都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[301: 匿名さん]

>残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。

だったら、何も揉めないわけだが・・・
こーやって、都心の定義に一言いいたい人が、次から次ぎと幾人も現れるのは
世間一般の“都心”のイメージがバラバラだからでしょ

[302: 246]

公示地価で20%の上昇はかなりすごいですね。
これまでも、都心の土地にはかなりの引き合いがあると
言われながら、数%の上昇で済んでいたのですから。
相当高値の取引が実績としてあった、ということでしょう。
このまま高値が続けば、来年も公示地価は相当騰がるでしょう。

マンションもそれをネタに、今後販売されるものは、かなり騰がっていくのでしょう。
住宅地として公示地価の上昇が大きいのは、千代田区、港区、渋谷区、品川区山手線近接、
目黒区といったところですね。文京区も健闘しています。

湾岸系住宅地では、勝どきや月島といった中央区湾岸もかなり健闘しており、
住宅地ではない準工業系の港区港南3丁目なんかは20%以上の上昇
（729千円→900千円）ですよ。
湾岸系もそれなりの価値があるという結果でしょう。

湾岸含めたこれらの土地は、都心近接住宅地として、価値があるところ、
というところと言えると思います。
都心の定義という見方もいろいろあると思いますが、今回上昇率の高いところが
実質、都心住宅地というところではないでしょうか。

ちなみに、話題の豊洲の上昇率も高いですね。これは再開発を織り込んだ
結果というところでしょうが、再開発は未だ半場であり、
まだまだ織り込みが足りないというのが実感であります。
まだまだ、騰がると思われます。

[303: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[304: 匿名さん]

すみません、教えて下さい。
港南っていうのは、浜松町からモノレールに乗った時に通るところですか？

[305: 匿名さん]

大気汚染のど真ん中ですよ
ディーゼル粉塵と騒音もね
いいのかなァ・・・

[306: 匿名さん]

>>303
港南は、もともと倉庫しかなかった所にマンションを建てる事になり
地価が上がった。つまり土地の用途が変わったことが地価上昇の要因。
もともと住宅地で地価があがった青山あたりとは意味合いが全く違うよ。

[307: 匿名さん]

どちらにしても、芝浦、江東区より港南のほうが地価上昇率が高いのは事実でしょ。
新幹線の止まる駅でしかも港区なので、地価が上がるのは当然ですが。

[308: 匿名さん]

だね。
仮に上昇率がプラス30％の港南と、マイナス30％の青山だったら、
それでもやっぱり青山のほうがいいです。

[309: 匿名さん]

新幹線が停まればいいんだったら、上野にも停まる。

[310: 匿名さん]

ちょっと古い考えですね。
今、青山は、表参道ヒルズの開業における瞬間風速的な上げ幅なのでしょう。
住宅地として考えると、新幹線も乗るのも、羽田まで行くことも大変な青山より長期的に見れば、交
通の便が良い港南のほうが地価が上昇していくことは明らかなのではないでしょうか。
2年後くらいは、”プラス30％の港南と、マイナス30％の青”という事になるかもしれませんね。

[311: 匿名さん]

上昇率は数字のマジック、極端に安いものは騰りやすい、高値安定は騰りにくい。
要するに、上昇率より地価がその地域の価値なんだな。
同じ地区でも、通りや環境の違いで20〜30％は違うから、あくまでも目安。
細かいことを調べるなら、路線価がわかりやすいし、土地取引の目安とされている
実勢価格は東京中心部で2．5倍前後、郊外で2倍前後と言うところ。
http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm

相続税の贈与税の算出基礎になるものだから、細かくてわかりやすい。

[312: 匿名さん]

17年度も載ってるこちらの方が良いのでは？
http://www.rosenka.nta.go.jp/
マンション買った人間にとっては地価が上昇するのは資産価値が上がるのは良いけど
固定資産税も上がるので痛し痒しなんだよね。

[313: 匿名さん]

都心部マンションが本当に実需の買いで上昇しているのかはかなり疑問。
この上昇のかなりの部分は不動産ファンドの一棟買いによるもの。
昨年９月の日経ビジネスの特集記事を読むべし

http://nb.nikkeibp.co.jp/free/backnumbers/2005/20050905.shtml
東京のマンションで大異変が起きている。 販売不振で在庫急増、
投げ売りが横行した1年前はどこへやら。 原油や人民元では満足
できない投機マネーが日本の住まいへ。
・誰も知らないマンションバブル　隣人は投資ファンド
・さらば一般客　「1棟買い上げ」の上得意で千客万来

[314: 匿名さん]

今の地下ミニバブルを支えているのはリートマネー
らしいけど、地下がさらに上昇すれば当然
利回りは悪化するし、さらに金利が上昇した場合
リートの資金調達コストUP、
国債等と比した不動産利回りの相対的低下による投資家離れ
という2つのマイナス要因がさらに加わるわけで
いつかはバブルが弾けるのでしょう。
それを待つのもありだが、吉と出るか凶と出るかは分からない。
そもそも、そのころ金利があがってたら
ローン組んで買う身分としては意味がない。

あー2年前くらいに買っておくんだった。

[315: 匿名さん]

ＲＥＩＴは、かなり調達構造を長期化しているので、雑誌によく出てくるような
上の話は、ちょっとナイーブですな。

[316: 匿名さん]

地価上昇で、固定資産税の増加なんてほんのわずか。
路線価と固定資産評価は大きく乖離してくるからね。
経験的に書くと、都心のある40坪の宅地で
バブルの最盛期で固定資産税が13万円弱、現在は10万円という感じ。
路線価はバブル期の20％にまで下がったよ。
建物は償却されるから地価とは関係ないですよ。

[317: 匿名さん]

リートも都心5区あたりでめぼしい物件が減ってきたから、
山手線周辺まで物色してきてますよ。
物件価格は、都心より便乗値上げの郊外の方が上昇率は高そうだね、
デベも利幅が大きいらしいよ。

[318: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[319: 匿名さん]

>318
うざい
>>306で答えは出てるんだよ
港○は住○の購入者がうざいな

[320: 匿名さん]

いくら港区でもバス利用ジャンw

[321: 匿名さん]

新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。

[322: 匿名さん]

大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか

[323: 匿名さん]

大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。

[324: 匿名さん]

>318
港南なんて、住宅地（人が住む場所）じゃなかったんだから
元々の地価が安いから、上昇率も高いのは当たりまえ、上昇率じゃなくて
地価で見ないと意味がない。
麻布とか赤坂の人が、一緒にされると迷惑だと思うよ。
新聞の公示地価にも港南は、住宅地として掲載されていないよ。
汚泥処理工場もあるから、当たり前か？

よく考えると豊洲もそうだね、商業地としか載ってない、人が住んでいなかった証拠。
工場もガスタービン発電所なんてあるからね。

[325: 匿名さん]

さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・

[326: 匿名さん]

外国の社会の教科書で

「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
　住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」

なんて書かれちゃいますね。

[327: 匿名さん]

人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。

[328: 匿名さん]

港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。

[329: 匿名さん]

似たようなものに思えるが

[330: 匿名さん]

でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。

２００２年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年　７１３千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００５年　７２９千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００６年　９００千円／㎡　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？

同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）

２００２年　７４３千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年　７１７千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年　７６５千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、

２００２年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年　　９９５千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域

[331: 匿名さん]

港南の２００６年度の公示地価は付け間違えじゃないのか？
良くあることだと思うが。
冷静に考えれば、いくら何でも２３％上昇というのは普通無いだろう。

[332: 匿名さん]

だめだよ。現実から目をそらしちゃ。

[333: 匿名さん]

>324
港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
順に並べてみました。

　赤坂１丁目　　2,110,000(円/m2)　マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
　赤坂６丁目　　1,540,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　六本木５丁目　1,500,000(円/m2)　マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
　元麻布２丁目　1,410,000(円/m2)　マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
　赤坂８丁目　　1,360,000(円/m2)　マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
　南青山２丁目　1,280,000(円/m2)　事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
　南青山４丁目　1,170,000(円/m2)　マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
　元麻布３丁目　1,050,000(円/m2)　中規模一般住宅の多い住宅地域
　白金４丁目　　1,040,000(円/m2)　一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
　赤坂７丁目　　　931,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
★港南３丁目　　　900,000(円/m2)　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
　高輪２丁目　　　892,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　南麻布４丁目 　889,000(円/m2)　マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
　虎ノ門丁目　　　873,000(円/m2)　一般住宅、マンションが混在する住宅地域
　六本木３丁目　　865,000(円/m2)　一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
　高輪４丁目　　　855,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
　白金台２丁目　　830,000(円/m2)　中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
　白金台４丁目　　695,000(円/m2)　一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
　西麻布２丁目　　685,000(円/m2)　一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域

[334: 匿名さん]

俺もバブル時じゃあるまいし、２０％以上の上昇はありえないと思う。
３３３のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。

参考
■公示価格はどうやって決めるの？
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

[335: 匿名さん]

容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
実際に取引価格(入札とか）ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
価格競争力のあるマンションが建てられる。　取引がマンション用地中心に
なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。

[336: 匿名さん]

港南住民出現
ヤダヤダ
港区から隔離

[337: 匿名さん]

汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。

[338: 匿名さん]

まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。

[339: 匿名さん]

>333
表参道ヒルズや六本木ヒルズなど港区にはもっと地価が高い所があったと思うが。

[340: 匿名さん]

市街化調整区域でも家建てれるんだ。。

[341: 匿名さん]

本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。

平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm

[342: 匿名さん]

港南2丁目　　　3200,000(円/m2)　グランコモンズ北側
港南2丁目　　　1510,000(円/m2)　食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。

[343: 匿名さん]

>342さん

桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）

これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）

港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。

銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。

[344: 匿名さん]

路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。　多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。

[345: 匿名さん]

最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;

[346: 匿名さん]

狂乱地価のバブルの頃、千代田区麹町でマンションの分譲価格が
坪単価/1200万円位の記憶は、あるよ。

[347: 匿名さん]

>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。

[348: 344]

有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。　高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。　詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。

[349: 匿名さん]

>347さん

そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。

ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。

港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。

[350: 347]

まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。

それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。