都心のマンション分譲価格上昇するの？

[けん]

友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？

[281: 匿名さん]

昨日ＭＲに行ってきました。
人はまばらでしたが、ＭＲに聞くと結構忙しかったみたいです。
私も含めて、ちょっと周りのブース状況はやはり北側や西側を選んでいる人が多そうでした。
ちなみにＭＲが言うには、勢いに乗って次で全部売っちゃうんじゃないですかと言っていました。

それと一つ残念なのは、キッチン台と吊棚の高さが、６０ｃｍしかなかったことです。
ＴＯＴＯの食器洗浄器を現在使用してる私は、ＴＯＴＯの高さが６５ｃｍあるので、キッチン台に置けないこ
とが判明しました。
購入して、３年は経つのですがまだまだ使用できたので残念です。
しかし吊棚低すぎよ〜。せめて今ある食器洗浄器は置けるようにしてほしかった・・。人気のＴＯＴＯなの
に・・。

[282: 匿名さん]

↑まちがえました、ケープです。

[283: 匿名さん]

三井の物件って総じて地域の相場より高い。
地上げ的な高騰を謀ってるのか？

[284: 匿名さん]

住友の物件も地域相場よりかなり高めの物件が多いと思います、
売れ残りも多いらしいけど、竣工後相当期間値引きはしないそうです。
契約者にとっては、安心できると思う、大手でも竣工間際に条件の悪い部屋は
1000万円も値引きすることもあるらしいから。

[285: 匿名さん]

>>274
興味深いです。
墨田区と横浜だと、通勤を考えなければ横浜がいいけど。

[286: 匿名さん]

>281
私も以前住んでいた賃貸マンションでは、TOTOの後付け食器洗い乾燥機を
使っていました。価格の割には性能が良くて満足していました。
でも今の分譲マンションのオープンカウンターキッチンには置くところが
なくて、結局オプションのAEG製組み込み食器洗い乾燥機を付けました。
TOTOの食器洗い乾燥機はまだ2年しか使っていなかったのですが、結局思い
切って処分しました。もったいないとは言え、その点はマンション選択の
評価ポイントとしては優先度が低いと思って諦めた方が良いと思います。

[287: 匿名さん]

都心、郊外に関係なくある程度広さのあるマンション用地は高騰気味、
仕方なく分譲価格に反映するか、専有面積、共有部分を減らして販売することになる。

マンション相場のそこは3年前だったと思うけど、マンション購入年齢もあるから
買いたいときが、買い時と思わないと仕方ない。
都心では用地不足もあって、新築よりも中古マンションの上昇率の方が高そう。

本当にお買い得なのは、まだ上昇の緩い郊外の広めの中古マンションかもしれないね。

[288: 匿名さん]

都心で今出ているもしくはこれから出る物件でお買い得感のある物件はどれでしょう？
ケープを・・と思ったのですが、せまめの部屋は殆ど売れてしまったようです。
２LDKで探しています。

[289: 匿名さん]

>>288
都心だとケープくらいかな。
TTTも広い部屋しか残ってないようですし。
都心に近いとこなら豊洲.東雲.有明とありますが。

[290: 匿名さん]

>289
湾岸も都心じゃないよ
湾岸は湾岸

[291: 匿名さん]

ケープは都心ではないでしょ

[292: 匿名さん]

晴海や月島、豊洲は都心に入れても良いのでは。

[293: 匿名さん]

湾岸は微妙ですね。
将来はともかく、さすがに今の時点で都心といえるのは
港区だったら山手線沿線、中央区だったら昭和通り沿いまででしょう。

でも、定義は人それぞれでいいし、話が通じればいいじゃんと考える中央区湾岸住民の私。

[294: 匿名さん]

都心なんて自分の思い込みでいいのではないでしょうか。
但し、掲示板で書いているだけではなく、他人に説明して恥をかかない程度に・・

永年東京住まいの私には、湾岸、江東区が都心だと言われると、違和感がありますが
時代によって、言葉遣いも変るのだと理解しています。
埋め立て地の公園では、メタンガスのためか昔は火気に注意しろ言われていたものですから。

[295: 匿名さん]

都心なら東は昭和通り、西は山手通りまでくらいじゃない？

[296: 匿名さん]

東は昭和通りは異存なし、環状線は山手通りは拡大解釈だと思うから
明治通りくらいにしておきましょう。

このあたりだと、確かに分譲価格は騰っている、高級物件以外は本当に
専有面積が小さくなっている気がする、先日も60㎡台の3LDKが出てました。
リビングも9畳でもリビングなんですね、苦肉の策らしいのは
「リビングダイニングキッチン11畳」という表示で何とか誤魔化している。
今後は、昔のようにリビングなしの3DKとか2DKが出てくるのでしょうね。

[297: 匿名さん]

公示地価が発表されましたが、都心は思ったほど騰ってないですね。
掲示板だと20〜30％も上昇の様なことを書いてありますが、
実際に、マンション用地になりそうな住所は10％未満ですね。

[298: 匿名さん]

狭い都心のマンションはちょっと嫌だなあ。
だったら湾岸で広い部屋がいい。
私と同じ考えの夫婦とかが湾岸を買ってるわけで。
でも豊洲ももう安くないんだけど。

[299: 匿名さん]

公示価格と実勢価格は大きく乖離しています。
公示10%UPならば、実勢は50%いってもおかしくありません。
ただ今回の発表を受けての便乗値上げあるかも知れません。（2期、3期と称して）

[300: 匿名さん]

湾岸は湾岸って言い続けている人も、個人的に思うのは勝手ですが
どんなにここでがんばって書き込み続けても
残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。
新宿・池袋は副都心。お台場は臨海副都心。
豊洲は都心じゃないけど、臨海副都心ってことなら納得でしょう。
湾岸って神奈川〜東京〜千葉とか範囲広いんだから
そもそも湾岸ってどこだよって話ですよね。
踊る〜に影響されすぎですよ、アオシマさん。

[301: 匿名さん]

>残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。

だったら、何も揉めないわけだが・・・
こーやって、都心の定義に一言いいたい人が、次から次ぎと幾人も現れるのは
世間一般の“都心”のイメージがバラバラだからでしょ

[302: 246]

公示地価で20%の上昇はかなりすごいですね。
これまでも、都心の土地にはかなりの引き合いがあると
言われながら、数%の上昇で済んでいたのですから。
相当高値の取引が実績としてあった、ということでしょう。
このまま高値が続けば、来年も公示地価は相当騰がるでしょう。

マンションもそれをネタに、今後販売されるものは、かなり騰がっていくのでしょう。
住宅地として公示地価の上昇が大きいのは、千代田区、港区、渋谷区、品川区山手線近接、
目黒区といったところですね。文京区も健闘しています。

湾岸系住宅地では、勝どきや月島といった中央区湾岸もかなり健闘しており、
住宅地ではない準工業系の港区港南3丁目なんかは20%以上の上昇
（729千円→900千円）ですよ。
湾岸系もそれなりの価値があるという結果でしょう。

湾岸含めたこれらの土地は、都心近接住宅地として、価値があるところ、
というところと言えると思います。
都心の定義という見方もいろいろあると思いますが、今回上昇率の高いところが
実質、都心住宅地というところではないでしょうか。

ちなみに、話題の豊洲の上昇率も高いですね。これは再開発を織り込んだ
結果というところでしょうが、再開発は未だ半場であり、
まだまだ織り込みが足りないというのが実感であります。
まだまだ、騰がると思われます。

[303: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[304: 匿名さん]

すみません、教えて下さい。
港南っていうのは、浜松町からモノレールに乗った時に通るところですか？

[305: 匿名さん]

大気汚染のど真ん中ですよ
ディーゼル粉塵と騒音もね
いいのかなァ・・・

[306: 匿名さん]

>>303
港南は、もともと倉庫しかなかった所にマンションを建てる事になり
地価が上がった。つまり土地の用途が変わったことが地価上昇の要因。
もともと住宅地で地価があがった青山あたりとは意味合いが全く違うよ。

[307: 匿名さん]

どちらにしても、芝浦、江東区より港南のほうが地価上昇率が高いのは事実でしょ。
新幹線の止まる駅でしかも港区なので、地価が上がるのは当然ですが。

[308: 匿名さん]

だね。
仮に上昇率がプラス30％の港南と、マイナス30％の青山だったら、
それでもやっぱり青山のほうがいいです。

[309: 匿名さん]

新幹線が停まればいいんだったら、上野にも停まる。

[310: 匿名さん]

ちょっと古い考えですね。
今、青山は、表参道ヒルズの開業における瞬間風速的な上げ幅なのでしょう。
住宅地として考えると、新幹線も乗るのも、羽田まで行くことも大変な青山より長期的に見れば、交
通の便が良い港南のほうが地価が上昇していくことは明らかなのではないでしょうか。
2年後くらいは、”プラス30％の港南と、マイナス30％の青”という事になるかもしれませんね。

[311: 匿名さん]

上昇率は数字のマジック、極端に安いものは騰りやすい、高値安定は騰りにくい。
要するに、上昇率より地価がその地域の価値なんだな。
同じ地区でも、通りや環境の違いで20〜30％は違うから、あくまでも目安。
細かいことを調べるなら、路線価がわかりやすいし、土地取引の目安とされている
実勢価格は東京中心部で2．5倍前後、郊外で2倍前後と言うところ。
http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm

相続税の贈与税の算出基礎になるものだから、細かくてわかりやすい。

[312: 匿名さん]

17年度も載ってるこちらの方が良いのでは？
http://www.rosenka.nta.go.jp/
マンション買った人間にとっては地価が上昇するのは資産価値が上がるのは良いけど
固定資産税も上がるので痛し痒しなんだよね。

[313: 匿名さん]

都心部マンションが本当に実需の買いで上昇しているのかはかなり疑問。
この上昇のかなりの部分は不動産ファンドの一棟買いによるもの。
昨年９月の日経ビジネスの特集記事を読むべし

http://nb.nikkeibp.co.jp/free/backnumbers/2005/20050905.shtml
東京のマンションで大異変が起きている。 販売不振で在庫急増、
投げ売りが横行した1年前はどこへやら。 原油や人民元では満足
できない投機マネーが日本の住まいへ。
・誰も知らないマンションバブル　隣人は投資ファンド
・さらば一般客　「1棟買い上げ」の上得意で千客万来

[314: 匿名さん]

今の地下ミニバブルを支えているのはリートマネー
らしいけど、地下がさらに上昇すれば当然
利回りは悪化するし、さらに金利が上昇した場合
リートの資金調達コストUP、
国債等と比した不動産利回りの相対的低下による投資家離れ
という2つのマイナス要因がさらに加わるわけで
いつかはバブルが弾けるのでしょう。
それを待つのもありだが、吉と出るか凶と出るかは分からない。
そもそも、そのころ金利があがってたら
ローン組んで買う身分としては意味がない。

あー2年前くらいに買っておくんだった。

[315: 匿名さん]

ＲＥＩＴは、かなり調達構造を長期化しているので、雑誌によく出てくるような
上の話は、ちょっとナイーブですな。

[316: 匿名さん]

地価上昇で、固定資産税の増加なんてほんのわずか。
路線価と固定資産評価は大きく乖離してくるからね。
経験的に書くと、都心のある40坪の宅地で
バブルの最盛期で固定資産税が13万円弱、現在は10万円という感じ。
路線価はバブル期の20％にまで下がったよ。
建物は償却されるから地価とは関係ないですよ。

[317: 匿名さん]

リートも都心5区あたりでめぼしい物件が減ってきたから、
山手線周辺まで物色してきてますよ。
物件価格は、都心より便乗値上げの郊外の方が上昇率は高そうだね、
デベも利幅が大きいらしいよ。

[318: 匿名さん]

地価上昇率

南砂__0.4%
豊洲__4.9%
芝浦__7.5%
港南__23.4%

港南圧勝。江東区だめジャン。

[319: 匿名さん]

>318
うざい
>>306で答えは出てるんだよ
港○は住○の購入者がうざいな

[320: 匿名さん]

いくら港区でもバス利用ジャンw

[321: 匿名さん]

新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。

[322: 匿名さん]

大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか

[323: 匿名さん]

大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。

[324: 匿名さん]

>318
港南なんて、住宅地（人が住む場所）じゃなかったんだから
元々の地価が安いから、上昇率も高いのは当たりまえ、上昇率じゃなくて
地価で見ないと意味がない。
麻布とか赤坂の人が、一緒にされると迷惑だと思うよ。
新聞の公示地価にも港南は、住宅地として掲載されていないよ。
汚泥処理工場もあるから、当たり前か？

よく考えると豊洲もそうだね、商業地としか載ってない、人が住んでいなかった証拠。
工場もガスタービン発電所なんてあるからね。

[325: 匿名さん]

さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・

[326: 匿名さん]

外国の社会の教科書で

「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
　住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」

なんて書かれちゃいますね。

[327: 匿名さん]

人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。

[328: 匿名さん]

港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。

[329: 匿名さん]

似たようなものに思えるが

[330: 匿名さん]

でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。

２００２年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年　６６０千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年　７１３千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００５年　７２９千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
２００６年　９００千円／㎡　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？

同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）

２００２年　７４３千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年　７１７千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年　７００千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年　７６５千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、

２００２年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年　　９９５千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年　　９５８千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年　１０３０千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域