都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[341: 匿名さん]

本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

[342: 匿名さん]

港南2丁目　　　3200,000(円/m2)　グランコモンズ北側
港南2丁目　　　1510,000(円/m2)　食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

[343: 匿名さん]

>342さん

桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）

これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）

港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

[344: 匿名さん]

路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。　多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

[345: 匿名さん]

最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

[346: 匿名さん]

狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

[347: 匿名さん]

>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。

[348: 344]

有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。　高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。　詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

[349: 匿名さん]

>347さん

そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

[350: 347]

まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。

[351: 匿名さん]

>350さん
同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか？
基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
高層階なら350万円〜くらいですか。
75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。

それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30％は理解できるのですが
土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42％も増えてしまいすよ。
これは、どういう仕組みなんでしょうか？
路線価×3倍×1.42となり、路線価の4．26倍になるのは不思議です。

[352: 匿名さん]

港南は売れ残りばっかり。
PT品川なんて１０００万円値引きらしいぞ。
ベイクレも以前から一声５００万円と言われているし。

[353: 348]

))347さん　どうも。

[354: 348]

>>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価　に40%足して売らないと、
利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費＋利益が確保できないと思ったほうが
よいかと思います。　デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
ないでしょうから。

[355: 匿名さん]

>352
今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。

別に港南のファンでも何でもないけど、
予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
さっさと決めておいたほうがよいのでは？

[356: 匿名さん]

後輩；ローンがきついけど、今度やっと都心にマンションが買えました、。

先輩；おお、よかったな、頑張ったな。どこに買ったんだ？

後輩：分不相応なんですけど、港区なんです。

先輩：それは、すごいじゃないか頑張ったな、羨ましいよ、そりゃあ凄いな。
　　　高輪とか麻布なの？

後輩：いいえ、人気の港区の港南なんですよ。

先輩：港南？あまり聞かないけど・・、もしかして海沿いの倉庫街、工場の跡地？

後輩；そうなんですよ。

先輩：何であそこが都心なんだよ、変なこと言うなよ、俺だからいいけど
　　　そんなこと気軽に人に言うなよ、大恥かくぞ・・・
　　　

[357: 匿名さん]

見得より実利。
麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
願うなら港南で我慢するべき。

[358: 匿名さん]

↑
その通りだと思うよ。
ただ一つ、それを都心だって言わなければね。

[359: 匿名さん]

実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。

・固定資産が高い
・（五十歩百歩だが）環境は最悪
・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる

港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。

[360: 匿名さん]

自治体の財政状況も重要なファクター。
港区、港区というのは、単なる見得だけではなく
人口も企業数も増えて財政が豊かな区からの
メリットが期待できるから。

千代田区、中央区、それと浦安みたいに
企業からの税金で安定的なキャッシュフローが
期待できるところと、それ以外のところの差異は
これからかなりきいてくる。

二極化、格差拡大のスピードはこれから
すさまじいくらいに早くなると思うね。

[361: 匿名さん]

土地は生き物なんです。
その価値は、時代によって、また日々刻々と変化します。
昔を語るより未来を語る方が大事です。

[362: 匿名さん]

バブルまでは「土地は下がるもんじゃないから」と言ってたなぁ。ほんと変化しますね。

[363: 匿名さん]

歴史は繰り返しますね
どうしても波があると思います

[364: 匿名さん]

今、東京の都心と言ったら新宿が都心でしょう。
都庁は新宿にあるんですから。
こう書くと日本の首都としての都心は、中央政府のある霞ヶ関だと言われそうですが。
要するに「都心」という言葉に明確な定義なんて無いんです。
関西人から見ると２３区内は全て都心だと思っています。
ちなみに私は１３００年前の都に住んでいます。
それも朱雀門近く、超都心というところでしょうか（笑）
でも今は当時の繁栄の見る影もありませんが．．．

[365: 匿名さん]

今後住みやすいというのなら場当たり的に多種業者があちあち勝手に作るマンションに住むより
３５９さんの言うように地区全体で総合開発するほうが良いでしょうね。
行政主導よりも民間が主導する方が開発業者も知名度やイメージが良くなりますから。
港南地区も勝手に作らずに開発業者が束になって地区開発すれば魅力的な街になったろうにね。

[366: 匿名さん]

芝浦や豊洲などの整然とした街並みに較べると港南の雑然とした街並みは逝かんともし難いね。
商業施設は皆無だし、マンションの間に配送センターがあったりして人が住む場所という感じがしな
い。
それに、都営住宅や公団などの比率が他より多いというの惹ける。
あれであの公示地価というのが信じられない。間違えでしょ。

[367: 匿名さん]

知人はバブル期の痛手のため今は地価暴落主義者なんだけど
最近の公示価格の上昇の話なんかしても
「それはおかしい、地価が上がるはずがない。現実が間違っている」
なんて言っている。そう言われてもね。

[368: 匿名さん]

うちの近くに建つマンションの広告をみてびっくり。
不当？と思えるような値段がついていました。
あんなに高くて買う人いるのかな？と人事ながら心配したりして。
でも、ババを掴む人はいるのでしょうね。
これからもっと、分譲価格は上がると予想しています。

[369: 匿名さん]

既に、普通のサラリーマンが都心のマンションを購入出来る価格帯では
なくなっています。
都心にもマンション用適した土地はあるけど、マンションとして販売しても
価格が高くなって売れないので大規模な新規購入は控えているようですね。

[370: 匿名さん]

そのとおりかもね。
たんねんに探せば、今年いっぱいくらいは中古でいい物件に出会うかもしれないけど
来年以降はそれもなくなりそう。

来年からあと５−７年くらいは普通のサラリーマンが都心でそれほど無理なく買える
物件はなくなると思う。まあ、この数年間が神様が与えてくれた
ん十年に一度のチャンスだったと思うけど、ボトムの時って
後になってみないとわからないなから。


これから１０年くらいはマンションを買わなくてもよいという層は
１０年後にまわってくるチャンスを待ったほうがよいと思う。
それが待てなければ、この半年に勝負をかけるしかないが。

[371: 匿名さん]

370さん

同意です。

[372: 匿名さん]

同感ですね。

[373: 匿名さん]

そんなことはない。
都心の物件には値上がり傾向が見られれものの全体的には、今の上昇は一時的なもの。
３，４年後には、元に戻っているか、反動で値下がりしている可能性の方が大。
デベの言葉には騙されないように気をつけよう。

[374: 匿名さん]

豊洲のタワーのスレッドなどを見ると、
デベの値付が間違っていて、すごく売れ残るだろうとか言う人が多いのですが、
買えるかもと期待していたら自分の収入が低い現実に直面したというのが現実なのに、
なぜいきなりデベの値付が失敗したという結論に飛躍するのかよくわかりません。

[375: 匿名さん]

豊洲の駅を降りてみたけど大きいばかりで、整然とした街には見えなかったなぁ。。。

[376: 匿名さん]

土地の仕入れ価格情報を見ていれば、2-3年先のマンションの分譲価格は読めますよね。
2-3年後までの上昇だけは間違いないと思います。 (都心というよりは湾岸地区の話ですが)
もう上がりすぎてマンションにしても、軽く全戸250万/坪強なんてのしか作れないとこまで
いってしまったので、取引数そのものは減ってきていると思いますが、だからといって
土地取引価格が値下がりしているわけではないですから。　

[377: 匿名さん]

>>374 豊洲は都心ではないですよ。もともと”都心には近い”のに200万/坪下で
『庶民向け』のマンションの供給のあった場所です。　200万ってのは23区の平均に
過ぎませんから、基本格安路線だったのです。　PCT板での不評は、皆それがまだ
続いていると錯覚してきたせい。　今後は晴海・豊洲でも230万/坪程度が相場になって
いくと思います。　当然より好立地と考えられるところが落ちてきて、差がなくなる
というのは考えにくく、待って得になることは考えにくい(10年とか待つなら別ですが）
と愚考する次第。　これから購入しようかなというものとしては、これは外れてくれた
ほうが嬉しいですけれども、願ったからそうなるというものでもないので。

[378: 匿名さん]

東京圏の人口は３０００万人くらい。それくらいの人間が
都心およびその界隈に勤務するサラリーマンとその家族。

世界中のほかの大都市を見ても、そういう巨大都市に勤務する普通のサラリーマンが
埋め立て地であろうが環境が悪かろうが、door to doorで
数十分から１時間以内にそこそこのマンションを買うのは
よほどの高額所得者でなければほぼ不可能なのが現実。

もちろん日本は人口減という特殊ファクターがあるけど
その前に、団塊ジュニアの住宅取得時期の到来、
多くの退職金をもらって逃げ切った団塊退職層の
都心回帰という増加ファクターがある。

まあ１０−２０年たったら地価が下がるけどそれまでに
かなりの上昇は避けられない。

それでも地価の下落を期待してマンションを
都心やその界隈に買いたいという普通の庶民は
そういう考えはすっぱりやめて一生賃貸でいくような
つもりで人生設計を変えたほうがよいと思う。

それでもどうしてもマンションを買いたければ
将来への淡い期待などいだかずに
今検討している物件について現実的な判断をして
決めたほうがよい。

[379: 匿名さん]

三井不動産の値付けは、ちょいっと先行く相場師的でうまいですよね。
373のような慎重派には懐疑的かもしれませんが、
積極派には納得価格なのかも。

私は前者の懐疑派ですけ。

[380: 匿名さん]

豊洲で坪/250万円というと、買う人は限定的になりますね。

都心のマンションは、新築でも騰っていますが、中古は自由競争なので
急騰と言っても過言でないくらいだと思います。
築30年75㎡の物件も、ついに4000万円近い物件が出始めました、
設備は見劣りしますが、立地だけは新築より遥かにいいですね。
築浅とか、築年数では判断できない時代になるのかもしれません。

[381: 匿名さん]

＞３８０
特に地価上昇期はそうですね。
ただ、まだ地価上昇を１００％織り込んでいない中古物件も
あるかもしれないので（売主が何かの都合で売り急いでいるとか、たとえば
新築マンションへの買い替えとか）、まだチャンスはあると思います。

[382: 匿名さん]

埋め立て地のタワーに注目しています、10年も経つと現在の郊外の中古物件ように、
相場が崩れそうな気がします、その時は買い得だなと思うのですが、
中古価格が相当安くなれば、賃料はそこそこ取れそうなので投資にはいいと思います。

[383: 匿名さん]

新築の話が多いですが、都心の駅から近い中古物件はここ5年で30％以上値上がり
という感覚なのですが、どうでしょうか？

[384: 匿名さん]

貧乏人が多いせいか湾岸の話ばっかりだね( ´△｀)ハァ-

[385: 匿名さん]

ありがちな煽りがちらほら・・・

[386: 匿名さん]

いい加減、湾岸が都心だという妄想から醒めてください！！
話がちっとも前に進まない、東京の郊外と同等の立地、分譲価格だけが高い

[387: 匿名さん]

>>386
話をどう進めたいのか分かりませんが、湾岸は都心ですよ
どこにアクセスしたいかにもよりますが、一度豊洲、晴海あたりから銀座ぐらいまで歩いてみてください
きっと都心を体感できますよ
新宿とか池袋にステイタスを求めるなら話は全く変わってきますが

[388: 匿名さん]

たしかに銀座まで歩いたら、銀座が都心だということは体感できると思います。

[389: 匿名さん]

港区でも、線路の向こう側はなにしても構わないところだったという経緯もありますし、
豊洲あたりは、都心に近い城東のイメージですね。　湾岸を都心扱いというのは
ちょっと無理があると思います。　いろいろ議論してきましたが、そういう意味では
スレ違いかもしれませんね。　誰かが湾岸地区のマンション価格上昇するの？
って板を作って、この板は450レスで引っ越すときに、　湾岸地区”以外”とか
限定したほうがお互いハッピーな気がします。

　あくまで私のイメージでは、庶民というか普通のサラリーマンが買えてしまう
ようではやはり都心ではない。（私自身は”庶民”です）
マンションだったら平米100万はしないと、人に都心ですと威張れる立地かというと
ちょっとねぇとか思います。　

[390: 匿名さん]

>>388 そらそうだ.. (^^)