都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[341: 匿名さん]

本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

[342: 匿名さん]

港南2丁目　　　3200,000(円/m2)　グランコモンズ北側
港南2丁目　　　1510,000(円/m2)　食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

[343: 匿名さん]

>342さん

桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）

これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）

港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

[344: 匿名さん]

路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。　多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

[345: 匿名さん]

最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

[346: 匿名さん]

狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

[347: 匿名さん]

>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。

[348: 344]

有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。　高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。　詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

[349: 匿名さん]

>347さん

そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

[350: 347]

まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。

[351: 匿名さん]

>350さん
同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか？
基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
高層階なら350万円〜くらいですか。
75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。

それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30％は理解できるのですが
土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42％も増えてしまいすよ。
これは、どういう仕組みなんでしょうか？
路線価×3倍×1.42となり、路線価の4．26倍になるのは不思議です。

[352: 匿名さん]

港南は売れ残りばっかり。
PT品川なんて１０００万円値引きらしいぞ。
ベイクレも以前から一声５００万円と言われているし。

[353: 348]

))347さん　どうも。

[354: 348]

>>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価　に40%足して売らないと、
利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費＋利益が確保できないと思ったほうが
よいかと思います。　デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
ないでしょうから。

[355: 匿名さん]

>352
今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。

別に港南のファンでも何でもないけど、
予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
さっさと決めておいたほうがよいのでは？

[356: 匿名さん]

後輩；ローンがきついけど、今度やっと都心にマンションが買えました、。

先輩；おお、よかったな、頑張ったな。どこに買ったんだ？

後輩：分不相応なんですけど、港区なんです。

先輩：それは、すごいじゃないか頑張ったな、羨ましいよ、そりゃあ凄いな。
　　　高輪とか麻布なの？

後輩：いいえ、人気の港区の港南なんですよ。

先輩：港南？あまり聞かないけど・・、もしかして海沿いの倉庫街、工場の跡地？

後輩；そうなんですよ。

先輩：何であそこが都心なんだよ、変なこと言うなよ、俺だからいいけど
　　　そんなこと気軽に人に言うなよ、大恥かくぞ・・・
　　　

[357: 匿名さん]

見得より実利。
麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
願うなら港南で我慢するべき。

[358: 匿名さん]

↑
その通りだと思うよ。
ただ一つ、それを都心だって言わなければね。

[359: 匿名さん]

実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。

・固定資産が高い
・（五十歩百歩だが）環境は最悪
・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる

港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。

[360: 匿名さん]

自治体の財政状況も重要なファクター。
港区、港区というのは、単なる見得だけではなく
人口も企業数も増えて財政が豊かな区からの
メリットが期待できるから。

千代田区、中央区、それと浦安みたいに
企業からの税金で安定的なキャッシュフローが
期待できるところと、それ以外のところの差異は
これからかなりきいてくる。

二極化、格差拡大のスピードはこれから
すさまじいくらいに早くなると思うね。