都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[321: 匿名さん]

新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。

[322: 匿名さん]

大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか

[323: 匿名さん]

大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。

[324: 匿名さん]

>318
港南なんて、住宅地（人が住む場所）じゃなかったんだから
元々の地価が安いから、上昇率も高いのは当たりまえ、上昇率じゃなくて
地価で見ないと意味がない。
麻布とか赤坂の人が、一緒にされると迷惑だと思うよ。
新聞の公示地価にも港南は、住宅地として掲載されていないよ。
汚泥処理工場もあるから、当たり前か？

よく考えると豊洲もそうだね、商業地としか載ってない、人が住んでいなかった証拠。
工場もガスタービン発電所なんてあるからね。

[325: 匿名さん]

さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・

[326: 匿名さん]

外国の社会の教科書で

「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
　住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」

なんて書かれちゃいますね。

[327: 匿名さん]

人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。

[328: 匿名さん]

港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。

[329: 匿名さん]

似たようなものに思えるが

[330: 匿名さん]

でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。

２００２年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年　７１３千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００５年　７２９千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００６年　９００千円／㎡　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？

同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）

２００２年　７４３千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年　７１７千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年　７６５千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、

２００２年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年　　９９５千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域

[331: 匿名さん]

港南の２００６年度の公示地価は付け間違えじゃないのか？
良くあることだと思うが。
冷静に考えれば、いくら何でも２３％上昇というのは普通無いだろう。

[332: 匿名さん]

だめだよ。現実から目をそらしちゃ。

[333: 匿名さん]

>324
港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
順に並べてみました。

　赤坂１丁目　　2,110,000(円/m2)　マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
　赤坂６丁目　　1,540,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　六本木５丁目　1,500,000(円/m2)　マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
　元麻布２丁目　1,410,000(円/m2)　マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
　赤坂８丁目　　1,360,000(円/m2)　マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
　南青山２丁目　1,280,000(円/m2)　事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
　南青山４丁目　1,170,000(円/m2)　マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
　元麻布３丁目　1,050,000(円/m2)　中規模一般住宅の多い住宅地域
　白金４丁目　　1,040,000(円/m2)　一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
　赤坂７丁目　　　931,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
★港南３丁目　　　900,000(円/m2)　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
　高輪２丁目　　　892,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　南麻布４丁目 　889,000(円/m2)　マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
　虎ノ門丁目　　　873,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　六本木３丁目　　865,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　高輪４丁目　　　855,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
　白金台２丁目　　830,000(円/m2)　中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
　白金台４丁目　　695,000(円/m2)　一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
　西麻布２丁目　　685,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域

[334: 匿名さん]

俺もバブル時じゃあるまいし、２０％以上の上昇はありえないと思う。
３３３のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。

参考
■公示価格はどうやって決めるの？
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

[335: 匿名さん]

容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
実際に取引価格(入札とか）ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
価格競争力のあるマンションが建てられる。　取引がマンション用地中心に
なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。

[336: 匿名さん]

港南住民出現
ヤダヤダ
港区から隔離

[337: 匿名さん]

汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。

[338: 匿名さん]

まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。

[339: 匿名さん]

>333
表参道ヒルズや六本木ヒルズなど港区にはもっと地価が高い所があったと思うが。

[340: 匿名さん]

市街化調整区域でも家建てれるんだ。。

[341: 匿名さん]

本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

[342: 匿名さん]

港南2丁目　　　3200,000(円/m2)　グランコモンズ北側
港南2丁目　　　1510,000(円/m2)　食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

[343: 匿名さん]

>342さん

桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）

これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）

港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

[344: 匿名さん]

路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。　多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

[345: 匿名さん]

最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

[346: 匿名さん]

狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

[347: 匿名さん]

>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。

[348: 344]

有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。　高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。　詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

[349: 匿名さん]

>347さん

そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

[350: 347]

まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。

[351: 匿名さん]

>350さん
同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか？
基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
高層階なら350万円〜くらいですか。
75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。

それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30％は理解できるのですが
土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42％も増えてしまいすよ。
これは、どういう仕組みなんでしょうか？
路線価×3倍×1.42となり、路線価の4．26倍になるのは不思議です。

[352: 匿名さん]

港南は売れ残りばっかり。
PT品川なんて１０００万円値引きらしいぞ。
ベイクレも以前から一声５００万円と言われているし。

[353: 348]

))347さん　どうも。

[354: 348]

>>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価　に40%足して売らないと、
利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費＋利益が確保できないと思ったほうが
よいかと思います。　デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
ないでしょうから。

[355: 匿名さん]

>352
今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。

別に港南のファンでも何でもないけど、
予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
さっさと決めておいたほうがよいのでは？

[356: 匿名さん]

後輩；ローンがきついけど、今度やっと都心にマンションが買えました、。

先輩；おお、よかったな、頑張ったな。どこに買ったんだ？

後輩：分不相応なんですけど、港区なんです。

先輩：それは、すごいじゃないか頑張ったな、羨ましいよ、そりゃあ凄いな。
　　　高輪とか麻布なの？

後輩：いいえ、人気の港区の港南なんですよ。

先輩：港南？あまり聞かないけど・・、もしかして海沿いの倉庫街、工場の跡地？

後輩；そうなんですよ。

先輩：何であそこが都心なんだよ、変なこと言うなよ、俺だからいいけど
　　　そんなこと気軽に人に言うなよ、大恥かくぞ・・・
　　　

[357: 匿名さん]

見得より実利。
麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
願うなら港南で我慢するべき。

[358: 匿名さん]

↑
その通りだと思うよ。
ただ一つ、それを都心だって言わなければね。

[359: 匿名さん]

実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。

・固定資産が高い
・（五十歩百歩だが）環境は最悪
・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる

港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。

[360: 匿名さん]

自治体の財政状況も重要なファクター。
港区、港区というのは、単なる見得だけではなく
人口も企業数も増えて財政が豊かな区からの
メリットが期待できるから。

千代田区、中央区、それと浦安みたいに
企業からの税金で安定的なキャッシュフローが
期待できるところと、それ以外のところの差異は
これからかなりきいてくる。

二極化、格差拡大のスピードはこれから
すさまじいくらいに早くなると思うね。

[361: 匿名さん]

土地は生き物なんです。
その価値は、時代によって、また日々刻々と変化します。
昔を語るより未来を語る方が大事です。

[362: 匿名さん]

バブルまでは「土地は下がるもんじゃないから」と言ってたなぁ。ほんと変化しますね。

[363: 匿名さん]

歴史は繰り返しますね
どうしても波があると思います

[364: 匿名さん]

今、東京の都心と言ったら新宿が都心でしょう。
都庁は新宿にあるんですから。
こう書くと日本の首都としての都心は、中央政府のある霞ヶ関だと言われそうですが。
要するに「都心」という言葉に明確な定義なんて無いんです。
関西人から見ると２３区内は全て都心だと思っています。
ちなみに私は１３００年前の都に住んでいます。
それも朱雀門近く、超都心というところでしょうか（笑）
でも今は当時の繁栄の見る影もありませんが．．．

[365: 匿名さん]

今後住みやすいというのなら場当たり的に多種業者があちあち勝手に作るマンションに住むより
３５９さんの言うように地区全体で総合開発するほうが良いでしょうね。
行政主導よりも民間が主導する方が開発業者も知名度やイメージが良くなりますから。
港南地区も勝手に作らずに開発業者が束になって地区開発すれば魅力的な街になったろうにね。

[366: 匿名さん]

芝浦や豊洲などの整然とした街並みに較べると港南の雑然とした街並みは逝かんともし難いね。
商業施設は皆無だし、マンションの間に配送センターがあったりして人が住む場所という感じがしな
い。
それに、都営住宅や公団などの比率が他より多いというの惹ける。
あれであの公示地価というのが信じられない。間違えでしょ。

[367: 匿名さん]

知人はバブル期の痛手のため今は地価暴落主義者なんだけど
最近の公示価格の上昇の話なんかしても
「それはおかしい、地価が上がるはずがない。現実が間違っている」
なんて言っている。そう言われてもね。

[368: 匿名さん]

うちの近くに建つマンションの広告をみてびっくり。
不当？と思えるような値段がついていました。
あんなに高くて買う人いるのかな？と人事ながら心配したりして。
でも、ババを掴む人はいるのでしょうね。
これからもっと、分譲価格は上がると予想しています。

[369: 匿名さん]

既に、普通のサラリーマンが都心のマンションを購入出来る価格帯では
なくなっています。
都心にもマンション用適した土地はあるけど、マンションとして販売しても
価格が高くなって売れないので大規模な新規購入は控えているようですね。

[370: 匿名さん]

そのとおりかもね。
たんねんに探せば、今年いっぱいくらいは中古でいい物件に出会うかもしれないけど
来年以降はそれもなくなりそう。

来年からあと５−７年くらいは普通のサラリーマンが都心でそれほど無理なく買える
物件はなくなると思う。まあ、この数年間が神様が与えてくれた
ん十年に一度のチャンスだったと思うけど、ボトムの時って
後になってみないとわからないなから。


これから１０年くらいはマンションを買わなくてもよいという層は
１０年後にまわってくるチャンスを待ったほうがよいと思う。
それが待てなければ、この半年に勝負をかけるしかないが。