと思われる。

大規模マンションの建設で地域と紛争が多くなっているので
練馬区のような動きも増えてくると思う。

ＧＤＰの発表からも判るように、金融も引き締められる可能性も
ありローン金利に跳ねる可能性も高い。

現在の状況からは価格上昇の可能性は高いと思うよ

[63: 匿名さん]

60さんの説は面白いですね。でたらめでないとすると、
１.「首都圏」つまり、郊外物件へのシフトで安い物件が目立つようになってきている
２. 良い物件が少なくなり、駅遠等の条件の悪い物件が目立つようになってきている
３．売れ残りマンションの価格を定点観測している

[64: 匿名さん]

新築物件だけではなく、中古物件の価格推移を追うことも必要ではないでしょうか。
２３区の複数ポイントで、同じ条件のものを定点観測して、平米あたりの価格が上がっているか
下がっているか、という分析です。

週刊ダイヤモンド、日経ビジネス、東洋経済あたりで、年に数回こういう企画があって
昨年のそれらの調査によると、都心の主要ポイントでは、
中古価格が上昇しているという結果が出ていましたが、
６０さんの説のもとになるデータも知りたいですね。

もしかして、中古はあがって、新築は下がる、という状況なのかな。

[65: 匿名さん]

今、都心部では中古と新築の格差がほとんどないといわれているのに、
中古は上がって、新築は下がったら、新築のほうが安くなっちゃうじゃん。

[66: 匿名さん]

確かに、都内の人気エリアだとマンション用地は少なくなる一方でしょう。
駅近には、ある程度の規模の物件が建設されることは希だろうね。
供給されるとしても、世帯数の少ないペンシルマンション？

30年超の物件も、実務的に建て替えはほとんど不可能だから、立地と便利さを
考えると、利便性の良い中古マンションは希少価値になるんでは？
都内で駅から徒歩15分となると、けして物件価格も安くないので、あまり魅力は感じません。
物件に魅力を感じる人もいれば、立地に魅力を感じる人もいるでしょうね。

うちのマンションの場合3年くらい前が底で、最近売り出した中古物件は
30％は値付けが騰ってます。実売価格はわかりませんが、不動産屋が入っているから
べらぼうな値付けとも思えません。
山手線徒歩5分の住宅地の物件です。

[67: 匿名さん]

用地自体の需給関係だけでなく、
用地取得のための資金需給についても考えましょう

状況は日々変わっています
現在は都心も郊外もどんどん地価が上がっています
それは昨年後半からの株価上昇によって銀行が楽になり
不動産向け融資をどんどん増やしているからです

完全にバブルです

[68: 匿名さん]

相場が下がったものが、適正価格に戻ってきた感じだね。
少しずつ分譲価格も騰ってきたけど、バブル崩壊から落ち着いた
10年前よりまだかなり安いね。

安くなったから、都内ではここ5年くらい、広いマンションが増えたと思う。
10年前は広いと、高くなって買う人が限定されたから70㎡前後が主流だった。
また、専有面積は狭くなるでしょうね。

[69: 匿名さん]

用地取得が云々ってのは営業トークのような気もする....
政府は一等地の公務員宿舎や政府機関を処分して債務を
減らす方針だし、少子化で学校関係も処分を急いでる。

間違いないのは用地取得費用の金利負担が増えてくること
くらいか。

[70: 匿名さん]

>>69
まあ、信じられないなら仕方ないですが
事実は事実
友人、知人に不動産関係者が居たら聞いてみてください。
民間のリストラで溢れかえっていたマンション用地供給が
一巡して良い土地はなくなってきてます。
公務員宿舎は数年前から売却してますし
こんなとこでウソ言ってもなんの意味もないですし。

[71: 匿名さん]

>>70さん

昨年都心で、土地の売却に係わったから、
あなたの言うことは正しいのがよくわかります。

23区でも、郊外では路線価の1．5倍前後ですが、都心部は最低でも2倍
立地が良いと2．5〜3倍以上なんて高額で取引されていますね。
数年前は住宅地で3坪単価300万円以上の土地はあまりありませんでしたが、
今では珍しくなくなりましたね。
住宅地も切り売り傾向で、まとまった土地は確かに希少価値ですね。

マンション価格にすぐ転嫁出来ないから、
占有面積を小さくして、当分ごまかすしかないんでしょうか？

[72: 匿名さん]

今現在の状況がバブルと認識できない人はここで論ずる資格なしだな。
事実、土地価格は上昇の一途。
ここ数年は地主も賢くなったので売却する時はほとんど入札。
直接買収より高値で売れるからね。
この半年から最近までの各デベの仕入れは平成20年の販売用だと
思うけど郊外（例えば草加とか）入札でも落札価格は今の山手線内並の
価格だよ。
70㎡〜75㎡で4500万〜5000万くらいと想像できる。
そんなに高くちゃ売れないから60〜65㎡主体となる。
但し、都心でも小さな売り物はまだまだある。
総戸数30戸程度の規模ならね。

以上、○○総研勤務の者より

[73: 匿名さん]

>72さん

これから分譲されるマンションがその状況では、今まで都心で安価で80㎡の
分譲マンションを買った人は、買値より高く売れるなんて、バブル期のようなことが
起こるのでしょうか？

それとも、土地を高買いをしたデベの利益が薄くなるのでしょうか？

[74: 匿名さん]

＞73さん

既に一昨年あたりから特に港区の中古マンションは値上がりしています。
と言っても全般的にではなく勝ち・負けはっきりと分かれています。
竣工2年しても50％くらいしか入居していなく値下がりしているものもあれば
築3年くらいで購入時より20％程高値で売れているものと色分けされています。
以前のバブルのように何でもかんでも値上げりしている訳では
ありません。そこが前回のバブルと違う点です。
よって買値より高く売れるマンションも当然あります。
またデベは利益が薄くなる都心よりもまだ利益率の高い郊外へ既に用地取得
をシフトしてます。または利が薄くなるマンションではなく貸しビルへ変更し
利益+資産保有へと転換しているようです。

[75: 匿名さん]

「バブル」の定義もしないままバブルバブルという人が多いですね。
何もわかってない証拠です。

[76: 匿名さん]

↑おまえもな。

[77: 匿名さん]

「バブル」の定義ときましたか。

土地等の価格が、投機目的の購入などにより本来の使用価値を超えて高騰した状態。
ただし、「はじけた」事によって後でバブルと言われるわけなので、高騰イコールバブルではない。

とでも言えばいい？

それぐらいのことは、20年近く普通のサラリーマンやってる私にでも言えるが、
多少のずれがあっても、不動産の使用価値はそんなに上がってないはずなのに
高騰している状況を「バブル」と表現してるんだという共通認識がありゃいいでしょ。

で、定義がどうとかいう事から入る経済学的視点に立った分析（笑）は、
大抵外れるんですよ。

経済学者の言うことや日経読んで信じるヤツは(伏字）。
それを読んで世の中がどう動くか考え、それを的中させるのが一流。

[78: 匿名さん]

>77
無知無学なやつほど、ひがみ根性を丸出しにする（藁）

[79: 匿名さん]

おっと、ついでに無教養。。

[80: 匿名さん]

営業に言葉には騙されないように注意しよう。
あいつらは、いつでも値上がりしますと言って、今しかないと思い込ませて売ろうとしますから。
実際、都心でも横ばいか、地域や物件によっては値下がり傾向ですから。
勿論、値上がりした物件もありますが、極稀です。

[81: 匿名さん]

↑信じられない！
ほんとに現状認識してるの？
今までの認識しかないのね。
７２さんの言ってる通り現在の土地価格は横ばいどころか
平均１５％以上既に上昇してるんですよ。これがマンション価格に
反映されるのは来年度以降の新築分譲分だけど。
それから検討しても後の祭り。
但し、全部が値上がりじゃないのも事実。
物によっては悲惨なものも当然ありますよ。

[82: 匿名さん]

つうか、昨年前半に仕入れた物件については
もう反映されはじめてましておりまして
昨年後半から新築マンションの価格が上昇しております

ただ前にも書きましたが“バブル”ですので
どこで弾けるかの問題ですよ

80さんの言う「営業の言葉には騙されないように」というのはその通りですけど
まぁ、地価/マンション価格に関して急激に状況が変化したことについては
ご存じないよーですね

[83: 匿名さん]

地価や建設費が急激に変化することはありません。
営業の戯言ですね。
もしバブルだったらバブルが弾けるまで待つのが一番ですね。
今買ったらどうなるか、もうお判りですよね。

[84: 匿名さん]

＞83さん

今買ったらどうなるか、分かります。
正解なんですね。

地価が急激に変化している事も知らないなんて情報収集能力ゼロ！

[85: 匿名さん]

教養あふれる方々もいるようだから、地方の国立大の法学部、しかも10年以上前に卒業した
私なんぞが出る幕じゃないかもしれませんがね。
バブルだとして、どの局面にあるかが問題なんですよ。
まだ上がり続け、その後弾けたとすると、手の届く価格に戻ってくるのはいつになると思います？

まあ、今すぐ弾けた場合については、どのぐらい膨れ上がっているか、つまり近隣相場との比較になります。
特に、一部の郊外物件はダメージが大きいでしょうね。

[86: 匿名さん]

＞８０＝８３？

よっぽど変な営業にひどい目にあったのか？
経済に疎い奴のようだが、営業への恨みだけで
現状を語ってはいけない。

[87: 匿名さん]

豊島区、新宿区、文京区、中野区の中古マンションチラシが新聞に入ります。
やはり、この地域だと3年くらい前が底だったと思います。
大規模マンションだと、売り物件も多いから比較できるんですが、
15〜30％は坪単価が騰っていると思います。（130万円〜190万円位です）
面積の大きな物件ほど、分譲価格が高額になるので、坪単価は安いですね。
ひやかしで、電話してみても以前のように大幅値引きはしないそうです。
せいぜいチラシ価格から200万円が限界のようです。
これなら、新築の方が物によっては1000万円近く値引きしますから、凄いです。
ある程度年数が経った物件でも、城東や埼玉、千葉の新築物件と坪単価は変らない
感じです。
マンションや地区によって＊＊＊、勝ち組ははっきりしていますね。
手入れの悪いマンションは、横ばいか値下がりしている物もありますよ。
住民層の良さそうな駅近の、普通のマンションが値上がりしているみたいです。

[88: 匿名さん]

>>86
仕方ないですよ
イデオロギーから物事を考える人には
現実なんて目に入らないのですから

[89: 匿名さん]

でも実際、値上がりしたっていう話も聞かないぞ。
おいらが検討している、（一部、いた）グローブタワー、キャピタルマークタワー、ワールドシティタワー価格は第１期と変わっていない。
カテリーナやケープタワーにいたっては逆に下がっているぞ。
単に湾岸はダメということなのか？
だったらオリンピック景気が見込める豊洲や晴海に鞍替えしなきゃ。
本当は台場がいいんだけれど．．．

[90: 匿名さん]

＞８９

だから今が買い時なんじゃないですか？
ご検討されてる所はすべて３年以上前に用地取得されてる所です。
今のように土地代、原材料コストが高騰してる時に取得、建設
していたら現在の価格では販売できないでしょう。

[91: 匿名さん]

>90

そうですよ、今考えてみると3〜5年前が23区は、底だったような気がします。
ご近所の売り地も5年前は1坪が200万前後、最近では250万円前後で200万円未満は
道路が極端に狭い土地や、土地の形が変形の物しか見かけないですね。

マンションは用地を仕入れて、設計して、竣工するまで2〜3年です。
用地仕入れが30％騰がれば、分譲価格は10〜20％は騰がるでしょうね、
それが出来なければ、その分占有面積や共有部分の面積を削るしかないでしょう。

タワーマンションの方が、各部屋の土地の持分が少ないから分譲価格への
影響は少なそう、これからはペンシルタワーマンションも出来るかもしれないな。

[92: 匿名さん]

＞９１

タワーマンションは公開空地を取ったり、総合設計制度でないと高層は
建てられません。
従ってペンシルタワーも建たない状況になり、ますます現在の大規模が
希少価値となるでしょうね。

[93: 匿名さん]

>>89
うーん、とりあえず、このヘンをお読み下さい

地価熱狂の現場を歩く　物件奪い合い、地上げも復活
（AERA 2005年10月17日号）
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200510180255.html

[94: 匿名さん]

>92
都心の普通の住宅地でも駅に近いと、高さ規制、日影規制もない場所がいくつもありますよ。
容積率も400％、500％があるんだから、ペンシルタワーも出来なくもないでしょう。
現在でも普通に15階建てくらいは、建設されてますから。

[95: 匿名さん]

通常タワーマンションは高さ60m以上、20階建て以上を言います。
15階くらいはタワーでなく、商業地域は高さ・日影規制はないですが
容積400、500％では高層マンションは建てられません。
（物理的に建てられないのではなく容積が不足という意味）

[96: 匿名さん]

>95さん

目白で容積率300％の地域に21階建てタワーが分譲されてますよ。
確かに周囲はがら空きですが。

[97: 匿名さん]

>93
記事を読むとこれからは値下がりに反転すると読めるぞなもし。

[98: 匿名さん]

>97
騰がった物は必ず下がりますから、そうも言えます。
でも今後10年間程度はないでしょうね。
2極化だと思いますよ、いいところはドンドン値上がり、
ショボイところは、価格維持かドンドン値下がり。
本来物件の価値なんてそんなものです。
中古マンションの価格推移がいい例です、築年数以外にもマンションによって随分違います。

[99: 匿名さん]

＞89
おおまかな話なんだけど、CMTなど湾岸マンションで売れ残ってるのは
比較的中高層の7000〜9000万の物件。中低層階の3000〜5000台はほぼ完売。
高層階の1億以上も大体完売という構図なの。結局7000〜9000台に客がいな
いというか、それくらいの財力があれば、山手線内側を買うんだと思う。
湾岸系で値上がりするとしたら、高層か中低層の割安なところ。7000〜9000
が動かないと仮定すると、低層階の上限もここまで。高層階もこの売れ残り
層から極端に高くならない程度の変動だと思うよ。

[100: 匿名さん]

たしかに、中途半端に高い8000万円の物件は、湾岸には買わないかもしれないな。
売れ残ったらどうするんだろう？大安売りか賃貸にでも出すのかな。